CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
I.1. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường
I.1.1. Một số khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản
Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 thì BĐS là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì BĐS được định nghĩa gồm đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.
Khái niệm BĐS luôn được đi kèm với một số khái niệm liên quan (không thể tách rời): (i) Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo đơn vị hành chính; (ii) Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch; (iii) Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; (iv) Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó; (v) Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản.
I.1.1.2. Thuộc tính của bất động sản BĐS có một số thuộc tính căn bản:
(i) Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, nhưng không thể chuyển BĐS đó đến một nơi họ muốn, đến một vị trí khác. Quyền sử dụng đất nằm trong TTBĐS, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau.
(ii) Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liền đến đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó thế tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của BĐS gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Giả sử rằng hai BĐS cùng nằm trong 1 khu vực nhưng giá cả chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người đi mua lúc đó như thế nào
và đặc điểm cụ thể của BĐS đó nữa, tất cả điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với BĐS và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay.
(iii) Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có rất nhiều nguyên nhân. Một là, do tốc độ tăng dân số nhanh đặc biệt là vùng nông thôn. Hai là, do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm. Ba là, do nhu cầu lao động ở thành thị cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng lên dẫn đến vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán BĐS, kinh doanh nhà cho thuê.
(iv) Tính bền vững đời sống kinh tế dài: BĐS bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững.
Hơn nữa, đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, BĐS được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững.
I.1.1.3. Ngành kinh doanh phát triển bất động sản
Ngành kinh doanh phát triển BĐS là động cơ của hoạt động kinh doanh huy động và phân bổ các nguồn lực tài chính và vật chất cho việc xây dựng các không gian xây dựng mới (bao gồm cả việc khôi phục hoặc cải tạo các toà nhà hiện có). Sự phát triển ở đây là một hàm phức tạp và sáng tạo mà theo nghĩa tích cực nhất thì thể hiện tầm nhìn rộng mở, còn theo nghĩa tiêu cực nhất thì thể hiện lòng tham vô đáy, nhưng trong hầu hết các trường hợp, việc chấp nhận rủi ro là thuộc về phía người phát triển. Sự phát triển ở đây đòi hỏi có sự tương tác và hợp tác mạnh mẽ giữa Chính phủ với khu vực tư nhân77.
Từ triển vọng phân tích đầu tư kinh doanh BĐS, ngành kinh doanh phát triển BĐS đóng vai trò như một “vật hoán chuyển” vốn tài chính thành vốn vật chất, như một sự liên kết phản hồi từ thị trường tài sản sang thị trường không gian xây dựng, bổ sung vào phía cung của thị trường không gian xây dựng.
I.1.1.4. Hệ thống bất động sản
Hệ thống BĐS gồm ba bộ phận: thị trường không gian xây dựng; thị trường tài sản và ngành kinh doanh phát triển BĐS. Trong thị trường không gian xây dựng, có thể thấy sự tương tác lẫn nhau của nhu cầu sử dụng với khối lượng cung ứng không gian xây dựng hiện hành, nó quyết định giá cho thuê hiện hành và mức độ lấp đầy trên thị trường. Nền tảng của phía cầu trên thị trường không gian xây dựng là tình hình kinh tế quốc gia và bản địa, nó quyết định nhu cầu về khối lượng nhất định không gian thuộc các loại khác nhau, như một hàm chi phí
77 David Geltner & Normal G. Miller. South-Western Thomson Learning (2001):
“Commercial real estate analysis and investment”.
(tiền thuê) của không gian ấy. Chi phối đến “lượng” không gian xây dựng về phía cung là những hoạt động của ngành phát triển BĐS hiện tại và trong quá khứ78.
Đối với thị trường tài sản, có thể thấy rằng thị trường không gian xây dựng quyết định các dòng tiền đang vận hành được tạo ra bởi các tài sản BĐS, chúng là những chủ thể cơ bản của thị trường tài sản. Dòng tiền đang vận động này tương tác với mức chênh lệch giá được đòi hỏi bởi các nhà đầu tư để xác định giá trị thị trường tài sản hiện hành trên thị trường tài sản. Cả phía cung và phía cầu của TTBĐS đều bao gồm các nhà đầu tư, những người ở phía “mua” và những người ở phía “bán”, nói chung hoặc đối với từng tài sản cụ thể. Tất cả những nhà đầu tư BĐS này đang vận hành trong khung khổ các thị trường vốn rộng hơn, chúng bao gồm các hình thức thị trường tài sản và tiền tệ khác.
Bên trong bộ phận cấu thành “ngành phát triển BĐS” của hệ thống sẽ tạo ra một sự so sánh quan trọng. Chi phí phát triển hiện hành, bao gồm chi phí xây dựng và chi phí đất đai (kết hợp cả lợi nhuận cần thiết của các nhà phát triển), được so sánh với các giá trị tài sản hiện hành. Nếu các giá trị tài sản ngang bằng hoặc vượt các chi phí phát triển BĐS, thì việc phát triển BĐS sẽ diễn ra, do vậy làm tăng thêm lượng cung trên thị trường không gian xây dựng. Một bộ phận then chốt của chi phí phát triển là giá trị cơ hội của đất đai (kể cả tất cả các chi phí mua lại mặt bằng). Giá trị cơ hội này được xác định trên TTBĐS, vì đất đai là một loại BĐS. Tất nhiên, việc phát triển BĐS đòi hỏi nhiều thời gian, và điều này đòi hỏi ngành phát triển BĐS phải có tầm nhìn về phía trước. Nhà phát triển BĐS chỉ thành công nếu giá trị của tài sản xây dựng mới hoàn thành lớn hơn tổng chi phí phát triển của nó tại thời điểm hoàn thành dự án, điều này có thể mất nhiều năm.
Nếu các chủ thể tham gia trong hệ thống có tầm nhìn đủ mức trong tương lai và phản ứng nhanh, thì vòng lặp phản hồi tiêu cực trong hệ thống BĐS có thể giữ cho cung và cầu không gian xây dựng ở mức cân bằng trong hầu hết thời gian. Tất nhiên, hệ thống BĐS không luôn luôn vận hành chính xác như một chiếc máy thường xuyên được tra dầu về mặt này. Các thị trường tài sản thương mại phụ thuộc vào những chu kỳ bột phát và suy giảm sâu sắc. Tuy nhiên, trong những năm 1990, những sự cải thiện về hiệu quả của thị trường tài sản, liên quan đến vai trò tăng lên của các thị trường vốn công cộng có hiệu quả hơn về mặt thông tin đã tạo ra hy vọng rằng hệ thống có thể hoạt động tốt hơn trong tương lai.
I.1.1.5. Thị trường bất động sản
TTBĐS có thể được định nghĩa là nơi hàng hoá và dịch vụ BĐS được trao đổi – nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia thị trường cùng những can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường. Cũng có thể định nghĩa TTBĐS là một môi trường trong đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán BĐS thông
78 DiPasquale và Wheaton (1992): Một sự diễn giải theo dạng bốn cung phần tư tương tự như vậy về sự liên kết giữa thị trường không gian xây dựng và thị trường tài sản đã được trình bày bởi Fisher (1992).
qua cơ chế giá. Hoặc cũng có thể định nghĩa TTBĐS là một hệ thống các quan hệ, qua đó các giao dịch về BĐS của bên tham gia được thực hiện. TTBĐS có thể phân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở thị trường các công trình kiến trúc khác nhau....
Mục tiêu của TTBĐS là phân bổ lượng hàng hoá khan hiếm. Hàng hoá khan hiếm đó là BĐS, bao gồm cả đất và những hoạt động trên mảnh đất và những quyền tài sản liên quan đến sở hữu. TTBĐS, giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả. Nhìn chung, người sẵn sàng trả giá cao nhất cho BĐS sẽ yêu cầu có quyền sở hữu đối với tài sản. Trong một số trường hợp, Chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này.
TTBĐS kết nối cung và cầu đối với BĐS. Có hai loại hoặc hình thức cung và cầu BĐS mà nhà đầu tư phải quan tâm. Thứ nhất là cung cầu về sử dụng BĐS có liên quan đến quan điểm của người đi thuê. Thứ hai là cung cầu sở hữu BĐS có liên quan đến quan điểm của những nhà đầu tư chủ sở hữu. Nhà đầu tư chủ sở hữu phải quan tâm đến cả hai loại này.