CHƯƠNG II: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
II.4. Kinh nghiệm về chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Trung Quốc
II.4.2. Một số vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Trung Quốc
II.4.2.1. Về vấn đề quy hoạch
Hiện Trung Quốc đã có quy hoạch tổng thể và chi tiết trên hơn 100 thành phố. Quy hoạch tổng thể và chi tiết của Thành phố trực thuộc Trung ương do Quốc hội phê duyệt; Quy hoạch của các thành phố thuộc tỉnh do Tỉnh phê duyệt. Quy hoạch tổng thể là dài hạn, quy hoạch chi tiết được xem xét lại 10 năm 1 lần... Sau khi có quy hoạch, chính quyền phải công bố lộ trình thực hiện quy hoạch. Thể chế về quy hoạch đang trong quá trình hình thành và tương đối hoàn thiện. Các thể chế này đã được thí điểm tại Thiên Tân, Liêu Ninh, Thâm Quyến.
Có 5 cấp sử dụng hệ thống quy hoạch: Toàn quốc, Tỉnh, Thành phố, Huyện, Hương (thôn, xã). Quy mô quốc gia: (1) Quản lý đất đai nghiêm khắc;
(2) Kiên quyết giữ gìn đất canh tác; (3) Thống nhất quy hoạch và sử dụng đất đai tại các địa phương; (4) Bố trí quy hoạch với các địa phương; (5) Tăng cường sử dụng đất đai các địa phương, xử lý chênh lệch; (6) Nhấn mạnh điều tiết đất đai từng tỉnh; (7) Xây dựng cương lĩnh theo dõi từng nơi.
Ngày 06/10/2008, Quốc Vụ viện Trung Quốc đã ban hành Cương yếu quy hoạch đất đai. Nguyên tắc của Cương yếu là: (1) Bảo vệ đất canh tác; (2) Tiết kiệm sử dụng đất canh tác; (3) Thống nhất quy hoạch sử dụng đất đai của các ngành; (4) Bảo vệ sinh thái; (5) Điều tiết vĩ mô. Tổng cục quy hoạch tham mưu về quy hoạch. Tiêu chuẩn quy hoạch: (1) Hàng năm; (2) Chuyển nhượng theo quy định; (3) Theo nhu cầu của các ngành (gồm 2 bước là xem xét hạng mục và xem xét phương án, dự án). Tiêu chuẩn kế hoạch: (1) Sử dụng đất đô thị, công cộng, giao thông, thủy lợi, theo quy định thì cung cấp không bồi hoàn; (2) Nếu sử dụng với mục đích khác thì phải công khai đấu thầu hoặc chuyển nhượng theo hiệp định hoặc thuê, hoặc theo cổ phần; (3) Cấp tỉnh cho phép cấp đất bằng cổ phần hạng mục khai thác miền Tây.
Việc quy hoạch là nhiệm vụ mới nhằm quản lý tài nguyên đất để giữ kích thích kinh tế và phục vụ phát triển, trong đó quan trọng là: Quản lý chặt quy hoạch sử dụng đất. Điều chỉnh các cơ quan quản lý đất đai; Việc mở rộng thành phố ra ngoại thành phải được thống nhất của cả hai bên (địa phương và trung
ương). Việc mở rộng phải được cấp trên thông qua, thậm chí phải thông qua ở cấp Quốc Vụ viện. Trung Quốc đề ra nhiệm vụ bảo vệ đất canh tác đến năm 2020 là 1,8 tỷ mẫu (một mẫu Trung Quốc tương đương 667 m2), theo đó coi đây là vạch đỏ, không được thấp hơn; Khuyến khích sử dụng đất đai không phải đất canh tác; Khuyến khích tiết kiệm và sử dụng các loại đất khác; Vùng đất nông nghiệp không được chuyển mục đích sử dụng đất.
II.4.2.2. Quy trình quản lý đất đai, đền bù, bồi thường
Về đền bù giải phóng mặt bằng: đất đô thị do Bộ xây dựng quy định trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện. Đất nông thôn do Nhà nước quy định quy trình và thực hiện theo quy trình. Dự án BĐS có thể không nên liệt kê vào lợi ích công cộng. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp đặc biệt. Khi Nhà nước có quỹ đất sẽ đấu thầu hoặc bán quỹ đất đó. Quyền về đất, Bộ phận đất đai lập hồ sơ thiết kế; Phê duyệt, sau đó đất mới được bán. Vấn đề cải tạo chung cư cũ thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.
Trước năm 2005, đền bù, giải phóng mặt bằng là vấn đề nổi cộm. Những năm gần đây, Trung Quốc không ngừng nâng cao giá đền bù. Tuy chênh lệch vẫn còn nhưng đã coi trọng quyền của người dân hơn, coi trọng vẫn đề dân sinh hơn. Vì rằng nếu cưỡng bức dân di dời sẽ xảy ra tình trạng còn những “hộ đinh”
và không di chuyển được. Số lượng này ngày một giảm. Bên cạnh đó, năng lực đàm phán của người dân cũng ngày một cao hơn, người dân được quyền nhiều hơn. Tuy nhiên, nếu đòi hỏi quá đáng thì chính quyền vẫn sử dụng pháp luật để quyết định.
Từ năm 1998 đến nay, khung khổ pháp lý về đền bù giải phóng mặt bằng liên quan đến TTBĐS của Trung Quốc có thể chia làm hai giai đoạn. Giai đoạn một từ 1998 đến 2005: Giai đoạn này thiếu khung khổ thể chế, đặc biệt là thể chế về đền bù, giải tỏa. Vì vậy, phát sinh rất nhiều mâu thuẫn do đất đô thị thuộc quốc hữu, nhà là của người dân. Trên thực tế một số doanh nghiệp BĐS thương lượng với người dân. Điều này dẫn đến hai vấn đề. Một là, mức đền bù thấp, người dân không di dời. Hai là, nếu người dân có đi cũng là ra đi không tự nguyện. Giai đoạn hai từ 2005 đến nay; Nhà nước đưa ra những biện pháp điều chỉnh nhằm hoàn thiện hơn khung pháp lý, nâng cao tiêu chuẩn đền bù nhằm đảm bảo tốt hơn lợi ích cho người dân. Nhà nước đứng ra đền bù và quản lý quỹ đất đầu tư;
đất hoàn toàn thuộc sở hữu nhà nước, và nhà nước sẽ tiến hành đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư xây dựng. Từ cuối năm 2007 đến nay, Nhà nước thực hiện biện pháp quản lý quỹ đất đầu tư. Biện pháp này đã giải quyết được về mặt khung thể chế nhưng vẫn còn vấn đề phát sinh: Mức đền bù vẫn còn ở mức thấp; người dân có quyền lớn hơn, vì vậy giá đền bù cao hơn. Hệ quả là giá đất do chính quyền đưa ra đã cao dần lên, từ đó, giá nhà cũng bị đẩy lên theo.
Việc giải phóng mặt bằng liên quan đến đất đai. Đối với các công trình lợi ích công cộng được quy định rõ có thể thu hồi đất đai. Đây là vấn đề phức tạp và vẫn đang tồn tại suốt từ những năm 1986 đến nay. Vấn đề đặt ra là, thế nào là lợi ích công cộng. Ví dụ: Trường học, bệnh viện, nơi thi đấu thể thao là các đối tượng thuộc nhóm công công những những đơn vị này cũng kinh doanh và có doanh thu thì có phải là công cộng hay không. Đặc biệt, vấn đề thiết bị trong
những khu vực này thuộc về lợi ích nào, cũng còn đang phải nghiên cứu. Bồi thường được thực hiện theo một số nội dung. Thứ nhất, tại đô thị thì thực hiện theo nguyên tắc cùng đất cùng giá. Đối với sở hữu tập thể ở nông thôn thì thực hiện theo nguyên tắc từng mảnh đất có giá riêng. Đối với những mảnh đất lớn có thể khác nhau.
Nghị quyết Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc lần thứ 3 Khóa 17 chỉ rõ việc cải cách chế độ trưng dụng đất đai: Phải phân định rõ các đối tượng sử dụng đất, mục đích sử dụng đất (vấn đề này còn đang nghiên cứu). Nghị quyết Hội nghị này cũng đã cho phép nông dân được chuyển quyền sử dụng đất đai của mình.
II.4.2.3. Vấn đề nhà
Tại Trung Quốc, đến nay vẫn chưa phân định được tỷ lệ nhà do Nhà nước và thị trường cung. Riêng mức đầu tư từ Ngân sách nhà nước cho nhà ở xã hội chiếm khoảng 3 - 5% tổng chi ngân sách hàng năm. Trung Quốc nhấn mạnh vấn đề nhà cho người thu nhập thấp và phấn đấu nâng lên từ 3 - 10%. Sự can thiệp Nhà nước đối với giá nhà cũng có tác dụng như thị trường và đều làm giảm giá nhà đất.
Về vấn đề cơ quan cấp phép cho bán là tùy điều kiện từng thành phố (tùy từng địa phương). Tại Bắc Kinh, mức đầu tư đạt 25% sẽ được bán. Nhiều trường hợp nộp xong tiền đất (đấu thầu, nộp tiền 1 lần) đã vượt quá 25% tổng mức đầu tư, nên đã có thể được bán. Tại Quảng Đông, phải xây dựng xong 5 - 6 tầng mới được bán. Một số thành phố quy định phải xong mái mới được bán. Cục quản lý nhà của các địa phương tùy theo cung cầu mà có những quyết định cụ thể. Đối với nhà văn phòng, nhà thương phẩm sẽ có mức đầu tư riêng. Chi phí xây dựng khoảng 3,8 - 4 nghìn tệ. Cơ cấu giá thành gồm cả thiết bị đồng bộ, chưa kể đất.
Từ khi Trung Quốc cải cách nhà ở, kết thúc phân phối nhà đến nay, TTBĐS đã phát triển. Nhiều thành phố lớn đã được xây dựng như Bắc Kinh, Thượng Hải. Hiện đang tiếp tục xây dựng các thành phố bậc trung và nhỏ. Nhà ở, văn phòng, các loại nhà với các mục tiêu khác đồng loạt được xây dựng như trường học, bệnh viện, nhà thi đấu. Các nhà đầu tư phát triển, khai thác BĐS là người xây dựng các loại công trình đó. Hiện nay, tình hình nhà ở tại Bắc Kinh và Thượng Hải đang trong giai đoạn cung lớn hơn cầu. Mức độ tiêu thụ và giá trị/m2 giảm đối với nhóm nhà thương phẩm. Tuy nhiên, đối với nhóm nhà ở xã hội (nhà giá rẻ, nhà cho thuê giá rẻ và nhà thương mại) vẫn có nhu cầu cao. Nhà nước Trung Quốc đang đưa ra gói kích thích kinh tế trị giá 700 tỷ nhân dân tệ, trong đó một phần rất lớn sẽ sử dụng vào việc phát triển nhà ở xã hội. Hiện tại, tình hình kinh tế Trung Quốc có bị ảnh hưởng bởi khủng hoảng tài chính thế giới dẫn đến nhu cầu xây nhà giảm nhưng xây nhà ở xã hội vẫn tăng và Trung Quốc coi BĐS là một mảng quan trọng trong kích thích tăng trưởng, kéo theo việc phát triển các ngành vật liệu, xi măng và qua đó thúc đẩy kinh tế.
Vấn đề nhà cho người thu nhập thấp được đặt ra và phân làm ba loại. Một là, loại nhà ở có giá thuê thấp. Loại này cho đối tượng có thu nhập thấp nhất, không có khả năng mua nhà. Đối tượng này thậm chí có thể được trợ cấp giá thuê. Một bộ phận trong loại nhà này được Nhà nước trực tiếp đứng ra xây dựng
để cho thuê với giá thấp. Hai là, loại nhà ở giá thấp (cũng còn gọi là nhà kinh tế). Loại này dành cho những người có mức thu nhập trung bình. Mức trung bình được tính trên cơ sở mức độ tài sản có được của người mua. Việc mua bán sẽ được xem xét giảm từ 10-20% so với giá thị trường. Tuy nhiên, việc định giá sẽ thay đổi theo thời gian, đôi khi thành phố sẽ khấu trừ lúc hoàn thành nhà và giao dịch mua bán được khấu trừ 5-20% giá thành trên thị trường. Ba là, nhà kết hợp (Nhà nước và người dân để giải quyết nhà ở). Loại này dành cho người có mức thu nhập cao hơn mức trung bình một chút. Loại này là nhà ở thương phẩm.
Tuy nhiên, không phải thành phố nào cũng có loại nhà này. Ví dụ Bắc Kinh và Quảng Châu là hai trong số những thành phố có giá nhà quá cao. Tùy thuộc vị trí xa hay gần, thành phố sẽ xây dựng các khu nhà này ở xa hơn khu đất đắt.
Trong 3 năm tới (từ 2009), Nhà nước Trung Quốc sẽ chi 900 tỷ nhân dân tệ để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Vì giá là theo giá thị trường, mà thị trường thường biến động, mặc dù quy định giá thấp hơn giá thị trường nhưng không có mức quy định cụ thể. Cũng có thể có biện pháp khi Nhà nước bán đất (quyền sử dụng đất) cho chủ đầu tư đã xác định giá rẻ với ràng buộc phục vụ nhu cầu cho người có thu nhập thấp.
II.4.2.4. Vấn đề tài chính – tiền tệ bất động sản
Vấn đề giá đất. Trước 2004, giá đất do Nhà nước và doanh nghiệp thỏa thuận. Từ năm 2004 đất đai phải công khai đấu thầu. Năm 2006, Bộ Tài chính quy định số tiền từ đấu thầu đất phải nộp toàn bộ vào ngân sách. Giá đấu thầu công khai có tính đến giá đền bù và giá đầu tư hạng mục công cộng. Nhà nước quy định mức đền bù cho người dân và được tính vào dự toán và chi lại ngân sách. Việc đền bù do nhà nước làm. Chống hủ bại về đất đai thông qua chống đấu thầu giả. Quản lý về đất đai đã được nâng từ cấp xã lên cấp tỉnh, thậm chí cấp Trung ương. Một số chính quyền địa phương không được trực tiếp cấp đất hoặc phải trình cấp trên phê duyệt.
Luật giá, do Ủy ban cải cách và phát triển trình ban hành. Nhà nước can thiệp thị trường bằng chính sách vĩ mô, cơ chế, chính sách. Doanh nghiệp muốn điều chỉnh giá phải đến cơ quan quản l ý xin phép. Cơ quan quản lý điều tra và xác nhận phù hợp hay không mới cho phép điều chỉnh. Tuy nhiên, cũng chỉ có một số thành phố có cơ chế này. Ví dụ, năm 2006 - 2007, nhà đất tại Nam Kinh muốn bán phải thông qua cơ quan quản lí giá mới được bán nhà. Năm 2006 - 2007, Nhà nước can thiệp bằng thuế và đất đai. Từ năm 2005, Nhà nước có chính sách 70-90, tức là, dùng 70% quỹ đất một dự án để xây căn hộ dưới 90m2. Nhà cho thuê, không lớn hơn 50 m2. Nhà kinh tế, không lớn hơn 60 m2. Nhà loại ba, không lớn hơn 80 m2. Nhà kinh doanh, ưu tiên không lớn hơn 90 m2. Nhà nước Trung Quốc không khuyến khích xây dựng căn hộ lớn hơn 140 m2 mà dành sự khuyến khích này cho căn hộ dưới 90 m2. Tuy nhiên, cũng tùy thuộc đặc điểm từng thành phố. Các nơi chưa đạt được 70% thì khi giao đất Nhà nước nhắc phải xây dựng đúng 70 - 90. Khi xin giấy phép xây dựng cũng được lưu theo nguyên tắc 70 - 90.
Bắt đầu từ năm 1988 tại Thâm Quyến và lấy bài học từ Thâm Quyến làm cơ sở. Từ năm 1993 thành lập Vụ định giá thuộc Bộ Đất đai và Tài nguyên thực
hiện các chức năng quản lý hồ sơ định giá với các nơi; Báo cáo định giá doanh nghiệp; thu thập thông tin; thẩm định giá, công bố giá. Hệ thống quy định đánh giá đất đai gồm Vụ định giá (trên 6 phương diện, do Quốc Vụ viện phê duyệt) và các chuyên gia định giá được cấp phép theo từng giai đoạn 2 năm. Hiện có khoảng 4000 chuyên gia giám sát định giá chủ yếu cộng tác theo hợp đồng.
Việc cấp giấy chứng nhận chuyên gia định giá được phân làm hai công đoạn. Việc thi là do Hiệp hội tổ chức. Dấu trong Giấy chứng nhận là do Bộ Đất đai và Tài nguyên đóng. Trước năm 2007 không phân chia cấp quản lý. Từ 2007 chia làm 2 cấp (quốc gia và địa phương). Giấy chứng nhận này mang tính danh dự, không hàm nghĩa chuyên môn. Năm 1994, Hiệp hội định giá toàn quốc được hình thành nhằm cụ thể hơn công tác định giá. Các công tác định giá cho thấy cần có phương pháp lý luận và bộ định giá, quy trình định giá các loại đất: đất đô thị; đất khai thác; đất nông nghiệp; đất lâm nghiệp, đất khác. Hơn nữa, công tác định giá còn gồm các quy phạm định giá đất đai đô thị. Hệ thống định giá đất đai gồm 4 tầng bậc tùy thuộc vào mức độ đất đai: (1) Mức giá cơ bản; (2) Mức giá giao dịch; (3) Mức giá trao đổi; (4) Mức giá thế chấp và giá khác.
Giám sát định giá. Từ năm 2001 có hệ thống giám sát định giá đô thị thông qua các việc: Xây dựng tại một số nơi thí điểm; tiến hành giám sát động thái; hiện hệ thống này đã có tại một số nơi như Đồng bằng Trường Giang, Châu Giang. Điều chỉnh các cấp bậc đất đai. Hiện tại có 6 tỉnh với trên 200 điểm giám sát cơ bản. Số điểm giám sát này thay đổi theo năm và tiếp tục mở rộng về quy mô và số lượng. Những điểm giám sát là cơ sở để hợp tác. Hệ thống dự báo động thái được xây dựng. Nhiệm vụ là phân tích số liệu với các vùng trọng điểm làm cơ sở xây dựng các bộ số liệu. Tính pháp lý của giá công bố: Mức giá thấp nhất, giá chỉ đạo; mức giá thị trường được xác định thông qua đấu thầu.
Vấn đề thuế. Hiện Trung Quốc có thuế giao dịch, thuế chước bạ, thuế giá trị gia tăng. Trung Quốc chưa áp dụng thuế BĐS, thuế đối với người có trên một căn hộ, từ đó ngân sách nhà nước mất một khoản thu lớn, đồng thời lại kích thích đầu cơ. Đây cũng là một nguyên nhân gây bong bóng BĐS. Trung Quốc sẽ đưa ra thuế BĐS trong thời gian tới, khi đã được thảo luận 10 năm, lý luận và thực tiễn đã chín muồi.
Thuế tài sản, thuế thu nhập được áp dụng trong những năm 1994-2006.
Tổng mức thu tài chính chiếm 5% GDP cả nước. Từ 2003 đến nay áp dụng: (1) Thuế tài sản BĐS. (2) Chọn một số tỉnh làm thí điểm để đánh giá mô phỏng một số tài sản; mức thuế đang trong quá trình nghiên cứu; chờ điều kiện chín muồi hơn. (3) Thu thuế đối với doanh nghiệp đầu tư nước ngoài. Mức thuế tùy theo mức thặng dư (từ 10-20% thặng dư). Nếu tính theo doanh số thì khoảng 1%.
Nếu tính theo tiền thuê thì khoảng 12%. (4) Hiện Trung Quốc vẫn chưa thu thuế tài sản cá nhân. Từ 1999, mức thuế thu cao dẫn đến giá cao và có một số hệ quả, trong đó quan trọng là một số cư dân không có khả năng mua nhà; mức thuế thu nhập từ nhà đạt 10-12% tổng thu ngân sách. Những năm 1996-1999-2000 Nhà nước thực hiện giảm thuế để giảm giá nhà. Việc làm này thời gian đầu có kết quả những nhìn chung vẫn không có tác dụng nhiều. Từ năm 2003, chính sách thuế của Trung Quốc là hạn chế việc giá nhà tăng quá nhanh thông qua một số chính sách: (1) Quy định mua nhà mà không sử dụng trong 2 năm đã đem bán