CHƯƠNG VI: QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020
VI.2. Định hướng triển vọng phát triển kinh tế Việt Nam đến năm 2020
VI.2.3. Dự báo nhu cầu nhà, đất ở, đất phát triển đô thị, phát triển kinh tế
Dân số đô thị năm 2010 chiếm 33% dân số cả nước, dân số đô thị năm 2020 chiếm 45% dân số cả nước. Phát triển 6 thành phố trực thuộc TW117. Theo Bộ Xây dựng, căn cứ vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của 4 vùng kinh tế, các đô thị ưu tiên triển khai nâng cấp đô thị gồm: Vùng trung du và miền núi phía Bắc, vùng đồng bằng sông Hồng, vùng Tây Nguyên và vùng đồng bằng sông Cửu Long118 ứng với diện tích đô thị dự báo là 170,59 km2 và dân số dự báo ở mức 936.524 người cho năm 2020. Ngoài ra, Nhà nước đã xây dựng định hướng phát triển mạng lưới đô thị dọc theo trục hành lang biên giới. Tuyến hành lang có các hạng mục nâng cấp các đô thị hiện có và phát triển mới các đô thị.
Dự kiến nâng cấp các đô thị và phát triển các đô thị mới cho toàn Vùng miền núi phái Bắc đến năm 2020: 5 đô thị loại 2, 17 đô thị loại 3 và 40 đô thị loại 4; đối với đô thị loại 5. Ngoài các thị trấn hiện có được nâng cấp và mở rộng, số thị trấn dự kiến phát triển mới.
VI.2.3.2. Đất cho mục đích phát triển kinh tế
Đất khu công nghiệp, theo quy hoạch, từ nay đến năm 2015 cả nước sẽ có thêm 113 khu công nghiệp và 27 khu công nghiệp mở rộng với tổng diện tích quy hoạch là 35.200 ha (tổng diện tích dự kiến mở rộng thêm hơn 6.000 ha): (i) Giai đoạn đến năm 2015, đầu tư đồng bộ để hoàn thiện các khu công nghiệp hiện có, thành lập mới một cách có chọn lọc các khu công nghiệp với tổng diện tích tăng thêm khoảng 20.000 ha - 25.000 ha; nâng tổng diện tích các khu công nghiệp đến năm 2015 khoảng 65.000 ha - 70.000 ha. Phấn đấu đạt tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp bình quân trên toàn quốc khoảng trên 60%. (ii) Giai đoạn đến năm 2020, hoàn thiện về cơ bản mạng lưới khu công nghiệp trên toàn lãnh thổ với tổng diện tích các khu công nghiệp đạt khoảng 80.000 ha vào năm 2020.
Theo ước tính, tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có trên 49.000 doanh nghiệp vừa và nhỏ, nhu cầu nhà xưởng gần 15 triệu m2, hiện mới đáp ứng được 4 triệu m2, còn gần 10 triệu m2 chưa được đáp ứng.
Đất khu kinh tế, theo quy hoạch đến năm 2020 Việt Nam sẽ có 15 khu kinh tế với tổng diện tích 589.448 ha. Tiếp tục đầu tư phát triển theo quy hoạch, kế hoạch phát triển đã được điều chỉnh, bổ sung đối với 14 khu kinh tế ven biển đã được thành lập trước năm 2010. Phấn đấu đên năm 2020, các khu kinh tế này
117 Gồm 68 thành phố, thị xã tỉnh lỵ thuộc tỉnh; 25 thị xã; xây dựng 30 đô thị mới thuộc tỉnh;
100 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; 2000 thị trấn thuộc huyện. Hình thành 6 đô thị loại đặc biệt và loại 1 (trung tâm cấp quốc gia); 11 đô thị loại 2 (trung tâm cấp vùng); 73 đô thị loại 3,4 (trung tâm cấp tỉnh). Xây dựng trung tâm khu vực gồm 25 thị xã hiện có và 30 đô thị mới; Xây dựng hệ thống các thị trấn làm trung tâm huyện và các thị trấn, thị tứ làm trung tâm xã, cụm xã.
118 Vùng trung du và miền núi phía Bắc (thành phố Việt Trì, Điện Biên Phủ và thị xã Cao Bằng); vùng đồng bằng sông Hồng (thành phố Hải Dương và Ninh Bình); vùng Tây Nguyên (thị xã Kon Tum) và vùng đồng bằng sông Cửu Long (thành phố Cà Mau, thị xã Trà Vinh).
sẽ đóng góp vào tổng GDP của cả nước khoảng 15-20% và tạo ra việc làm phi nông nghiệp cho khoảng 1,3-1,5 triệu người. Đất khu kinh tế cửa khẩu đã được xác định. Xây dựng các khu kinh tế cửa khẩu trên các khu vực biên giới trở thành các vùng kinh tế động lực của từng tỉnh biên giới giáp Trung Quốc, Lào và Campuchia. Đến 2020 cả nước có 30 khu kinh tế cửa khẩu, trong đó hình thành thêm 07 khu kinh tế cửa khẩu mới trên các khu vực biên giới. Xây dựng đồng bộ về kết cấu hạ tầng, mô hình tổ chức quản lý, cơ chế, chính sách cho khu kinh tế cửa khẩu: Mong Cái, Lào Cai, lạng Sơn, Khu kinh tế thương mại đặc biệt Lao Bảo, Khu kinh tế cửa khẩu Cầu Treo, Bờ Y, Mộc Bài, An Giang và Đồng Tháp để đến năm 2020 tổng kim ngạch xuất, nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ qua biên giới Việt Nam với các nước láng giềng đạt 42-43 tỷ USD.
VI.2.3.3. Nhà ở
Theo dự báo đến năm 2015 tổng dân số toàn quốc khoảng 93 triệu người;
dân số đô thị khoảng 35 triệu người - tăng trung bình khoảng 1,3 triệu người/năm trong giai đoạn 2006 - 2015; tỷ lệ đô thị hoá đạt 38% tổng dân số.
Đến năm 2020 tổng dân số toàn quốc khoảng 98 triệu người; dân số đô thị khoảng 44 triệu người - tăng trung bình khoảng 1,8 triệu người/năm trong giai đoạn 2016 - 2020; tỷ lệ đô thị hoá đạt 45% tổng dân số. Đến năm 2025 tổng dân số toàn quốc khoảng 103 triệu người; dân số đô thị khoảng 52 triệu người - tăng trung bình khoảng 1,6 triệu người/năm trong giai đoạn 2020 - 2025; tỷ lệ đô thị hoá đạt 50% tổng dân số. Đến năm 2050 tổng dân số toàn quốc sẽ khoảng 124 triệu người; dân số đô thị là khoảng 93 triệu người - tăng trung bình khoảng 1,6 triệu người/năm trong giai đoạn 2025 - 2050; tỷ lệ đô thị hoá đạt 75% tổng dân số - tương đương mức độ đô thị hoá của Hàn Quốc năm 1990.
Những năm tới đây, Việt Nam có nhu cầu rất lớn về nhà ở. Hiện Việt Nam mới đạt xấp xỉ 10,2 m2/người, trong khi đó nhà ở của các nước như Trung Quốc là 20 m2/người, Thái Lan là 25 m2/người, Phillippines là 22 m2/người, Singapore là 32 m2/người. Nếu phấn đấu đến năm 2010 diện tích nhà ở đô thị bình quân của Việt Nam là 15 m2/người thì mỗi năm phải đầu tư xây dựng khoảng 38 triệu m2. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, mỗi năm chỉ xây được khoảng 21 triệu m2 nhà ở các loại, còn thiếu khoảng 17 triệu m2.
Đối với hai thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu từ 2001 - 2010 là 954.00 căn hộ, mỗi năm bình quân khoảng 100.000 căn hộ, nhưng hiện mỗi năm chỉ xây được khoảng 50.000 căn; ở Hà Nội, từ 2000 - 2005 nhu cầu khoảng 8 triệu m2 tương đương 132.000 căn, trên thực tế mới chỉ xây dựng được 6,3 triệu m2, tương đương 100.000 căn hộ các loại, thiếu khoảng 1,7 triệu m2, tương đương 32.000 căn. Theo báo cáo thống kê, hiện có 20% hộ gia đình tại các khu vực đô thị, 31% cỏn bộ công chức và trên 70% người lao động tại các khu công nghiệp gặp khó khăn về nhà ở. Riêng thị trường căn hộ và chung cư cao cấp sẽ sôi động và có thể lên giá. Nhu cầu căn hộ cho người nước ngoài thuê ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn tăng vì từ năm 2005 ở hai
thành phố này chưa có dự án đi vào hoạt động. Nhu cầu sẽ tiếp tục tăng đến năm 2010 do nguồn đầu tư tiếp tục tăng119. Ngoài ra, đất ở nông thôn đã và đang cung cấp ngày càng lớn nguồn cung nhưng cũng tạo nên nguồn cầu mạnh mẽ đối với khu vực đất ngoại vi đô thị, góp phần làm tăng giao dịch hàng hoá quyền sử dụng đất. Theo quy hoạch đã được phê duyệt, diện tích đất ở nông thôn đến năm 2010 có nhu cầu tăng 436.952 ha.
Bảng VI.1: Định hướng nhu cầu nhà ở của Việt Nam đến năm 2020 Khu vực thành thị Khu vực nông thôn Chỉ tiêu
2010 2020 2010 2020
Dân số 29.200.000 35.100.000 62.200.000 65.300.000 Tổng diện tích nhà ở
(m2) 438.000.000 702.000.000 870.800.000 1.175.400.000 Bình quân diện tích
nhà ở trên đầu người (m2/người)
15,0 20,0 14,0 18,0
Nguồn: Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 (Bộ Xây dựng).
Bảng VI.1 cho thấy năm 2010 dự kiến dân số ở khu vực thành thị khoảng 29,2 triệu người, và cần khoảng 438 triệu m2 nhà ở để đáp ứng cho nhu cầu nhà ở theo tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân đầu người 15m2/người. Trong khi đó dự kiến dân số ở nông thôn khoảng 62,2 triệu người và cần khoảng 870,8 triệu m2 nhà ở. Năm 2020 dự kiến dân số sống tại thành thị là 35,1 triệu người và cần 702 triệu m2 nhà ở theo và nông thôn là 65,3 triệu dân với nhu cầu khoảng 1.175,4 triệu m2 nhà ở theo chuẩn diện tích nhà bình quân đầu người. Giai đoạn từ 2010 đến 2020 Việt Nam cần có thêm 364 triệu m2 nhà ở mới tại thành thị và 304,6 triệu m2 nhà ở tại khu vực nông thôn.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng thì hiện nay thành thị có khoảng 50% là nhà kiên cố và số nhà loại này tại khu vực nông thôn là 20%. Tổng cộng cả nước trong giai đoạn từ nay đến năm 2020 Việt Nam có nhu cầu khoảng 1.300 triệu m2 (tương đương 16.250.000 căn nhà) nhà ở mới để thay thế toàn bộ nhà tạm và nhà bán kiên cố theo Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg. Có thể thấy nhu cầu về nhà ở của Việt Nam hiện nay và trong tương lai vẫn rất lớn và mục tiêu xã hội hóa nhà ở, cải thiện điều kiện sống cho dân cư ở cả vùng thành thị và nông thôn là rất cần thiết. Trong tổng cầu này thì nhu cầu có khả năng thanh toán của dân
119 Hiện nay một số thành phố lớn như Hà Nội (triển khai xây dựng 600 căn hộ nhà ở xã hội tại khu đô thị Việt Hưng và Dịch Vọng); Thành phố Hồ Chí Minh (trong 5 năm đã xây dựng được 3.600 căn nhà và 4.700 lô đất phục vụ cho nhà ở xã hội); Bình Dương sẽ làm thí điểm trước mô hình nhà ở xã hội với loại nhà chung cư 6 tầng...Theo đề xuất của Bộ Xây dựng giai đoạn 2009 - 2015 sẽ xây dựng khoảng 200.000 căn nhà ở xã hội phục vụ cho các đối tượng có thu nhập thấp, tương đương với 9.800.000 m2 sàn, nhằm giải quyết chỗ ở cho khoảng 30% số hộ gặp khó khăn về nhà ở tại các đô thị.
cư là vấn đề rất cần được xác định trước khi đưa vào quy hoạch, kế hoạch dài hạn, ngắn hạn phát triển nhà ở của Việt Nam.