CHƯƠNG II: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
II.1. Kinh nghiệm về chính sách phát triển thị trường bất động sản ở các nước phát triển
II.1.4. Chính sách tài chính – tiền tệ bất động sản
II.1.4.1. Chính sách tín dụng, ngân hàng – Kinh nghiệm của Úc và Niu Di Lân Có rất nhiều sản phẩm tín dụng để hỗ trợ các nhà đầu tư tư nhân trên TTBĐS. Có thể kể tới các dạng chính. Một là home equity loans. Loại hình này cho phép các hộ gia đình vay mượn với vật thế chấp là ngôi nhà mà gia đình đang sử dụng để mua BĐS thứ hai với mục đích kinh doanh. Hai là Split purpose loan. Loại hình này cho phép người đi vay chi khoản vay nợ thành một khoản vay nợ gia đình và một khoản vay nợ đầu tư. Người đi vay tập trung giả khoản vay nợ gia đình, và thu nhập từ BĐS (thông thường là tiền thuê nhà) sẽ được dùng để trả nợ đầu tư.
Các ngân hàng Úc và Niu Di Lân không trực tiếp đầu tư vào TTBĐS. Tuy nhiên, hầu như tất cả các dự án BĐS đều vay vốn ngân hàng. Do hệ thống ngân hàng của Úc và Niu Di Lân mạnh nên hầu hết các nhu cầu vay vốn ngân hàng của các dự án, đương nhiên là các dự án khả thi, đều được vay vốn. Các kênh chủ yếu để ngân hàng tham gia cho vay vốn đối với đầu tư BĐS là thông qua thế chấp. 80% dư nợ cho vay của ngân hàng ANZ đối với đầu tư kinh doanh BĐS là dựa trên cầm cố BĐS. ANZ thành lập riêng một hệ thống thế chấp cho đầu tư và kinh doanh BĐS. Trên hết, hệ thống ngân hàng Úc và Niu Di Lân là các doanh nghiệp, vì vậy, các nguyên tắc thị trường và khả thi của dự án hoặc có thế chấp là những điều kiện tiên quyết để các doanh nghiệp, các nhà đầu tư được vay vốn.
Kinh doanh BĐS là một ngành mang lại nhiều lợi nhuận và tương đối dễ thực hiện. Các công cụ tài chính đa dạng cho phép những người dân không có thu nhập quá cao có thể tham gia đầu tư BĐS. Chẳng hạn, ở Úc, trên 70% các nhà đầu tư BĐS khi khởi nghiệp chỉ có thu nhập hàng năm ở mức khiêm tốn, từ 35.000 USD đến 40.000 USD. Tuy nhiên, đầu tư vào BĐS có thể mang lại lợi nhuận lớn, với bằng chứng là trên 90% triệu phú ở nước này xuất thân từ đầu tư BĐS. Khi mua ngôi đầu tiên, người mua cần có trong tay số tiền mặt ít nhất là
20% tổng giá trị ngôi nhà và hàng tháng phải trả góp hàng trăm tới hàng ngàn USD. Tuy nhiên, mọi việc dễ dàng hơn nếu người chủ nhà có ý định mua ngôi nhà thứ hai như một đầu tư BĐS. Sau khi đã có ngôi nhà đầu tiên, người chủ ngôi nhà có thể dễ dàng có ngôi nhà thứ hai. Sau 5 năm kể từ khi mua ngôi nhà thứ nhất và trả được khoảng 35% tổng số tiền mua nhà, người chủ nhà có thể thế chấp ngôi nhà đầu tiên để đầu tư vào TTBĐS. Khoảng 30% số nhà ở tư nhân là các BĐS đầu tư, nghĩa là chủ những người nhà đó không sử dụng trực tiếp, mà cho thuê hoặc chờ cơ hội bán lại với giá cao hơn.
II.1.4.2. Mô hình ngân hàng thế chấp – Kinh nghiệm của Đan Mạch
Học tập từ Đức khoảng 200 năm trước, hệ thống tín dụng thế chấp đã được đưa vào Đan Mạch là kết quả từ việc thiếu vốn dành cho các khoản vay BĐS dài hạn; việc chuyển đổi tài sản thành các nguồn vốn có thể thanh khoản đã bị hạn chế do hệ thống pháp luật lỏng lẻo và thị trường vốn manh mún. Hơn nữa, nguồn vốn của chính quyền Trung ương và địa phương không đủ để hỗ trợ BĐS. Trong những năm qua, ngân hàng thế chấp tại Đan Mạch đã phát triển mạnh mẽ và ngày càng đóng vai trò to lớn trong việc cung cấp các khoản vay BĐS. Các số liệu tháng 9/2002 cho thấy tổng dư nợ tín dụng của tất cả các tổ chức tín dụng (ngân hàng thương mại, ngân hàng tiết kiệm và ngân hàng thế chấp) cho các hộ gia đình và công ty phi tài chính vay là 2.009 tỷ DKr (270 tỷ Euro), tương đương 145% tổng sản phẩm quốc dân (GNP). Khoảng 63% dư nợ các khoản vay thế chấp là do các ngân hàng thế chấp cấp.
Các ngân hàng thế chấp chiếm tới hơn 90% tổng tín dụng BĐS tại Đan Mạch. Các ngân hàng thương mại và ngân hàng tiết kiệm cung cấp nguồn vốn bắc cầu để mua nhà và các dự án xây dựng, tuy nhiên khi một người sở hữu mới được đăng ký tại cơ quan đăng ký công và một khi giá trị của dự án mới đã được ấn định thì người sở hữu sẽ chuyển sang ngân hàng thế chấp để nhận vốn dài hạn do chi phí tín dụng thấp hơn các ngân hàng kia. Các ngân hàng thế chấp cũng đóng một vai trò quan trọng là nơi cung cấp vốn cho đầu tư tài sản cố định của doanh nghiệp. Vị trí của chúng trên thị trường được củng cố bởi thực tế cơ cấu doanh nghiệp tư nhân tại Đan Mạch chủ yếu là các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ. Không như các công ty lớn, họ không thể phát hành trái phiếu công ty mà thay vào đó là tìm nguồn vốn đầu tư vào tài sản cố định thông qua tín dụng thế chấp.
Hệ thống thế chấp của Đan Mạch dựa trên một hệ thống thị trường không có trợ cấp công cộng. Các cơ chế đặc biệt dành cho khoản vay “bất động sản” xã hội được xác định theo nghĩa hẹp tuy nhiên đã được áp dụng trên thực tế, cho phép một mức giới hạn khoản vay trên giá trị cao hơn hoặc tình trạng hoàn trả thấp hơn, thường kết hợp với bảo lãnh của Chính phủ. Thanh toán và hoàn trả các khoản vay thế chấp cũng như thanh toán lãi của người vay nợ cho ngân hàng thế chấp và của ngân hàng thế chấp cho người nắm giữ cổ phiếu chịu sự điều chỉnh của các quy định thuế thông thường. Các khoản vay thế chấp chiếm 63%
thị phần trên thị trường tín dụng của Đan Mạch. Thị phần quan trọng này là kết quả của chênh lệch lãi thấp và sự phát triển liên tiếp các sản phẩm cho vay mới cho phép người vay được lợi từ những thay đổi của lãi suất ngắn hạn và dài hạn do thị trường mang lại. Năm 1985, các ngân hàng thế chấp của Đan Mạch đã
được phép bắt đầu hoạt động tại nước ngoài trong khu vực OECD. Các ngân hàng thế chấp Đan Mạch đã mở rộng hoạt động sang Đức và Anh, và thường gắn với các dự án xuất khẩu xây dựng của Đan Mạch.
II.1.4.3. Chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai, bất động sản, tài sản – Kinh nghiệm của Pháp và Thụy Điển
Thuế đất nông nghiệp của Cộng hòa Pháp thực chất là thuế sử dụng đất nông nghiệp. Đối tượng chịu thuế đất nông nghiệp bao gồm tất cả các loại đất nông nghiệp không kể đất đó có canh tác hay không canh tác. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất. Giá đất của từng hạng đất được xác định căn cứ vào thu nhập của từng hạng đất và quan hệ cung - cầu về đất. Giá đất do cơ quan thuế và Hội đồng xã bàn bạc, ấn định. Giá đất thường được điều chỉnh 5 năm một lần.
Giá đất làm căn cứ tính thuế đất nông nghiệp có quan hệ mật thiết với hạng đất tốt hay xấu. Vì thế, cơ quan địa chính phải theo dõi hạng đất để kiểm tra lại giá đất.
Pháp đưa đất nông nghiệp thành 5 hạng dựa trên căn cứ vào các tiêu chuẩn về độ phì, độ ẩm, độ dốc và vị trí tiện lợi của đất. Thuế suất đối với từng hạng đất do tỉnh quyết định hàng năm nhưng không được quá mức tối đa là 20%. Thuế suất hàng năm được quy định căn cứ vào các yếu tố: nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất, diện tích đất.
Đối tượng nộp thuế đất ở và đất xây dựng tại Pháp là các chủ sở hữu đất trước ngày 01/01 của năm tính thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế. Mức thu thuế đất ở và đất xây dựng do chính quyền địa phương ấn định theo khung thuế của Nhà nước. Mức thuế có thể điều chỉnh tăng giảm tuỳ theo nhu cầu chi tiêu và khả năng nguồn thu trong năm của địa phương. Những diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng như xây dựng các công trình tôn giáo, giáo dục, y tế, các kho lương thực, trại chăn nuôi của hợp tác xã v.v... được miễn thuế. Ngoài hai sắc thuế cơ bản trên, tuy không thành sắc thuế riêng nhưng khi chuyển quyền sử dụng đất. Pháp áp dụng thuế thu nhập đối với khoảng thu nhập không thường xuyên đối với phần thu nhập từ chênh lệch giá.
Thuế BĐS tại Thụy Điển là thuế thu trên giá từ nhà và đất gồm: Nhà xây dựng, các loại đất xây dựng và các loại đất khác như đất ở, đất bao quanh nhà, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng khác do tư nhân sở hữu. Thuỵ Điển không áp dụng thuế BĐS đối với BĐS sử dụng vào mục đích công cộng. Đối tượng nộp thuế BĐS là chủ sở hữu đất và nhà. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá nhà, đất tính thuế và thuế suất. Hàng năm chủ sở hữu đất phải đăng ký BĐS tại cơ quan quản lý nhà đất. Cơ quan quản lý nhà đất làm nhiệm vụ theo dõi cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế về chủ sở hữu, diện tích, loại đất giá đất... Cơ quan thuế địa phương lưu giữ các tài liệu trên và có mã số riêng của từng chủ sử dụng đất. Giá đất tính thuế được xác định 6 năm một lần. Căn cứ để xác định giá tính thuế là giá của từng loại đất trên thị trường bằng 75% giá thị trường của 2 năm trước. Giá đất được xác định chủ yếu căn cứ vào hiệu quả kinh tế do đất đai mang lại. Thuế suất áp dụng thống nhất là 1,4%/ năm.
Cùng với việc thu thuế BĐS các hộ nông dân, chủ trang trại còn phải nộp thuế tài sản (bao gồm nhà, cổ phần, cổ phiếu, tiền gửi ngân hàng...). Thuỵ Điển quy định nếu tài sản chung có giá trị từ 800.000 SEK/năm trở lên sẽ phải nộp
thuế. Thuế tài sản được tính theo biểu thuế luỹ tiến từng phần với 3 thuế suất:
1,5% được áp dụng với tổng giá trị tài sản từ 800.000 SEK đến dưới 1.300.000 SEK; 2,6% được áp dụng với tổng giá trị tài sản từ 1.300.000 đến dưới 3.600.000 SEK; 3% áp dụng khi tổng giá trị tài sản từ 3.600.000 trở lên.
II.1.4.4. Các Quỹ tài chính bất động sản – Kinh nghiệm của Úc và Niu Di Lân Các nhà đầu tư thông qua các công cụ gián tiếp để cùng góp vốn đầu tư vào BĐS. Trong năm 1999, trên 47% người Úc tham gia vào đầu tư BĐS gián tiếp với tổng số tiền đầu tư lên tới 72,8 tỷ USD. Trên 51% số tiền này đầu tư vào các quỹ BĐS trên thị trường chứng khoán (listed property trusts) và các tập đoàn BĐS (property syndicates). Cứ ba người lớn Úc, thì hai người có cổ phần BĐS và 88% cổ phần BĐS là nhà ở và nhà văn phòng. Đầu tư gián tiếp BĐS giúp các nhà đầu tư nhỏ có thể tham gia vào thị trường và cải thiện tính thanh khoản của đầu tư BĐS.
Chứng khoán hóa BĐS là việc chuyển loại tài sản này thành các chứng khoán có thể trao đổi trên thị trường chứng khoán. Nhà đầu tư BĐS không trực tiếp nắm bắt BĐS mà đầu tư vào các cổ phiếu của BĐS đó. Các quỹ đầu tư BĐS có hai dạng: dạng đóng và dạng mở. Quỹ “dạng đóng” có lượng vốn cố định và thời gian tồn tại cố định (khoảng 10-15 năm). Sau thời gian đó, tài sản của quỹ sẽ được bán và chia cho các cổ đông. Quỹ “dạng mở” không có lượng vốn cố định và thời gian tồn tại vô hạn. Tại Úc và Niu Di Lân, có năm dạng quỹ đầu tư BĐS chủ yếu, trong đó có hai loại quỹ có niêm yết trên thị trường chứng khoán.
Cách thức đầu tư thông thường nhất là mua các cổ phần BĐS được niêm yết trên thị trường chứng khoán thông qua các Quỹ tín thác BĐS có niêm yết hoặc các Quỹ chứng khoán BĐS.
Quỹ tín thác BĐS có niêm yết. Quỹ tín thác BĐS có niêm yết (Listed Property Trust - LPT) xuất hiện lần đầu tiên trên thị trường chứng khoán Úc vào năm 1971. Tuy nhiên, trong thập kỷ 1970 và 80, các LPT đã phát triển rất chậm.
Tình hình đã thay đổi trong thập kỷ 1990 do sự sụp đổ của nhiều quỹ đầu tư BĐS không niêm yết. Đầu tư của các Quỹ BĐS trên thị trường chứng khoán đã tăng từ 60 tỷ USD năm 2001 lên 80 tỷ USD năm 2003. Các LPT của Úc hiện chiếm 8% tổng giá trị BĐS được niêm yết trên thị trường chứng khoán thế giới trong khi giá trị của tổng thị trường chứng khoán Úc chỉ bằng 2% tổng giá trị của các thị trường chứng khoán trên thế giới.
Quỹ chứng khoán BĐS. Các quỹ chứng khoán đang quản lý khối tài sản trị giá 655 tỷ USD ở Úc và trên 9 triệu người Úc đầu tư vào các quỹ này. Với các rối loạn tài chính và lãi suất thấp trong các năm gần đây, nhiều nhà đầu tư Úc nhận thấy rằng khó có thể thu lợi nhuận cao từ cổ phiếu và trái phiếu, điều mà họ đã từng hưởng cuối thập kỷ 80 và đầu thập kỷ 90. Do vậy, các nhà đầu tư đã chuyển hướng sang các quỹ chứng khoán BĐS là một công cụ để đầu tư gián tiếp vào BĐS. Quy mô của các quỹ chứng khoán BĐS đã tăng từ 16 tỷ USD năm 2001 lên 21 tỷ USD năm 2003. Tỷ lệ tăng trưởng là 15,7%.