CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
III.1. Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1986 đến nay
III.1.5. Giai đoạn từ cuối năm 2007- nay
III.1.5.1. Cơn sốt lần thứ ba năm 2007 và đầu năm 2008 và diễn biến khó đoán định trong năm 2009
Bảng III.9: Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam trong thời kỳ suy giảm của thị trường bất động sản
Đơn vị tính: % theo giá năm 1994
Giai đoạn sơ khởi Giai đoạn sơ khai Mở đầu giai đoạn đồng bộ Bắt đầu
sốt nóng Thời kỳ đóng băng và ảm đạm
Bắt đầu sốt nóng
Thời kỳ đóng băng và ảm đạm
Bắt đầu
sốt nóng Thời kỳ đóng băng và ảm đạm Tiêu
chí
1991 1993 1994 1995 2001 2002 2003 2004 2007 2008 2009 Tốc độ
tăng trưởng
GDP
5,80 8,08 8,83 9,54 6,89 7,08 7,26 7,69 8,48 7,00 Dự báo 7,50
Nguồn: Tổng cục Thống kê 1996, 2006, 2009.
Trong giai đoạn này, nhờ sự xuất hiện của nhiều nhân tố mới, TTBĐS đã ấm dần từ cuối năm 2005, ổn định lại trong năm 2006, rồi nhanh chóng nóng lên, tạo thành cơn sốt lần thứ ba trong năm 2007 của TTBĐS Việt Nam. So với cơn sốt lần thứ nhất và lần thứ hai thì cơn sốt lần thứ ba có một số đặc điểm sau:
Một là, tại hai cơn sốt đầu của TTBĐS, trong thời gian đóng băng và ảm đạm, nền kinh tế vẫn tăng trưởng năm sau cao hơn năm trước. Trong cơn sốt lần thứ ba, trật tự cũ đã không lặp lại (GDP năm 2007 tăng 8,48%, nhưng năm 2008 chỉ có khả năng đạt khoảng 7%). Sự khác biệt này cho thấy vai trò, vị trí của TTBĐS trong nền kinh tế đã tăng lên, theo đó, khi thị trường này bị “đóng băng”
thì nền kinh tế cũng bị sụt giảm tốc độ tăng trưởng, không dễ bỏ qua như những giai đoạn trước.
Hai là, trong khi lần sốt thứ nhất chủ yếu có liên quan tới việc TTBĐS chuyển từ thị trường “ngầm”, “phi chính thức” sang thị trường chính qui, hợp pháp; lần sốt thứ hai chủ yếu liên quan tới thị trường sơ cấp và thứ cấp về quyền sử dụng đất; thì lần sốt thứ ba lại liên quan tới nhiều loại thị trường khác nữa, trong đó nổi lên là: Thị trường ba bên về quyền sử dụng đất, thị trường tài chính - tiền tệ vào cuộc với cường độ mạnh; thị trường chứng khoán liên thông với TTBĐS, TTBĐS xây dựng với những tổ chức có tiềm lực lớn. Trong lần sốt thứ ba này, TTBĐS Việt Nam đang sàng lọc để loại bỏ những yếu tố non kém còn tồn tại từ các giai đoạn trước. Sự sàng lọc này thể hiện tại một số điểm: (i) Giảm thiểu thị trường “phi chính thức”; (ii) Hoàn thiện thị trường ba bên về quyền sử dụng đất để bổ khuyết hữu hiệu cho thị trường sơ cấp, thứ cấp về quyền sử dụng đất; (iii) Thay thế dần các tổ chức thiếu tiềm lực (tài chính, kỹ thuật, quản lý…) bằng các tổ chức có tiềm lực cao trong các bên cung của TTBĐS; (iv) Hình thành sự liên thông hữu hiệu giữa TTBĐS với thị trường chứng khoán trong từng bước hoàn thiện của mỗi thị trường này; (v) Điều chỉnh sự để đạt được sự vào cuộc hợp lý của thị trường tài chính - tiền tệ đối với TTBĐS, tránh rơi vào
những cực đoan (nới lỏng hoặc thắt chặt quá mức); (vi) Tăng thêm năng lực của các bên cầu (nhất là đối với người có thu nhập thấp và trung bình trong xã hội).
Bảng III.10: Một số thông tin nhà đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Dự án Quý
I/2007
Tháng 12/2007
Tháng 1/2008
Tháng 9/2008
Tháng 2/2009
Quận Bình Thạnh USD/m2
The Manor 1800 2800 3200 2000 2100-2500
Sài Gòn Pearl 1600 3500 4000 3200 2150-2600
Quận 2 Triệu đồng/m2
An Phú – An Khánh 15 26 35 25 18-21
Thạnh Mỹ Lợi 18 31 36 30 ...
Quận 7 Triệu đồng/m2
Him Lam – Kênh Tẻ 21 43 60 35-37 30-55
Hoang Anh Gia Lai 1 13 26 28 21.5 20.5
Phú Mỹ Hưng Tỷ đồng/căn
Chung cư Mỹ Khánh 2.5 5 5.2 3.5 3.2
Biệt thực Phú Gia 19 35 36 24-31
Huyện Nhà Bè Triệu đồng/m2
PK-Tân An Huy 14 22 30 16-18 15.5-17.5
Thái Sơn 1 11 16 26 11-13 9.8-12.5
Nguồn: Nguyễn Thị Cẩm Vân, 2009102.
Ba là, trong khi cơn sốt lần thứ hai xuất hiện cách cơn sốt lần thứ nhất 8 năm (2001 so với 1993), thì cơn sốt lần thứ ba cách cơn sốt lần thứ hai chỉ có 6 năm (2007 so với 2001). Thời gian rút ngắn này một mặt thể hiện sự yếu thế của TTBĐS trước những diễn biến phức tạp của tổng thể nền kinh tế thị trường Việt Nam; mặt khác thể hiện phản ứng nhanh nhạy của TTBĐS, báo hiệu thị trường này đã bắt đầu bước vào một giai đoạn mới của mình, giai đoạn tiến tới phát triển đồng bộ TTBĐS Việt Nam trong những năm tới.
Bốn là, những diễn biến khó đoán định trong năm 2009. TTBĐS Việt Nam trong năm 2009 có một số điểm nổi bật không theo thông lệ. Thứ nhất, từ tháng 3 đến tháng 6/2009, đã có một đợt tăng giá, đặc biệt với nhóm các sản phẩm BĐS thuộc dự án. Tuy không có số liệu thống kê chính thức nhưng quan
102 Nguyễn Thị Cẩm Vân (2009): “Đánh giá tác động của việc gia nhập WTO đền thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Chuyên đề khoa học. Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh.
sát riêng lẻ cho thấy, các sản phẩm dự án đã tăng giá khoảng 15-20% so với thời điểm cuối tháng 02/2009 (thời điểm thị trường xuống mức thấp nhất) nhưng từ tháng 7 đến tháng 8/2009, xu hướng tăng giá đã dừng lại. Thứ hai, giao dịch của phân khúc sản phẩm có giá trị thấp (BĐS giá thấp) khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/một sản phẩm có giao dịch tốt. Đây là nhóm các sản phẩm nhà trong ngõ nhỏ của các thành phố lớn hoặc ở xa trung tâm. Điều này đã và sẽ tiếp tục diễn ra. Đặc biệt, xuất hiện một dòng sản phẩm căn hộ nhỏ trong những tòa nhà do các chủ đầu tư nhỏ xây dựng, phân căn hộ để bán. Thứ ba, phân khúc sản phẩm nhà trong các khu trung tâm diễn ra đơn lẻ nhưng rất quyết liệt. Những căn nhà có nhiều hộ trong các khu trung tâm đã được mua gom và chuyển giao cho chủ mới. Trên nền nhà cũ, nhiều tòa nhà mới đã và đang được xây dựng. Thứ tư, một xu hướng đầu tư mới trong BĐS đã xuất hiện. Đó là BĐS du lịch. Các biệt thự, căn hộ trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (resort) đã được các chủ đầu tư rao bán và chuyển nhượng cho các nhà đầu tư. Trên cơ sở đó, chủ BĐS và chủ dự án sẽ cung chung khai thác, sử dụng. Chi hội BĐS du lịch ra đời là minh chứng cho phân khúc thị trường này. Thứ năm, phân khúc thị trường nhà khu chung cư cũ có những biến động đột biến. Giá nhiều căn hộ tại những chung cư cũ đã tăng ngoài dự báo. Nguyên nhân chủ yếu là các khu chung cư cũ đã và đang được đưa vào chương trình cải tạo, xây mới. Một số nhà đầu tư đón đầu xu hướng này đã mua gom các căn hộ. Vô hình chung, điều này đã tạo nên những sự thiên lệch thái quá đối với phân khúc thị trường này.
Để có được những chuyển biến trên đây của TTBĐS nói riêng và của nền kinh tế nói chung, một nguồn vốn đầu tư lớn đã và đang vận hành vào nền kinh tế và TTBĐS. Một là, gói kích cầu thứ nhất đã đem lại những tác động nhất định đến nền kinh tế nói chung và TTBĐS nói riêng. Tình hình kinh tế tháng 8/2009 so với cùng kỳ năm 2008 đã có những bước chuyển biến theo chiều hướng tích cực rõ rệt. Thị trường chứng khoán và thị trường BĐS đều đã vượt qua giai đoạn khó khăn và đã có tăng trưởng nhất định. Đặc biệt, thị trường BĐS từ tháng 3 đến tháng 6/2009 đã có những đợt tăng giá mới (dù không bền và không thực chất). Hai là, các dự án cho các đối tượng chính sách cũng được quan tâm.
Nguồn vốn từ trái phiếu Chính phủ với số vốn 3500 tỷ đồng để thực hiện dự án phát triển nhà ở sinh viên được phân bổ cụ thể cho từng dự án của 28 địa phương và hai Bộ là Bộ Quốc phòng và Bộ Công an. Một số dự án nhà ở xã hội đã được đặt vấn đề triển khai để hướng tới mục đích “sản xuất” 35 triệu m2 nhà ở xã hội. Tốc độ giải ngân vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước thực hiện 8 tháng năm 2009 tuy có giảm nhưng ước tính vẫn đạt 82,9 nghìn tỷ đồng, bằng 57,5%
kế hoạch năm. Tổng chi ngân sách nhà nước tính từ đầu năm đến 15/8/2009, ước bằng 57,9% dự toán năm (cùng kỳ năm 2008 đạt 66,7% dự toán) nhưng tính riêng chi đầu tư phát triển thì vẫn xấp xỉ con số của năm 2008, bằng 58,9% dự toán (so với 58,8%). Ba là, một số dự án có nguồn vốn trong nước với số vốn lớn tiếp tục được triển khai như: dự án tòa nhà Petro tại Hà Nội, dự án đường Lê Văn Lương kéo dài, một số dự án nhà tại khu vực Hà Đông trên địa bàn Thành phố Hà Nội mở rộng như Văn Khê, Xa La, An Khánh... Nguồn vốn trong dân cũng tiếp tục được khơi dậy và đưa vào thị trường BĐS. Đây chính là nguồn dự trữ trong nền kinh tế được chuyển hóa thành tiền mặt để đưa vào đầu tư BĐS.
Năm là, sự đối nghịch giữa nguồn vốn trong nước và nguồn vốn đầu tư nước ngoài cam kết vào TTBĐS. Năm 2008, mặc dù nền kinh tế Việt Nam đang gặp khó khăn, nhất là tình hình lạm phát và sự tăng giá đột biến, thị trường chứng khoán “trôi nổi”, thị trường tiền tệ khủng hoảng nhưng với quan điểm, giải pháp lành mạnh, kiên quyết của Chính phủ, niềm tin của các nhà đầu tư nước ngoài đối với Việt Nam không những không bị suy giảm mà số dự án đầu tư tăng vọt (kể cả lĩnh vực đất đai và BĐS). Giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 8/2008, đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) đã đăng ký vào Việt Nam đạt mức kỉ lục 46,3 tỉ USD. Trong đó vốn đăng ký đầu tư vào lĩnh vực du lịch và BĐS là 22,2 tỉ USD, tương đương với gia tăng 5 lần so với cùng kỳ năm 2007 (khoảng 4,8 tỉ USD là đầu tư vào các khu đô thị cao cấp, 8,5 tỉ USD dành cho cao ốc văn phòng cho thuê, khoảng 8,8 tỉ USD thuộc về du lịch, khách sạn)103. Hiện có rất nhiều các dự án BĐS trong năm 2007, với nguồn vốn vay mượn, hiện bị đình trệ vì không có tiền để tiếp tục thi công. Các công ty trong nước thì chấp nhận bán rẻ đất cho nước ngoài vì thiếu vốn đầu tư. Tư bản nước ngoài đang sẵn sàng hàng chục tỷ USD để đi “mua hàng” tại TTBĐS Việt Nam.
Những số liệu này đã giải thích được vì sao đầu tư vào BĐS đang là có sức hấp dẫn cao đối với đầu tư nước ngoài và nó cũng cho thấy một khi thị trường BĐS tăng trưởng trên nền vốn nước ngoài, bản thân nó đã là một sự phát triển không bền vững. bởi đặc trưng của nó là đến nhanh và đi nhanh. Khi có sự can thiệp từ chính sách, sự thay đổi về chính sách nếu bất lợi thì các nhà đầu tư sẽ là người đầu tiên rút được vốn ra khỏi thị trường. Như vậy, sau khi thị trường quyền sử dụng đất, TTBĐS đi hết chu trình, bước vào giai đoạn thái quá, tất yếu dẫn đến việc sốt giá, nếu cơ quan quản lý nhà nước không kịp thời thể hiện vai trò điều tiết, bình ổn và có cơ chế vận hành phù hợp thì trường hợp xấu nhất có thể xảy ra là đổ vỡ.
Bảng III.11: Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội đầu năm 2006 Loại nhà Số lượng
toà nhà
Tổng diện tích cho thuê (m2)
Tỷ lệ diện tích cho thuê (m2)
Giá cho thuê
$m2/tháng
Loại A 9 82.333 100% 25,74
Loại B 15 116.885 99% 19.1
Loại C 29 78.900 97% 12,84
Tổng/bình quân 53 278.118 99% 19,29
Nguồn: Chesterton Petty Viet Nam (2006), chesterton.com.vn Bảng III.12: Thị trường cho thuê căn hộ tại Hà Nội Loại nhà Số lượng
toà nhà
Số lượng căn hộ
Tổng diện tích cho thuê (m2)
Tổng số căn hộ cho thuê
Giá cho thuê ($m2/tháng) Loại A 18 1281 132.288 98% 21,8 Loại B 12 155 17.043 96% 13,65
Tổng/bình quân 30 1436 149.271 97% 20,87
Nguồn: Chesterton Petty Viet Nam (2006), chesterton.com.vn
103 Saigon Times đăng ngày 27/8/2008
Bảng III.13: Thị trường cho thuê văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh Loại nhà Số lượng
toà nhà
Tổng diện tích cho thuê
(m2)
Tỷ lệ diện tích cho thuê
(m2)
Giá cho thuê
$m2/tháng
Loại A 5 74.307 99,8% 32,55
Loại B 11 103.110 97% 25,2
Loại C 36 90.485 96% 16,65
Tổng/bình quân 52 267.902 97.6% 22,69
Nguồn: Chesterton Petty Viet Nam (2006), chesterton.com.vn Bảng III.14: Thị trường cho thuê căn hộ tại Hà Nội
Loại nhà Số lượng toà nhà
Số lượng căn hộ
Tổng diện tích cho thuê (m2)
Tổng số căn hộ cho thuê
Giá cho thuê ($m2/tháng)
Loại A 7 495 59.473 94% 23,22
Loại B 10 1141 133.030 92% 20,34
Loại C 25 734 61.460 89% 14,44
Tổng/bình quân 42 2370 253.963 91% 19,59
Nguồn: Chesterton Petty Viet Nam (2006), chesterton.com.vn
Bảng III.15: Tình hình giá văn phòng cho thuê Quý I năm 2009
Hạng văn phòng Giá cho thuê Thay đổi Tỷ lệ trống
A 49 USD/m2 Giảm 8% so cuối năm 2008 Tăng 2,6%
B < 33 USD/m2 Giảm 5% cùng kỳ 2008 Nhà mới xây 19%
Nhà cũ 8%
Nguồn: Phan Hữu Thắng, 2009104.
Sáu là, sự chính thức ra đời của phân mảng TTBĐS dịch vụ. Một mảng quan trọng khác trong hoạt động kinh doanh BĐS là hoạt động cho thuê các khu văn phòng, căn hộ. Trong giai đoạn trước thì hoạt động này mang qui mô nhỏ, thường do các hộ gia đình, các cơ quan doanh nghiệp có diện tích thừa thì cho thuê để tạo thu nhập. Song khoảng 10 năm trở lại đây khi mà số doanh nghiệp tăng mạnh, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài mở văn phòng ở Việt Nam thì hoạt động này mới phát triển mạnh và đóp góp lớn vào sự thay đổi bộ của các thành phố lớn ở Việt Nam. Nhất là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh với sự ra đời hàng loạt các nhà cao tầng với trang thiết bị hiện đại đạt đẳng cấp quốc tế. Tuy nhiên giai đoạn vừa qua, hoạt động cho thuê này cũng trải qua những giai đoạn thăng trầm, đặc biệt là những năm 1999-2000 khi cuộc khủng hoảng tài chính ở các nước Châu Á đã làm cho hang loạt các doanh nghiệp ở các nước
104 Phan Hữu Thắng (2009: “Đầu tư BĐS: Các vấn đề cần trao đổi”, Báo cáo hội thảo “Nguồn vốn & Đầu tư BĐS”. Thành phố Hồ Chí Minh. 21 tháng 9 năm 2009.
chịu khủng hoảng như Thái Lan, Malaysia, Hàn Quốc…phải thu hẹp hoạt động ở Việt Nam, dẫn đến nhiều toà nhà cho thuê, căn hộ, văn phòng có tỷ lệ diện tích trống cao, giá cho thuê giảm xuống chỉ còn 50% so với giai đoạn trước khủng hoảng.
Tiềm năng và quy mô của thị trường BĐS ở Việt Nam còn rất lớn, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Theo “Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam”, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên 460.000 ha vào năm 2020, đưa tỷ lệ đô thị hoá từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025. Dân số đô thị từ 23 triệu người dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị. Trung bình mỗi năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.
Ngoài ra, các chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu, dự kiến mở rộng đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam… cũng làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn.
Bảng III.16: Tình hình thị trường khách sạn
I/2008 Cả năm 2008 I/2009
Khách du lịch quốc tế Giảm Giảm
Công suất phòng khách sạn 5 sao 62% 65% 52%
Giá phòng giảm (ADR) 154 USD 139USD giảm 14%
Nguồn: Phan Hữu Thắng, 2009105.
Năm 2009 là năm thị trường văn phòng Hà Nội có sự điều chỉnh và giá thuê sẽ giảm. Cạnh tranh ngày càng quyết liệt do cung đang và sẽ lớn hơn cầu.
Nguyên nhân chủ yếu do xuất hiện những văn phòng hạng C mới và nguồn cung mới: 100.000 m2 văn phòng hạng B và 13.000m2 văn phòng hạng A đi vào hoạt động trong năm. Giá cho thuê tại tầng trệt các Trung tâm thương mại lớn khoảng 70 USD/m2/tháng không còn chỗ (Hà Nội Tower, Tràng tiền Plaza, Vincom City Tower, Opera Business Centre, Pacific Place). Các cửa hàng mặt phố được nâng cấp tiếp tục đóng vai trò chính trong thị trường bán lẻ. Một số nguồn cung mới trong 2009 gồm các dự án Trung tâm Thương mại lớn tiêu biếu như: Garden Life Style Mall, Vincom Galleries (cùng với Vincom City Tower diện tích mặt bằng lên 35.000 m2), The Garden kết nối với The Manor trên đường Phạm Hùng sẽ là trung tâm thương mại tiêu biểu phía Tây … Bên cạnh đó, các tập đoàn bán lẻ trong nước tiếp tục là nhân tố chính của thị trường và một số nhà bản lẻ nước ngoài sẽ khởi độnglại kể hoạch xâm nhập thị trường Việt Nam. Nguồn cung mới: 1800 phòng khách sạn 4 và 5 sao trong 2009-2011 (Khách sạn Dân Chủ, khách sạn Mecure La Gare, …)
Bảy là, thị trường nhà ở cho các đối tượng xã hội được quan tâm. Nghị quyết 18/2009/NQ-CP đã đặt vấn đề giải quyết nhà cho các đối tượng xã hội.
105 Phan Hữu Thắng (2009), Đã dẫn.