CHƯƠNG VII: GIẢI PHÁP TIẾP TỤC HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020
VII.2. Đề xuất các giải pháp chính sách
VII.2.1. Giải pháp chính sách xác lập bất động sản
Luật Đăng ký BĐS cần được nghiên cứu, ban hành. Cho dù thời điểm có thể nhanh, chậm tùy điều kiện và tình hình. Lý luận, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ ra rằng, BĐS cần phải được đăng ký. Chỉ khi được đăng ký, BĐS mới có được những giá trị phái sinh. Một trong những giá trị phái sinh là việc tạo ra nguồn vốn. Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật này. Cần sớm hoàn thiện khung pháp lý về BĐS đảm bảo đồng bộ, thống nhất. Xây dựng,
hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất; công khai hoá hoạt động kinh doanh BĐS.
Luật Đất đai nên xóa bỏ sự phân biệt giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng cho tổ chức kinh tế trong nước và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài. Đề tài đề xuất áp dụng một trong hai hình thức: (a) Thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (tiền thuê đất trả một lần bằng với tiền sử dụng đất trong cùng một thời hạn sử dụng); (b) Thuê đất trả tiền hàng năm và giao đất trả tiền một lần cho tất cả các tổ chức sử dụng đất không phân biệt nước ngoài hay trong nước; cấu trúc hình thức (a) dường như hợp lý hơn vì về bản chất giao đất cũng có thời hạn giống như thuê và thuê đất trả tiền một lần dễ phân biệt hơn so với thuê đất trả tiền hàng năm và phản ánh đúng bản chất của tổ chức hơn (bản chất là thuê chứ không phải mua).
Nhà nước xem xét việc không nên phân biệt tổ chức nước ngoài và tổ chức kinh tế hoặc tổ chức kinh tế trong nước mà gọi chung là “tổ chức kinh tế”
(bao gồm cả trong và ngoài nước); thống nhất quyền và nghĩa vụ của họ; hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án theo hướng xây dựng cơ chế tham gia đấu giá, đấu thầu của nhà đầu tư cả trong và ngoài nước. Nên cho phép thành lập liên doanh góp vốn bằng tiền (kể cả trường hợp nhà đầu tư nước ngoài góp trên 51%) và liên doanh sẽ thuê đất của Nhà nước hoặc của các chủ thể được phép khác. Trên thực tế, liên doanh theo hình thức này đã được triển khai nhưng quy trình về đất đai vẫn chưa rõ. Bảo vệ quyền lợi của các công ty liên doanh (và nhà đầu tư nước ngoài) mà trong đó các doanh nghiệp nhà nước được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất bằng cách nhận nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với ngân sách nhà nước trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực. Tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được tham gia đầu tư vào lĩnh vực hoạt động của TTBĐS theo tinh thần Nghị quyết Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX bằng cách mở rộng các quyền sử dụng đất cho chủ thể này, nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả tiềm năng đất đai.
VII.2.2. Giải pháp chính sách tài chính – tiền tệ bất động sản
Bảng VII.1: Kiến nghị điều chỉnh chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản
TT Chi phí Cần điều
chỉnh Tỷ lệ Sự quan trọng của chính sách cần sửa đổi 1 Tăng cường khả năng nguồn vốn
của tổ chức tín dụng 446 68% 3
2 Đơn giản hóa thủ tục vay vốn 453 69% 3
3 Giảm lãi suất tiền vay 541 83% 1
4 Chỉnh sửa cơ chế cho vay 407 62% 4
5 Xin cung cấp thông tin kế hoạch,
quy hoạch sử dụng đất 512 78% 2
Nguồn: Tính toán dựa trên kết quả điều tra bảng hỏi của đề tài.
Kết quả điều tra về các kiến nghị đối với việc điều chỉnh chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn đù tư kinh doanh BĐS là khá rõ rệt.
Thứ nhất là việc giảm lãi suất; Thứ hai là cung cấp thêm thông tin về quy hoạch sử dụng đất; Thứ ba là đơn giản hóa thủ tục vay vốn và tăng cường khả năng nguồn vốn; Thứ tư là chỉnh sửa cơ chế cho vay.
Nghiên cứu, ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp BĐS tạo ra. Kinh nghiệm về cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu hiện nay chỉ rõ rằng việc quản lý hệ thống thế chấp thứ cấp, đặc biệt là những khoản thế chấp dưới chuẩn. Nếu hệ thống này không được quản lý tốt sẽ đem lại những hệ quả hết sức nghiêm trọng đối với nền kinh tế. Tuy nhiên, việc vận hành hệ thống thế chấp thứ cấp đúng quy trình, quy luật để tránh và phòng ngừa những rủi ro là hoàn toàn khác với việc có hay không có hệ thống thế chấp thứ cấp. Để TTBĐS phát triển bền vững và hệ thống ngân hàng có thể tài trợ một cách lành mạnh cho thị trường này cần phải có một hệ thống thế chấp thứ cấp mạnh và được quản lý tốt. Văn bản này phải cần được nghiên cứu và ban hành càng sớm càng có lợi cho việc phát triển TTBĐ. Hướng triển khai có thể là Ngân hang Nhà nước cho phép một hoặc một vài ngân hang làm thí điểm, sau đó, tổng kết, ban hành chính sách chung.
Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ tiết kiệm BĐS. Về căn bản, mọi đối tượng tham gia vào TTBĐS đều thiếu vốn. Nói cách khác, mọi chủ thể trong nền kinh tế, khi muốn mua một BĐS cho nhu cầu của mình đều không có hoặc có khả năng không đủ chi trả trực tiếp, một lần cho BĐS đó. Đặc biệt, các chủ thể là cá nhân thì vấn đề này càng rõ. Tuy nhiên, nếu một nhóm chủ thể kinh tế chung nhau vào trong một thời gian thì lại có thể chi trả cho một số BĐS (đối với các cá nhân, đó là nhà ở) cho nhóm đối tượng đó. Vì vậy, quỹ tiết kiệm BĐS là cầu nối trung gian giữa ngân hàng, công ty kinh doanh BĐS và nhóm người cụ thể đó. Đây là một hình thức quan trọng trong số các hình thức hệ thống ngân hàng tài trợ cho hệ thống BĐS. Tuy nhiên, điều rất quan trọng để mô hình này thành công là một hệ thống ngân hàng lành mạnh, một hệ thống công ty kinh doanh BĐS lành mạnh và một nhóm chủ thể kinh tế có tiết kiệm trong nền kinh tế. Hiện tại, đã có một số hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình tài chính này.
Tuy nhiên, do chưa có khung khổ pháp lý điều chỉnh nên việc hiện thực hóa nguồn tài chính này chưa xảy ra. Hướng triển khai có thể đi từ những thí điểm (ban hành một Thông tư liên tịch giữa Bộ Tài chính và Ngân hàng nhà nước cho thí điểm tại một số Ngân hàng, Công ty tài chính và Doanh nghiệp kinh doanh BĐS) sau đó nhân rộng, tổng kết và ban hành chính sách.
Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư BĐS. Hệ thống tài chính là rất đa dạng, phong phú cả về loại hình và hình thức. Tuy nhiên, có một số quỹ tài chính quan trọng có thể tham gia vào TTBĐS để tài trợ cho TTBĐS. Đó là Công ty bảo hiểm nhân thọ, Quỹ hưu trí, Quỹ đầu tư BĐS. Trong dài hạn và để phát triển
bền vững, TTBĐS cần vốn từ những tổ chức tài chính hơn là các chủ thể khác. Vì vậy, việc nghiên cứu và ban hành luật này là quan trọng và cần thiết cho việc phát triển TTBĐS. Hướng triển khai là cần có những bước thí điểm trên cơ sở các quỹ đầu tư chứng khoán hiện tại và mở rộng tỷ lệ đầu tư từ các quỹ này trong đầu tư BĐS. Sau đó, tổng kết, ban hành văn bản về các quỹ đầu tư BĐS.
Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư tín thác BĐS. Đây là một loại hình quỹ thành công ở rất nhiều quốc gia, đặc biệt từ những năm đầu thế kỷ XX trở lại đây. Quỹ này dựa trên một số đặc trưng quan trọng. Một là, tổ chức tài chính chuyên nghiệp và có uy tín. Hai là, hệ thống tài chính trong nền kinh tế phát triển tốt. Ba là, TTBĐS sôi động. Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành và phát triển những quỹ đầu tư tín thác BĐS này. Tuy nhiên, đã có những quỹ tín thác đầu tiên đang được hình thành (quỹ tín thác đầu tư BĐS của VinaCpital với mức vốn là 350 triệu USD). Vì vậy, đến năm 2020, cùng với việc trưởng thành của nền kinh tế, việc ra đời một văn bản pháp luật là cần thiết để các quỹ đầu tư tín thác BĐS hoạt động. Hướng triển khai là các Bộ ngành có liên quan (Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Ngân hàng Nhà nước) ra một Thông tư lien bộ cho thí điểm và sau đó nhân rộng, tổng kết và ban hành chính sách.
Nghiên cứu, ban hành văn bản pháp lý về trái phiếu BĐS. Việc phát hành trái phiếu BĐS đã manh nha hình thành tại Việt Nam. Tuy nhiên, do chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa thể triển khai được. Vì vậy, việc nghiên cứu, ban hành một văn bản pháp quy về vấn đề này sớm hay muộn cũng là cần thiết để mở ra một luồng tài chính cho TTBĐS. Hướng triển khai là Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Tài chính ra Thông tư liên bộ cho thí điểm, nhân lên diện rộng và ban hành chính sách.
Mở rộng phạm vi áp dụng của Nghị định về Công ty tài chính. Nghiên cứu, mở rộng tỷ lệ được đầu tư vào TTBĐS của các công ty tài chính được thành lập theo Luật các tổ chức tín dụng và Nghị định 79/2002/NĐ-CP ngày 04/10/2002 về tổ chức và hoạt động của Công ty Tài chính và Nghị định 81/2008/NĐ - CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 79/2002/NĐ-CP.
Đây là một kênh quan trọng để tạo nguồn tài chính cho TTBĐS những chưa được khơi thông.
VII.2.3. Giải pháp chính sách khai thác giá trị bất động sản
Nghiên cứu ban hành Luật Quy hoạch. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, việc quy hoạch đi trước một bước là một điều căn bản, không thể không đề cập đến trong quản lý nhà nước về kinh tế cũng như vận hành nền kinh tế của các chủ thể kinh tế, đặc biệt là đối với TTBĐS. Hiện có rất nhiều quy hoạch: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành (có ở cả cấp độ cả nước, tỉnh, huyện). Luật quy hoạch phát triển đô thị đã được ban hành; Luật quy hoạch sử dụng đất đang được Bộ tài nguyên và Môi trường đề xuất nghiên cứu trong Bộ Luật Đất đai; Nghị định quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội đã được ban
hành (Nghị định 92/2006/NĐ-CP và Nghị định 054/2007/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 92 và đang được nghiên cứu, trình ban hành Luật Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội). Tuy nhiên, một điều đặt ra là quy hoạch nào cần có trước, quy hoạch nào cần có sau và quy hoạch nào là cơ sở nền tảng của quy hoạch nào. Đặc biệt là, nếu không có quy hoạch thì tình hình sẽ xảy ra như thế nào. Những câu hỏi này hiện chưa có câu trả lời. Vì vậy, cần thống nhất các quy hoạch vào một mối. Mà điều thống nhất trước hết có thể thực hiện được là thống nhất về mặt luật pháp. Hướng triển khai là các Bộ ngành cùng thống nhất về khung khổ Luật Quy hoạch, từ đó có các nhánh về quy hoạch tổng thể phát trriển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch ngành. Tiếp đó, cần có một văn bản có tính pháp lý cao về vấn đề công bố thông tin quy hoạch. Đây là một bộ phận rất quan trọng trong việc đưa Luật Quy hoạch (trong tương lai) đi vào thực tế và góp phần minh bạch hóa thịt rường bất động sản.
Nghiên cứu ban hành Luật Thuế BĐS. Hiện nay Luật Thuế sử dụng nhà đất đang được nghiên cứu, ban hành. Tuy nhiên còn rất nhiều vấn đề luật này chưa đáp ứng được. Nguyên nhân chủ yếu là còn đặt quá nhiều mục tiêu vào một sắc thuế (tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà đất; khuyến khích được việc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả; góp phần hạn chế đầu cơ BĐS; động viên hợp lý sự đóng góp của chủ sở hữu nhà đất, nhất là người sở hữu nhiều nhà đất vào ngân sách). Hơn nữa, việc đánh thuế lũy tiến đối với chủ sở hữu nhiều nhà đất còn rất khó hiện thực do nhà đất hiện đang được quản lý ở cấp quận, huyện, chưa liên thông toàn quốc. Hướng triển khai là sau khi thực hiện Luật Thuế nhà đất cần có những bước triển khai nghiên cứu đánh giá và ban hành Luật Thuế BĐS thay thế Luật Thuế nhà đất.
Tăng cường các biện pháp thực thi Luật Đấu thầu trong lĩnh vực bất động sản. Cần có một văn bản mang tính pháp lý cao riêng có đối với việc đấu thầu dự án kinh đầu tư kinh doanh bất động sản, đấu thầu quyền sử dụng đất. Hiện các chính sách này đã có từng mảng, từng miếng, tuy nhiên chưa có một văn bản bao trùm các vấn đề liên quan đến đấu thầu trong đầu tư kinh doanh bất động sản. Hướng triển khai là rà soát, thu thập, tập hợp, chỉnh sửa, bổ sung và ban hành một văn bản về vấn đề này.
VII.2.4. Giải pháp chính sách để minh bạch hóa thị trường bất động sản Minh bạch hóa là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của chính sách phát triển TTBĐS Việt Nam những năm tới. Để làm được điều đó, về mặt chính sách phải thực hiện một số giải pháp. Thứ nhất, tăng cường hiệu lực và thực thi của Luật Đấu thầu. Đây là một trong những việc cần và phải thực hiện việc đấu thầu quyền sử dụng đất trong các dự án giao đất. Mặc dù Luật Đấu thầu đã được ban hành, quy định về đấu giá quyền sử dụng dất đã được ban hành những do nhiều lý do, không phải tất cả mọi lô đất được đưa vào xây dựng dự án đã được đấu thầu. Vì vậy, trong thời gian tới, cần ban hành những văn bản uy phạm pháp luật để việcd dấu thầu được đư vào thực hiện triệt để.
Thứ đến, cần triển khai triệt để việc bán hàng hóa BĐS của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch BĐS. Việc này đã được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, nhiều sản phẩm của các công ty kinh doanh BĐS vẫn chưa được giao dịch qua sàn. Việc ban hành các chế tài về việc giao dịch sản phẩm của các công ty kinh doanh BĐS qua sàn là một việc làm cần thiết và hiệu quả.
VII.2.5. Giải pháp chính sách để đo lường thị trường bất động sản Hệ thống các tiêu chí đo lường TTBĐS rất đa dạng (chỉ số giá BĐS, chỉ số giá nhà, chỉ số TTBĐS, chỉ số minh bạch TTBĐS...). Vì vậy, cần nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về thông tin BĐS.
Cùng với việc phát triển của hệ thống tin học Chính phủ, cùng với việc phát triển của mạng Internet, cùng với việc phát triển của hệ thống intersat Việt Nam, việc tin học hóa toàn bộ hệ thống thông tin BĐS là cần thiết và có khả năng hiện thực.
Nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về cung cấp thông tin BĐS. Điều này nhằm để xây dựng các chỉ số TTBĐS. Trước mắt là 3 chỉ số: Chỉ số giá nhà (HPI); chỉ số giá BĐS (RPI); chỉ số TTBĐS (REMI).
Để có thể có thông tin tính toán các chỉ số trên, có một số việc phải triển khai. Thứ nhất, kiện toàn tổ chức, nâng cao nhận thức xã hội và quản lý triệt để việc kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch nhằm tiến tới tin học hóa, trực tuyến hóa các giao dịch BĐS qua sàn giao dịch BĐS. Thứ hai, xây dựng chế độ báo cáo thông tin trong các cơ quan nhà nước hữu quan về vấn đề TTBĐS. Thứ ba, có đội ngũ cán bộ chuyên trách thực hiện vẫn đề theo dõi, đánh gia, công bố các chỉ số này.
VII.2.5.1. Đối với chỉ số giá nhà
Triển khai tính thử chỉ số giá nhà theo công thức được xây dựng tại Chương I. Bước đầu là tính thử, chỉnh sửa theo điều kiện Việt Nam, sau đó mở rộng, tính cho cả nước, các vùng, các tỉnh, thâm chí là các huyện quận, hoặc một phương xã. Điều rất quan trọng là phải có một văn bản có tính pháp lý cao làm cơ sở để triển khai hoạt động này.
VII.2.5.2. Đối với chỉ số giá BĐS
Căn cứ vào kinh nghiệm trên thị trường hàng hóa dịch vụ, vào đặc điểm của hàng hóa BĐS, của thị trường BĐS cũng như đặc điểm thông tin và giao dịch BĐS thời gian tới, đề tài đề xuất chỉ tiêu mô tả đánh giá thị trường BĐS như sau: (i) Chọn chỉ số giá thị trường BĐS làm chỉ tiêu chủ chốt mô tả và đánh giá thị trường BĐS bao gồm: chỉ số chung cả nước; chỉ số từng khu vực (nông thôn, thành thị, miền bắc, miền trung, miền nam,v.v.; chỉ số từng tỉnh thành phố;
chỉ số từng sàn giao dịch BĐS; v.v. Có thể đặt tên là RS-Index hoặc Vietreal- Index; (ii) Bên cạnh đó sử dụng các chỉ số phụ, tuyệt đối và tương đối: tổng số