CHƯƠNG IV: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
IV.1. Thực trạng chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
IV.1.4. Chính sách xây dựng
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng ngày càng được bổ sung hoàn thiện, phục vụ công tác quản lý Nhà nước về xây dựng, góp phần thúc đẩy, lành mạnh hoá hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp xây dựng trong điều kiện kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế. Nhiều chính sách về phát triển đô thị, quản lý quy hoạch xây dựng, kiến trúc đô thị, đầu tư
xây dựng cơ bản, công trình hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà ở…được triển khai sâu rộng góp phần thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn Việt Nam.
Việc ban hành các chính sách quản lý đầu tư xây dựng được thực hiện từ những năm 1990 thông qua Điều lệ 117/CP, tiếp đến là Nghị định 42/NĐ-CP ngày 16/7/1996 và Nghị định 92/NĐ-CP ngày 23/8/1996 với nguyên tắc cơ bản của quản lý đầu tư và xây dựng là Nhà nước thống nhất quản lý đầu tư và xây dựng đối với mọi thành phần kinh tế về mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế xã hội; quy hoạch kế hoạch phát triển các ngành, lãnh thổ, xây dựng đô thị và nông thôn, quy chuẩn xây dựng… và các khía cạnh xã hội khác của dự án. Trình tự thủ tục và các quy định chuyên môn cũng đã được đặt ra với các dự án đầu tư BĐS.
Để khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư sản xuất, kinh doanh, bao gồm cả đầu tư kinh doanh BĐS cho phù hợp với chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, Nghị định 52/NĐ-CP ngày 8/7/1999 được ban hành với nội dung cơ bản là phân định rõ chức năng quản lý Nhà nước, phân cấp về quản lý đầu tư xây dựng phù hợp với từng loại nguồn vốn đầu tư và chủ đầu tư. Việc phân định tổng vốn đầu tư dự án cũng có thay đổi so với các quy định trước đây và như vậy cơ quan Nhà nước chỉ thực hiện thẩm định đối với các dự án đầu tư từ ngân sách, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước và vốn do các doanh nghiệp nhà nước đầu tư. Đối với các dự án sử dụng các nguồn khác do chủ đầu tư quyết định.
Để tạo lập môi trường pháp lý đồng bộ, ngày 26/11/2003 Luật Xây dựng đã được thông qua, riêng đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình, Luật quy định khi đầu tư xây dựng công trình, chủ dự án phải lập dự án để xem xét, đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án. Cụ thể việc lập, thực hiện dự án đầu tư được thực hiện theo Nghị định 16/NĐ-CP ngày 07/02/2005.
Đối với các dự án đầu tư BĐS có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam ngày 12/11/1996 đã được sửa đổi bổ sung ngày 09/6/2000 và các nghị định hướng dẫn. Các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được chấp thuận dưới hình thức giấy phép đầu tư thông qua việc đăng ký cấp giấy phép đầu tư hoặc thẩm định cấp giấy phép đầu tư. Thẩm quyền quyết định dự án đầu tư sẽ căn cứ vào dự án đó ở nhóm nào.
Căn cứ vào định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 theo quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 16/5/2004, việc phát triển nhà ở đô thị theo dự án phải phù hợp với quy hoạch, đảm bảo có hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; phát triển đa dạng các loại nhà nhằm đáp ứng với mức thu nhập của nhiều đối tượng khác nhau; khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở đô thị theo quy định của pháp luật.
IV.1.4.2. Về nhà ở
Luật Nhà ở số 56/QH11 ngày 29/11/2005; Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Chị thị số 34/2006/CT-TTg ngày 26/9/2006 về việc triển khai thi hành Luật nhà ở là những văn bản quy phạm pháp luật căn bản để quản lý thị trường nhà.
Luật Nhà ở quy định việc mua bán nhà ở, cho thuê nhà ở chỉ là các giao dịch có tính chất dân sự là mua nhà ở, cho thuê ở nhằm mục đích khai thác giá trị sử dụng của nhà ở. Theo quy định các tổ chức, hộ gia đình trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu. Tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở hoặc được thuê nhà tại Việt Nam. Để khắc phục tình trạng chiếm dụng vốn xảy ra ở một số dự án nhà ở, trường hợp chủ đầu tư huy động tiền ứng trước của người có nhu cầu mua, thuê nhà ở chỉ được thực hiện khi đã xây dựng xong phần móng của nhà ở và với tổng số tiền huy động không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, tại Điều 84 về giao dịch dân sự về nhà ở, người dân có quyền mua bán, tặng, cho, thế chấp bảo lãnh... Chỉ với điều kiện chủ sở hữu nhà ở không có tranh chấp và có đủ năng lực hành vi dân sự. Để đảm bảo tính công khai, minh bạch trong mua bán nhà ở thương mại, Luật không chỉ quy định công khai về giá, quy hoạch và phương thức thanh toán mà phải công khai cả thời điểm bán nhà trên các phương tiện thông tin đại chúng. Việc quy hoạch xây dựng đô thị, các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phải thể hiện rõ yêu cầu về phát triển nhà ở để đáp ứng yêu cầu của các đối tượng. Vấn đề công khai quy hoạch xây dựng và điểm dân cư nông thôn, đặc biệt là các khu vực dành cho phát triển nhà ở, công bố các điều kiện cũng như chính sách cụ thể để thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở cũng được đặt ra. Bên cạnh đó Luật còn quy định việc phát triển quỹ nhà xã hội cần phải đảm bảo các yêu cầu về tiêu chuẩn kỹ thuật, quy mô diện tích. Đối với các đô thị loại II phải xây dựng nhà chung cư.
Đối tượng được thuê hoặc thuê mua quỹ nhà ở xã hội cần có các điều kiện về mức thu nhập và một số điều kiện khác. Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất đất hoặc cho thuê đất đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội. UBND cấp tỉnh có quyền lựa chọn chủ đầu tư đối với loại hình dự án này.
IV.1.4.3. Về quản lý đô thị
Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5/01/2006 về việc ban hành quy chế khu đô thị mới và quy chế khu đô thị mới đã có những quy định cụ thể về trình tự hình thành, phát triển khu đô thị mới, quản lý quy hoạch phát triển và xây dựng khu đô thị mới, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu dự án khu đô thị mới; hoàn thành, chuyển giao khai thác, sử dụng công trình trong quá trình đầu tư, kinh doanh trong dự án đô thị mới và trách nhiệm sau khi kinh doanh; kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm. Quy chế khu đô thị mới ghi rõ “nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư để huy động, chiếm dụng vốn dưới mọi hình thức”. Nhà nước khuyến khích tổ chức cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư và phát triển các dự án khu đô thị mới, cung cấp miễn phí các thông tin về quy hoạch xây dựng, phát triển các dự án khu đô thị mới. Đầu tư và hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thuộc trách nhiệm của Nhà nước ở trong và ngoài hàng rào của dự án phù hợp với tiến độ thực hiện khu đô thị mới. Trực tiếp đầu tư và vận động tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế đầu tư các dự án nhằm tăng cường năng lực dịch vụ công ích đô thị phù hợp với kế hoạch phát triển các khu đô thị mới. Đầu tư xây dựng các công trình trụ sở cơ quan hành chính địa phương nằm trong khu vực dự án khu đô thị mới. Hỗ trợ chủ đầu tư trong công tác giải phóng
mặt bằng dự án khu đô thị mới. Ngoài ra đối với dự án thành phần xây dựng nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp còn được hưởng các ưu đãi như cho phép huy động vốn dưới dạng trái phiếu dự án theo quy định của Nhà nước;
miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có chuyển giao cho Nhà nước hoặc không kinh doanh...