CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
I.1. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường
I.1.3. Các yếu tố của thị trường bất động sản
TTBĐS được cấu thành bởi nhiều yếu tố, trong đó chủ yếu là: các thành tố TTBĐS, thể chế TTBĐS và cấp độ phát triển TTBĐS80.
I.1.3.1. Thành tố của thị trường bất động sản
TTBĐS nói chung được cấu thành bởi các thành tố: các nhà đầu tư BĐS, những người sử dụng BĐS, các tổ chức trung gian, các bên hữu quan và Nhà nước.
80 Lê Xuân Bá và các đồng nghiệp (2003): “Sự hình thành và phát triển TTBĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật.
Các nhà đầu tư bao gồm: các nhà đầu tư phát triển, các nhà đầu tư xây dựng, các nhà đầu tư tiềm năng (những người mua đi, bán lại, những người mua để sử dụng một phần hoặc cả BĐS). Mỗi đối tượng đều tham gia vào TTBĐS theo chức năng của mình. Những người sử dụng BĐS bao gồm: các doanh nghiệp (đất, công trình xây dựng, văn phòng …), người dân (nhà ở, đất sản xuất kinh doanh) là thành tố quan trọng và đông đảo nhất của TTBĐS. Các tổ chức trung gian bao gồm: các nhà môi giới, các nhà tư vấn, các nhà định giá, những nhà cho thuê tài chính BĐS; những nhà tư vấn đầu tư BĐS; những nhà tư vấn tài chính BĐS... Các bên hữu quan bao gồm: các tổ chức ngân hàng, tài chính, các hiệp hội về BĐS, hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, hiệp hội những nhà doanh nghiệp, hiệp hội những nhà kinh doanh BĐS… Chỉ riêng về hiệp hội có liên quan đến BĐS và TTBĐS đã có thể kể đến rất nhiều. Chẳng hạn, Hiệp hội những nhà đầu tư phát triển BĐS; Hiệp hội những nhà môi giới BĐS; Hiệp hội những nhà định giá BĐS; Hiệp hội những nhà tư vấn BĐS; Hiệp hội những nhà tài chính BĐS; Hiệp hội những nhà kinh doanh BĐS du lịch; Hiệp hội BĐS...
Ngoài ra còn có những hiệp hội có liên quan đến BĐS như Hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng... Nhà nước với vai trò cung cấp các khung khổ thể chế, pháp lý, cung cấp dịch vụ công. Nhà nước cũng còn đóng vai trò nhà đầu tư, người sử dụng trong TTBĐS.
I.1.3.2. Thể chế của thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu về thể chế, tuy nhiên, có thể chấp nhận phạm trù thể chế gồm các quy định của pháp luật; các tổ chức quản lý pháp luật; và các chế tài. Một trong những định nghĩa đầu tiên về thể chế là do Thorstein Veblen đưa ra vào năm 1914 “Thể chế là tính quy chuẩn của hành vi hoặc các quy tắc xác định hành vi trong những tình huống cụ thể, được các thành viên của một nhóm xã hội chấp nhận về cơ bản, và sự tuân thủ các quy tắc đó là do bản thân tự kiểm soát hoặc do quyền lực bên ngoài không chế”81. Thể chế cũng có thể được hiểu là “tập hợp các mối quan hệ được quy định giữa mọi người”. Hoặc “thể chế là những luật lệ được hình thành trong đời sống xã hội, hay đúng hơn, đó là những luật lệ do con người tạo ra để điều tiết và định hình các quan hệ của con người”.
Hoặc có thể hiểu thể chế bao hàm khung khổ chính trị và pháp lý tạo ra những nguyên tắc và luật lệ cơ bản cho sự hoạt động của các cá nhân và công ty; những xếp đặt tình nguyện và hợp tác giữa các tác nhân có tác động đến bản chất và tổ chức sự trao đổi; các giá trị văn hóa và niềm tin có ảnh hưởng tới hành vi kinh tế thông qua tác động của chúng đối với sự sẵn lòng tham gia, tuân thủ các nguyên tắc của thị trường và đối với nội dung của hàng hóa, dịch vụ. Cũng có thể hiểu thể chế là “những quy định, luật lệ của một chế độ xã hội, buộc mọi người phải tuân theo”. Hoặc ngắn gọn, thể chế là luật chơi, cơ chế thực thi và các tổ chức đảm bảo luật chơi.
Thể chế TTBĐS là một bộ phận của thể chế nền kinh tế thị trường nói chung, vì vậy, cũng bao gồm ba bộ phận chính. Thứ nhất, đó là các cơ chế, chính sách liên quan đến BĐS và TTBĐS. Thứ hai, các cơ quan quản lý nhà
81 Dẫn theo Rutherford (1994), trích dẫn trong Đinh Văn Ân và Võ Trí Thành (2002): “Thể chế - Cải cách thể chế và phát triển”, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội.
nước về BĐS và TTBĐS. Thứ ba, các chế tài. Ở đây, chế tài được hiểu bao gồm các quy định về chế tài và các cơ quan thực thi chế tài. Các cơ quan thực thi chế tài bao gồm: Thanh tra, Kiểm sát, Tòa án, Công an…
I.1.3.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
Các cấp độ phát triển của TTBĐS82. Lý luận cũng như thực tiễn phát triển ở nhiều nước cho thấy, có năm cấp độ phát triển của TTBĐS. Thứ nhất là cấp độ sơ khởi. Ở cấp độ này, về mặt nhà ở, hầu như mọi người đều có thể xây dựng được nhà ở của mình, trong đó chỉ cần có một mảnh đất là người ta có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là một BĐS trên đất. Thứ hai là cấp độ tập trung hoá. Đây là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Khi này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, nên không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Thứ ba là cấp độ tiền tệ hoá. Đó là giai đoạn của các ngân hàng. Khi này, do sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do các hạn chế về điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực tài chính để phát triển BĐS đến khi có thể bán được ra thị trường. Lúc này các ngân hàng trở thành những người quyết định trong việc tham gia vào dự án này hay dự án khác. Thứ tư là cấp độ tài chính hoá. Khi quy mô của TTBĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho TTBĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc là sẽ phải đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các tài trợ cho TTBĐS nhằm huy động đa dạng các nguồn vốn. Thứ năm là cấp độ trưởng thành của TTBĐS. Khi nền kinh tế hoàn toàn vận hành đầy đủ theo cơ chế thị trường, các thị trường nói chung và TTBĐS nói riêng sẽ hoạt động theo các quy luật thị trường đầy đủ. Theo quan niệm của các nhà kinh tế, ứng với cấp độ này là thị trường phức hợp, các thị trường bộ phận sẽ giao thoa và tác động lẫn nhau. Lúc này, các thể chế và các chủ thể sẽ có vai trò ngang nhau trong thúc đẩy đầu tư vào nền kinh tế nói chung và TTBĐS nói riêng.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một TTBĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có các giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này mới chuyển quan giai đoạn khác. Trong các nền kinh tế thị trường, các quốc gia G7, G20 đã phát triển qua cả bốn cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và Niu Di Lân, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Tại các nước có nền kinh tế chuyển đổi ở Đông Âu, TTBĐS cũng đã vận hành tương đối đầy đủ theo cơ chế thị trường và đã cơ bản đạt được cấp độ tài chính hoá.
TTBĐS Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá83. Tuy nhiên, do tiếp cận theo hướng chuyển đổi dần từng bước nên TTBĐS Trung
82 Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung và các đồng nghiệp (2006): “Chính sách thu hút đầu tư vào TTBĐS Việt Nam”, Nhà xuất bản Chính trị Quốc Gia. Hà Nội.
83 Liu Tinghuan (2004?): “Tài chính BĐS của Trung Quốc và những vấn đề liên quan đến chính sách”, Diễn văn tại Diễn đàn Cấp cao Lần thứ nhất về Phát triển BĐS và hỗ trợ tài chính. Jiangxi, 26/06/2004. Bản dịch tiếng Việt – Tài liệu tham khảo số 5. REMDAO
Quốc cũng còn rất nhiều nội dung cần được tiếp tục thực hiện để có thể đạt được cấp độ tài chính hoá và hơn nữa là để đạt được cấp độ thị trường trưởng thành.
Sự tương ứng của cấp độ phát triển và chính sách phát triển của TTBĐS.
Đối với cấp độ sơ khai, các chính sách về đất đai, các chính sách tài chính công (thuế, phí, giá đất...) các chủ sử dụng đất và các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan tài chính công là các chủ thể có vai trò quyết định. Đối với cấp độ tập trung hóa, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng là các chủ thể có vai trò quyết định. Đối với cấp độ tiền tệ hóa, các chính sách về ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng là những chủ thể có vai trò quyết định. Đối với cấp độ tài chính hóa, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính đối với vấn đề đầu tư (chính sách về các quỹ, các tổ chức tài chính, chính sách về đầu tư gián tiếp...), các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Đối với cấp độ trưởng thành của TTBĐS, vị trí, vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước là ngang nhau. Khi đó, nguồn lực đất đai, BĐS được vận hành theo cơ chế thị trường và Nhà nước là người quản lý.