CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM138 V.1. Những đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam
V.5. Những vấn đề đặt ra trong phát triển thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới
V.5.2. Những vấn đề đặt ra đối với chính sách phát triển thị trường bất động sản những năm tới
V.5.2.1. Phát triển thị trường và chính sách phát triển thị trường bất động sản phải đồng bộ với việc phát triển các loại hình thị trường trong tổng thể nền kinh tế thị trường
Việc bàn luận việc hình thành và phát triển các loại hình thị trường một cách tách bạch như các nghiên cứu đề cập đến dưới dạng thị trường này hay thị trường khác thực ra là để có cái nhìn, một cách tiếp cận theo kiểu cấu trúc.
Trong thực tế, không thể và không nên tách bạch như vậy. Vì rằng, các thị
trường được xem xét là những bộ phận cấu thành của nền kinh tế thị trường.
Việc tách bạch thị trường này với thị trường khác chỉ là những phạm trù giả định và thật sự rất khó tách bạch. Chẳng hạn, việc mua một ngôi nhà theo phương thức thanh toán qua ngân hàng, có sử dụng dịch vụ vay tín dụng của ngân hàng (như một số giao dịch lớn qua Trung tâm địa ốc ACB, có vay tín dụng của Ngân hàng ACB) thì thuộc vào TTBĐS hay thị trường tài chính.
Hơn nữa, các thị trường bộ phận chỉ có thể phát huy hết được tính năng, tác động của mình nếu đặt trong tổng thể. Một khi các thị trường bộ phận phát triển đồng bộ thì nền kinh tế thị trường mới phát huy được hêt tác động phân bổ hiệu quả nguồn lực theo nguyên tắc tính chồi hệ thông. Nguồn lực lúc này không chỉ được sử dụng trong từng thị trường bộ phận (đất đai được sử dụng hiêụ quả, được phân bổ đến những chủ thể quản lý sử dụng hiệu quả đất đai trong TTBĐS) mà còn luân chuyển một cách hiệu quả giữa các thị trường bộ phận với nhau (nguồn tài chính khi không phát huy hiệu quả cao trong thị trường tài chính - chứng khoán sẽ chuyển qua đầu tư vào thị trường hiệu quả hơn - chẳng hạn TTBĐS, và ngược lại.
Vì vậy, việc hình thành chính sách phát triển TTBĐS phải được đặt trong tổng thể việc hình thành chính sách phát triển tất cả các loại hình thị trường.
Trong những năm tới, việc nghiên cứu, ban hành các chính sách phát triển TTBĐS chủ yếu tập trung vào cac mảng tiền tệ - tài chính của TTBĐS nên cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan, các mảng trong nền kinh tế.
V.5.2.2. Phát triển thị trường và chính sách phát triển thị trường bất động sản là một quá trình
Cũng như một cơ thể sống, việc hình thành và phát triển đồng bộ các loại hình thị trường là một quá trình. Một cơ thể sống khi sinh ra chưa thể đầy đủ mọi bộ phận như cơ thể đã trưởng thành. Răng, biết đi, biết nói, biết chữ, không ngay lập tức có được như tay chân mắt mũi... Cũng như vậy, TTBĐS không thể ngay lập tức có được cấp độ trưởng thành cùng với các thị trường khác, nhất là thị trường hàng hoá dịch vụ. Đặc biệt là Việt Nam đã chọn lựa con đường cải cách đổi mới là còn đường dần từng bước, khác với các nước chuyển đổi Đông Âu lựa chọn con đường làm tất cả ngay một lúc – họ lấy tiêu chuẩn Châu Âu áp dụng vào mọi khía cạnh của nền kinh tế. Hơn nữa, TTBĐS lại là thị trường được ra đời chính thức cuối cùng nên cấp độ phát triển càng thấp so với các thị trường khác.
Cấp độ phát triển của TTBĐS sẽ dần hình thành với thời gian. Tuy vậy, phải hình thành đủ các loại hình thị trường. Phải trang bị đủ kiến thức cho cơ thể sống thì cơ thể trưởng thành mới đóng góp được cho xã hội. Nền kinh tế thị trường cũng vậy, cần phải có thời gian, công sức để hình thành, xây dựng, phát triển thì thị trường mới có thể hình thành, phát triển và phát huy đối với nền kinh tế. Hệ quả là, cần phái từng bước, có thời gian mới có thể ban hành được các chính sách đầy đủ, đồng bộ để TTBĐS sản phát triển. Hơn nữa, cần phải kiên định con đường này, nếu không, có thể có những vấp váp phải trả giá bằng thời gian hoặc bằng giá trị kinh tế cho các chính sách không đáp ứng được yêu cầu.
Điều này cùng có nghĩa là, để hình thành và phát triển thị trường gần gũi với cuộc sống như thị trường hàng hoá, có thể cần ít thời gian, có thể phải trả chi
phí học hỏi ít, có thể mất mát ít. Nhưng đối với những thị trường đòi hỏi cao về trình độ, lâu dài về thời gian và đôi khi chi phí cao về những bài học như thị trường tài chính, TTBĐS, cần nhiều hơn thế. Tuy nhiên, không thể có những thành công hiển nhiên, cũng không có những bài học mà không phải chi phí (thời gian, sức lực, tiền của). Vì vậy, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN là một phạm trù chưa có trong thực tiễn, việc học hỏi, thử nghiệm, vấp váp, rút kinh nghiệm, tiếp tục là một tất yếu.
V.5.2.3. Chỉ có thể kiên định hình thành thị trường và chính sách phát triển TTBĐS một cách đồng bộ mới có thể đưa nền kinh tế phát triển
Trong hơn 25 năm qua, Việt Nam đã có nhiều nỗ lực ban hành hệ thống chính sách phát triển TTBĐS. Trong khi khẳng định sự thành công thì thực tế cũng đã chứng tỏ rằng hệ thống đó đã và đang xuất hiện nhiều “lỗi hệ thống”
cần phải sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện trong thời gian tới. Về vấn đề này, rõ ràng phải chỉnh sửa từng chính sách phát triển TTBĐS, nhưng trước đó phải chỉnh sửa khung pháp lý mà trên cơ sở đó, các chính sách cụ thể được xây dựng.
Bất động sản trên đất có rất nhiều loại, nhưng các nước đều đặt nhà ở vào vị trí trọng yếu trong hệ thống chính sách của mình đối với TTBĐS trên đất.
Trong hệ thống chính sách này, các loại nhà ở (nhà ở riêng của hộ gia đình, nhà ở công vụ, nhà ở thương mại, nhà ở cho người thu nhập thấp…) đều được xây dựng trên cơ sở phối hợp giữa bàn tay vô hình của thị trường với bàn tay can thiệp của Nhà nước. Tại Việt Nam, hệ thống chính sách đối với TTBĐS đang dành sự ưu tiên cao độ vào BĐS đất đai, còn để ngỏ khá nhiều về chính sách đối với nhà ở kể cả với nhà ở công vụ, nhà ở thương mại, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Trong thời gian tới, nhà ở tại Việt Nam cũng cần được sự quan tâm của hệ thống pháp luật tương xứng với vai trò, vị trí của loại tài sản này trên TTBĐS.
Xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN là lựa chọn của nền kinh tế Việt Nam, của Đảng, của Nhà nước, Chính phủ và nhân dân Việt Nam;
là một sự lựa chọn khó khăn, chưa có mẫu hình, là một quá trình lâu dài, đòi hỏi sự kiên định đi tiếp con đường đã chọn. Việc kiên định đòi hỏi cả về chủ trương, đường lối, cả về thời gian, không gian, cả về tài lực. Tuy nhiên, sau hơn 20 năm đổi mới và phát triển đã cho những bài học để khẳng định chỉ có kiên định con đường đã chọn mới có thể thành công việc xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, xây dựng Việt Nam dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh. Điều này đặt cho việc hình thành các chính sách phát triển TTBĐS một yêu cầu rất cao là phải vừa được hình thành nhanh, vừa phải đảm bảo thị trường phát triển một cách bền vững. Đây thực sự là một yêu cầu quan trọng đối với việc hình thành các chính sách phát triển TTBĐS.
V.5.2.4. Cần phải tăng cường tính giải trình, minh bạch, tính khả thi, tính ổn định, tính chế tài của chính sách và khả năng quản lý của Nhà nước
Như mọi chính sách, chính sách phát triển TTBĐS cần đảm bảo các yếu tố giải trình, minh bạch, khả thi, tính ổn định và tính chế tài của chính sách. Việc ban hành một chính sách để điều tiết một mảng trong TTBĐS là rất quan trọng, chẳng hạn, vấn đề thuế nhà đất trong thời điểm tháng 11 năm 2009 chẳng hạn.
Tuy nhiên, việc có được một chính sách tốt với những yêu cầu như trên lại là
một vấn đề quan trọng hơn. Chẳng hạn, việc đánh thuế lũy tiến trong nhà đất liệu đã khả thi khi hệ thống quản lý chưa nối mạng thông tin của cơ quan quản lý đất đai, nhà cửa (hiện nhà đất tư nhân mới chỉ được quản lý ở cấp quận huyện). Vì vậy, một yêu cầu đặt ra là cần phải nghiên cứu và ban hành những chính sách đảm bảo các yêu cầu trên.
Bên cạnh đó, cần phải tăng cường khả năng quản lý nhà nước đối với TTBĐS theo tín hiệu của thị trường. Một yêu cầu quan trọng khác của việc hình thành và phát triển các chính sách phát triển TTBĐS sản là không ngừng tăng cường nâng cao năng lực của các cơ quan quản lý về BĐS. Hiện các cơ quan quản lý BĐS còn phân tán và các cán bộ quản lý BĐS tại các cơ quan đó cũng chưa thể đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của TTBĐS. Vì vậy, cùng với việc nâng cao chất lượng các chính sách phải cần nâng cao chính các cơ quan ban hành chính sách, cơ quan quản lý và phát triển TTBĐS.
V.5.2.5. Cần phải tìm được lời giải cho vấn thị trường bất động sản dựa trên sỡ hữu toàn dân về đất đai
Một vấn đề quan trọng và cần thiết là phải tìm được lời giải thỏa đáng cho vấn đề phát triển TTBĐS dựa trên sở hữu toàn dân về đất đai. TTBĐS Việt Nam là một bộ phận trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. TTBĐS Việt Nam có một đặc trưng căn bản là dựa trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Cho đến nay, khó có thể tìm được một khảo cứu đầy đủ về TTBĐS dựa trên sở hữu toàn dân về đất đai trên thế giới. Đây là vấn đề cần được tiến hành để so sánh, đối chiếu và tìm ra lời giải đáp.
Việt Nam hiện nay không có khác biệt gì lớn so với các nước về BĐS trên đất, nhưng có khác biệt quan trọng về BĐS đất đai. Tất cả các nước đều xây dựng chính sách phát triển TTBĐS trên cơ sở công nhận đất đai có nhiều hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu nhà nước về đất đai. Loại sở hữu này chiếm tỷ trọng thấp (khoảng trên dưới 10% tổng diện tích đất đai quốc gia) như ở Hoa Kỳ, Đức; chiếm tỷ trọng cao hơn (trên dưới 30%) ở một số quốc gia khác như Úc, Niu Di Lân. Ngay tại Trung Quốc, toàn bộ đất đai đô thị đều là đất quốc hữu. Tại Singapore, đất thuộc sở hữu nhà nước chiếm gần 90% tổng diện tích quốc gia này.
Việt Nam hiện không có đất đai thuộc sở hữu nhà nước. Sự khác biệt này đã khiến Việt Nam phải đặt ra nhiều chính sách rất phức tạp, khó nhất quán để bù đắp sự thiếu hụt này trong phát triển thị trường đất đai nói riêng, TTBĐS nói chung. Thời gian tới, trong khung pháp lý của mình, Việt Nam cũng cần xác định một tỷ phần cần thiết trong toàn bộ diện tích quốc gia là đất đai thuộc sở hữu nhà nước (ít ra là đất dùng làm trụ sở các cơ quan công quyền, đất do các doanh nghiệp nhà nước làm mặt bằng sản xuất kinh doanh…). Tuy nhiên, Việt Nam có thể vận dụng kinh nghiệm của Trung Quốc, trong đó đối với đất đô thị, Nhà nước đứng ra đền bù, giải phóng mặt bằng, sau đó cho các công ty đầu tư BĐS đấu giá. Đối với đất nông thôn Trung Quốc, một phần thuộc sở hữu tập thể, một phần thuộc sở hữu toàn dân. Vì vậy, có thể vận dụng kinh nghiệm này trong chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất đô thị, trong đó, Nhà nước là người đứng ra chuyển đổi, sau đó, tổ chức đấu thầu quyền sử dụng đất đã chuyển đổi.
PHẦN THỨ BA: TIẾP TỤC HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
TRONG THỜI GIAN TỚI