CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
I.4. Vai trò của Nhà nước trong chính sách phát triển thị trường bất động sản
I.4.1. Các cơ quan Trung ương
Vai trò chủ yếu của chính quyền trung ương, đã được đề cập tại rất nhiều tài liệu, đặc biệt là công trình của Hernando de Sotto100, trong việc quản lý đầu
100 Hernando de Soto (2006): Như trên đã dẫn.
tư BĐS, tựu trung lại, thể hiện ở một số điểm. Thứ nhất, cung cấp chiến lược, quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội cũng như các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị tổng thể. Đây là một việc làm có tính định hướng và điều chỉnh đầu tư BĐS lớn nhất. Yêu cầu quan trọng nhất của chiến lược, quy hoạch kế hoạch là tính phủ trùm, tính đồng bộ, tính liên tục, tính minh bạch và tính chế tài.
Thứ hai, hình thành các thể chế, chính sách để đầu tư BĐS được hiện thực hóa. Các chính sách phải đồng bộ, thống nhất, đủ đơn giản và chế tài. Những chính sách của các cơ quan liên quan chí ít cũng không làm phức tạp thêm những vấn đề vốn đã rất phức tạp như trong vấn đề đầu tư BĐS. Hơn nữa, việc phối hợp các cơ chế chính sách phải hướng đến việc xác lập giá trị pháp lý cho BĐS được đầu tư để có thể vốn hóa BĐS và sinh động hóa vốn BĐS. Tránh vốn đầu tư vào BĐS do trở thành vốn cố định nên không dễ dang rút ra được và có xu hướng trở thành vốn chết.
Thứ ba, tổ chức triển khai các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch bằng các thể chế, cơ chế, chính sách trên bình diện vĩ mô. Đây là chức năng nhà nước nói chung. Trên thực tiễn, việc đầu tư BĐS là những hoạt động phức hợp, diễn ra trong khoảng thời gian dài mới có thể kiểm chứng được việc tuân thủ chiến lược, quy hoạch, kế hoạch nên cần có những cơ quan có tính tổng hợp để phối hợp các hoạt động đầu tư BĐS.
Thứ tư, kiểm tra giám sát. Việc tổ chức thực hiện chỉ có thể phát huy tính tốt nếu được kiểm tra giám sát. Đối với các hoạt động kinh tế nói chung việc kiểm tra giám sát là cần thiết và đầu tư BĐS thì việc kiểm tra giám sát trên bình diện tổng thể lại càng cần thiết hơn do tính cố định và giá trị lớn của hoạt động này.
I.4.2. Chính quyền địa phương
Vai trò quản lý của chính quyền địa phương đối với đầu tư BĐS được thể hiện qua một số mối quan hệ và lợi ích101. Thứ nhất, vấn đề thuế tài sản và thị trường BĐS. Tại hầu hết các nước, chính quyền địa phương là cơ quan chủ yếu trực tiếp điều tiết việc phát triển đất đai. Chính quyền địa phương kiểm soát mô hình phát triển thông qua việc khoanh vùng theo mục đích sử dụng đất, công năng của các tòa nhà thông qua các quy định về phân chia tiểu khu vực và vị trí của các dự án phát triển thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng, đường sá và điện nước. Chính quyền địa phương cũng là nhà cung cấp chủ yếu các dịch vụ công cho người dân và thuế BĐS là nguồn thu chính của chính quyền địa phương để chi trả cho các dịch vụ này.
Thứ hai, vấn đề thuế tài sản ở vùng đô thị. Trong những vùng đô thị có sự khác biệt lớn trong mô hình thu nhập và chi tiêu giữa các thành phố trung tâm và vô vàn cộng đồng ngoại ô nhỏ hơn nằm xung quanh. Những khác biệt này đặc biệt quan trọng bởi chúng có thể ảnh hưởng đến việc sắp đặt vị trí các nguồn lực giữa các đô thị của một vùng đô thị. Đó là sự di chuyển của các công ty và các
101 DiPasquale D. and William C. Wheaton (1996): Như trên đã dẫn.
hộ gia đình giữa các cộng đồng có thể gây sức ép cạnh tranh mạnh mẽ lên các chính quyền địa phương. Trong thực tế, thị trường nhà ở xuất hiện ở các đô thị không đồng nhất. Nếu các hộ gia đình có thu nhập thấp hơn có thể trả giá cao hơn cho đất chưa sử dụng ở những cộng đồng có thu nhập cao hơn, thì những cộng đồng này sẽ không còn là cộng đồng có thu nhập cao trong thời gian rất lâu.
Thứ ba, việc khoanh vùng và những tác động tài chính đến sự phát triển dân cư. Việc xác định thuế suất tài sản của một đô thị tạo ra một số động lực mạnh mẽ cho cộng đồng để điều tiết sự phát triển các vùng đất mới. Luật khoanh vùng cho phép các đô thị kiểm soát một số khía cạnh phát triển, trước hết là mật độ và việc sử dụng đất. Vì nói chung chính quyền địa phương được bầu một cách trực tiếp, nên ta giả định rằng các quy định về sử dụng đất đai đó sẽ được xây dựng để đạt được lợi ích tài chính tối đa hoặc thặng dư tài chính cho các cư dân hiện tại của đô thị.
Thứ tư, các lợi ích và chi phí tài chính của sự phát triển phi cư trú. Luật khoanh vùng cho phép cộng đồng điều tiết mật độ của dự án phát triển có cư trú cũng có tác động đáng kể đối với việc sử dụng đất phi cư trú. Khi các cộng đồng quyết định kế hoạch khoanh vùng ở địa phương mình, mối quan tâm chung là thặng dư hay thâm hụt tài chính sẽ tạo ra từ dự án phát triển phi cư trú.
Thứ năm, vốn hóa và tác động của thuế và dịch vụ công tại địa phương.
Tác động dài hạn của việc tăng thuế thường ảnh hưởng đến chủ nhà chứ không phải người thuê nhà. Điều này phù hợp với quan điểm rằng cuối cùng thị trường đất đai vốn hóa đầy đủ lợi thế về địa điểm.
Thứ sáu, cạnh tranh giữa các ngoại ô, thuế và số phận của các thành phố trung tâm. Bị cản trở bởi quỹ nhà ngày càng thu hẹp và những hạn chế trong quy hoạch vùng ở các cộng đồng ngoại ô liền kề, các hộ gia đình có thu nhập thấp hơn chỉ có thể mua được các căn nhà ở bên trong thành phố. Đến lượt mình, những khoản thuế này sẽ làm giảm giá trị tài sản. Giải pháp thay thế là để thuế ở mức cạnh tranh, nhưng cho phép chất lượng dịch vụ giảm. Điều này cũng sẽ dẫn đến việc làm giảm giá trị tài sản và cũng có thể làm gia tăng các vấn đề xã hội khó giải quyết của thành phố. Tình thế khó xử này tạo nên một vòng luẩn quẩn.
Thị trường BĐS suy thoái chỉ phục vụ cho việc thu hút hoặc duy trì dân số có thu nhập thấp của thành phố và cầu tương ứng về dịch vụ công. Không còn cách nào để củng cố thị trường BĐS và thu hút thành phần các hộ gia đình đa dạng hơn vào trung tâm thành phố mà không phải đồng thời giảm thuế, cải thiện dịch vụ và giải quyết các vấn đề xã hội của thành phố.
Tóm lại, chính sách phát triển TTBĐS là những nhân tố nòng cốt của phát triển TTBĐS trong nền kinh tế. Vì vậy, việc nghiên cứu chính sách phát triển TTBĐS phải được đặt ra cùng lúc với nghiên cứu TTBĐS. Việc xem xét các công cụ đo lường TTBĐS và vai trò của Nhà nước trong TTBĐS cũng như trong chính sách phát triển TTBĐS là không tách rời.