CHƯƠNG VII: GIẢI PHÁP TIẾP TỤC HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020
VII.3. Hoàn thiện cơ chế quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
VII.3.1. Giải pháp tăng cường tính đồng bộ trong việc ban hành và tổ chức thực hiện chính sách
Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật thống nhất đồng bộ để tạo hành lang pháp lý cho TTBĐS vận hành. Trên cơ sở những thông tin về TTBĐS, cơ quan quản lý nhà nước có thể chủ động điều chỉnh chính sách quản lý, điều tiết thị trường cho phù hợp. Nhà nước chủ động lập quy hoạch phát triển các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp… phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam làm cơ sở để phê duyệt các dự án BĐS nhằm cân đối cung cầu BĐS trên thị trường.
Tổ chức tốt công tác kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật trong đầu tư, giao dịch trên TTBĐS theo hướng: Hoàn thiện thiết chế đi đôi với giao trách nhiệm cụ thể cho cơ quan QLNN và chính quyền các cấp kiểm tra, giám sát mọi hoạt động trên TTBĐS theo quy định của pháp luật. Củng cố và hoàn thiện chức năng nhiệm vụ và trách nhiệm của bộ máy thanh tra, tăng cờng cơ sở vật chất để đội ngũ này làm tròn nhiệm vụ. Bồi duỡng, đào tạo để nâng cao năng lực của cán bộ bảo đảm thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ trong lĩnh vực BĐS vốn phức
tạp này; thực hiện tốt các nội dung trên theo nguyên tắc cải cách triệt để thủ tục hành chính, giảm phiền hà cho nhân dân, tạo điều kiện thông thoáng ở tất cả các khâu liên quan đến hoạt động phát triển, giao dịch và quản lý TTBĐS; quản lý điều hành TTBĐS theo quy luật thị trờng, hạn chế tới mức thấp nhất sự can thiệp bằng mệnh lệnh hành chính của Nhà nớc đối với TTBĐS.
VII.3.2. Giải pháp về tổ chức trong quản lý thị trường bất động sản VII.3.2.1. Về phân công tổ chức quản lý thị trường bất động sản
Bất động sản, TTBĐS là một lĩnh vực, không đơn thuần là một ngành kinh tế kỹ thuật. Vì vậy, TTBĐS cần một số cơ quan nhà nước đồng thời quản lý, trong đó Bộ Kế hoạch và Đầu tư quản lý dự án, doanh nghiệp; Bộ Tư pháp quản lý đăng ký giao dịch bảo đảm; Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý đất đai; Bộ Xây dựng quản lý xây dựng, nhà, TTBĐS; Ngân hàng Nhà nước quản lý số dư tín dụng; Bộ tài chính quản lý thuế, quỹ BĐS... Tuy vậy, cần có một cơ quan đầu mối quản lý cấp nhà nước về BĐS và TTBĐS. Hiện Bộ Xây dựng là cơ quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về TTBĐS. Tuy nhiên, cơ quan quản lý thực tế về TTBĐS chỉ mới đặt tại một đơn vị cấp cục (Cục quản lý nhà và TTBĐS). Điều này gây nên những bất cập về phạm vi và tầm quản lý.
Việt Nam đã có Ủy ban chứng khoán nhà nước (thuộc Bộ Tài chính) để quản lý thị trường chứng khoán; có Tổng cục quản lý đất đai (thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường). Vì vậy, rất cần một cơ quan cấp Tổng cục để quản lý TTBĐS (có thể đặt tại Bộ Xây dựng) để ngang tầm với yêu cầu quản lý TTBĐS trong thời gian tới.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm về hoạt động của TTBĐS tại địa phương; các Bộ có liên quan phải chỉ đạo tăng cường công tác nghiên cứu dự báo để xác định các chỉ tiêu phát triển BĐS và đưa các chỉ tiêu này thành chỉ tiêu kế hoạch phát triển kinh tế xã hội. BĐS là một động lực của tiến hành kiểm tra, giám sát thực hiện và sơ kết tổng kết thường xuyên. Lựa chọn và xây dựng hệ thống doanh nghiệp nhà nước đảm nhận trực tiếp việc cung các loại BĐS được đầu tư thông qua ngân sách của Nhà nước để đảm bảo bình ổn TTBĐS và thực hiện các chính sách xã hội.
VII.3.2.2. Về phân công thu thập nguồn thông tin, tư liệu để xây dựng các chỉ số cho thị trường bất động sản
Thực tiễn cho thấy TTBĐS đã và đang chịu sự quản lý của 6 ngành: Kế hoạch đầu tư quản lý các vấn đề liên quan đến doanh nghiệp; vốn đầu tư; Tài nguyên và Môi trường quản lý các vấn đề liên quan đến đất đai; Xây dựng quản lý các vấn đề liên quan đến xây dựng, công trình; Tư pháp quản lý các hợp đồng công chứng và đăng kí BĐS; Ngân hàng liên quan đến các vấn đề thế chấp; cho vay; Tài chính quản lý các vấn đề liên quan đến thuế và quỹ đầu tư BĐS.
Vì vậy, để có những được thông tin nhằm xây dựng chỉ số quản lý TTBĐS cần có sự tham gia, cung cấp thông tin của các ngành này với các nội dung tối thiểu dưới đây cùng với các thông tin từ các sàn giao dịch BĐS (hoạt
động theo Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS):
- Kế hoạch và Đầu tư: (i) Số dự án được phê duyệt (tổng số/cho lĩnh vực kinh doanh BĐS) theo thời gian và trong giai đoạn (theo năm, theo nửa năm;
theo quý; theo tháng). (ii) Số vốn được phê duyệt (tổng số/cho lĩnh vực kinh doanh BĐS) theo thời gian và trong giai đoạn (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng). (iii) Số vốn thực hiện (tổng số/cho lĩnh vực kinh doanh BĐS) theo thời gian và trong giai đoạn (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng).
- Tài nguyên và Môi trường: (i) Diện tích đất đã được quy hoạch (tổng diện tích; theo cả nước; theo tỉnh; theo huyện; theo xã) theo thời gian và trong giai đoạn (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng). (ii) Số đất đai được phê duyệt cho dự án (tổng diện tích; theo cả nước; theo tỉnh; theo huyện; theo xã) theo thời gian và trong giai đoạn (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng). (iii) Số đất đai được chuyển đổi mục đích sử dụng đất (tổng diện tích;
theo cả nước; theo tỉnh; theo huyện; theo xã) theo thời gian và trong giai đoạn (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng). (iv) Số giao dịch thành công (chuyển đổi chứng nhận quyền sử dụng đất) theo địa bàn (theo cả nước; theo tỉnh; theo huyện; theo xã) và theo thời gian và trong giai đoạn (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng).
- Xây dựng: (i) Số công trình khởi công theo địa bàn (cả nước; tỉnh;
huyện xã) và theo thời gian (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng). (ii) Số m2 được xây dựng theo địa bàn (cả nước; tỉnh; huyện xã) và theo thời gian (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng). (iii) Số công trình hoàn thành theo địa bàn (cả nước; tỉnh; huyện xã) và theo thời gian (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng). (iv) Số lượng giao dịch theo địa bàn (cả nước; tỉnh;
huyện xã) và theo thời gian (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng). (v) Giá trị giao dịch theo địa bàn (cả nước; tỉnh; huyện xã) và theo thời gian (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng). (vi) Thời gian giao dịch. (vii) Địa bàn diễn ra các giao dịch.
- Tư pháp: (i) Các hợp đồng công chứng. (ii) Các đăng kí BĐS (sẽ tiến hành sau khi Luật Đăng kí BĐS được thông qua).
- Ngân hàng: (i) Tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng cho TTBĐS (tổng số và phân theo cơ cấu trên tổng thể; (ii) Tổng số và phân theo cơ cấu chuyên cho BĐS (Cho vay mua nhà, đất để ở; mua đất xây dựng khu đô thị; mua đất xây dựng khu công nghiệp; xây dựng và sửa chữa nhà; xây dựng nhà xưởng; xây dựng văn phòng; xây dựng khách sạn, resort; mua đất để ăn chênh lệch giá; thế chấp BĐS để kinh doanh). (iii) Số lượng thế chấp của TTBĐS đối với hệ thống ngân hàng.
- Tài chính: (i) Tổng nguồn thu từ đất đai, BĐS theo địa bàn (cả nước;
tỉnh; huyện xã) và theo thời gian (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo
tháng). (ii) Số giao dịch chịu thuế liên quan đến TTBĐS theo địa bàn (cả nước;
tỉnh; huyện xã) và theo thời gian (theo năm, theo nửa năm; theo quý; theo tháng). (iii) Tổng lương vốn đầu tư từ các quỹ đầu tư vào TTBĐS theo địa bàn (cả nước; tỉnh; huyện xã) và theo thời gian (theo năm, theo nửa năm; theo quý;
theo tháng)
Để có thể đưa vào triển khai, cần có bước đi thử nghiệm. Bước một là thống nhất trong chỉ đạo điều hành. Bước hai là thiết lập nhóm chuyên gia và phác thảo các phương pháp, số liệu cần thiết. Trước mắt có thể chỉ xây dựng trong phạm vi cấp độ hẹp của chỉ số, sau sẽ mở rộng dần các quan sát. Bước ba là đưa các biểu mẫu thống kế về số liệu vào hệ thống thống kê chính thức của Tổng cục Thống kê.
VII.3.3. Giải pháp tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có những yêu cầu rất đa dạng về nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, những người môi giới, những nhà tư vấn, những nhà hoạch định chính sách,...). Tuy nhiên, cho đến nay, Việt Nam chưa có một trường đại học nào có một khoa độc lập đào tạo đại học về BĐS và thị trường bất động mà mới chỉ có ở cấp tổ bộ môn. Bên cạnh đó, về đào tạo nghiệp vụ, hiện mới chỉ có các cơ sở đào được thành lập theo Quyết định 29/QĐ-BXD về đào tạo chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá và quản lý sàn giao dịch BĐS. Vì vậy, rất cần có những khoa trong các trường đại học, mà trước hết có thể đặt tại các trường kinh tế có chức năng và chuyên môn đào tạo cử nhân, sau đại học về chuyên ngành BĐS và TTBĐS.
Hướng triển khai là tập trung một số nguồn lực, dành quyền cho Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách phát triển nhà và TTBĐS trong việc tổ chức đào tạo, cử đi học nước ngoài những cán bộ quản lý về TTBĐS của các cơ quan nhà nước, các đơn vị kinh doanh làm tiền đề cho hệ thống cán bộ chủ chốt trong nền kinh tế về quản lý và phát triển TTBĐS.