CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM138 V.1. Những đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam
V.2. Sự phát triển của các thành tố thị trường bất động sản
V.2.1. Thành tố cung trong đã dần hình thành nhưng vẫn còn thiếu đầy đủ
V.2.1.1. Thị trường quyền sử dụng đất đã phát triển nhưng còn nhiều bất cập Thị trường thứ cấp về đất nông nghiệp hiện đã có tuy rất hạn chế. Đất nông nghiệp hiện nay đã có chủ sử dụng đối với 100% tổng diện tích loại đất này, bao gồm 12 triệu hộ nông dân, hơn 60 nghìn trang trại (trong đó có những trang trại kinh doanh trên đất lâm nghiệp), vài chục nông trường quốc doanh, một số doanh nghiệp liên doanh với nước ngoài … đây là những chủ sử dụng đất nông nghiệp, được pháp luật thừa nhận quyền giao dịch trên thị trường thứ cấp về đất nông nghiệp với điều kiện chung là không được tự quyết định chuyển đất nông nghiệp thành các loại đất khác.
Giao dịch giữa hộ nông dân với hộ nông dân chưa nhiều. Đối với hộ nông dân, nhà nước áp dụng chủ yếu chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất để nông dân sử dụng ổn định lâu dài (ngoài ra còn có chính sách giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất nhưng chỉ áp dụng trong một phạm vi rất hẹp). Để bảo hộ chính sách giao đất không thu tiền này, nhà nước đã hạn chế hộ nông dân tiến hành chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại… đất nông nghiệp bằng cách đặt ra các quy định về điều kiện cho các giao dịch này. Trong đó: (i) Điều kiện đối với hộ nhận chuyển đổi hoặc nhận thuê lại quyền sử dụng đất: hộ nhận đổi hoặc nhận thuê lại phải cư trú trong cùng một xã với hộ cần đổi hoặc cần cho thuê lại.
Điều kiện đối với hộ cần chuyển nhượng quyền sử dụng đất: hộ cần chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là hộ chuyển nơi cư trú, hoặc chuyển nghề nông nghiệp hoặc không còn khả năng trực tiếp lao động. Điều kiện đối với cả hộ nhận và chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất: phải được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Điều kiện các hộ được thế chấp
quyền sử dụng đất: chỉ được thế chấp để vay vốn sản xuất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam do nhà nước cho phép thành lập. (ii) Các hộ không được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Do những quy định điều kiện để bảo hộ chính sách giao đất nông nghiệp không thu tiền đối với hộ gia đình nông dân nên khối lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp về đất nông nghiệp diễn ra khá trầm lắng. (iii) Về chuyển đổi: cho tới nay, mới chỉ có một tỉnh (tỉnh Hà Nam) trong số 63 tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành được kế hoạch đã đặt ra đối với việc “dồn điền, đổi thửa” trên phạm vi cả tỉnh. (iv) Về chuyển nhượng: các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ nông dân theo chính sách của nhà nước tuy có diễn ra sôi động tại một số địa phương (như tại tỉnh Kiên Giang, Cà Mau, Sóc Trăng … trong phát triển nuôi tôm) nhưng ít phát triển tại nhiều địa phương, nhất là tại các tỉnh Đồng bằng sông Hồng, Duyên hải Miền Trung, là nơi diện tích đất nông nghiệp bình quân đầu người ở mức thấp.
(v) Về cho thuê lại: giữa các hộ nông dân, việc cho thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp đã diễn ra phổ biến hơn so với thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhất là đối với những địa phương có làng nghề, hoặc có thêm những ngành nghề phi nông nghiệp.
Thị trường thứ cấp về đất ở nông thôn lớn nhưng không sôi động. Trong tổng số 371.039 ha đất ở nông thôn hiện nay thì hơn 98% thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình. Theo chính sách thì loại đất này thuộc diện đất được nhà nước giao. Đối với đất do nhà nước giao để các hộ gia đình làm nhà ở tại các địa bàn nông thôn thì các hộ không được cho thuê lại hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; còn đối với việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất thì các hộ được quyền tiến hành nhưng với điều kiện: không được thay đổi mục đích sử dụng đất, còn trong thời hạn được nhà nước giao đất, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Do đất ở gắn với nhà ở, mà nhà ở lại gắn với những quy định về hộ khẩu, hộ tịch…nên nhìn chung đất ở nông thôn chỉ được chuyển đổi, chuyển nhượng trong phạm vi giữa những hộ gia đình có hộ khẩu, hộ tịch trong cùng một xã, ngoài phạm vi này sẽ khó được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Mặc dù vậy, quy mô của các giao dịch chuyển đổi, và nhất là các giao dịch chuyển nhượng đất ở nông thôn là rất lớn. Những giao dịch chuyển nhượng này sở dĩ được thực hiện với quy mô lớn như vậy không chỉ vì cầu rất lớn mà vì cung còn khả năng. Đất do bên cung đưa ra chủ yếu gồm 2 nhóm: chuyển đất vườn thành đất ở, hoặc trích một phần diện tích đất đang ở để chuyển nhượng lấy tiền.
Thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất ở đô thị đã hình thành và phát triển. Hơn 97% tổng diện tích đất ở đô thị hiện nay là đất do cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Nếu giao dịch trên thị trường thứ cấp về đất ở nông thôn chủ yếu là giao dịch mà bên cung và bên cầu đều là những cá nhân, hộ gia đình thì giao dịch thị trường thứ cấp về đất ở đô thị lại có thêm loại hình nữa, đó là giao dịch giữa bên cung là các tổ chức kinh doanh BĐS, bên cầu là những cá nhân, hộ gia đình cần có đất để làm nhà ở. Đất ở đô thị cũng được chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng với những quy định pháp lý tương tự
đối với đất ở nông thôn. Trên thực tế, loại hình chuyển đổi quyền sử dụng đất ít được giao dịch trên thị trường đối với đất ở đô thị. So với nông thôn thì loại hình thế chấp quyền sử dụng đất được giao dịch nhiều hơn tại đô thị. Tuy nhiên, cũng như tại nông thôn, trên địa bàn đô thị, loại hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn là hình thức giao dịch chủ yếu. Theo điều tra của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương năm 2006 tại Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội thì chỉ có 30% số người được hỏi có được hỏi là chọn nhà chung cư, còn 70% chọn nhà riêng, vì vậy, “nhà riêng, đất ở riêng” vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch nhà đất tại các đô thị.
Thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất chuyên dùng đã có những chủ thể còn hạn chế. Trong 10 nhóm thuộc loại đất chuyên dùng (đất xây dựng, đất giao thông, đất thủy lợi, đất làm muối, đất nghĩa trang…) thì đất xây dựng là nhóm đất được giao dịch trên thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều hơn cả. Tuy nhiên, trong tổng số 126,491 ha đất xây dựng hiện có thì có tới 42,848 ha đất do ủy ban nhân dân xã quản lý, 41,447 ha đất trụ sở, cơ quan và các công trình phục vụ khoa học, văn hóa, xã hội, thể dục thể thao … không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo quy định của luật đất đai hiện hành). Số diện tích còn lại trong nhóm đất xây dựng (42,196 ha chiếm 33% tổng diện tích đất chuyên dùng) thì 1,485 ha đang do cá nhân và hộ gia đình sử dụng, 34,058 ha đang do các tổ chức kinh tế sử dụng, 6,653 ha do các tổ chức nước ngoài và liên doanh nước ngoài sử dụng. Trong số những chủ sử dụng đất trên đây, đa số được hưởng chính sách giao đất không thu tiền. Những đối tượng phải thuê đất thì phần lớn chọn phương thức trả tiền thuế đất hàng năm theo chính sách, những tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thuê đất theo phương thức trả tiền thuê đất hàng năm, hoặc được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (theo quy định luật đất đai hiện hành). Đối với các khu chế xuất, khu công nghiệp thì việc phân định thiếu rõ ràng quyền cho thuê đất của nhà nước với quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp phát triển hạ tầng các khu kinh tế. Đối với khu công nghiệp, khu chế xuất, các doanh nghiệp muốn có đất để làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng, văn phòng đều phải thuê đất. Theo quy định của luật đất đai, chỉ nhà nước mới có quyền cho thuê đất. Tuy nhiên, thẩm quyền này đang được phân cấp không rõ ràng giữa Trung ương, tỉnh và Ban quản lý khu công nghiệp – khu chế xuất, do đó, có nơi trải thảm đỏ mời các nhà đầu tư đến (điển hình như tỉnh Bình Dương), có nơi lại tìm cách xua đuổi các nhà đầu tư đi (điển hình như trường hợp khu công nghiệp An Khánh tỉnh Hà Tây trước đây).
V.2.1.2. Thị trường nhà ở
Hệ thống đô thị trên cả nước ngày càng tăng về số lượng và lớn về diện tích. Năm 1998 tổng số đô thị cả nước là 633 đô thị. Trong đó, thành phố trực thuộc Trung ương là 04 thành phố; thành phố thuộc tỉnh là 20, thị xã là 62 và thị trấn là 547. Đến năm 2007, tổng số đô thị cả nước là 731 đô thị (tăng 98 đô thị trong 10 năm). Trong đó, có 2 đô thị loại đặc biệt (Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh), 4 đô thị loại I (Hải Phòng, Đà Nẵng, Huế, Cần Thơ), 13 đô thị loại II (Hạ Long, Nam Định, Thái Nguyên, Việt Trì, Thanh Hoá, Vinh, Quy Nhơn, Nha Trang, Buôn Ma Thuột, Đà Lạt, Vùng Tàu, Biên Hoà, Mỹ Tho), 43 đô thị loại III, 38 đô thị loại IV (trong đó có 6 thị trấn loại IV) và 631 đô thị loại V, 10 đô thị mới, gần 200 khu công nghiệp tập trung, 14 khu kinh tế ven biển và cửa khẩu và gần 30 khu kinh tế cửa khẩu.
Với chủ trương phát triển nhà ở theo dự án, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, nhiều khu nhà ở mới, khu đô thị mới khang trang đã và đang dần dần thay thế các khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc và chất lượng nội ngoại thất.
Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, nhà liên kế, một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Nhiều đô thị có những khu dân cư mới, tuyến phố mới được hình thành trong thời gian vừa qua đã góp phần chỉnh trang, nâng cấp đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững.
Về đất đô thị: tính đến năm 2007, tổng diện tích đất xây dựng đô thị của cả nước là 325.195 ha (tăng gấp hơn 5 lần so với năm 1995 và vượt quá xa so với dự báo cho năm 2010 là 82.000 ha) - chỉ tiêu đất xây dựng đô thị trung bình là 145 m2/người - cao gấp hơn 1,8 lần so với chỉ tiêu dự báo cho năm 2010. Về dân số đô thị: Với chiến lược công nghiệp hóa, hiện đại hóa, tốc độ đô thị hóa cao, dân số đô thị tăng nhanh. Nếu như năm 1995, dân số đô thị cả nước là 14,9 triệu người, tỉ lệ đô thị hóa chỉ là 20,7%, thì đến năm 2008 dân số đô thị cả nước là 24,2 triệu người, tỉ lệ dân số đô thị đạt khoảng 28% dân số cả nước. Các khu đô thị mới văn minh hiện đại được xây dựng bước đầu đã tạo nên hình ảnh các thành phố lớn củaViệt Nam ngày càng văn minh hiện đại, đồng thời các dự án đó cũng đã góp phần quan trọng cải thiện chỗ ở cho nhân dân.
Một mảng quan trọng khác trong hoạt động kinh doanh BĐS là hoạt động cho thuê các khu văn phòng, căn hộ. Trong giai đoạn trước thì hoạt động này mang qui mô nhỏ, thường do các hộ gia đình, các cơ quan doanh nghiệp có diện tích thừa thì cho thuê để tạo thu nhập. Song khoảng 10 năm trở lại đây khi mà số doanh nghiệp tăng mạnh, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài mở văn phòng ở Việt Nam thì hoạt động này mới phát triển mạnh và đóp góp lớn vào sự thay đổi bộ của các thành phố lớn ở Việt Nam. Nhất là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh với sự ra đời hàng loạt các nhà cao tầng với trang thiết bị hiện đại đạt đẳng cấp quốc tế. Tuy nhiên giai đoạn vừa qua, hoạt động cho thuê này cũng trãi qua những giai đoạn thăng trầm, đặc biệt là những năm 1999-2000 khi cuộc khủng hoảng tài chính ở các nước Châu Á đã làm cho hàng loạt các doanh nghiệp ở các nước chịu khủng hoảng như Thái Lan, Malaysia, Hàn Quốc… phải thu hẹp hoạt động ở Việt Nam, dẫn đến nhiều toà nhà cho thuê, căn hộ, văn phòng có tỷ lệ diện tích trống cao, giá cho thuê giảm xuống chỉ còn 50% so với giai đoạn trước khủng hoảng. Trong vài năm trở lại đây khi nền kinh tế các nước trong khu vực đã phục hồi, môi trường đầu tư ở Việt Nam tiếp tục được cải thiện
thì số lượng các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam cũng gia tăng mạnh mẽ làm cho thị trường căn hộ cao cấp và cho thuê văn phòng lại nóng lên.
V.2.1.3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thành tố cung ngày càng quan trọng nhưng phát triển còn hạn chế
Sau khi nền kinh tế Việt Nam chuyển sang vận hành theo nền kinh tế thị trường thì hoạt động kinh doanh BĐS mới thực sự ra đời. Do thực tế Nhà nước không gánh nổi bao cấp về nhà ở cho toàn xã hội. Khi mà dân số ngày càng tăng và số lượng các doanh nghiệp ngoài quốc doanh xuất hiện ngày càng nhiều cho nên nhu cầu về lao động cũng như văn phòng, nhà xưởng, cửa hàng…tăng lên, đã tạo điều kiện mạnh mẽ cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển. Theo thống kê của Cục Quản lý và Phát triển doanh nghiệp (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) thì tính đến năm 2005 số lượng doanh nghiệp đăng ký hoạt động trong giai đoạn 2001- 2005 là 160.682 doanh nghiệp, trong đó Hà Nội là 32.874 doanh nghiệp, tại Thành phố Hồ Chí Minh là 50.700 doanh nghiệp.
Theo số liệu của Tổng điều tra doanh nghiệp của Tổng cục Thống kê năm 2005 thì số lượng và qui mô doanh nghiệp trong hai ngành xây dựng và kinh doanh BĐS là: Trong tổng số doanh nghiệp được điều tra thì có hơn 6000 doanh nghiệp hơn 6000 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, chiếm 6,7% trên tổng số doanh nghiệp được điều tra trong khi số lao động chiếm 2,6% tổng số lao động, tổng tài sản hơn 70.000 tỷ chiếm 3,3% tổng tài sản, doanh thu thuần năm 2005 khoảng 29.000 tỷ chiếm 1,7% tổng doanh thu thuần.
Các chỉ số trên cho thấy hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam còn nhỏ bé, nhiều chỉ tiêu chỉ bằng nữa ngành xây dựng và có tỷ trọng nhỏ trên tổng số doanh nghiệp đang hoạt động. Qui mô bình quân của một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng hết sức khiêm tốn: lao động bình quân/1doanh nghiệp là 24 người, tài sản bình quân/1 doanh nghiệp là 11,5 tỷ đồng, doanh thu thuần bình quân/1 doanh nghiệp là 4,7 tỷ đồng.