CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM138 V.1. Những đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam
V.5. Những vấn đề đặt ra trong phát triển thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới
V.5.1. Những vấn đề đặt ra đối với thị trường bất động sản những năm tới
TTBĐS và chính sách phát triển TTBĐS gắn liền với quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa. Ở Việt Nam, quá trình đô thị hóa xảy ra nhiều năm trước quá trình công nghiệp hóa, khiến cho mô hình và tư duy đô thị gặp nhiều khủng hoảng. Nghịch lý này có thể bắt nguồn từ nguyên nhân do sức ép nhà ở sau chiến tranh và tình trạng đầu cơ đất. Nguyên nhân cơ bản là quá trình phát triển kinh tế và cải thiện đời sống kinh tế đô thị đã thu hút một lượng lớn dân cư nông thôn dịch chuyển ra thành phố. Hơn nữa, quá trình đô thị hóa cũng đã làm cho người dân các vùng nông thôn không còn đất nên dịch chuyển ra thành phố.
Một mặt nữa là quá trình tích tụ đất đai trước khi chuyển đổi sang đất đô thi cũng góp một phần tạo ra quá trình đô thị hóa trước khi công nghiệp hóa. Hệ quả là phát triển đô thị luôn đi sau quá trình đô thị hóa thực tiễn. Cũng như vậy, công nghiệp hóa đi sau đô thị hóa.
Sự phát triển ngược trên khiến hệ thống đô thị ở Việt Nam ngày càng lộ rõ những yếu kém, đi liền với các hệ quả như kiến trúc thiếu đồng bộ, giao thông tắc nghẽn, nước thải sinh hoạt, di dân tự do và các vấn đề xã hội nan giải khác... Quy hoạch ngày càng xa rời mục đích gốc - vốn phải phục vụ nhu cầu và thói quen của đại bộ phận dân cư. Các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều người sống chen chúc trong các ngõ hẻm chật chội, thiếu các nhu cầu tối thiểu về nước sạch, hạ tầng kỹ thuật, chưa nói đến các nhu cầu về việc làm, giáo dục, chăm sóc sức khỏe, môi trường sống... Các khu đô thị
mới được phát triển mạnh ở khu vực ven đô thường là các dự án nhỏ lẻ, không đồng bộ, hầu như chỉ xây nhà ở để bán, xa nơi làm việc, trường học, bệnh viện, chợ và các trung tâm giao tiếp nên cư dân vẫn đổ vào trung tâm cũ theo giao thông hướng tâm. Điều này càng trở nên nan giải khi dòng người nhập cư không chính thức từ nông thôn ra thành phố tăng song hành với quá trình đô thị hoá phát triển nhanh hiện nay ở Việt Nam.
Tại các vùng ngoại vi thành phố, có thể nhận thấy một sự phá vỡ lớn trong cảnh quan khu vực ven đô, vốn có cấu trúc rất đẹp, tạo dựng nên từ sự phối kết hợp hài hòa của không gian kiến trúc nông thôn truyền thống. Tình trạng bê tông hóa ven lộ, ven đê, ven đường cao tốc và trong các làng bộc lộ rõ sự không theo kịp của việc quy hoạch nông thôn hiện nay. Trong khi đó, theo các số liệu của Hiệp hội Đô thị Việt Nam, tháng 9/2006, các tổ chức quốc tế dự báo tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam đến 2020 đạt 60% chứ không phải là 45% như trong chiến lược phát triển đô thị dự kiến.
V.5.1.2. Vấn đề kiến trúc đô thị không theo kịp sự phát triển của đô thị hóa, của thị trường bất động sản
Diện mạo kiến trúc hiện nay đặc trưng bởi các loại hình kiến trúc như:
nhà chia lô, khách sạn, văn phòng cho thuê, khu công nghiệp tập trung và các khu đô thị mới cao tầng, trong đó, phong cách, tính thẩm mỹ và công năng dường như lại có sự sụt giảm đáng kể so với thời kỳ trước đây. Tính tổng thể vốn là nền tảng cho vẻ đẹp đô thị, nhưng hiện nay, diện mạo kiến trúc được xây dựng từ kiến trúc chắp vá, thiếu tính đồng bộ dẫn đến việc xé lẻ không gian đô thị thành những mảnh riêng biệt. Đây chính là khoảng tối của diện mạo kiến trúc đô thị hiện nay. Sau 25 năm đổi mới, diện mạo kiến trúc trên là thực tiễn phản ánh học thuật và lý luận đô thị, kiến trúc vẫn còn nhiều khoảng trống.
Cùng với những khoảng trống kiến trúc, áp lực từ quá trình đô thị hóa hiện nay cũng rất lớn. Tính đến năm 2005, có khoảng 20 triệu người sống ở đô thị nhưng đến năm 2020, con số này sẽ là khoảng 70 triệu người. Điều này cũng đồng nghĩa, Việt Nam phải lo cho 50 triệu dân cư đô thị có nhà ở, việc làm và các dịch vụ đời sống khác. Hay tính theo quỹ đất cứ 100m2/đầu người thì cần tới 500 nghìn héc-ta đất dành cho đô thị, trong đó, theo số liệu của Hiệp hội Đô thị Việt Nam dự báo, chỉ riêng về dịch vụ tối thiểu cho 3 hạng mục cấp nước, thoát nước và thu gom xử lý chất thải rắn đã cần khoản tiền đầu tư khoảng 8,9 tỉ USD (năm 2010) và 13 tỉ USD (năm 2020). Những yếu tố khác cũng rất quan trọng phải tính cho tương lai sắp tới như: cần bao nhiêu nhà ở, trường học, bệnh viện...
hiện nay vẫn chưa có số liệu chính thức nào được công bố từ phía các cơ quan quản lý nhà nước.
V.5.1.3. Vấn đề di dân từ nông thôn ra thành thị dẫn đến mật độ dân số ở thành thị tăng cao gây sức ép về vấn đề nhà ở và các vấn đề xã hội
Quá trình đô thị hoá nhanh cùng với sự thay đổi điều kiện sống đã làm cho một bộ phận dân cư ở nông thôn di cư mạnh ra các đô thị. Số dân cư sống ở thành thị tăng đột biến với mật độ dân cư dày đặc gây mất cân đối giữa thành thị và nông thôn, đồng thời đặt ra những vấn đề nan giải về giải quyết công ăn việc làm, thất nghiệp tại chỗ, nhà ở và tệ nạn xã hội làm cho trật tự xã hội ven đô
ngày càng thêm phức tạp. Theo thống kê của Quỹ Dân số Liên hợp quốc (UNFPA), người di cư nông thôn chiếm tới 1/3 dân số của Thành phố Hồ Chí Minh và 1/10 dân số của Hà Nội và làn sóng này vẫn đang tiếp tục không ngừng chảy. Dự kiến dân số đô thị của Hà Nội đến năm 2020 là 7,9 - 8,5 triệu người;
còn với TP Hồ Chí Minh, đến 2025 là 16 - 17 triệu người.
Nhìn chung hầu hết ở các đô thị hiện nay đều xảy ra tình trạng thiếu nhà ở. Đặc biệt là dân nghèo đô thị và những người mới nhập cư vào thành phố.
Thống kê của UNFPA cho thấy, hiện 25% cư dân thành thị Việt Nam không đủ tiền để mua nhà ở, 20% nhà ở thành thị bị xếp vào loại không đạt tiêu chuẩn, Thành phố Hồ Chí Minh còn có 300 ngàn người đang sống trong các nhà ổ chuột, 30% dân số Hà Nội phải sống trong môi trường chật chội với diện tích ở không quá 3 m2/người. Chính vì thế một số người đã bất chấp những quy định về quản lý đô thị, tự ý san lấp, lấn chiếm, sang nhượng đất để xây nhà một cách tạm bợ, tuỳ tiện không theo quy hoạch gây ảnh hưởng đến mỹ quan của các đô thị. Việc xây cất không theo quy hoạch làm xuất hiện tình trạng chen lấn hỗn độn, tối tăm, chật chội. Điều này đã phần nào tạo điều kiện thuận lợi cho các tệ nạn xã hội, tội phạm lẩn trốn pháp luật, gây khó khăn cho công tác quản lý trật tự an toàn xã hội.
V.5.1.4. Vấn đề đô thị hóa nhanh và những vấn đề ở vùng ven đô và người nông dân
Một trong những điểm nóng của sự phát triển đô thị hóa là khu vực ven đô thị, nơi đang chịu những áp lực nặng nề giữa hai xu hướng phát triển và bảo tồn, giữa lợi ích phát triển kinh tế và nhu cầu bảo vệ môi trường, bảo vệ các giá trị văn hóa và bảo đảm phát triển bền vững cho cả thành phố. Nhiều con số thống kê cho thấy từ năm 1991 đến nay, đô thị hóa tại các đô thị lớn đã có những bước phát triển mạnh, đạt ngưỡng 18,5% năm 1989, năm 1999 đạt 23,6% đến năm 2006 đạt 27%, dự kiến đạt 45% năm 2020. Riêng hai thành phố loại đặc biệt: Hà Nội dự kiến tỷ lệ đô thị hóa đạt 30-32% năm 2010 và 55-62,5% trong năm 2020 và dân số đô thị đến năm 2010 là 3,9 - 4,2 triệu người, năm 2020 là 7,9 - 8,5 triệu người; tại Tp. Hồ Chí Minh, tỷ lệ đô thị hóa đạt cao nhất so với cả nước, dự kiến năm 2010 đạt 58% và 2025 đạt 77- 80%. Với dân số đô thị năm 2010 là 10 triệu người, đến 2025 là 16-17 triệu người, Tp Hồ Chí Minh sẽ đứng trong hàng ngũ các thành phố có dân số lớn hơn 10 triệu người của thế giới.
Đô thị hóa tại Việt Nam đang cố gắng đạt các chỉ tiêu về: tăng trưởng kinh tế tri thức; vai trò văn hóa được đẩy mạnh trong công nghiệp hóa; bảo vệ và cải thiện môi trường sinh thái; thay đổi cơ cấu kinh tế và cơ cấu dân cư xã hội; đáp ứng xu hướng hội nhập với phát triển bền vững. Tuy nhiên, cho đến nay, về không gian đô thị luôn có sự đan xen giữa đô thị và nông thôn, nông thôn có lúc còn ảnh hưởng đến đô thị. Sự chuyển đổi kinh tế - xã hội đã dẫn đến nhiều biến đổi của vùng ven đô ở các thành phố lớn: khi có sự thay đổi về ranh giới hành chính, những làng xã lọt vào đô thị cũng có sự thay đổi lớn về cấu trúc dân cư, một bộ phận dân cư nông thôn thuộc làng xã được xác nhận với một khu vực dân cư đô thị mới được hình thành, tạo thành một đơn vị hành chính cơ sở mới là phường hoặc lớn hơn tương đương cấp quận.
Dịch cư tại chỗ trở thành hình thức phổ biến ở các đô thị, nhất là những đô thị lớn và có sức tăng trưởng nhanh như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng... Đó là việc đô thị hóa lan tỏa từ các thành phố này kéo dần quá trình sát nhập các vùng nông thôn lân cận trước đây trở thành các cấu thành mới của đô thị. Hình thức dịch cư này đã làm gia tăng dân số đô thị của nhiều thành phố lên đến 20-30%, thậm chí có nơi lên tới 50%, tạo ra sự bùng phát dân số đô thị chưa từng thấy so với trước đây. Đối với các khu vực nông thôn nằm trong vùng ảnh hưởng của các đô thị lớn, nông dân thường dịch chuyển ra thành phố theo mùa vụ, cố định thường xuyên, nhiều trường hợp đã trở thành di chuyển lâu dài.
Cuộc sống định cư của người dân ở khu vực kinh tế này đang tạo nên những vấn đề bức xúc đối với môi trường sống đô thị hiện nay. Việc đào tạo nghề cho nông dân mất đất thành công nhân ở chính khu công nghiệp mới là hướng đúng nhưng chỉ thích hợp với số người đáp ứng được yêu cầu của sản xuất công nghiệp. Tuy nhiên, số người được nhận vào các khu công nghiệp, các nhà máy không nhiều do rất nhiều nguyên nhân. Phải được đào tạo bài bản và lâu dài thì người nông dân mới có thể phù hợp với phương thức sản xuất công nghiệp. Nhiều người nông dân bán đất, có nhiều tiền và đồng thời cũng có thể trở thành thất nghiệp. Với quá trình đô thị hoá, một bộ phận nông dân Việt Nam đang trở nên thất nghiệp thay vì thành công nhân hoặc nông dân công nghiệp như ở nhiều nước khác. Có thể thấy rằng, phần lớn những người từng là nông dân này đã dùng tiền bán đất của mình nhưng không sử dụng hiệu quả... Rất ít người tái lập nghiệp được, họ có số tiền đó cho đến khi tiêu tán hết chứ không sinh lợi thêm được gì. Ngoài số tiền đó ra, không có chỗ trong cuộc sống mới khi bị bứt ra khỏi ruộng đồng và cũng không ít người vì có tiền mà bị tha hoá đi.
Đất nông nghiệp, nhất là đất hai đồng bằng châu thổ sông Hồng và sông Cửu Long phải giữ để canh tác, phải được tăng giá trị bằng canh tác thay vì tiếp tục chuyển đổi sang đất công nghiệp và dịch vụ. Đất trong đô thị Việt Nam còn lãng phí rất nhiều, đáng lẽ ngoài khu vực di sản kiến trúc, Việt Nam phải tận dụng đất bằng cách xây những khu nhà cao tầng, có quy hoạch thay vì còn tương đối tự phát và không quy củ như hiện nay. Đất để phát triển công nghiệp hiện nay ta vẫn còn rất nhiều. Đó là các vùng đất không thể canh tác được do bị đá ong hoá, bị bạc màu, hay những vùng đất ven biển miền Trung. Thực tế hiện nay là dọc đường Quốc lộ 5 còn rất ít ruộng. Có thể học được kinh nghiệm Trung Quốc vì họ đã tìm ra được lời giải có hiệu quả cho bài toán khá phức tạp này.