CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
III.2. Thành tựu, yếu kém, tồn tại và nguyên nhân của quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
III.2.1. Thành tựu của quá trình phát triển thị trường bất động sản
Các phân khúc TTBĐS hoạt động ngày càng sôi động, trong đó, phân khúc thị trường nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê là một bộ phận thấy rõ nhất, sôi động nhất trong những năm vừa qua. Có thể thấy, phân khúc này có mặt trên tất cả các địa bàn, thu hút tất cả các chủ thể kinh tế tham gia và hoạt động rất sôi động. Điều này đặc biệt rõ nét trong những thời điểm TTBĐS phát triển sôi động. Chẳng hạn, thời gian từ cuối năm 2001 đến đầu năm 2004 khi thị trường còn đang ở giai đoạn khởi sắc, hay giai đoạn 2005–2008 là giai đoạn thị trường này hoạt động sôi động và tăng đột biến. Về cơ bản có thể thấy, trong những giai đoạn TTBĐS sôi động, phân khúc thị trường nhà ở khu đô thị mới, căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê luôn là động lực chính, sôi động nhất. Hơn nữa, giá trị giao dịch của phân khúc thị trường này cũng chiếm một tỷ trọng đáng kể. Bên cạnh đó, những khi phân khúc thị trường này không sôi động hoặc đóng băng thì cũng là những thời điểm TTBĐS không sôi động hay đóng băng. Chẳng hạn, giai đoạn những năm 1997-1999 hoặc 2004-2006 hay gần đây nhất là giai đoạn từ tháng 3 năm 2008 đến tháng 3 năm 2009 là
những giai đoạn thị trường nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê trầm lắng thì về cơ bản, TTBĐS cũng không có nhiều giao dịch.
Chủ thể tham gia thị trường nhà ở khu đô thị mới, căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê rất đa dạng. Có thể thấy, tất cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường này. Hầu hết các Tập đoàn kinh tế, các tổng công ty lớn của nhà nước hiện đã thành lập hoặc là doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoặc tham gia trực tiếp vào kinh doanh BĐS. Tất cả các Tổng công ty lớn trong ngành giao thông, xây dựng hiện nay trực tiếp hay gián tiếp đều là các chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu các khu đô thị mới hoặc các tòa chung cư cao tầng. Các chủ đầu tư là các công ty nước ngoài cũng đã và đang là chủ các khu đô thị mới, các tòa chung cư cao tầng như Phú Mỹ Hưng (Đài Loan – Trung Quốc), CIPUTRA (Indonexia), LANMARK Tower (Hàn Quốc); Tây Hồ Tây (Hàn Quốc), The Hà Nội Keangnan (Hàn Quốc)...Các chủ đầu tư là các doanh nghiệp tư nhân cũng đã tham gia và phát triển nhiều khu đô thị mới và các tòa chung cư cao tầng như Vạn Phát Hưng (Quận 7- Khu đô thị mới Nam Thành phố Hồ Chí Minh), Hoàng Anh Gia Lai (Gia Lai, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng...) Đất Lành (Mỹ An – Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh), Nam Cường (Hà Nội, Hải Phòng, Nam Định...)...
Một số lượng lớn sản phẩm BĐS đã được đưa vào vận hành, đi vào cuộc sống. Những năm qua, sự phát triển của thị trường nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư đã đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị.
Số liệu thống kê cho thấy, những năm qua, số lượng các đô thị đã tăng lên đáng kể. Năm 1996, cả nước có 589 đô thị gồm: 3 thành phố trực thuộc Trung ương, 15 thành phố thuộc tỉnh, 62 thị xã và 509 thị trấn. Năm 2006 có 687 đô thị gồm:
5 thành phố trực thuộc Trung ương, 32 thành phố thuộc tỉnh, 55 thị xã và 595 thị trấn. Những khu đô thị mới, khu nhà chung cư mới xây dựng và đưa vận hành, đi vào cuộc số trong thời gian qua là hạt nhân của sự phát triển các đô thị, tạo ra một diện mạo mới của hệ thống đô thị Việt Nam. Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vượt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam.
Thực tiễn cho thấy, sự phát triển của các khu đô thị mới, các chung cư cao tầng đã đóng góp lớn trong việc đô thị hóa. Ví dụ, tại địa bàn thành phố Hà Nội cũ, trong suốt chiều dài lịch sử phát triển, đến năm 1993 vẫn chỉ có 4 quận nội thành.
Kể từ 1993 đến 2009, tại địa bàn Hà Nội (cũ) đã tăng thêm 7 quận (tức là tăng hơn gần gấp đôi về số quận nội thành). Điều tương tự cũng xảy ra đối với thành phố Hồ Chí Minh. Khoảng thời gian 15 năm qua đã tạo ra sự phát triển gấp đôi về số lượng quận nội thành Thành phố Hồ Chí Minh so với sự hình thành và phát triển 300 năm của mình. Điều này cũng đặc biệt rõ nét đối với thành phố Đà Nẵng. Từ khi tách khỏi tỉnh Quảng Nam - Đà Nẵng năm 1997, đến nay Đà Nẵng đã có một diện mạo khác hẳn lịch sử tồn tại của mình. Từ một địa bàn thuộc tỉnh, đến nay Đà Nẵng đã trở thành một thành phố trung tâm miền Trung và có tầm cỡ một thành phố của khu vực (trước hết là Đông Nam Á) trong tương lai.
Đặc biệt, một số lượng lớn các khu du lịch nghỉ dưỡng biển đã và đang được đầu tư và đưa vào sử dụng. Các sản phẩm BĐS này ngoài việc đóng góp vào sự tăng trưởng của nền kinh tế còn khai thác và hiện thực hóa một lợi thế
của Việt Nam mà trước đây chưa được khai thác đúng mức đó là lợi thế của một nước có bờ biển dài, nhiều danh lam thắng cảnh.
III.2.1.2. Thị trường bất động sản ngày càng có đóng góp quan trọng trong nền kinh tế
Bảng III.17: Đóng góp của bất động sản vào GDP một số nước vùng Vịnh (Đơn vị (triệu USD; Trung bình)
Các nước GDP năm
2005
Bất động sản ước tính năm 2005
% của GDP Các tiểu vương quốc A rập thống nhất 104.204 9.605,87 9,22%
Bahrain 12.995 1.138,80 8,76%
Kuwait 74.658 4.379,33 5,87%
Oman 24.284 1.257,36 5,18%
Saudi Arbia 309.778 12.806,66 4,13%
Quatar 28.451 771,05 2,71%
Tổng cộng 554.370 29.959,06 5,98%
Nguồn: Số liệu GDP từ ngân hàng thế giới, sắp xếp dựa trên mức đóng góp BĐS vào GDP. www.gcc-sg.org. Sắp xếp dựa trên số lượng BĐS106.
Cũng giống như ở các quốc gia phát triển, nhà ở đóng vai trò quan trọng tại các quốc gia đang phát triển. Nhà ở là một thành phần đáng kể trong nền kinh tế của các quốc gia đang phát triển. Một nghiên cứu về chính sách phát triển nhà ở tại các quốc gia đang phát triển do Ngân hàng Thế giới thực hiện cho thấy mức đầu tư phát triển nhà ở chiếm từ 2% đến 8% GDP và chiếm từ 15% đến 30%
lượng hình thành vốn cố định107. Ngoài ra, nhà ở còn là hình thức dự trữ của cải.
Một nghiên cứu tiến hành trên ba quốc gia – Trung Quốc, Ấn Độ và Indonesia – cho thấy trên 40% của cải của người dân thành phố tại các quốc gia này là nhà ở108. Một nghiên cứu thị trường nhà ở tại Hàn Quốc cho thấy 55% của cải của người tiêu dùng là nằm ở nhà cửa, không tính giá trị đất109. Tất nhiên nhà ở là nơi cư ngụ của con người, nhưng nó cũng phục vụ một số mục đích khác tại các quốc gia đang phát triển. Nhà ở còn là nơi làm việc và mang lại nhiều ích lợi về mặt tình cảm và văn hóa.
106 Các cơ hội phát triển BĐS vùng Vịnh. Thực hiện bởi Viện GCC liên bang. Trình bày cho:
Hội nghị công nghiệp GCC - Ấn Độ lần thứ 3. GCC – Các cơ hội đầu tư ở Ấn Độ. Xây dựng một tương lai. 29 – 30/5/2007, Mumbai.
107 R. Buckley và S. Mayo (1998): “Chính sách phát triển nhà ở tại các quốc gia đang phát triển: đánh giá các tác động kinh tế vĩ mô” (Washington DC: Ngân hàng Tái thiết và Phát triển/Ngân hàng Thế giới).
108 J. Davies và A. Shorrocks (2005): “Sở hữu của cải tại các quốc gia đang phát triển và đang trong thời kỳ chuyển đổi”, tài liệu hội thảo về Nghiên cứu về của cải tổ chức tại Luxembourg, bản quyền thuộc tác giả.
109 K-H Kim (2004): “Nhà ở và nền kinh tế Hàn Quốc”, Nhật báo Housing Economics, 13, 321-341
Bảng III.18: Một số chỉ tiêu về ngành kinh doanh bất động sản và dịch vụ tư vấn bất động sản năm 2005 và 2007
Đơn vị tính: Tỷ đồng, %
TT Tên chỉ tiêu 2005 2007
1 Giá trị sản xuất (GO) 52,470 70,180
2 Tỷ trọng GO của ngành trên GO của nền kinh tế 2.67 2.44
3 Giá trị tăng thêm (VA) 33,635 43,509
4 Tỷ trọng VA của ngành trên GDP 4.00 3.80
5 Vốn đầu tư 35,705 68,427
6 Tỷ trọng vốn đầu tư trong toàn bộ nền kinh tế 10.41 12.86
7 Độ nhạy (Forward linkage - Sensitive for dispersion ) 0.73 0.82 8 Hệ số lan tỏa (Back ward linkage-Power of dispersion) 0.67 1.68
Nguồn: Tổng cục Thống kê, 2009.
Tại Việt Nam, nếu so với tổng giá trị sản xuất của toàn nền kinh tế năm 2005 thì giá trị sản xuất (GO) của ngành kinh doanh BĐS bằng 2.67 %; năm 2007 bằng 2.44%. Trong khi đó giá trị tăng thêm (VA) tính theo giá thực tế năm 2005 bằng 4.00% (toàn nền kinh tế) và năm 2007 băng 3.8 %. Tỷ lệ chi phí trung gian (IC) trên giá trị sản xuất (IC/GO) của kinh doanh BĐS và tư vấn từ năm 2005 đến 2007 tăng 2.11 điểm % (IC/GO của năm 2005 là 35.90%, của năm 2007 là 38.01%). Nếu tính theo giá so sánh năm 1994 tốc độ phát triển của giá trị tăng thêm năm 2007 của kinh doanh BĐS và dịch vụ tư vấn tăng khá (năm 2007 tăng 4.06 % so với 2006, trong khi đó năm 2006 tăng 2.94 % và năm 2005 tăng 2.92%). Hoạt động nhà ở tự túc của dân cư là một bộ phận quan trọng của kinh doanh BĐS và dịch vụ tư vấn. Thông thường giá trị sản xuất của nhà ở tự có tự ở có hơn 50%. Giá trị sản xuất của toàn bộ hoạt động kinh doanh BĐS và dịch vụ tư vấn năm 2005 bằng 50.8 %, năm 2007 bằng 53.6 %. Nếu so với các nước Vùng Vịnh (Bảng III.17) thì TTBĐS Việt Nam có đóng góp tương đương với các nước Vùng Vịnh. Như vậy là TTBĐS Việt Nam có đóng góp tương đối cao nếu đặt trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam phát triển còn thấp hơn so với các nước Vùng Vịnh.
Bên cạnh đó, TTBĐS phát triển đã đóng góp một nguồn thu ngày càng tăng cho ngân sách. Trong các nguồn thu cho ngân sách, nguồn thu về đất đai, BĐS là một bộ phận. Số thu từ các nguồn liên quan đến tài sản, BĐS tăng theo giá trị tuyệt đối qua các năm. Điều đáng quan tâm là tỷ lệ tăng trưởng tăng qua các năm, năm sau cao hơn năm trước. Nếu so với thực tế diễn biến TBĐS có lúc tăng, có lúc giảm thì sự gia tăng liên tục của các khoản thuế trong thu ngân sách cho thấy đây là một nguồn thu cần thiết và quan trọng đối với ngân sách. Hiện nay, thuế nhà đất đang được nghiên cứu trình Quốc hội thông qua. Nếu được thống qua, nguồn thu này sẽ đóng góp thêm vào ngân sách. Tuy nhiên, trong dài hạn, đây phải là thuế BĐS thay cho thuế nhà đất. Kinh nghiệm các nước đã chỉ ra việc đánh thuế BĐS là một tiến trình tất yếu.
Bảng III.19: Số thu ngân sách của một số khoản thu liên quan đến tài sản theo năm
QT 2003 QT 2005 DT 2007 DT 2008
TT Chỉ tiêu QT
2002 Số tuyệt
đối
So với năm trước
Số tuyệt
đối
So với năm trước
Số tuyệt
đối
So với năm trước
Số tuyệt
đối
So với năm trước 1 Thuế sử dụng đất nông
nghiệp 772 151 19,6% 132 101,5% 81 95,3% 82 101,2%
2 Lệ phí trước bạ 1.332 1.817 136,4% 2.797 107,3% 3.750 117,2% 5.194 138,5%
3 Thuế nhà đất 336 359 106,8% 515 117,6% 584 119,2% 698 119,5%
4 Thuế chuyển quyền sử dụng
đất 327 408 124,8% 984 153,8% 1.249 148,7% 1.974 158,0%
5 Thu tiền thuê đất 459 513 111,8% 799 94,4% 967 140,1% 1.569 162,3%
6 Thu tiền sử dụng đất 3.244 8.149 251,2% 14.176 99,8% 14.500 107,4% 16.500 113,8%
7 Thu bán nhà ở thuộc sở hữu
NN 1. 120 1.116 99,6% 1.283 95,9% 843 74,6% 1.051 124,7%
8 Tổng thu liên quan đến tài
sản 7.590 12.513 164,9% 20686 102,4% 21.974 110,2% 27.068 123,2%
Nguồn: Bộ Tài chính 2009.
III.2.1.3. Thị trường bất động sản đã tạo ra được những sản phẩm bất động sản phẩm có chất lượng tốt cho nền kinh tế
Sự phát triển của TTBĐS những năm qua đã tạo ra nhiều kết quả, đặc biệt, nó đã tạo ra cho xã hội những sản phẩm BĐS quan trọng. Thứ nhất, rất nhiều khu đô thị mới có chuẩn mực sống tốt đã được đưa vào sử dụng. Điển hình nhất là Khu đô thị Nam Thăng Long (Hà Nội) và Phú Mỹ Hưng (Thành phố Hồ Chí Minh)... Có thể thấy, ngoài hai điển hình này còn rất nhiều những sản phẩm BĐS khác được tạo ra và có tác động tốt đến hình ảnh TTBĐS Việt Nam. Thứ hai, các khu công nghiệp đã tạo nền tảng cho nền kinh tế phát triển.
Hiện nay, một lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài và trong nước đã được đầu tư phát triển các khu công nghiệp. Bản thân lượng vốn đầu tư vào các khu công nghiệp đã đóng một vai trò lớn trong việc tạo ra năng lực sản xuất mới cho nền kinh tế. Hơn nữa, việc đầu tư, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp cũng góp phần tạo ra một diện mạo mới về nền công nghiệp Việt Nam. Thứ ba, các sản phẩm BĐS thương mại đã góp những sản phẩm quan trọng cho nền kinh tế. Các sản phẩm BĐS thương mại đã và đang làm thay đổi hình ảnh nền kinh tế Việt Nam. Hàng loạt khách sạn cao cấp cùng các sân golf, khu du lịch nghỉ dưỡng đã tạo một thế năng mới cho TTBĐS Việt Nam nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung. Chẳng hạn, Khu du lịch nghỉ Dương The Nam Hải tại xã Điện Dương huyện Điện Bàn tỉnh Quảng Nam đã được đánh giá là một trong những khu du lịch nghỉ dưỡng tốt nhất Châu Á. Thư tư, nhà ở cho các đối tượng xã hội đã hình thành. Hiện nay, tuy mới chỉ bắt đầu, nhưng các khu nhà ở cho sinh viên, các khu nhà cho người lao động trong các khu công nghiệp, nhà cho các đối tượng có thu nhập thấp đã và đang được đầu tư. Việc chuyển hướng từ các
sản phẩm cao cấp sang các sản phẩm có giá thấp đã được các doanh nghiệp quan tâm, chú trọng.
III.2.1.4. Thị trường bất động sản phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của nền kinh tế
Hộp III.1: Số lượng các tổ chức tín dụng trong hệ thống các tổ chức tín dụng Việt Nam
Tính đến 31/7/2008, hệ thống các tổ chức tín dụng Việt Nam gồm có 4 ngân hàng thương mại nhà nước, Ngân hàng Chính sách xã hội, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, 6 ngân hàng liên doanh, 37 ngân hàng thương mại cổ phần, 44 chi nhánh ngân hàng nước ngoài, 14 công ty tài chính, 13 công ty cho thuê tài chính và 998 quỹ tín dụng nhân dân cơ sở.
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 2008.
Việc tổng hợp số lượng vốn đầu tư vào TTBĐS nói chung và thị trường nhà ở khu đô thị mới, căn hộ chung cư nói riêng là rất khó và rất không chính xác. Tuy nhiên, theo dõi diễn biến thị trường những năm qua có thể thấy một lượng vốn rất lớn đã và đang được đầu tư vào thị trường này. Về nguồn vốn đầu tư nước ngoài, theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2008, khoảng hơn 60% vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng kí đầu tư vào Việt Nam là vào lĩnh vực BĐS. Đặc biệt, các dự án đầu tư có yếu tố nước ngoài vào thị trường khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng có giá trị đầu tư rất lớn. Chẳng hạn, chỉ một khu phức hợp The Hà Nội Keangnam đã có giá trị đầu tư là 500 triệu USD, khu Cantavil Đà Nẵng có mức đầu tư dự tính lên hơn 200 triệu USD.
Về nguồn vốn trong dân cư trong nước, riêng đối với số dư tín dụng của hệ thống ngân hàng cho TTBĐS vào cuối năm 2008 khoảng 135 nghìn tỷ đồng và số lượng BĐS thế chấp cho hệ thống ngân hàng để vay tín dụng khoảng 400- 500 nghìn tỷ đồng, là một lượng đầu tư không nhỏ. Một số trường hợp điển hình nổi lên như, khoản tiền tạm nộp của các nhà đầu tư thứ cấp vào 3 dự án Sky Garden 3; Hoàng Anh Gia Lai và The Vista tại thời điểm tháng 11 năm 2007 đã là 500 tỷ. Tính đến cuối năm 2007, trên cả nước có khoảng 25 tổ chức tín dụng có tỉ lệ dư nợ cho vay BĐS chiếm trên 20%/tổng dư nợ, trong đó chủ yếu là các ngân hàng thương mại cổ phần. Riêng năm 2008, trong tình hình kinh tế thế giới suy thoái, lượng tiền cộng đồng người Việt ở nước ngoài chuyển về vẫn tăng hơn 19% so với năm 2007 và đạt đến con số 8 tỷ USD. So với năm 2007, lượng kiều hối tăng 1,3 tỷ USD110. Nguồn vốn này nếu được định hướng sử dụng tốt sẽ góp phần nhất định cho phát triển kinh tế - xã hội, cải thiện đời sống cho các hộ gia đình như tăng thu nhập, mua hoặc mở rộng đất ở, nhà ở; nhiều hộ gia đình có vốn để đầu tư kinh doanh BĐS.
Đối với nguồn cầu (ngoài cầu của thị trường trong nước), thời gian gần đây, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang có xu hướng chuyển dần từ đầu tư trực tiếp vào các lĩnh vực BĐS và chứng khoán tại Việt Nam. Chưa có thống kê đầy đủ nhưng trong số 6 tỷ USD kiều hối gửi về nước, một phần lớn đã
110 Số liệu Ủy ban người VN ở nước ngoài công bố báo chí sáng 06/01/2009.