CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
III.1. Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1986 đến nay
III.1.4. Giai đoạn cuối năm 2003 đến năm 2007
Từ năm 2003, TTBĐS Việt Nam đã tiếp nhận thêm được nhiều yếu tố mới so với giai đoạn hình thành sơ khai trên đây. Một là, về mặt thị trường, nền kinh tế Việt Nam đến năm 2003 đã có thêm sự phát triển mới của nhiều loại thị trường quan trọng hàng đầu như: thị trường xây dựng, thị trường tài chính, thị trường tiền tệ (kể cả thị trường chứng khoán), thị trường lao động, thị trường khoa học-công nghệ… Năm 2006, bằng việc gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới, Việt Nam được đông đảo các quốc gia trên thế giới công nhận là nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ. Hai là, về mặt cung-cầu BĐS, bên cầu luôn trong tiềm năng lớn (do đòi hỏi của nền kinh tế về phát triển cơ sở hạ tầng, đòi hỏi của
các tầng lớp nhân dân về cải thiện điều kiện nhà ở, đòi hỏi của các nhà đầu tư trong và ngoài nước về mặt bằng sản xuất kinh doanh…) và khả năng thanh toán ngày càng cao (do thu nhập của các tầng lớp dân cư không ngừng được cải thiện, tích lũy vốn của các doanh nghiệp lớn dần qua từng năm…); bên cung trong xu thế bung ra của nhiều loại hình kinh doanh BĐS (Tổng công ty, Công ty, Doanh nghiệp, Trung tâm… thuộc các thành phần kinh tế). Ba là, về mặt tổng thể kinh tế-xã hội, đến năm 2003, Việt Nam đã ra khỏi khủng hoảng kinh tế-xã hội, có sự thay đổi cơ bản và toàn diện; kinh tế tăng trưởng khá nhanh Đời sống nhân dân được cải thiện rõ rệt. Những thành tựu đó vừa đặt ra những yêu cầu to lớn, vừa tạo ra những điều kiện quan trọng để TTBĐS Việt Nam tiếp tục có bước phát triển mới, chuyển từ giai đoạn phát triển Sơ khai sang giai đoạn phát triển Tập trung hóa của mình. Những năm mở đầu của giai đoạn phát tập trung phát triển đồng bộ, TTBĐS Việt Nam đã trải qua những thăng trầm lớn để vượt lên, trong đó: Thị trường quyền sử dụng đất có thêm một hình thức ở cấp bậc mới; sự trầm lắng kéo dài sau cơn sốt nóng 2001-2002; sự vào cuộc với cường độ mạnh của thị trường tài chính-tiền tệ đối với TTBĐS; những tổ chức có tiềm lực lớn về tài chính, kỹ thuật, quản lý tăng cường đầu tư vào TTBĐS;
cơn sốt lần thứ ba sàng lọc TTBĐS theo hướng tập trung hóa.
III.1.4.1. Sự ra đời thị trường ba bên về quyền sử dụng đất
Đến năm 2000, hầu hết đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở đô thị, đất ở nông thôn… đều đã có chủ sử dụng từ kết quả giao đất và cho thuê đất của nhà nước trước đó. Như vậy, về cơ bản, quĩ đất công của Nhà nước tiếp tục giao và cho thuê đã hết (ngoại trừ loại đất chưa sử dụng). Trong khi đó, nhu cầu sử dụng đất trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa nền kinh tế không dừng lại mà tiếp tục tăng cao: đất để phát triển các ngành công nghiệp, các ngành dịch vụ, mở mang khu đô thị mới, phát triển khu dân cư nông thôn, xây dựng đường xá, cầu cống và các công trình hạ tầng kinh tế, xã hội… Nhu cầu này đặt ra 2 phương án lựa chọn đối với Nhà nước: (1) Từ chối việc giao đất và cho thuê đất (cũng có nghĩa là đóng cửa Thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất); (2) Tạo ra quĩ đất mới để tiếp tục giao đất và cho thuê đất theo nhu cầu của nền kinh tế, điều đó cũng có nghĩa là đưa thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất phát triển lên một thang bậc mới.
Nếu lựa chọn theo phương án (1) thì đất đai trong nền kinh tế chỉ còn giao dịch ở thị trường thứ cấp, theo đó, chỉ có sự chuyển đổi chủ sử dụng đất trong phạm vi từng loại đất (trong nội bộ chủ sử dụng đất nông nghiệp với nhau, đất ở đô thị với nhau…). Với phương án này, nhu cầu có thêm đất đai cho phát triển công nghiệp hóa, đô thị hóa sẽ không được đáp ứng. Nếu lựa chọn theo phương án (2) thì Nhà nước phải tạo ra quĩ đất mới bằng cách chuyển đất từ loại này sang loại khác (gọi là chuyển đổi mục đích sử dụng đất) theo nhu cầu của nền kinh tế. Việc chuyển này sẽ chủ yếu diễn ra theo chiều hướng chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp trên qui mô lớn và rộng khắp. Trên thực tế, Nhà nước đã lựa chọn phương án (2), nhất là sau khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 và nhiều văn bản pháp luật khác như đã nêu ra trên đây. Theo phương án này, để có quĩ đất mới, Nhà nước phải tiến hành một chuỗi công việc sau: (i) Xây dựng qui hoạch và kế hoạch sử dụng đất trong đó định rõ việc phải chuyển
đổi bao nhiêu và tại đâu nhũng diện tích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; (ii) Chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; từ đất ở sang đất chuyên dùng…); (iii) Thu hồi đất từ những chủ sử dụng đất đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất trước đây; (iv) Giải quyết quyền lợi cho chủ sử dụng đất có đất bị thu hồi; (v) Tiếp tục giao và thuê đối với những diện tích đất đã được qui hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng, thu hồi và giải quyết quyền lợi cho chủ sử dụng đất bị thu hồi trên đây.
Việc lựa chọn phương án trên đây để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa đã đồng nghĩa với việc phải phát triển thị trường quyền sử dụng đất lên một thang bậc mới, trong đó 3 lực lượng chủ chốt cùng tạo lập ra thị truờng này, đó là: Chủ sử dụng đất cũ - Nhà nước – Chủ sử dụng đất mới (sau đây gọi tắt là thị trường 3 bên về quyền sử dụng đất). Trong Kế hoạch 5 năm 2006-2010 phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong phạm vi cả nước với tổng diện tích 319,3 nghìn ha, trong đó cho nhu cầu đất ở nông thôn 4,8 nghìn ha, đất ở đô thị 15,6 nghìn ha, đất chuyên dùng 298,9 nghìn ha. Với nhu cầu này, bình quân phải chuyển đổi gần 63,9 nghìn ha/năm, trong đó một phần nhỏ (khoảng 20-30%) huy động từ loại đất chưa sử dụng, còn phần lớn phải lấy từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp do Nhà nước đã giao hoặc cho thuê trước đây.
Bảng III.6: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa đến năm 2010
Đơn vị tính: 1000 ha Loại đất Thực hiện
năm 2005
Qui hoạch sử dụng đất đến
năm 2010
Đất cần chuyển đổi mục đích sử dụng 5
năm 2006-2010 Tổng diện tích tụ nhiên 32.924,1 32.924,1
Đất ở và đất chuyên dùng 2.861,4 3.180,7 319,3 1. Đất ở nông thôn 931,2 936,0 4,8 2. Đất ở đô thị 83,7 99,3 15,6
3. Đất chuyên dùng 1.846,5 2.145,4 298,9 Nguồn: Bộ Tài nguyên- Môi trường, 2005.
Trong thị trường 3 bên về quyền sử dụng đất, lợi ích của chủ sở hữu đất (nhà nước), của chủ sử dụng đất cũ, của chủ sử dụng đất mới luôn luôn xung đột và đòi hỏi phải được giải quyết hài hòa. Nếu trong thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất, vấn đề đất về mặt “hiện vật” có nhiều ý nghĩa hơn về mặt “giá trị và giá cả”, thì trái lại, trong thị trường 3 bên về quyền sử dụng đất, vấn đề giá trị và giá cả đã nổi lên ở vị trí hàng đầu. Chính thang bậc mới trong phát triển của thị trường này đã đặt ra hàng loạt thách thức cần phải vượt qua đối với các bên tham gia thị trường kể cả đối với Nhà nước, chủ cũ và chủ mới về quyền sử dụng đất.
Cho đến nay, trong khi nhiều thách thức đã được vượt qua thì nhiều thách thức khác (cả cũ và mới phát sinh) vẫn hiện diện, đòi hỏi phải được tiếp tục giải quyết để phát triển có hiệu quả đối với thị trường này. Một là, qui hoạch và kế hoạch sử dụng đất vẫn chỉ được hoạch định theo yêu cầu của thị trường sơ cấp từ năm 1992, bất cập quá xa so với yêu cầu của thị trường 3 bên về quyền sử dụng đất đã hiện diện trong nền kinh tế từ cuối những năm 90 (thế kỷ XX) cho đến nay. Hai là, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vốn chỉ là một công việc hành chính của bộ máy công quyền nhưng đã bị sử dụng như là một công cụ kinh tế quan trọng của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, theo đó chỉ bằng quyết định chuyển đổi này của chính quyền, một diện tích đất nông nghiệp có thể có giá cao gấp vài ba chục lần (tại nhiều tỉnh), gấp vài trăm lần (tại vùng ven đô thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội) so với giá trước khi chuyển đổi với sự đầu tư hạ tầng vào diện tích đó không đáng kể. Khoản chênh lệch về giá này (có nơi, có lúc gọi là khoản địa tô chênh lệch 2) đã chưa có được sự phân phối đúng đắn, bảo đảm lợi ích hợp pháp trong thị trường 3 bên về quyền sử dụng đất.
Bảng III.7: Giá đất tại Hà Nội năm 2004
Đơn vị tính: %
Đất tại các loại đường phố I.A
Đất tại các loại
đường phố II.A
Đất tại các loại
đường phố I.B
Đất tại các loại
đường phố II.B
Đất tại các loại
đường phố II.B
Đất tại các loại đường phố IV.B Giá qui định của
Thành phố 100 100 100 100 100 100
Giá thực tế trên
thị trường 657 837 711 735 1423 2317
Nguồn: Điều tra giá của 2000 thửa đất trên địa bàn Hà Nội năm 2004.
Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả, Bộ Tài chính.
Mặc dù đã có nhiều giải pháp phát triển TTBĐS được đưa ra từ năm 2003, nhưng cơn sốt nóng 2001-2002 đã để lại những hệ quả khiến thị trường này không chỉ chưa thể bắt nhịp vào phát triển mà còn kéo dài sự trầm lắng trong các năm 2003-2005. Trong thời gian này, giá đất đã tăng cao và không thể trở lại mặt bằng cũ (xem Bảng III.7). Bên cạnh đó, quan hệ cung-cầu về nhiều loại BĐS quan trọng như nhà ở, nhà cho thuê, diện tích văn phòng…không gặp nhau do giá cả vẫn ở mức cao mặc dù nhu cầu còn xa mới được thỏa mãn (150 nghìn Công ty và Doanh nghiệp tư nhân thiếu đất để mở rộng mặt bằng kinh doanh, 800 nghìn công nhân làm việc tại các KCN, KCX vẫn phải ở nhà tạm bợ, trên nửa triệu sinh viên không có ký túc xá để cư trú…). Tại Trung tâm thông tin Tài nguyên, Môi trường và Đăng ký nhà đất thành phố Hồ Chí Minh, số giao dịch địa ốc 6 tháng đầu năm 2005 giảm 68% so với cùng kỳ năm 2004. Tại sàn giao dịch của Công ty cổ phần địa ốc ACB, 6 tháng đầu năm 2005, giao dịch địa ốc giảm 53% về lượng, 31% về giá trị so với cùng kỳ năm 2004. Hơn nữa, hàng loạt công ty và doanh nghiệp trong hơn 4000 đơn vị kinh doanh BĐS phải đình hoãn khởi công hoặc giãn tiến độ thi công các công trình BĐS. Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 1000 dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư với
diện tích khoảng 6000 ha với số vốn khoảng 6 tỷ USD. Phần lớn những diện tích này vẫn để trống, trong nhiều năm sau vẫn chưa có nhà được xây dựng như qui hoạch, kế hoạch đã dự định.
Về vốn: Sau thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, số liệu thống kê cho thấy tổng vốn đầu tư toàn xã hội trên tất cả các lĩnh vực năm 2004 là 275.000 tỷ đồng, năm 2005 khoảng 300 nghìn tỷ đồng. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, lượng vốn các doanh nghiệp đổ vào TTBĐS ở Thành phố Hồ Chí Minh thời điểm 2005 lên tới 50.000 tỷ đồng, trong đó có quá nửa là vay của các ngân hàng (Thành phố Hà Nội cũng trong tình trạng tương tự). Nếu tính trên phạm vi cả nước, tổng lượng vốn của xã hội đổ vào và đang bị “chôn” ở TTBĐS lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng. Vì vậy, hàng nghìn doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang đứng trên bờ vực phá sản.
III.1.4.2. Sự tham gia của các tổ chức ngân hàng – tài chính vào thị trường bất động sản
Bảng III.8: Tốc độ tăng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại một số thành phố
Đơn vị tính: % so với đầu kỳ Các thành phố Năm 2003 Năm 2004
1. Hà Nội 21,0 24,4
2. Hồ Chí Minh 30,0 31,9
3. Hải Phòng 25,0 23,0
4. Đà Nẵng 25,5 23,8
5. Cần Thơ 23,0 24,9
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước 2006.
Từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và đi vào thực hiện với những quy định về không phân lô, bán nền, không bán nhà trước khi hoàn thành móng. Đặc biệt, từ cuối năm 2007, các cơ quan quản lý nhà nước về BĐS đã khẳng định về việc các chủ thể đầu tư phát triển dự án phải hoàn trả lại các nhà đầu tư tiềm năng số tiền ứng trước để có suất mua căn hộ, có thể thấy, giai đoạn mới bắt đầu đi vào hiện thực – cấp độ thứ ba. Đó là cấp độ tiền tệ hoá TTBĐS. Giai đoạn này, các chủ thể có yếu tố ngân hàng có tiếng nói quyết định.
Thực tế diễn ra từ cuối năm 2004 đến nay cho thấy đó chính là giai đoạn chuyển tiếp từ cấp độ hai sang cấp độ ba. Trong giai đoạn này còn có sự có sự dùng dằng, không rõ ràng, không quyết liệt trong việc thực hiện triệt để việc không cho phép các nhà đầu tư phát triển dự án nhận tiền ứng trước của các chủ đầu tư tiềm năng. Bên cạnh đó, cũng không có nhiều sự án mới khởi công, các nhà đầu tư phát triển vẫn còn có thể huy động ứng trước từ các nhà đầu tư tiềm năng dưới dạng này hay dạng khác.
Trong bối cảnh trầm lắng chung trên đây của mình, TTBĐS Việt Nam đã có một số thị trường bộ phận (còn gọi là thị trường phân khúc) sớm thoát ra khỏi tình trạng này, trong đó nổi lên là thị trường căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê, khách sạn 4-5 sao, sân gôn, các khu du lịch bờ biển …Những loại BĐS này vẫn được các doanh nghiệp tiếp tục đầu tư ngay cả trong những năm trầm lắng của TTBĐS, trong đó thị trường tài chính - tiền tệ đã có sự vào cuộc với cường độ mạnh so với các giai đoạn trước đây. Ngân hàng nhà nước chỉ rõ: Các dự án đầu tư kinh doanh BĐS, vốn vay thường chiếm tới 70% tổng vốn đầu tư; Khu vực cá nhân xây mới hoặc sửa chữa nhà ở thường phải vay khoảng 50% tổn vốn đầu tư.
Dư nợ cho vay đối với các nhu cầu vốn kinh doanh BĐS đến cuối năm 2004 chiếm khoảng 18% tổng dư nợ trong toàn nền kinh tế. Nếu so sánh năm 2004 với năm 1998 thì vốn cho vay xây dựng nhà ở tăng gấp 4,8; vốn cho vay cao ốc, nhà xưởng cho thuê tăng gấp 4 lần. Tốc độ cho vay đầu tư BĐS của các tổ chức tín dụng tăng mạnh, năm 2004 tăng 25% so với năm 2003. Nhiều thành phố lớn, tốc độ tăng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS cũng duy trì được ở mức cao trong các năm 2003, 2004, đặc biệt, thành phố Cần Thơ đã vượt Thành phố Hồ Chí Minh về tốc độ này.
III.1.4.3. Thị trường nhà, căn hộ chung cư khu đô thị mới bùng nổ
Theo số liệu chưa đầy đủ, tháng 9 năm 2009, cả nước có khoảng 1500 - 1600 dự án khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng và khoảng 500 dự án khu đô thị mới, chung cư cao tầng đang triển khai (hiện vẫn khó có thể có được các số liệu thống kê chính xác về các dự án về khu đô thị mới và các khu chung cư cao tầng đồng bộ từ các địa phương). Qua các cuộc khảo sát ở các địa bàn nghiên cứu cho thấy do quy mô, cấp độ quản lý và nhận thức còn khác nhau nên chưa có những con số thống kê thống nhất giữa các địa phương. Điều này càng khó hơn khi tổng hợp trên bình diện cả nước. Bộ Xây dựng đã có công văn yêu cầu các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo số liệu về vấn đề này nhưng kết quả báo cáo vẫn chưa đầy đủ và toàn diện. Số liệu thống kê từ các địa phương hiện còn phân tán, tản mạn và khó tổng hợp trên bình diện vĩ mô. Tuy nhiên, số liệu từ các báo cáo của các địa phương có thể cho thấy một bức tranh tuy không tổng thể nhưng khá rõ nét:
Tại thành phố Hà Nội (cũ), sau khi điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2020 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày 09/11/2001. Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đã tập trung đẩy mạnh công tác quy hoạch phát triển đô thị, đặc biệt là quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố. Từ năm 1996 đến nay, trên địa bàn thành phố đã triển khai 36 khu đô thị mới với diện tích 1.471,06 ha và 128 dự án được giao đất xây dựng nhà ở để bán và cho thuê với diện tích: 100,95 ha.
Sau khi sáp nhập một số địa bàn/huyện của các tỉnh lân cận, qua rà soát, thống kê cho thấy, kết quả số đồ án, dự án thu thập được lên tới con số 744 đồ án quy hoạch và dự án đầu tư xây dựng, với diện tích chiếm đất khoảng 75.189ha.
Trong đó, số dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hỗn hợp là 389 dự án, chiếm