CHƯƠNG II: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
II.5. Một số bài học từ kinh nghiệm quốc tế về phát triển thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản
II.5.2. Những bài học cụ thể
II.5.2.1. Bài học về chính sách phát triển nhà ở
Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của công dân, được qui định tại Hiến pháp các nước. Quyền này đã mặc nhiên tạo ra những áp lực to lớn cho cán cân cung - cầu của TTBĐS, trong đó về lý thuyết, phía cầu (nhu cầu nhà ở của con người luôn vô hạn), áp đảo phía cung (nguồn lực dành cho nhà ở luôn có hạn). Tuy nhiên, thực tế lại diễn ra không đơn giản theo quan hệ lý thuyết đó, bởi có sự khác biệt giữa nhu cầu nhà ở của mỗi người với khả năng thanh toán
của người đó trong thị trường nhà ở. Nghiên cứu kinh nghiệm của các nước về chính sách phát triển nhà ở cho thấy mỗi nước đều có những chính sách trong lĩnh vực này phù hợp với đặc điểm kinh tế, xã hội của mình, trong đó đặc biệt là những đặc điểm của mối quan hệ cung-cầu nhà ở trong từng giai đoạn phát triển cao-thấp của quốc gia. Việt Nam với tư cách là một quốc gia non trẻ trong phát triển thị trường nhà ở nên có thể tìm trong kinh nghiệm của các nước đi trước nhiều vấn đề hữu ích cho việc xây dựng chính sách cho lĩnh vực này.
Phát triển nhà ở tại quốc gia có đặc điểm đất chật người đông. Việt Nam là một quốc gia đất chật người đông, rất cần xem xét để áp dụng thích hợp kinh nghiệm của nhiều quốc gia, trong đó có Nhật Bản, Singapore….
Tại Singapore, Chương trình phát triển nhà ở công cộng của quốc gia này đã rất thành công và gợi mở nhiều kinh nghiệm hữu ích đối với Việt Nam. Kết quả của Chương trình này là 87% dân số Singapore được thuê hoặc mua nhà ở tại các khu chung cư. Hiện nay, tại các đô thị lớn của Việt Nam, nhà chung cư mới chiếm một tỷ trọng rất thấp (khoảng 15 - 25% tổng diện tích nhà ở trên địa bàn thành phố). Trong thời gian tới, quá trình đô thị hóa của Việt Nam sẽ trong giai đoạn tăng tốc, vấn đề nhà chung cư sẽ không thể tiếp tục duy trì với tỷ trọng thấp như hiện nay, mà phải tăng cao lên nhanh chóng, trong đó có thể áp dụng kinh nghiệm của Singapore về một số mặt. Một là, giao nhiệm vụ phát triển nhà ở cho một cơ quan đầu mối ở trung ương. Hai là, Nhà nước cung cấp đất cho phát triển nhà chung cư. Ba là, tạo điều kiện để người dân có thể vay tiền để mua nhà chung cư theo cơ chế trả dần bằng trích từ thu nhập hàng tháng của họ (không quá 20% tổng thu nhập/tháng) .
Phát triển nhà ở theo kinh nghiệm cải tạo đô thị. Việt Nam rất cần xem xét để vận dụng kinh nghiệm cải tạo đô thị của Hồng Kông. Đây là kinh nghiệm của việc cải tạo đô thị theo chính sách phát triển TTBĐS có sự tham gia tích cực và quản lý hữu hiệu của Nhà nước. Những chính sách đó bao gồm một hệ thống nhất quán, có một số nội dung chủ yếu. Một là, chính sách tái phát triển. Theo chính sách này, Nhà nước thu lại những diện tích đất công đang được sử dụng kém hiệu quả để xây dựng những công trình hiện đại theo nhu cầu được ưu tiên của đô thị (trước hết là nhà ở và các diện tích cho hoạt động dịch vụ xã hội). Hai là, chính sách tái định cư. Chính sách này chỉ đạo việc xây dựng các khu nhà mới trên nền các khu nhà cũ. Sự thành công của chính sách này là ở chỗ chủ nhân của các khu nhà cũ được hưởng lợi cùng với nhà đầu tư phá cũ, xây mới. Ba là, chính sách cải tạo và bảo tồn. Đây là chính sách dành cho những khu nhà có giá trị văn hóa như nhà cổ, di tích lịch sử, biểu trưng đặc sắc văn hóa của đô thị.
Phát triển nhà ở theo kinh nghiệm về hệ thống bảo đảm nhà ở. Phần Lan đã trải qua những giai đoạn thiếu nhà ở nghiêm trọng như Việt Nam hiện nay.
Thành công đã qua của nước cộng hòa này đến nay vẫn còn những giá trị hiện hữu, giúp Việt Nam tham khảo trong hoạch định chính sách phát triển nhà ở, đặc biệt là chính sách về hệ thống bảo đảm nhà ở với một số nội dung chủ yếu. Một là, việc bảo đảm nhà ở cho dân cư được ghi thành một điều luật (trong Luật Nhà ở). Hai là, công cụ chủ yếu để nhà nước tổ chức thực hiện việc bảo đảm nhà ở cho dân là Quỹ Nhà ở, một cơ quan của Chính phủ (cơ quan này tại Phần Lan được đặt trong Bộ Môi trường). Ba là, Quĩ Nhà ở nhận được sự hỗ trợ từ nhiều
nguồn vốn khác nhau, trong đó có: vốn ngân sách nhà nước, vốn phát hành trái phiếu, vốn tài sản thế chấp của Nhà nước, vốn không hoàn trả (viện trợ quốc tế, đóng góp tự nguyện của các tổ chức và cá nhân…). Bốn là, các kênh nhận phân phối vốn từ Quĩ nhà ở là: Các chương trình xây dựng nhà ở của nhà nước; cho vay hỗ trợ về lãi suất đối với việc xây nhà ở, căn hộ cho thuê; cho vay thông thường đối với các tổ chức xây dựng nhà ở theo đơn đặt hàng của chính quyền địa phương, hoặc không vì mục đích thương mại; cho vay với lãi suất thấp để người dân mua nhà từ các Hiệp hội xây dựng và cung cấp nhà ở (một hình thức Hợp tác xã trong lĩnh vực xây dựng nhà ở). Năm là, tổ chức kiểm sát chặt chẽ chất lượng và giá bán nhà ở trên thị trường này .
Những năm qua, tại Việt Nam đã xuất hiện nhiều ý tưởng về thực thi một số điểm trên đây, nhưng đến nay vẫn chưa được xây dựng thành một đề án chính sách đồng bộ, hoàn chỉnh, có sức thuyết phục để trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành. Hy vọng rằng kinh nghiệm trên đây của Phần Lan sẽ trở thành một bộ phận trong hệ thống chính sách phát triển thị trường nhà ở của Việt Nam thời gian tới.
II.5.2.2. Bài học về chính sách nhà ở đối với người thu nhập thấp
Nhiều kinh nghiệm quốc tế rất hữu ích cho việc giải quyết vấn đề này đối với Việt Nam, trong đó có kinh nghiệm của Malaysia. Chính sách của quốc gia này về chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp có một số nội dung rất đáng chú ý sau đây:
Đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà ở. Mỗi dự án phát triển nhà ở đều phải dành ít nhất 30% diện tích sàn cho nhu cầu của những người có thu nhập thấp. Để giảm chi phí tổng thể cho người mua loại nhà này (kể cả chi phí trực tiếp như giá đất, cả chi phí gián tiếp như giao thông…), chính sách qui định loại nhà này phải xây dựng từ 10 đến dưới 20 tầng, mỗi căn hộ không được thấp hơn một diện tích tối thiểu (với Malaysia, mức đó là 60m2). Những doanh nghiệp này được nhà nước ưu đãi trong việc sử dụng vốn của Quĩ tiết kiệm Trung ương.
Đối với người có thu nhập thấp mua nhà ở. Chính sách qui định khá chặt chẽ về đối tượng này để đảm bảo công bằng trong xã hội và tránh bị lợi dụng.
Cụ thể, đối tượng này là những người thỏa mãn một số điều kiện. Một là, là công dân Malaysia, tuổi từ 21 trở lên, là chủ gia đình, chưa có nhà ở, chưa mua nhà dành cho người thu nhập thấp lần nào. Hai là, có thu nhập thấp (theo chuẩn cụ thể từng thời kỳ). Ba là, có tham gia Quĩ Tiết kiệm trung ương .
Đối với Quĩ tiết kiệm Trung ương. Chính sách Malysia (tương tự như chính sách của Singapore nhưng không chặt và cao bằng) qui định một số nội dung đối với Quỹ tiết kiệm Trung ương. Một là, bắt buộc người lao động và đơn vị sử dụng lao động phải đóng góp một phần thu nhập vào Quĩ để tạo nguồn vốn cho việc phát triển nhà ở, cụ thể: Người lao động góp 11% thu nhập; chủ sử dụng lao động phải góp 12% thu nhập. Hai là, trong tổng vốn huy động được (theo tỷ lệ 23% trên đây), Quĩ sử dụng 15% vào mục tiêu phát triển nhà ở, theo đó, ưu tiên cho vay đầu tư đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở, cho vay đối với người mua nhà ở với lãi suất thấp và được trả dần trong thời hạn 25 năm. Số còn lại (8%) được dùng vào các mục tiêu khác (như kinh doanh để phát triển Quĩ…).
Ba là, khi bắt đầu nghỉ hưu, chưa mua nhà ở, người lao động được trả lại toàn bộ
khoản tiền đóng góp (cộng cả lãi suất ngân hàng). Bốn là, đối với những người đã mua nhà lần đầu theo tiêu chuẩn người thu nhập thấp, chỉ 10 năm sau mới được mua nhà lần thứ hai.
Việc kết hợp Nhà nước với thị trường trong giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên đây khi áp dụng vào Việt Nam trong bối cảnh hiện nay cần vượt qua hai rào cản. Một là, quy định mức lương tối thiểu chung của xã hội hiện nay phải được cộng thêm chi phí của người lao động cho nhu cầu nhà ở của họ. Hai là, Nhà nước cần có công cụ để quản lý liên tục quá trình thay đổi làm việc trong độ tuổi lao động của người lao động.
II.5.2.3. Bài học về chính sách tài chính tiền tệ cho sự phát triển thị trường bất động sản
Xây dựng hệ thống tín dụng nhà ở, hệ thống tiết kiệm bắt buộc của thị trường BĐS nhà ở. Một hệ thống tài chính nhà ở có hiệu quả là có thể huy động tiền tiết kiệm của nhân dân và cung cấp các khoản vốn vay nhà ở phù hợp cho những người có nhu cầu. Hệ thống tài chính này thay đổi ở mỗi nước và phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nền kinh tế, hệ thống tiền tệ, thị trường nhà ở và quy định hay luật quản lý các cơ sở tài chính.
Ở Singapore có hệ thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc. Theo hệ thống này thì người mua nhà ở tương lai tiết kiệm một khoản tiền nhất định và được phép vay tiền vốn, lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường. Chính nhờ nguồn tiết kiệm vào Quỹ này mà HDB có nguồn vốn lớn xây dựng nhà ở và cũng nhờ tiết kiệm mà người dân dễ dàng mua được nhà ở của cơ quan này để trở thành chủ sở hữu căn hộ của mình. Ở Nhật Bản có Hệ thống Công ty cho vay tài chính nhà ở. Hệ thống tài chính nhà ở Nhật chủ yếu là Tổ chức cho vay nhà nước. Không giống như các quốc gia công nghiệp khác, Nhật không có tổ chức tư nhân lớn chuyên về tài chính nhà ở. Chính phủ có biện pháp nhằm tạo điều kiện cho mọi người dân có thể cải thiện điều kiện sống là có nhà ở riêng. Công ty cho vay về nhà ở của Chính phủ (GHLC) đã được thành lập năm 1950 với mục đích tạo ra các khoản cho vay dài hạn và lãi suất thấp cho xây dựng hoặc mua nhà ở đã đảm bảo cho mọi người có thể có được nhà ở của mình trong phạm vi có thể.
Phần lớn số vốn của GHLC được huy động từ hệ thống trái phiếu tiết kiệm, “ngân quỹ đầu tư và chương trình cho vay” gồm tiết kiệm bưu điện và tiền trợ cấp bảo hiểm hưu trí. Một phần khác từ tiền đền bù, khế ước nhà, sở hữu tích luỹ khế ước nhà và các khoản cho vay tư nhân và trợ cấp từ tổng tài khoản của ngân sách quốc gia. Trong suốt 45 năm kể từ khi thành lập, GHLC đã xây dựng được 14,8 triệu đơn vị ở (nhà, căn hộ) chiếm 30% lượng nhà được xây dựng từ khi kết thúc chiến tranh ở Nhật. Số vay của GHLC chiếm 60% giá nhà. GHLC có số người vay thế chấp lớn nhất trên thế giới và tính vào khoảng 30-40%
khoản cho vay về nhà ở của Nhật. Thêm vào đó, đặc biệt từ sau cuộc khủng hoảng dầu khí lần thứ nhất (1973), GHLC thực hiện vai trò thay thế quan trọng nhằm ổn định nền kinh tế Nhật Bản bởi vì việc xây dựng nhà ở đã có ảnh hưởng rộng khắp trên nhiều lĩnh vực của hoạt động kinh tế như vật liệu xây dựng, sắt thép, công nghiệp hoá chất và máy móc, đồ điện tiêu dùng, đồ gỗ, công nghiệp dịch vụ và trang trí nội thất... Như vậy, GHLC không những là một phần của chính sách nhà ở
mà còn đóng vai trò chủ đạo trong việc ổn định và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế quốc dân.
Tổ chức và đưa vào hoạt động Quĩ đầu tư tín thác đầu tư BĐS. Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) có thể thúc đẩy sự phát triển của đầu tư hướng đến lợi nhuận. Lợi nhuận từ đầu tư vào REIT được thể hiện bằng cổ tức vì REIT phải chia hầu hết thu nhập hàng năm cho các nhà đầu tư. Do đó, các hình thức đầu tư hướng đến lợi nhuận có khả năng hấp dẫn các nhà đầu tư nếu REIT tạo ra cổ tức ổn định trong một thời gian dài. Hơn nữa, khi người ta đầu tư vào các hàng hóa tài chính khác, họ muốn mang lại lợi nhuận ổn định cho công ty mình. Có thể nói, REIT là cú hích thúc đẩy sự phát triển của đầu tư hướng đến lợi nhuận. Có nhiều khả năng xảy ra những điều trên khi xem xét khía cạnh tầng lớp thượng lưu mong muốn có thu nhập thường xuyên cũng đang gia tăng. Cơ quan quản lý nhà nước nên dùng REIT như cơ hội phát triển TTBĐS. Những cơ quan này có thể hỗ trợ sự phát triển vững chắc của thị trường REIT, giám sát sự lành mạnh trong quản lý tài sản của REIT.
Chính sách lãi suất thấp và cho vay dưới chuẩn. Nền kinh tế Hoa Kỳ phát triển mạnh, thu nhập của công chúng ở mức cao, đã tạo nên lượng cầu lớn về BĐS do đó kích thích sự phát triển của hoạt động kinh doanh này. Nền kinh tế thị trường phát triển là một môi trường tốt cho hoạt động này phát triển vì thông qua sự vận hành của thị trường, các nguồn lực trong xã hội được huy động mạnh mẽ cho sự phát triển của các hoạt động kinh doanh có hiệu quả. Với việc không hạn chế các hoạt động kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp, cá nhân nước ngoài nên lĩnh vực này đã thu hút được nhiều nguồn vốn từ các nước khác trên thế giới và điều này cũng đã tạo động lực tốt cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS tại Hoa Kỳ.
Khả năng hạ thấp lãi suất tín dụng BĐS như một công cụ phòng ngừa rủi ro trên TTBĐS cũng được cân nhắc. Giảm lãi suất có thể mang lại tác động kép. Với các nhà đầu tư BĐS, mức lãi suất thấp làm giảm chi phí đầu tư, nhờ vậy, giá bán tài sản được điều chỉnh xuống. Với người có nhu cầu, chi phí huy động vốn thấp tạo cơ hội lớn hơn để được sử dụng hay sở hữu BĐS. Kết hợp của hai tác động này được kỳ vọng sẽ tạo tính thanh khoản cao hơn cho các giao dịch BĐS. Các nghiên cứu thực nghiệm thống kê kinh tế là cần thiết để xác định mức lãi suất thấp hợp lý, bảo đảm sự hoạt động hiệu quả của TTBĐS và toàn bộ nền kinh tế. Các dòng tiền đổ vào TTBĐS cần nhiều năm để chuyển hóa thành tài sản thực. Trong khoảng thời gian đó, lượng tiền này có thể được quay vòng nhiều lần, khiến tổng cung tiền trong nền kinh tế tăng lên mạnh mẽ. Từ đó, một nguồn áp lực với lạm phát hình thành và dần lớn lên. Ngoài ra, tác động đô-mi-nô từ TTBĐS sang tín dụng ngân hàng và các thị trường khác trong nền kinh tế cũng không thể bỏ qua. Giám sát chặt chẽ các biến động, xây dựng cơ chế phòng ngừa rủi ro dựa trên nguyên lý vận động của thị trường và đẩy mạnh công tác nghiên cứu, phân tích chuyên gia là cần thiết để duy trì ổn định TTBĐS và phát triển bền vững nền kinh tế Việt Nam.
II.5.2.4. Bài học về chính sách phát triển bền vững thị trường BĐS
Cuộc khủng hoảng tài chính tại Hoa Kỳ bắt nguồn từ gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hoá BĐS thế chấp”
trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp và việc cho vay mua nhà ở dễ dãi
“dưới chuẩn” lôi kéo các nhà đầu tư và người dân đổ xô vào kinh doanh BĐS đẩy “bong bóng” của TTBĐS Hoa Kỳ bùng nổ. TTBĐS Hoa Kỳ tăng liên tục trong vòng hơn 9 năm kể từ năm 1997 đến cuối năm 2006. Tính ra trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Hoa Kỳ tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và có nơi đã tăng gấp 3 lần. Nghĩa là người dân vay ngân hàng mua BĐS năm nay thì sang năm bán đi là có lãi. Điều này thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán BĐS kiếm lời, thúc đẩy TTBĐS tăng trưởng chóng mặt. Theo thống kê từ năm 1997 đến năm 2007, bình quân mỗi năm nước Hoa Kỳ xây dựng được gần 200 triệu m2 nhà ở. Đến thời điểm trước khủng hoảng (năm 2007), nước Hoa Kỳ có tới 17.958.000 ngôi nhà bỏ không, trong đó có đến 13.276.000 ngôi nhà bỏ không suốt năm. Do tiền đầu tư BĐS tại Hoa Kỳ dường như do cả Châu Âu và nhiều nước trên thế giới đóng góp thông qua kỹ thuật “chứng khoán hoá” BĐS thế chấp. Vì vậy, người Hoa Kỳ xây nhà để kinh doanh gần như không xét đến nhu cầu.
Bài học về khủng hoảng kinh tế xuất phát từ TTBĐS suy thoái ở Hoa Kỳ cho thấy: trong cơ chế thị trường, lợi ích điều chỉnh hành vi của các nhà đầu tư, nếu không hoạch định chiến lược và buông lỏng kiểm soát hoạt động của TTBĐS sẽ dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng đối với nền kinh tế.
II.5.2.5. Bài học về chính sách phát triển thị trường bất động sản trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền KTTT
Những bài học chung. Qua 30 năm cải cách, Trung Quốc thực hiện phân phối nhà trong 15 năm đầu. Đầu những năm 90, Trung Quốc xây dựng thể chế kinh tế thị trường, đẩy mạnh xuất khẩu. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để kích cầu.
Trung Quốc có 60% dân số là nông dân nên mức tiêu thụ thấp và việc làm ở đô thị cũng thấp. Nếu người dân vào đô thị, thu nhập của họ vẫn thấp, khó lôi kéo để kích cầu. Quan niệm của người Trung Quốc là đề cao dự trữ nên không đầu tư nhiều. Số liệu thống kê cho thấy 70% thu nhập gia đình được đưa vào dự trữ.
Dự trữ nhiều nhưng không đầu tư được thích đáng. Năm 1992, giới nghiên cứu khuyến nghị kích cầu bằng phát triển BĐS. Chuyển đổi chế độ nhà ở dẫn đến nhu cầu bung ra, hệ quả là rất nhiều nguồn tiền đổ vào BĐS. Thể chế đã định hướng thị trường nhiều hơn giúp giải quyết nhu cầu của người dân mua nhà. Hơn nữa, ngành BĐS lôi kéo các ngành khác dẫn đến tiêu dùng bắt đầu cao hơn. Những điểm thành công là: (1) Ngành BĐS phát triển phát huy tác dụng thu hút dự trữ vào tiêu dùng; (2) Nâng cao cải thiện đời sống người dân; (3) Thúc đẩy cải tiến bộ mặt đô thị; (4) Phát huy quan điểm cải cách quan niệm truyền thống chỉ tích lũy, không đầu tư; (5) Thúc đẩy tăng trưởng kinh tế; (6) Thúc đẩy phát triển kinh tế thông qua cả xuất khẩu lẫn kích cầu nội địa. Trung Quốc đã có kinh nghiệm về 3 giai đoạn phát triển của TTBĐS. Giai đoạn 1 là cung cấp, phân phối nhà ở. Giai đoạn 2 là làm thế nào để cho người dân có nhà ở, mua được ở mức hợp lí. Đó là quá trình cải cách chế độ nhà ở từ phúc lợi sang thị trường.
Giai đoạn 3 là ngành BĐS kéo các ngành khác cùng phát triển.
Trên cơ sở những bài học chung, có thể rút ra một số bài học cụ thể. Một là, trong quá trình phát triển TTBĐS, vai trò của Nhà nước là rất quan trọng trong cân đối, chống đầu cơ. Hai là, điều tiết vĩ mô cần hướng tới phát triển cân