CHƯƠNG VI: QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020
VI.3. Quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020
VI.3.1. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
VI.3.1.1. Quan điểm về phát triển thị trường bất động sản
Đến 2020, TTBĐS Việt Nam cần được phát triển đồng bộ để đáp ứng các yêu cầu của một nền kinh tế thị trường đầy đủ, hội nhập có hiệu quả vào nền kinh tế thế giới, đáp ứng được yêu cầu đô thị hóa cao và đáp ứng được yêu cầu sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả và chống được đầu cơ về đất đai, BĐS. Để có thể đáp ứng được yêu cầu định hướng phát triển thị trường như vậy, hệ thống chính sách đến năm 2020 cần đảm bảo những định hướng quan trọng. Những chính sách cơ bản cần được ban hành đầy đủ. Tính minh bạch và dự báo được của chính sách phải được đảm bảo. Các thành tố của thị trường phải được hoạt động trên cùng một hệ thống chính sách và không có những phân biệt cả về chủ thể, về địa bàn và về loại hình sản phẩm.
Vai trò và vị trí của BĐS, TTBĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN được ghi nhận trong các văn kiện quan trọng của Đảng, đó là Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ X năm 2006: “Phát triển thị trường trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS; Hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển”120. Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 7 - Khóa X khẳng định: “Tiếp tục khẳng định đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch, kế hoạch để sử dụng có hiệu quả;
giao đất cho hộ gia đình sử dụng lâu dài; mở rộng hạn mức sử dụng đất; thúc đẩy quá trình tích tụ đất đai; công nhận quyền sử dụng đất được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất, kinh doanh…”121.
Trong giai đoạn đẩy mạnh CNH-HĐH để đưa Việt Nam trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020, mục tiêu phát triển của thị trường quyền sử dụng đất cần đặt ra là thực hiện hợp lý quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động và chuyển dịch cơ cấu đầu tư nhằm thực hiện thành công quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Bảo đảm phát triển bền vững trên nguyên tắc Nhà nước chủ động trong thị trường sơ cấp để bảo đảm nguồn cung hợp lý về đất đai cho thị trường thứ cấp đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thông qua thủ tục minh bạch trong giao đất, cho thuê đất, cơ chế phù hợp với quy luật của thị trường, không còn tham nhũng trong thực hiện. Đồng thời Nhà nước điều tiết có hiệu quả thị
120 Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X (2006), Nxb CTQG, Hà Nội - 2006, tr.243.
121 Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 BCH.TW Khóa X, Nghị quyết số 26- NQ-TW cổng TTĐT- ĐCSVN.
trường thứ cấp bằng công cụ tài chính đất đai, đưa được giá đất về mức phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế và công bằng xã hội, chuyển được nguồn vốn tiềm ấn trong đất đai thành vốn đầu tư phát triển từ nội lực. Để thực hiện được mục tiêu này, trước mắt cũng như lâu dài, việc tạo quỹ đất dự trữ của nhà nước nhằm thiết lập “ngân hàng” đất đai phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội là quan trọng và cần thiết.
Mỗi loại đất được tham gia thị trường có phương hướng phát triển riêng phù hợp với đặc thù trong quản lý và sử dụng. Đối với đất nông nghiệp, thị trường quyền sử dụng tiếp tục bảo đảm đẩy mạnh quá trình sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp, tập trung đất đai hợp lý và khuyến khích mở rộng đầu tư nhằm tăng năng suất, sản lượng, giá trị hàng hoá bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, xoá nghèo trong khu vực nông thôn tiến tới một nông thôn khá giả và bảo vệ môi trường. Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở, thị trường quyền sử dụng đất cần tạo động lực cho quá trình đầu tư phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, đa dạng hoá hàng hoá BĐS, phát triển thị trường trong cả khu vực đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình công cộng, thực hiện dễ dàng quyền thế chấp, bảo lãnh để chuyển giá trị BĐS thành vốn đầu tư.
Đối với đất ở, thị trường quyền sử dụng đất một mặt tạo hiệu quả cao trong phát triển thị trường nhà ở và mặt khác bảo đảm giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, người thuộc diện được hưởng chế độ ưu đãi.
VI.3.1.2. Quan điểm hoàn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS Hoàn thiện chính sách phát triển TTBĐS phải theo một số định hướng cơ bản. Một là, phải hoàn thiện hệ thống khung khổ pháp luật BĐS, trong đó đề xuất việc sửa đổi, bổ sung quy định của Hiến pháp về đất đai cho phù hợp với những tiến triển đã đạt được của công cuộc đổi mới 20 năm qua; sớm nghiên cứu, ban hành đầy đủ, đồng bộ khung khổ pháp luật cho TTBĐS hoạt động. Hai là, phải đa dạng hoá hệ thống chính sách phát triển TTBĐS cho phù hợp với tính đa dạng của thực tiễn BĐS (đa dạng về chủ đầu tư, về vốn đầu tư, về công trình đầu tư, về mục đích đầu tư, về hình thức đầu tư). Ba là, phải hoàn thiện hệ thống tổ chức quản lý điều hành hoạt động TTBĐS của Nhà nước từ những nguyên nhân gây ra tình trạng yếu kém của hệ thống này hiện nay, trong đó cần xác lập một tổ chức thích hợp có chức năng tổng điều hoà, phối hợp các cơ quan quản lý nhà nước về BĐS.
Trên cơ sở quan điểm, định hướng chung như vậy, cần quán triệt một số quan điểm, định hướng cụ thể. Thứ nhất, quan điểm thực tiễn. Việc hoàn thiện chính sách phát triển TTBĐS Việt Nam đến năm 2020 cần phải được hoạch định trên quan điểm thực tiễn, trong đó nền kinh tế tuy đã qua hơn 20 năm Đổi mới, nhưng mới chỉ gia nhập WTO vào cuối năm 2006, đang đứng trước nhiều cơ hội và thuận lợi, đồng thời gặp phải không ít khó khăn và thách thức; Kinh tế tuy tăng trưởng với tốc độ cao nhưng tính hiệu quả và bền vững trong phát triển vẫn đạt thấp; tỷ trọng đầu tư/GDP tuy cao nhưng đầu tư BĐS lại thực hiện trong điều kiện thị trường này mới chỉ bước đầu được hình thành. Quan điểm thực tiễn cho thấy chính sách phát triển TTBĐS hiện nay đang bị kìm chân trong lĩnh vực đất đai, chỉ mới đi được tập trung hóa và đang trong quá trình tiền tệ hóa, còn xa lạ
với lĩnh vực tài chính hoá BĐS. Việc hoàn thiện chính sách phát triển TTBĐS trong những năm tới phải rất chú trọng tới những động thái trên đây để một mặt đưa TTBĐS thoát khỏi sự kìm hãm của những yếu kém trong lĩnh vực đất đai, mặt khác phải tiến nhanh và vững vào lĩnh vực xây dựng, lĩnh vực tiền tệ hoá và đồng thời tiếp cận khẩn trương vào tài chính hoá BĐS. Quan điểm thực tiễn này đòi hỏi việc hoàn thiện chính sách phát triển TTBĐS trong những năm tới không chỉ thực hiện theo các bước tuần tự mà phải được kết hợp với những bước đột phá cần thiết.
Thứ hai, quan điểm hệ thống, đồng bộ. Chính sách phát triển TTBĐS về mặt lý thuyết là một hệ thống, đồng bộ, nhưng trên thực tế tại Việt Nam, môi trường đó hiện đang đạt tính hệ thống, đồng bộ ở cấp độ thấp, tạo những rào cản lớn đến chính sách phát triển TTBĐS, đến tính hiệu quả và bền vững của sự phát triển này. Việc hoàn thiện chính sách phát triển TTBĐS trong những năm tới phải được tiền hành đồng thời cả về thể chế, chính sách và bộ máy quản lý nhà nước về TTBĐS. Việc chỉ chú trọng vào một bộ phận, coi nhẹ các bộ phận khác trong hệ thống đó sẽ chẳng những không phát huy được bộ phận đã chú trọng mà còn làm cho hệ thống luôn xuất hiện những trục trặc, tắc nghẽn trong hoạt động. Quan điểm hệ thống, đồng bộ trong hoàn thiện chính sách phát triển TTBĐS những năm tới trong khi đòi hỏi phải chú trọng đầy đủ tới cả ba bộ phận cấu thành của hệ thống trên đây, lại đặt ra yêu cầu phải đạt được sự đồng bộ giữa các bộ phận đó. Sự đồng bộ này khi có được sẽ tạo ra sự liên thông, nhất quán trong toàn hệ thống, loại bỏ tình trạng không đồng bộ giữa qui định về pháp luật với qui định về chính sách hoặc bộ máy, và nguợc lại. Quan điểm hệ thống, đồng bộ trong việc hoàn thiện này còn cho phép xác định sự hài hoà giữa các nhân tố mới trong hệ thống, theo đó, mỗi đổi mới của chính sách phát triển TTBĐS đều đòi hỏi phải có đổi mới tương thích của chính sách và bộ máy quản lý TTBĐS. Không hoặc thiếu sự tương thích này, những nhân tố mới đơn lẻ trong hệ thống sẽ sớm muộn bị đào thải, và cả hệ thống sẽ lại chỉ vận hành theo quĩ đạo cũ.
Thứ ba, quan điểm lợi ích. Chính sách phát triển TTBĐS là nơi qui tụ lợi ích của tất cả các bên có liên quan tới việc phát triển thị trường này, trong đó nổi lên là lợi ích của nhà đầu tư kinh doanh BĐS, lợi ích của Nhà nước, và lợi ích tạo công ăn việc làm trong xã hội (gọi tắt là lợi ích của người lao động). Các loại lợi ích này khi quá thiên về một bên nào thì cũng đồng nghĩa với việc gây ra thiệt hại cho các bên khác. Chính sách phát triển TTBĐS khi rơi vào trạng thái này sẽ chỉ thu hút được sự quan tâm của một bên trong khi các bên khác đều ngãng ra hoặc xoay lưng lại. Một hệ thống chính sách như vậy chỉ có thể thu được những kết quả nhất thời, ngắn hạn, kém bền vững. Hệ quả tất yếu của môi trường này là TTBĐS sẽ nhanh chóng đi từ “nóng bỏng” sang “đóng băng”.
Việc thoát ra khỏi trạng thái “đóng băng” nhanh hay chậm hoàn toàn tuỳ thuộc vào việc hoàn thiện chính sách phát triển TTBĐS, ở đó vấn đề lợi ích thiên về một bên được xoá bỏ, thay vào là lợi ích các bên đều được coi trọng. Việc hoàn thiện chính sách phát triển TTBĐS trong những năm tới phải tuân thủ nghiêm ngặt quan điểm lợi ích, xoá bỏ càng nhiều càng tốt đối với các đặc quyền, đặc lợi đã và đang tồn tại hiện nay.
VI.3.2. Định hướng phát triển thị trường bất động sản đến năm 2020122 Định hướng phát triển của TTBĐS từ nay đến 2020 có thể thông qua lộ trình phát triển như sau:
VI.3.3.1. Chuẩn bị vào đường băng (2009-2011)
Giai đoạn này phải thực hiện và hướng tới một số nội dung. Một là, xây dựng, hoàn thiện về thể chế; Ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến thuế BĐS, đăng kí BĐS, thị trường thế chấp thứ cấp BĐS, các hình thức tiết kiệm BĐS, các quỹ đầu tư BĐS đặc biệt là quỹ đầu tư tín thác BĐS. Bước đầu có văn bản pháp quy cho việc đầu tư ra TTBĐS nước ngoài (mà trước hết là Lào, Cămpuchia). Hai là, hình thành, phát triển các thành tố thị trường; tiếp tục mở rộng diện các chủ thể có yếu tố nước ngoài (người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài làm ăn, sinh sống tại Việt Nam) được mua bán, sở hữu BĐS trên thị trường Việt Nam. Ba là, phát triển cấp độ thị trường trưởng thành đối với những địa bàn đi đầu như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... Thúc đẩy thị trường phát triển lên cấp độ tài chính đối với TTBĐS tại các địa bàn đô thị. Có thể thấy, đây là giai đoạn tích cực xây dựng, hình thành và phát triển các yếu tố TTBĐS theo hướng phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế.
VI.3.3.2. Lấy đà (2012-2015)
Giai đoạn này phải hoàn thành một số công việc. Một là, tiếp tục thúc đẩy sự phát triển ở cấp độ trưởng thành đối với TTBĐS tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... Thúc đẩy sự phát triển ở cấp độ trưởng thành đối với TTBĐS tại các địa bàn đô thị. Thúc đẩy TTBĐS tại các địa bàn còn lại. Hai là, tiếp tục mở rộng dần các chủ thể tham gia vào TTBĐS cho các nhà đầu tư có yếu tố nước ngoài. Đây là giai đoạn lấy đà của TTBĐS.
VI.3.3.3. Cất cánh (2016-2018)
Hoàn chỉnh về các thành tố, các thể chế và cấp độ thị trường. Tiếp tục mở rộng các chủ thể có yếu tố nước ngoài tham gia vào TTBĐS. Có thể nói, đây là giai đoạn thị trường đi vào phát triển mạnh, tạo lập đầy đủ các yếu tố thị trường phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế.
VI.3.3.4. Ổn định độ cao (2019-2020)
Hoàn thiện các yếu tố TTBĐS, bắt đầu hội nhập sâu rộng vào TTBĐS thế giới đồng thời với những bước đầu của việc xuất khẩu vốn để đầu tư BĐS ngoài thị trường Việt Nam.
122 Đây là quan điểm định hướng riêng của Đề tài, trên cơ sở đúc rút từ phần đánh giá, phân tích thực trạng ở trên. Thêm vào đó là xu hướng biến động của chính thị trường này trong thời gian qua, đặc biệt là giai đoạn sắp tới. Khi mọi nỗ lực của nền kinh tế nước ta, cũng như các nước là thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và suy giảm kinh tế, nhằm tăng trưởng kinh tế trở lại, tái cấu trúc nền kinh tế.