Thành tố cầu đã phát triển nhưng chưa bền vững

CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM138 V.1. Những đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam

V.2. Sự phát triển của các thành tố thị trường bất động sản

V.2.2. Thành tố cầu đã phát triển nhưng chưa bền vững

V.2.2.1. Lượng cầu đã tăng lên không ngừng nhưng cầu có khả năng thanh toán không tương xứng

Có thể khẳng định lượng cầu BĐS Việt Nam có 2 nguồn phát sinh, đó là xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự và mua BĐS để đầu cơ, chờ khi BĐS lên giá thì bán để thu lợi nhuận. Cầu BĐS xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS do một số nguyên nhân như sau:

Thứ nhất, dân số tăng dẫn đến tăng cầu về BĐS nhà ở cũng như các BĐS khác phục vụ đời sống nhân dân như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại… Tốc độ tăng dân số hiện nay khoảng 1,4%/năm, tức là hàng năm dân số Việt Nam tăng khoảng 1,12 triệu người. Với mức sử dụng diện tích ở bình quân hiện nay khoảng 10 m2/người thì hàng năm cầu về nhà ở tăng do dân số tự nhiên sẽ là 11,2 triêu m2 nhà ở.

Thứ hai, thu nhập tăng sẽ làm tăng trực tiếp nhu cầu về nhà ở do những người có thu nhập cao có xu hướng nới rộng diện tích ở để nâng cao chất lượng cuộc sống. Giả định là cùng với sự tăng lên về thu nhập thì nhu cầu về diện tích ở bình quân trên đầu người tăng thêm 1m2/người thì qui mô toàn xã hội lượng cầu về nhà ở tăng thêm 80 triệu m2, quả là con số không nhỏ. Ngoài việc thu nhập tăng do GDP tăng, ở Việt Nam hiện nay còn có nguồn thu nhập khá lớn từ các khoản tiền kiều hối là các khoản tiền do người Việt Nam định cư ở nước ngoài gửi cho thân nhân trong nước. Theo thống kê thì khoảng 2 tỷ USD/năm và một phần không nhỏ số tiền trên được dùng để mua BĐS và do đó tạo ra một lượng cầu đáng kể trong TTBĐS của Việt Nam.

Thứ ba, kinh tế tăng trưởng làm cho các doanh nghiệp tăng trưởng về cả số lượng và qui mô làm cho cầu về BĐS thương mại, BĐS công nghiệp tăng mạnh vì các doanh nghiệp này cần thêm BĐS để làn văn phòng, nhà xưởng, kho... Đặc biệt trong bối cảnh hội nhập ngày càng sâu rộng, nhu cầu này sẽ ngày càng tăng. Tuy tại thời điểm tháng 10 năm 2009, do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế tài chính toàn cầu nên nhu cầu có khả năng thanh toán đang có những điều chỉnh nhất định nhưng trong tương lai gần, nhu cầu sẽ tăng lên.

Thứ tư, dịch chuyển cơ học từ nông thôn ra thành thị trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa nước là hiện tượng tất yếu phải xảy ra. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, quá trình cơ giới hóa và công nghiệp hoá làm cho năng suất lao động tăng nhanh, ở các vùng nông thôn trong khi đất đai là tư liệu sản xuất của đa số các khu vực đồng bằng không thể tăng dẫn đến dư thừa lao động. Mặt khác, trên thực tế thu nhập hiện nay ở các vùng nông thôn mức thu nhập của người lao động thấp hơn ở thành thị. Do vậy, tạo nên dòng dịch chuyển lao động từ khu vực nông thôn ra thành phố và các khu công nghiệp để kiếm việc làm, làm cho nhu cầu về BĐS nhà tại các thành phố khu công nghiệp tăng mạnh, đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

V.2.2.2. Rủi ro về việc giá bất động sản đang ở mức cao

Giá đất ở Hà Nội nói riêng và ở Việt Nam nói chung hiện đang cao bất hợp lý. So sánh tình hình giá đất và giá nhà giữa Việt Nam và Trung Quốc cho thấy giá đất ở tại Bắc Kinh rẻ hơn tại Hà Nội nhưng giá nhà ở tại Bắc Kinh lại đắt hơn tại Hà Nội. Giá nhà mức trung bình (tòa nhà 20 tầng) khoảng 10-12 nghìn tệ/m2. Trung Quốc coi trọng sử dụng đất, luôn dành 30% quỹ đất cho thương mại. Giá cả BĐS quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực BĐS, từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phận lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn. Giá đất cao gây ra nhiều hệ quả. Tiền sẽ chuyển vào một bộ phận nhỏ những nhà đầu cơ nhanh nhạy.

Nông dân bán đất chỉ được hưởng một phần nhỏ trong khoảng tăng giá đất. Các nhà đầu tư, doanh nghiệp phải tăng chi phí để đền bù, giải toả, tiếp cận đất đai.

Khi nhà đất đến tay người tiêu dùng cuối cùng, họ phải trả giá quá cao nhiều khi

đến phi lý. Người nghèo, đại bộ phận của nhân dân hiện nay, sẽ không thể mua được nhà với giá cao như hiện nay.

“Khả năng trả nợ” của các nhà đầu tư và đầu cơ BĐS đã vượt giới hạn an toàn. Tỷ số quan trọng là tỷ lệ giữa số tiền mà một gia đình trung lưu phải trả mỗi tháng để vay nợ mua nhà, trên số tiền lương (sau khi trừ thuế) mang về mỗi tháng ở Việt Nam đã ở mức quá cao. Thông lệ quốc tế là tỷ số này nên ở vào khoảng một phần ba, tức là trong tổng số tiền lương mang về nhà mỗi tháng, mỗi gia đình chỉ nên dành ra khoảng 33% để trả nợ mua nhà. Tại Việt Nam, mức tiết kiệm để mua nhà hiện đang trên 80% thu nhập của một hộ trung lưu là một mức dễ gây ra khủng hoảng nợ.

V.2.2.3. Nhu cầu và ngân sách dành mua bất động sản còn có khoảng cách Biểu đồ V.1: Loại hình bất động sản người tiêu dùng hướng đến

Thời gian qua, dù giá đất nền dự án đã xuống thấp nhưng vẫn còn rất xa với những người có nhu cầu thực sự về nhà ở nên nhu cầu mua vẫn thấp. Giá căn hộ cao cấp giảm liên tục, tuy nhiên vẫn khá ế ẩm khi người dân không mặn mà lắm với việc mua căn hộ cao cấp trong giai đoạn này. Điều này cũng được phản ánh khá đầy đủ trong kết quả điều tra với đa phần chọn lựa căn hộ chung cư bình dân làm loại hình BĐS hướng đến trong thời gian tới.

Biểu đồ V.2: Ngân sách dự kiến sử dụng cho việc đầu tư bất động sản

38.5%

23.1%

17.3%

3.8%

17.3%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

45.0%

Căn hộ chung cư bình dân

Căn hộ chung cư cao cấp

Đất liền kề dự án Đất biệt thự dự án Đất và nhà tại các khu phố cũ

Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report.

19.2%

30.8% 30.8%

13.5%

5.8%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

500 - 800 triệu đồng 800 triệu - 1,5 tỷ đồng

1,5 tỷ - 2,5 tỷ đồng 2,5 tỷ - 5 tỷ đồng Trên 5 tỷ đồng

Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report.

Theo đánh giá, dù giá BĐS đã giảm nhưng vẫn cao so với nhu cầu của người dân và chưa thu hút được các nhà đầu tư. Số liệu điều tra cũng cho thấy, bên cạnh nhu cầu về căn hộ chung cư, nhu cầu đất liền kề dự án, đất và nhà tại các khu phố cũ cũng đang tạo được mối quan tâm đối với người dân (tỷ lệ 17,3%). Chỉ duy nhất có đất biệt thự dự án là có số lượng người quan tâm ít nhất (khoảng 3,8%). Với tỷ lệ nhu cầu cao dành cho các lựa chọn căn hộ chung cư bình dân và căn hộ chung cư cao cấp, số liệu điều tra cũng chỉ rõ rằng ngân sách người dân có thể sẵn sàng bỏ ra để mua các lựa chọn này rơi chủ yếu vào hai mức từ 800 – 1.5 tỷ đồng và từ 1.5 tỷ - 2.5 tỷ đồng (chiếm 30,8%).

Biểu đồ V.3: Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ

Cũng như bất kỳ một hàng hóa nào khác trên thị trường, khi ra quyết định mua/đầu tư “hàng hóa” BĐS, người tiêu dùng sẽ phải cân nhắc đến rất nhiều yếu tố sẽ ảnh hưởng đến quyết định mua của mình. Nắm bắt được những yếu tố này, nhà đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc sẽ có những định hướng và chiến lược tiếp cận với người tiêu dùng một cách hiệu quả hơn.

Biểu đồ V.4. Ảnh hưởng của các nguồn thông tin tới quyết định đầu tư bất động sản của người dân

0%

20%

40%

60%

80%

100%

T hông tin t ruyền miệng

T hông tin từ chủ đầu tư

T hông t in từ chính quyền

T hông tin từ phương tiện t hông

t in đại chúng

T hông tin từ Internet

T hông t in từ các môi giới BĐS

Rất ảnh hưởng Ảnh hưởng vừa phải Không quan trọng

Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Uy tín của chủ đầu tư

Tiến độ của dự án Vị trí của dự án Thiết kế của dự án và căn hộ

Thông tin đầy đủ cung cấp bởi chủ

đầu tư

Thời gian cho vay dài (Trên 10 năm)

Rất ảnh hưởng Ảnh hưởng vừa phải Không quan trọng

Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report.

Trong số các yếu tố có mức độ ảnh hưởng lớn nhất,vị trí của dự án là yếu tố được xem xét hàng đầu (chiếm 71,2%). Tiến độ của dự án, uy tín của chủ đầu tư và thiết kế của dự án là những yếu tố có tầm ảnh hưởng khá lớn tiếp theo. Đa số người tham gia điều tra đều cho rằng yếu tố thời gian cho vay dài (trên 10 năm) không phải là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của mình. Bên cạnh các yếu tố có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ, người tiêu dùng cũng thường xuyên căn cứ vào các luồng thông tin tiếp cận trong việc lựa chọn căn hộ trước khi mua. Luồng thông tin trên Internet hiện đang tràn ngập, tuy nhiên đối với người tiêu dùng, thông tin từ chính chủ đầu tư và chính quyền vẫn có ảnh hưởng ở mức độ rất đáng kể tới quyết định mua bán, cụ thể, tỷ lệ người tiêu dùng chọn tác động rất ảnh hưởng đối với thông tin từ chủ đầu tư là 51.9% và 48.1% đối với thông tin từ chính quyền. Các nguồn thông tin khác như Internet, truyền miệng, phương tiện truyền thông đại chúng hoặc từ các môi giới BĐS chỉ có ảnh hưởng ở mức vừa phải.

Biểu đồ V.5: Số người dự định sống trong căn hộ dự kiến mua

Sau khi đã quyết định chọn nhà đầu tư để mua căn hộ, đa phần người tham gia phỏng vấn đều chọn căn hộ có diện tích trên 100 m2 với tỷ lệ 36,5% để đặt mua, tiếp đến là diện tích từ 81 – 100 m2. Số lượng người trả lời có nhu cầu căn hộ dưới 60 m2 và từ 61-80 m2 hầu như rất nhỏ. Thực tế các dự án chung cư hiện tại thường bố trí các căn hộ với khoảng tối thiểu 3 phòng, với tổng diện tích rơi vào khoảng từ 80 – 100 m2. Đây là diện tích khá phổ biến và phù hợp với đại đa số nhu cầu của người dân khi lựa chọn căn hộ để mua cho mục đich sinh hoạt hoặc đầu tư ngắn hạn. Nếu diện tích nhỏ hơn, hoặc không đáp ứng được nhu cầu cuộc sống hoặc lợi nhuận sẽ ít đi nếu sử dụng với mục đích đầu tư.

Hoàn toàn phù hợp với nhu cầu về diện tích căn hộ, một tỷ lệ lớn người được phỏng vấn cho biết rằng, số người dự định sẽ sống trong căn hộ được mua sẽ là 4 – 6 người, chiếm tỷ lệ áp đảo 84% so với 14% của 3 người và chỉ 2% của 1 người.

1 người

2% 3 người

14%

4 - 6 người 84%

Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report.

Biểu đồ V.6: Diện tích căn hộ dự định mua

Vay vốn ngân hàng để đầu tư BĐS không còn hấp dẫn người dân. Hiện Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường có lãi suất vào hàng cao nhất thế giới hiện nay. Lãi suất thế chấp (mortgage) cố định ở Mỹ hiện nay trung bình khoảng 5%/năm cho những khoản vay từ 20 – 30 năm. Đây là lãi suất cố định – lãi suất thả nổi còn thấp hơn do lãi suất trên hầu hết các nước đang ở mức thấp nhất.

Biểu đồ V.7: Hình thức thanh toán mong muốn khi mua căn hộ

Hiện nay một bộ phận người dân đang ưa thích hình thức mua trả theo tiến độ, số liệu điều tra của Việt Nam Report cũng chỉ ra rằng có đến gần 52%

số người trả lời phỏng vấn cho biết họ sẽ không vay ngân hàng và sẽ thanh toán theo tiến độ công trình. Tuy nhiên, không phải mọi người dân đều khấm khá để có thể mua trả một lần hoặc trả theo tiến độ với tiền gốc lớn, và trên thực tế, nếu không vay ngân hàng, ít người có thể mua được nhà. Do vậy, tỷ lệ người dân chọn hình thức vay ngân hàng và trả góp, thanh toán theo tiến độ vẫn là ưu tiên thứ hai, với tỷ lệ 30,8%. Khác với thời điểm tín dụng tăng cao năm 2006 – 2007, hiện nay các ngân hàng, tuy tích cực khuyến mãi, vẫn khá thận trọng cho các khoản vay mua nhà. Tuy cho vay đến 70% giá trị căn nhà, nhưng giá trị đó tuỳ thuộc vào thẩm định của một bên thứ ba, thường thấp hơn giá mua nhà ở thời

7.7%

30.8%

51.9%

9.6%

0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0%

T hế chấp bằng chính BDS định mua để vay NH Vay NH bằng tài sản thế chấp khác, trả góp và thanh toán

theo tiến độ

Không vay NH và thanh toán theo tiến độ Mua trả một lần

Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report.

7.7%

21.2%

34.6% 36.5%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

Dưới 60 m2 Từ 61 - 80 m2 Tu 81 - 100 m2 Trên 100 m2

Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report.

điểm giao dịch. Các ngân hàng cũng khó khăn hơn khi tính toán thu nhập và khả năng chi trả của người vay. Đối với những người có nhu cầu vay vốn ngân hàng để mua BĐS, đa số chọn mức lãi suất dưới 10% là chấp nhận được, 82.4% và thời gian cho vay 10 năm là hợp lý để đầu tư.

Biểu đồ V.8: Mức lãi suất chấp nhận khi vay dài hạn mua bất động sản

Trên thực tế, rào cản lớn nhất hiện nay là lãi suất quá cao chủ yếu do Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các ngân hàng thương mại cho vay theo lãi suất thỏa thuận. Gọi là thỏa thuận, nhưng lãi suất phổ biến trên 12,5 phần trăm hoàn toàn đã được ấn định. Mức lãi suất trên dù thấp hơn nhiều so với 18- 23%/năm một năm trước nhưng quá cao so với tình hình hiện nay. Như vậy, lãi suất cao, không có lãi suất cố định, khiến cho lựa chọn vay vốn mua nhà rất khó khăn. Điều này cũng cho thấy nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ trồi sụt, thì khó có thể tạo dựng được một thị trường địa ốc phát triển bền vững.

Biểu đồ VI.9: Thời gian vay ngân hàng mong muốn khi mua căn hộ

Dưới 10 năm, 20.6%

10 năm, 35.3%

15 năm, 20.6%

Trên 15 năm, 23.5%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

Dưới 10 năm 10 năm 15 năm Trên 15 năm

Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report.

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

80.0%

90.0%

T rên 20%/năm Từ 10 - 15%/năm Dưới 10%/năm

Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report.