CHƯƠNG II: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
II.1. Kinh nghiệm về chính sách phát triển thị trường bất động sản ở các nước phát triển
II.2.2. Những sửa đổi Bộ Luật Dân sự và một số Luật khác
Bộ Luật Dân sự được hoàn chỉnh với các quy định về việc thu hồi và chuyển nhượng BĐS và về nguồn gốc các quyền dựa trên cơ sở đồng thuận.
Việc đồng thuận đó sẽ không có hiêu lực cho tới khi được đăng ký (thể hiện) vào hệ thống địa chính. Các sửa đổi tương tự cũng được thực hiện cho Bộ Luật Thương mại và một số luật chuyên ngành khác có liên quan đến quá trình phục hồi và tư nhân hoá. Giải pháp này cho phép hệ thống địa chính trở nên hoàn thiện và người sở hữu trở nên công khai.
Luật Đăng ký đất đai. Các quyền đăng ký trong hệ thống địa chính. Luật Đăng ký đất đai số 265/1992, trước hết xác định các quyền nào đối với BĐS sẽ được đăng ký trong hệ thống địa chính. Các quyền này bao gồm: quyền sở hữu, thế chấp, quyền thông hành địa dịch, quyền từ chối đầu tiên không nhận ảnh hưởng của các quyền cơ bản, và các quyền khác trong chừng mực các quyền đó được xây dựng như các quyền cơ bản. Có ba loại đăng ký trong hệ thống địa chính: Đăng ký theo kiểu điền sổ (entry); Đăng ký theo từng hồ sơ (record);
Đăng ký dưới dạng ghi chú (annotation); Và xoá đăng ký.
Đăng ký theo kiểu điền sổ vào hệ thống địa chính (entry) được thực hiện đối với tất cả các quyền dựa trên cơ sở đồng thuận. Các quyền này khởi phát, thay đổi hoặc mất đi thông qua việc nhập thông tin vào hệ thống địa chính. Theo Luật Quản lý hành chính, việc nhập và huỷ thông tin chỉ có thể thực hiện được trên cơ sở có quyết định cho phép của Văn phòng Địa chính. Hiệu lực pháp lý của thông tin sau khi được nhập vào hệ thống địa chính sẽ được tính từ thời điểm gửi yêu cầu đăng ký tới Văn phòng Địa chính.
Đăng ký theo từng hồ sơ. Các quyền được khởi phát, thay đổi hoặc mất đi không phải trên cơ sở đồng thuận mà trên cơ sở một Luật nào đó, một quyết định của một cơ quan nhà nước, một quyết định trong đấu giá công khai, bằng việc có quyền sau khi đã chiếm dụng một thời gian nào đó, bằng việc tích tụ dần và bằng tự tạo ra, đều được đăng ký vào hệ thống địa chính theo từng hồ sơ (record) trên cơ sở các chứng thư chứng minh các thực tế này theo luật pháp.
Về nguyên tắc, để đăng ký các quyền thành hồ sơ trong hệ thống địa chính đòi hỏi phải có chứng thư công chứng (public deeds). Nhiệm vụ của các cơ quan nhà nước và các cơ quan liên quan khác là gửi chứng thư đó đến Văn phòng Địa chính phù hợp trong vòng 30 ngày để thực hiện việc lập hồ sơ. Không giống với đăng ký theo kiểu điền sổ, Văn phòng Địa chính không kiểm tra các chứng thư
đó. Văn phòng Địa chính sẽ chỉ tìm xem có lỗi trong phần ghi chép và tính toán trên chứng thư hoặc có sai sót nào khác không. Nếu thấy chứng thư không thích hợp cho hồ sơ, Văn phòng Địa chính sẽ gửi trả lại.
Đăng ký dưới dạng ghi chú. Đăng ký dưới dạng ghi chú được thực hiện đối với một số chi tiết về luật pháp hoặc các mối quan hệ pháp lý liên quan đến BĐS hoặc con người. Theo luật, việc đăng ký sẽ thực hiện dưới dạng ghi chú đối với trường hợp toà án hoặc cơ quan nhà nước khác có thông báo thi hành án, phá sản, tịch thu. Việc ghi chú cũng sẽ được thực hiện đối với các trường hợp trong đó các quan hệ pháp lý là do toà án xác định. Hệ thống địa chính là hệ thống mở đối với công chúng. Mọi người đều có quyền truy cập hệ thống và sao chép hoặc trích thông tin về pháp luật.
Luật Địa chính. Luật Địa chính số 344/1992 xác định Hệ thống địa chính của Cộng hòa Séc, nội dung bao gồm hệ thống địa chính, hồ sơ địa chính, và quản lý hệ thống địa chính. Luật định nghĩa Hệ thống địa chính của Cộng hòa Séc là một file thông tin về BĐS tại Cộng hòa Séc, bao gồm thông tin về danh mục BĐS, mô tả BĐS, thông tin xác định kích thước hình học và vị trí của BĐS.
Theo Luật Đăng ký BĐS, các thông tin về quan hệ pháp lý cũng là một phần của hệ thống địa chính. Luật cũng quy định về các thuật ngữ như: thửa đất, thông tin xác định kích thước hình học, thông tin vị trí, diện tích thửa, đơn vị địa chính, bản đồ địa chính, thông tin xác định thửa (số thửa). Các đối tượng của hệ thống địa chính là: Đơn vị địa chính; thửa đất (phân chia theo các loại sau: đất trồng trọt, đồng trống, đồng nho, vườn, vườn cây ăn trái, đồng cỏ (meadows) và đồng cỏ cho gia súc (pastures), đất rừng, khu vực có nước, khu vực xây dựng, và các loại đất khác); Nhà cửa gắn liền với đất bằng kết cấu móng vững chắc (theo Bộ luật Dân sự, BĐS gồm đất và tài sản gắn liền trên đất như vậy); Nhà chung cư và các loại phòng khác (chỉ nêu dưới dạng thông tin thuộc tính); Quan hệ pháp lý liên quan đến BĐS.
Nội dung của hệ thống địa chính. Nội dung của hệ thống địa chính gồm:
Thông tin xác định vị trí và không gian hình học của BĐS; số thửa, loại và diện tích thửa, số hiệu nhà, thông tin chọn lọc về việc bảo vệ và khai thác BĐS, thông tin về thuế, các thông số xác định chính cho phép trao đổi thông tin hai chiều với các hệ thống thông tin khác; thông tin về các quan hệ pháp lý (đăng ký quyền) bao gồm thông tin về chủ sở hữu, chủ đồng sở hữu và các bên khác về quyền và địa chỉ thư tín của các bên; dữ liệu về khống chế trắc địa chi tiết; vị trí và tên địa phương.
Hồ sơ địa chính. Các hồ sơ trong hệ thống địa chính được bố trí theo các đơn vị địa chính, dưới dạng các file sau: File thông tin trắc địa (bản đồ địa chính và số liệu dạng số nếu có); file thông tin thuộc tính (file văn bản); tóm tắt khảo sát quỹ đất; hồ sơ khảo sát; chứng thư.
Quản lý hệ thống địa chính. Luật điều chỉnh chi tiết việc quản lý hệ thống địa chính, đặc biệt là quá trình đăng ký, quá trình sửa lỗi, thiếu sót và kiểm tra các bản sao chứng thư của hệ thống địa chính hiện tại, thậm chí của hệ thống địa chính trong quá khứ và trong cơ quan đăng ký. Tất cả BĐS sẽ được thể hiện
bằng tên đơn vị địa chính, số thửa, số tòa nhà (nếu có) khi chúng được đăng ký vào hệ thống địa chính. Sơ đồ tách thửa sẽ được nộp trong trường hợp đăng ký các toà nhà mới và đăng ký quyền liên quan đến các bộ phận tách ra từ một đơn vị BĐS. Theo quy định về xây dựng, người thi công một toà nhà sẽ được đăng ký là chủ sở hữu của toà nhà đó cho tới khi có đối tượng khác chứng tỏ mình là chủ sở hữu. Việc sửa lỗi và thiếu sót đều có thể thực hiện được trên cơ sở chứng thư hoặc tài liệu khảo sát. Các bên có quyền khiếu nại về quyết định của văn phòng địa chính trong việc sửa chữa sai sót. Mọi hoạt động quản lý hệ thống địa chính đều chịu sự điều chỉnh của Luật Quản lý hành chính công nếu Luật Đăng ký đất đai hoặc Luật Địa chính không có điều khoản nào trái ngược.
Lập bản đồ địa chính và Sơ đồ tách thửa. Luật xác định điều kiện và xử lý việc lập bản đồ địa chính mới, các phương pháp tìm kiếm đường ranh giới, giải quyết khiếu nại liên quan đến kết quả của việc lập bản đồ mới, và thông báo tính hợp pháp của tài liệu địa chính mới. Có những điều khoản quan trọng về việc thực hiện khảo sát, nhất là về sơ đồ tách thửa. Sơ đồ tách thửa là một phần không thể tách rời của chứng thư để được đăng ký trong hệ thống địa chính. Sơ đồ sẽ được chính thức hoá bởi văn phòng địa chính sao cho đáp ứng tất cả các yêu cầu của các quy định, và việc đánh số thửa sẽ do văn phòng địa chính kiểm tra để phù hợp với hệ thống địa chính.
Luật Quản lý địa chính và khảo sát số 359/1992. Luật Khảo sát và Quản lý địa chính quy định về các cơ quan khảo sát và địa chính, và xác định phạm vi chuyên môn của các cơ quan đó. Cơ quan quản lý tối cao, trực thuộc Chính phủ là Văn phòng khảo sát, lập bản đồ và địa chính CH Séc. Ở cấp vùng có các Ban Thanh tra địa chính và khảo sát. Ở cấp huyện có các Văn phòng Địa chính với tư cách là cơ quan thực thi. Tất cả đều trực thuộc Văn phòng khảo sát, lập bản đồ và địa chính Cộng hòa Séc.
Quy định về địa chính số 126/1993 mở rộng và xác định rõ hơn các điều khoản của Luật Đăng ký đất đai và Luật Địa chính, xác định các nội dung của hệ thống địa chính và quản lý hệ thống địa chính, và xác định các lĩnh vực kỹ thuật cơ bản. Các phụ lục hầu như bao trùm hết các mặt kỹ thuật địa chính (ví dụ, phương pháp khảo sát, xử lý, các thông số về độ chính xác, sơ đồ tách thửa, hệ thống các mã sử dụng, trích dẫn tiêu chuẩn kỹ thuật, ví dụ và mẫu kết quả, v.v...).
Luật Khảo sát số 200/1994 xác định các hoạt động khảo sát, quyền và nghĩa vụ thực hiện các hoạt động khảo sát, kiểm tra kết quả khảo sát cũng như điểm mốc trắc địa, hệ quy chiếu khi lập bản đồ, và số hiệu bản đồ quốc gia. Các hoạt động khảo sát sẽ do các cán bộ có trình độ, được đào tạo về khảo sát thực hiện. Kết quả của các hoạt động khảo sát sử dụng cho việc quản lý và duy trì hệ thống địa chính và bản đồ nhà nước sẽ được các cá nhân có thẩm quyền kiểm tra sao cho đáp ứng được các yêu cầu về độ chính xác và phù hợp với các quy định của pháp luật. Các kết quả sử dụng cho ngành xây dựng cũng sẽ được kiểm tra tương tự. Luật xác định chi tiết các điều kiện và thủ tục giao thẩm quyền, quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người có thẩm quyền.
Các quy định về Khảo sát số 31/1995. Các quy định về khảo sát xác định chi tiết việc khống chế trắc địa và số hiệu bản đồ nhà nước, xác định việc quản
lý chúng. Các quy định nêu chi tiết hơn về việc kiểm tra kết quả khảo sát và điều kiện để được giao thẩm quyền. Trong phần phụ lục có nêu về khống chế trắc địa và các yêu cầu kỹ thuật chi tiết.