CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
III.2. Thành tựu, yếu kém, tồn tại và nguyên nhân của quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
III.2.2. Tồn tại, yếu kém của quá trình phát triển thị trường bất động sản
Có nhiều nguyên nhân tạo ra tính kém minh bạch của TTBĐS Việt Nam, trong đó về khách quan là do thị trường này được chính thức công nhận chậm nhất so với các thị trường bộ phận khác trong khi quá trình hình thành và minh bạch hóa cần phải có thời gian, về chủ quan là do TTBĐS điều tiết một lượng tài sản quá lớn, lợi ích đem lại quá cao nên dễ nảy sinh những tiêu cực trong khi càng kém minh bạch, lợi ích siêu ngạch càng lớn. Thông tin thị trường cũng như
113 Jones Lang La Salle, 2006, 2008.
thông tin về tiếp cận thị trường còn chưa minh bạch, công tác dự báo còn nhiều hạn chế. Việc tiếp cận thông tin để tiến hành đầu tư khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng rất phức tạp. Việc tiếp cận thông tin để xúc tiến đầu tư của nhà đầu tư nhằm hình thành một dự án khu đô thị mới, chung cư cao tầng là một tồn tại lớn hiện nay. Dẫu rằng rất nhiều dự án đã được phê duyệt, rất nhiều công trình đã được xây dựng và rất nhiều dự án đã hoàn thành, đang triển khai và sẽ triển khai nhưng thông tin về những vấn đề liên quan còn thiếu rõ ràng.
Theo Luật Đất đai năm 2003, đất để triển khai thực hiện các dự án phải qua đấu thầu. Trong thực tế, hầu hết các dự án hiện nay không phải như vậy. Số liệu về các dự án đấu thầu mới chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong số các dự án đang triển khai. Tuy nhiên, việc này vẫn không được xem xét, xử lý theo hướng công khai minh bạch. Hơn nữa, công tác dự báo và định hướng phát triển còn nhiều bất cập, nhiều nơi không phù hợp là nguyên nhân dẫn tới việc phát triển thị trường không đồng đều, sản phẩm cho từng nhóm đối tượng của phân khúc thị trường vừa thừa, vừa thiếu. Có một vài khu đô thị mới, mặc dù đã được xây xong phần thô nhiều năm nhưng vẫn chưa có cư dân sinh sống, vừa gây lãng phí vừa phá vỡ quy hoạch.
III.2.2.2. Thị trường bất động sản chưa có chỉ báo về độ đo chính thức Hấu hết những đợt tăng giá mà hay gọi là “sốt nóng” hay giảm giá, giao dịch ngưng trệ hay được gọi là “đóng băng” thường chỉ được nhận định trên cơ sở quan sát một bộ phận thị trường, một phân mảng thị trường hoặc những nhận định định tính. Cho đến nay, chưa có câu trả lời định lượng về vấn đề này một cách khoa học, bài bản, tổng thể. Bên cạnh đó, rất nhiều ý kiến cho rằng, hiện chưa những căn cứ đủ tin cậy để tiến hành các dự báo có bài bản về TTBĐS Việt Nam. Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng đến cuối năm 2009, Bộ Xây dựng – Cơ quan chịu trách nhiệm về quản lý nhà nước đối với TTBĐS - vẫn chưa có được những bộ số liệu chính thống, đủ tin cậy về TTBĐS nói chung, thị trường nhà đất nói riêng...
Hiện vẫn chưa có một chỉ số tối thiểu để đo lường TTBĐS. Trong khi đó, trên thế giới tồn tại rất nhiều các chỉ số khác nhau về đo lường thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở, khu đô thị mới nói riêng. Chẳng hạn, chỉ số giá nhà (HPI), chỉ số giá BĐS (RPI), chỉ số TTBĐS (REMI). Nguyên nhân cơ bản của việc chưa đo được các chỉ số đó xuất phát từ việc TTBĐS chưa được phân công, phân cấp quản lý nhà nước một cách đồng bộ và hệ thống. Bên cạnh đó cũng có nguyên nhân là TTBĐS mới được hình thành chính thức, chưa có nhiều nghiên cứu bài bản cũng như chưa có sức ép từ yêu cầu cung cấp thông tin của bản thân nhiều cơ quan quản lý nhà nước; Tổng cục Thống kê cũng chưa xác lập các chỉ số này trong báo cáo thống kê hàng năm.
III.2.2.3. Thị trường bất động sản phát triển không đồng đều giữa các phân khúc của thị trường, giữa các địa bàn, giữa các chủ thể đầu tư
Về địa bàn, nhiều doanh nghiệp thành công ở khu vực phía bắc nhưng rất ít thành công ở khu vực phía nam và ngược lại. Ví dụ, Tổng công ty xây dựng nhà đô thị - HUD rất thành công tại các địa bàn khu vực phía bắc nhưng triển
khai dự án khu đô thị mới tại phường Đông Tăng Long, Quận 9 Thành phố Hồ Chí Minh thì rất chậm và rất khó triển khai. Cũng như vậy, doanh nghiệp Đất Lành - Thành phố Hồ Chí Minh chỉ tập trung triển khai dự án nhà chung cư tại địa bàn Quận 12 Thành phố Hồ Chí Minh. Hơn nữa, doanh nghiệp tập trung chủ yếu tại hai vùng: Đồng bằng sông Hồng và miền Đông Nam bộ; chiếm khoảng 70% số doanh nghiệp (cả đăng ký và đang hoạt động) của cả nước, và đang có xu hương tăng lên. Trong khi đó, tỷ lệ doanh nghiệp của các vùng khác hoặc không tăng hoặc giảm xuống, nhất là vùng Tây Bắc, Đông Bắc và vùng Đồng bằng sông Cửu Long, trong đó, giảm mạnh nhất là vùng Đồng bằng sông Cửu Long, từ khoảng 27% năm 2000 xuống còn 12% năm 2006.
Về sản phẩm, mỗi một doanh nghiệp cũng mới chỉ có thể thành công trong kinh doanh một loại hình sản phẩm BĐS. Các doanh nghiệp thành công tại nhóm sản phẩm nhà khu đô thị mới, hoặc nhà chung cư hầu như không có mặt trong số những doanh nghiệp kinh doanh phát triển cơ sở hạ tầng khu đô thị hoặc khu du lịch nghỉ dưỡng và ngược lại (duy chỉ có Tập đoàn đầu tư phát triển Sài Gòn là có sản phẩm ở cả ba nhóm sản phẩm).
Về chủ thể đầu tư, các doanh nghiệp ngoài nước hiện vẫn chỉ được giao đất có thời hạn để phát triển dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước có thể được giao đất dài hạn. Đồng thời, việc thế chấp BĐS mới chỉ được thế chấp cho các tổ chức tín dụng đang hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam. Vì vậy, hiện có tình trạng là người dân mua nhà của các doanh nghiệp trong nước thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà còn nếu mua của chủ đầu tư nước ngoài thì hoặc là phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất (trường hợp chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng – Thành phố Hồ Chí Minh) hoặc là chỉ được mua căn hộ trong thời gian dự án (trường hợp tòa nhà The Pacific Place – Hà Nội).
Nguyên nhân cơ bản của tồn tại này là do TTBĐS vẫn còn tùy thuộc vào cơ chế xin cho (đất đai) nên không phải chủ thể nào cũng có thể tiếp cận với TTBĐS trên địa bàn cả nước. Nguyên nhân thứ hai là do TTBĐS còn non yếu nên không có chủ thể nào có thể mạnh ở tất cả các loại hình sản phẩm và nguyên nhân thứ ba là hiện vẫn còn có những khác biệt đối với chủ thể trong nước và nước ngoài.
III.2.2.4. Thị trường bất động sản đang phát triển, còn non yếu, có những thay đổi, nhiều khi không kiểm soát được
TTBĐS Việt Nam hiện còn non yếu, dễ bị tác động ngoại cảnh, đặc biệt là các chính sách về tiền tệ, tín dụng từ năm 2004 đến nay. Điển hình là việc thị trường bị đình đốn vào năm 2008 khi Nhà nước thi hành một loạt chính sách tiền tệ để bình ổn vĩ mô. Với chính sách tiền tệ, khi Ngân hàng nhà nước Việt Nam thể hiện rõ quan điểm kìm hãm đồng tín dụng đổ vào BĐS. Khả năng một hạn mức dư nợ tín dụng dành cho các khoản vay BĐS được áp dụng tại các ngân hàng thương mại (tương tự như với mức vay chứng khoán) đang được cân nhắc.
Bên cạnh đó, công tác rà soát, kiểm tra tín dụng BĐS cũng được khuyến cáo cần được thực hiện liên tục tại các ngân hàng thương mại. Các chính sách thuế liên quan đến giao dịch và đăng ký quyền sở hữu đất, nhà ở đều được xem xét như những công cụ có thể sử dụng nhằm bình ổn TTBĐS. Ngoài ra, những quy định cho vay chặt chẽ hơn sẽ giúp cải thiện đáng kể chất lượng tín dụng BĐS tại các ngân hàng thương mại. Nhờ đó, không chỉ các ngân hàng tránh được nguy cơ rủi ro mà chính người tiêu dùng cũng không bị mắc kẹt giữa các cam kết thanh toán với chủ đầu tư và năng lực tìm kiếm nguồn tài trợ. Khả năng hạ thấp lãi suất tín dụng BĐS như một công cụ phòng ngừa rủi ro trên TTBĐS cũng được cân nhắc. Giảm lãi suất có thể mang lại tác động kép. Với các nhà đầu tư BĐS, mức lãi suất thấp làm giảm chi phí đầu tư, nhờ vậy, giá bán tài sản được điều chỉnh xuống. Với người có nhu cầu, chi phí huy động vốn thấp tạo cơ hội lớn hơn để được sử dụng hay sở hữu BĐS. Kết hợp của hai tác động này được kỳ vọng sẽ tạo tính thanh khoản cao hơn cho các giao dịch BĐS.
Các nghiên cứu thực nghiệm thống kê kinh tế là cần thiết để xác định mức lãi suất thấp hợp lý, bảo đảm sự hoạt động hiệu quả của TTBĐS và toàn bộ nền kinh tế. Mặt khác, nhiều ngân hàng trên cả nước, nhất là các ngân hàng khu vực đô thị lớn đã ngừng cho vay đối với các dự án BĐS. Những doanh nghiệp kinh doanh BĐS và doanh nghiệp triển khai đầu tư các dự án mới đang là những doanh nghiệp phải gánh chịu hậu quả nặng nề. Hầu hết các dự án của doanh nghiệp đều vay vốn ngân hàng, có dự án vay đến 80%, trước đây vốn vay dễ, lãi suất thấp doanh nghiệp mạnh dạn theo đuổi; nay vốn vay không nổi, lãi suất cao, doanh nghiệp trở nên khó khăn. Hậu quả của vấn đề này không chỉ dừng lại ở việc kinh doanh mà ngay cả ở việc trả lãi. Quy định của Nhà nước hiện nay là chỉ được dành 30% vốn ngắn hạn đầu tư cho dài hạn. Việc quy định này nhằm tránh rủi ro tài chính, đã được tính toán đầy đủ, song cũng là một khó khăn cho các ngân hàng. Ngân hàng ở Việt Nam hầu hết là Ngân hàng thương mại, bản chất là đầu tư vốn ngắn hạn cho kinh doanh, thương mại. Việc đầu tư cho BĐS, trên thực tế không thể dựa trên tài chính ngân hàng, mà phải qua nhiều kênh huy động khác, lâu dài và bền vững, thì mới mong tạo ra một TTBĐS phát triển tốt, và tác động tốt đến tài chính, kinh tế xã hội.
Những sự biến động tăng giá đi kèm với giao dịch sôi động và giá giảm đi kèm giao dịch ngừng trệ hoạt động giao dịch trên TTBĐS thường mang tính cục bộ, địa phương và gắn liền với các nhân tố chủ quan, nhất là các động thái chính sách quản lý của Nhà nước làm cho giá cả đất đai nói riêng và giá cả BĐS nói chung vượt quá giá trị thực của chúng và vượt quá sức chịu đựng của nền kinh tế. Đây là đặc điểm nổi bật, bao quát và kéo dài suốt hàng chục năm qua, kể từ những năm đầu thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Thực tế cho thấy, một mặt, hầu hết các đợt sốt tăng giá BĐS, hoặc sự giảm sút và đóng băng giá cả, lẫn các giao dịch trên TTBĐS đều có nguyên nhân trực tiếp từ các điều chỉnh lớn trong chính sách quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, ở cả cấp quốc gia lẫn phạm vi địa phương. Ngoại trừ cơn sốt giá bùng phát đầu tiên vào cuối những năm 1980 do chuyển đổi cơ chế toàn bộ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị
trường khiến giá nhà, đất đồng loạt tăng lên theo chung mặt bằng giá cả lúc bấy giờ (từ giá bao cấp quá thấp một cách giả tạo phi kinh tế, sang bước đầu theo giá thị trường…).
Các cơn sốt về sau trên TTBĐS không diễn ra đồng loạt, cùng lúc trên phạm vi toàn quốc, hoặc trên tất cả các bộ phận TTBĐS và chúng thường là sản phẩm trực tiếp hoặc gián tiếp từ việc Nhà nước duy trì hai chế độ giá về đền bù giải phóng mặt bằng vẫn theo cơ chế bao cấp đối với doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất, hoặc từ việc Nhà nước dành chính sách ưu đãi quá mức cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà ở thương mại tại các khu vực đô thị và khu vực đô thị hoá… Tác động tiêu cực đến TTBĐS của chính sách 2 giá đất và các kiểu ưu đãi kiểu bao cấp về đất cho các doanh nghiệp đó, cũng như cho khu vực kinh tế nhà nước nói chung, đã gia tăng nhiều, vượt khỏi sự kiểm soát và giới hạn được đặt ra chủ yếu từ các nguyên tắc đạo đức hoặc mục tiêu phát triển kinh tế ban đầu do sự cộng hưởng bởi các tình trạng khác.
III.2.2.5. Đang trong quá trình hội nhập, sản phẩm của thị trường bất động sản rất đa dạng, đôi khi khác biệt và thiếu liên thông
Bên cạnh sự phát triển khá rầm rộ thị trường nhà chung cư, biệt thự cao cấp, nhà mặt phố và nhà vườn - trang trại… TTBĐS Việt Nam cũng sẽ có sự phát triển nhằm tạo ra sự cân xứng và đồng bộ hơn của bộ phận thị trường nhà cho thuê, nhà dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả chậm, nhà chuyển đổi, cũng như TTBĐS cầm cố, BĐS dành cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài. Cung-cầu đều gia tăng, các ngôi nhà, mảnh đất-hàng hóa giao dịch trên TTBĐS sẽ ngày càng nhiều hơn, đa dạng hơn và tiện ích hơn cả về mẫu, mã, chủng loại, công năng, chất liệu, quy mô và giá cả…
Những chủ thể tham gia thị trường sẽ không chỉ còn tập trung vào bộ phận những người có thu nhập và mức sống trung lưu trở lên mà sẽ có sự tham gia ngày càng nhiều hơn của các công ty, quỹ đầu tư, kinh doanh BĐS chuyên nghiệp, cũng như các nông dân và những thị dân có thu nhập thấp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cả người nước ngoài. Bản thân Nhà nước, ngoài những hoạt động quản lý nhà nước có liên quan đến TTBĐS như đã nêu trên, cũng sẽ tham gia tích cực, chủ động và hiệu quả hơn vào thị trường này theo những cách thức mới thích hợp, mang tính thị trường hơn…