CHƯƠNG II: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
II.1. Kinh nghiệm về chính sách phát triển thị trường bất động sản ở các nước phát triển
II.1.5. Cho vay dưới chuẩn – Kinh nghiệm của Hoa Kỳ
Cho vay dưới chuẩn là hoạt động cho vay đối với những đối tượng không đủ khả năng trả lãi suất thị trường do một số nhân tố rủi ro, như mức thu nhập, quy mô thanh toán một phần, hồ sơ tín dụng, và tình trạng nghề nghiệp. Giá trị tài sản thế chấp dưới chuẩn của Hoa Kỳ ước đạt $1,3 nghìn tỷ tính đến tháng 3 năm 2007, với trên 7,5 triệu tài sản thế chấp dưới chuẩn với quyền lưu giữ tài sản đầu tiên. Xấp xỉ 16% nợ dưới chuẩn với ARM là nợ quá hạn 90 ngày hoặc đang trong quá trình tịch biên tài sản để thế nợ tính đến tháng 10 năm 2007, xấp xỉ gấp đôi tỷ lệ năm 2005. Tính đến tháng 1 năm 2008, tỷ lệ nợ quá hạn đã tăng lên mức 21% và tính đến tháng 5 năm 2008 tỷ lệ này là 25%. Thị trường thế chấp Hoa Kỳ ước đạt $12 nghìn tỷ với xấp xỉ 9,2% nợ hoặc quá hạn hoặc đang bị tịch biên để thế nợ trong tháng 8 năm 2008. ARM dưới chuẩn chỉ đại diện cho 6,8% dư nợ ở Hoa Kỳ, nhưng đại diện cho 43% tài sản bị tịch biên để thế nợ được bắt đầu trong suốt quý III năm 2007. Trong suốt năm 2007, gần 1,3 triệu tài sản bị tịch biên để thế nợ, tăng 79% so với năm 2006 dần dẫn đến rủi ro tín dụng, vỡ bong bóng trên thị trường nhà đất.
Đầu cơ vào BĐS quá mức. Đầu cơ vào BĐS cũng là một nhân tố gây ra cuộc khủng hoảng. Trong suốt năm 2006, 22% nhà được mua (1,65 triệu căn) là vì mục đích đầu tư, với số lượng tăng thêm là 14% (1,07 triệu căn) được mua là nhà trống. Trong suốt năm 2005, các con số này tương ứng là 28% và 12%. Nói cách khác, gần 40% doanh thu mua nhà (mức kỷ lục) có được từ nhà mua đi bán lại. Năm 2006 được dự báo là năm giảm việc mua nhà với mục đích đầu tư. Việc các nhà đầu cơ rời bỏ thị trường năm 2006, khiến doanh thu giảm nhanh hơn trên thị trường sơ cấp.
Hoạt động chứng khoán hóa. Chứng khoán hóa là một quá trình cho vay cơ cấu mà ở đó tài sản, các khoản phải thu hay các công cụ tài chính được mua lại, phân thành các nhóm, và được đưa ra làm tài sản thế chấp để đầu tư vào bên thứ ba. Có nhiều bên tham gia vào quá trình này. Do hoạt động chứng khoán hóa, sự ưa thích của nhà đầu tư đối với chứng khoán có bảo đảm bằng thế chấp (MBS) và xu hướng xếp hạng phẩm cấp đầu tư của các tổ chức xếp hạng cho MBS, các khoản vay có độ rủi ro tín dụng cao có thể được tạo ra, kết hợp lại và rủi ro sẵn sàng chuyển sang cho người khác. Việc chứng khoán hóa tài sản bắt đầu bằng việc cho vay cơ cấu các nhóm tài sản cầm cố vào những năm 70. Như vậy, chính việc chứng khoán hóa khoản vay mua nhà cho người có mức độ tin cậy thấp – chứ không phải bản thân các khoản vay – là nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng toàn cầu hiện nay. Một số người tin rằng các tiêu chuẩn cho vay cầm cố trở nên lỏng lẻo do rủi ro về mặt đạo đức, nơi mà mỗi mắt xích trong chuỗi cầm cố thu được lợi nhuận trong khi vẫn tin là nó đang chuyển rủi ro sang cho người khác.
II.1.5.2. Những lỗ hổng trong thực thi vai trò của Nhà nước
Xếp hạng tín dụng không chính xác. Các cơ quan xếp hạng tín dụng hiện đang trong diện điều tra về việc đã xếp hạng tốt cho các giao dịch chứng khoán hóa (CDO và MBS) trên cơ sở các khoản vay thế chấp dưới chuẩn. Việc xếp
hạng cao này khuyến khích dòng vốn đầu tư vào các loại chứng khoán này, góp phần hình thành nên bong bóng nhà đất.
Giám sát không chặt chẽ những công ty môi giới cầm cố. Theo một nghiên cứu của công ty nghiên cứu và tư vấn BĐS bán buôn, năm 2004 các công ty môi giới cầm cố ở Hoa Kỳ đã cho vay mua nhà tới 68% với các khoản vay dưới chuẩn và Alt-A (tức là khoản vay giữa dưới chuẩn và chuẩn) chiếm 42,7%
tổng khối lượng sản xuất của các nhà môi giới. Việc công bố không đúng số liệu vay vốn và gian lận cầm cố cũng là một yếu tố gây ra khủng hoảng. Báo cáo của Bộ Tài chính Hoa Kỳ các vụ gian lận cầm cố đã tăng 1,411% năm 2005 so với năm 1997. Bảo lãnh quá mức các khoản cho vay cầm cố có rủi ro cao. Một số người cho rằng những cơ quan bảo lãnh mà việc kiểm soát lỏng lẻo cộng với việc sẵn sàng dựa vào những quy trình tắt như vậy để chấp nhận cho vay mà một hệ thống kém tự động hơn không bao giờ phải chịu trách nhiệm về khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn đang diễn ra.
Khuyến khích từ chính sách của Chính phủ. Trên thực tế, nền kinh tế toàn cầu trong thế kỷ 21 này vẫn được điều chỉnh bởi luật lệ có từ thế kỷ thứ 20.
Nhiều đạo luật đang bị phê phán dữ dội, trong đó có: Đạo luật Gramm-Leach- Bliley ban hành năm 1999 như là một tác nhân gây ra cuộc khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn. Đạo Luật tái đầu tư cộng đồng (CRA), với khuyến khích việc cho người tiêu dùng không đáng tin cậy vay. Các chính sách cầm cố của Bộ phát triển nhà ở và đô thị Hoa Kỳ tạo ra xu hướng phát hành các trái phiếu nợ có tính rủi ro. Năm 1995, Fannie Mae và Freddie Mac bắt đầu nhận tín dụng nhà đất để mua các chứng khoán có đảm bảo bằng cầm cố mà bao gồm các khoản cho vay đối với những người có thu nhập thấp.
Những nhầm lẫn của chính sách tiền tệ. Các Ngân hàng Trung ương quan tâm trước tiên tới các chính sách quản lý tiền tệ. Họ ít quan tâm đến việc phải tránh các bong bóng tài sản, như bong bóng nhà đất và bong bóng dot-com.
Những động thái của Cục dự trữ liên bang làm gia tăng các mối quan ngại giữa các quan sát viên thị trường rằng điều này có thể tạo nên một rủi ro đạo đức.
Một yếu tố đóng góp vào nguyên nhân tăng giá nhà là việc cắt giảm lãi suất trước đó kéo dài hàng thập kỷ của Cục dự dữ Liên bang, nhằm mục đích loại bỏ tai họa gây sụp đổ bong bóng dot-com và phải đương đầu chiến đấu với rủi ro thiểu phát. Tuy nhiên, số liệu lạm phát của Cục dự trữ liên bang lại không hoàn chỉnh. Chính sách lãi suất của Cục dự trữ liên bang trong suốt giai đoạn này do yếu tố nhầm lẫn nên số liệu mức lạm phát thấp đã khiến gây nên sự hiểu sai, góp phần tạo ra hiện tượng bong bóng nhà đất.
II.1.5.3. Những ứng phó đối với cuộc khủng hoảng
Ứng phó của Cục Dự trữ liên bang Hoa Kỳ FED. Về tổng thể, những ứng phó của Cục dự trữ liên bang Hoa Kỳ đi theo hai phương thức: Nỗ lực hỗ trợ thanh khoản và tăng cường vai trò thị trường; và theo đuổi các mục tiêu kinh tế vĩ mô thông qua việc điều hành chính sách tiền tệ.
Ứng phó của Chính phủ. Các cơ quan chức năng và các nhà lập pháp đang xem xét hành động liên quan đến các thông lệ cho vay, động thái ngăn ngừa nguy cơ phá sản, các chính sách thuế, mức giá nhà phù hợp, hoạt động tư vấn tín
dụng, giáo dục truyền thông, cấp phép và thẩm định chất lượng hoạt động của các đối tượng cho vay. Các quy định hoặc hướng dẫn cũng có thể ảnh hưởng đến bản chất, sự minh bạch và nguyên tắc báo cáo theo luật định đối với các tổ chức pháp lý phức hợp và các công ty chứng khoán trong suốt quá trình giao dịch. Quốc hội cũng đang tiến hành thu thập ý kiến để trợ giúp cho việc định hình các giải pháp và tạo áp lực đối với các bên liên quan. Thiết lập các quy định nhằm hạn chế việc mở rộng các biện pháp đòn bẩy và không cho phép các công ty rơi vào tình thế “quá lớn để có thể đổ vỡ”. Vào ngày 19 tháng 9 năm 2008, Chính phủ Hoa Kỳ tuyên bố một kế hoạch mua lại một số lượng lớn chứng khoán có thế chấp mang tính rủi ro và thiếu tính thanh khoản lớn của các công ty tài chính, được ước tính trị giá tối thiểu $700 tỷ cộng thêm nhiều cam kết mở rộng khác.
Luật Kích thích phát triển kinh tế 2008. Tổng thống Bush cũng đã ký ban hành luật vào ngày 13 tháng 02 năm 2008 một gói kích thích kinh tế trị giá 168 tỷ USD, chủ yếu dưới hình thức khấu từ thuế thu nhập, giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Gói chính sách kích thích kinh tế này bao gồm việc kiểm tra công tác khấu trừ đối với người nộp thuế theo danh sách nhận thư. Luật khôi phục kinh tế và giá nhà 2008. Luật khôi phục kinh tế và giá nhà 2008 bao gồm sáu vấn đề lớn riêng rẽ được thiết kế để khôi phục lòng tin vào ngành dịch vụ cho vay cầm cố trong nước.
Chính sách giảm nhẹ các khoản vay. Các tổ chức cho vay và những người sở hữu đều được hưởng lợi từ nguy cơ tránh phải đối mặt với sự tịch biên thế nợ, mà hậu quả của nó sẽ là một quá trình tốn kém chi phí và kéo dài lê thê. Một số tổ chức tín dụng đã hành động để vươn tầm tay tới các chủ sở hữu kêu gọi họ gia hạn cho các khoản vay cầm cố với nhiều điều kiện ưu đãi hơn (chẳng hạn, tái cơ cấu tài chính, biến cải các khoản vay hoặc làm giảm nhẹ tổn thất). Các chủ sở hữu cũng được khuyến khích liên hệ với các ngân hàng của mình để thương thảo các giải pháp dự phòng thay thế. Để ứng phó với một giải pháp mang tính luật định mà một số bang đã công bố vào ngày 5 tháng 10 năm 2008, Bank of America đã tuyên bố một chương trình để trợ giúp một cách có hệ thống, ước tính 400.000 chủ sở hữu vẫn có thể ở lại ngôi nhà mua bằng khoản vay thế chấp của họ. Chương trình này bao gồm việc hạn chế chi trả ở mức thu nhập đặc biệt và giảm giá trị tài sản vay thế chấp xuống.
Cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn gây nên một loạt những tác động khác về mặt kinh tế. Giá nhà sụt giảm khiến nhiều người khách hàng rơi vào tình trạng nghèo đi, tạo ra áp lực theo chiều hướng giảm nhu cầu tiêu dùng. Nhiều nhóm thiểu số nhất định nhận được các khoản vay dưới chuẩn với tỷ lệ cao và phải chịu số phận bị tịch biên thế nợ theo mức bất hợp lý. Những tội phạm liên quan đến nhà đất trong đó có cả hình thức đốt nhà ngày càng gia tăng. Tình trạng mất việc làm trong ngành tài chính là rất đáng kể, với hơn 65.400 việc làm đã bị tước đoạt ở Hoa Kỳ kể từ tháng 9 năm 2008. Nhiều người thuê nhà phải đối mặt với sự bấp bênh, bởi chính việc tịch biên thế nợ của chủ sở hữu ngôi nhà đã buộc họ phải rời nhà ra đi.
II.2. Kinh nghiệm về chính sách đổi mới hệ thống địa chính của nền kinh tế chuyển đổi – Kinh nghiệm của Cộng hòa Séc