CHƯƠNG IV: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
IV.1. Thực trạng chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
IV.1.6. Chính sách tài chính bất động sản
Có thể điểm qua một số văn bản quan trọng về tài chính đất đai, BĐS.
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất;
Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai gồm từ các loại phí, thuế, tiền sử dụng đất, riêng đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ được thay thế bằng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
IV.1.6.1. Về giá quyền sử dụng đất
Về thẩm quyền xác định giá quyền sử dụng đất: Chính phủ quy định khung giá đất, phương pháp xác định giá các loại đất theo từng vùng và theo từng thời gian. Trên cơ sở khung giá, nguyên tắc và phương pháp định giá do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xác định giá các loại đất. Giá đất được công bố vào ngày 1/1 hàng năm sẽ là cơ sở để giải quyết các mối quan hệ kinh tế đất đai giữa người sử dụng đất với Nhà nước và giữa những người sử dụng đất với nhau.
Luật cho phép các tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất. Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm xoá bỏ cơ chế xin cho khi giao đất, góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước. (i) Khung giá đất do Chính phủ ban hành trên thực tế đã không phản ánh kịp sự biến động của giá đất trên thị
trường, không những không phát huy được vai trò điều tiết đối với giá đất thị trường ở tầm vĩ mô mà còn hạn chế tính linh hoạt, chủ động của các địa phương trong việc cập nhật, điều chỉnh kịp thời giá đất thị trường trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất, xác định giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp. (ii) Khung giá đất do Chính phủ ban hành theo quy định tại khoản 2 Điều 56 của Luật Đất đai, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP (16/1l/2004) và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (27/7/2007) mang tính quy phạm buộc các địa phương phải thực hiện. Tuy nhiên, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP lại quy định: khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường ở địa phương có sự thay đổi lớn thì căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bởi các quy định về khung giá các loại đất.
IV.1.6.2. Về thuế đất đai, bất động sản
Nghị định số 24/2007/NĐ-CP ngày 14/02/2007 quy định chi tiết thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp. Chính sách thu tài chính hiện hành đối với tài sản là một hệ thống gồm 4 sắc thuế (thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài nguyên, 2 khoản thu (thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), 2 khoản lệ phí (lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính); trong mỗi loại lại có các quy định cụ thể về đối tượng thu, mức thu, miễn giảm … Sự chi tiết này xuất phát từ đặc điểm kinh tế xã hội của Việt Nam nên đối tượng nộp thuế cũng dễ chấp nhận và đã có tác động nhất định đến kinh tế, xã hội và tài chính.
Xét từ khía cạnh quản lý thu có thể thấy hệ thống tính thuế hiện hành không phải lúc nào cũng “bảo đảm việc tránh và trốn nộp thuế” (mặc dù theo chính sách các đối tượng sử dụng đất phải nộp các khoản thuế liên quan nhưng do không bị ràng buộc về mặt pháp lý chặt chẽ nên nhiều trường hợp chuyển nhượng tài sản chỉ viết giấy trao tay), đồng thời, do phân chia trách nhiệm giữa các cơ quan quản lý nhà nước (xác định diện tích, uỷ nhiệm thu) đã làm cơ quan thuế không có trách nhiệm tổng thể trong công tác cưỡng chế thi hành thu. So sánh với các nước trong khu vực như Singapore, Indonesia, Trung Quốc, Nhật Bản cho thấy hầu hết các nước này đều có hệ thống thuế liên quan đến tài sản, nhưng nó đơn giản và phù hợp với các “quy chuẩn” quốc tế hơn114.
Chương trình xây dựng Luật Thuế tài sản thể hiện bước cải cách đáng kể thực trạng chính sách thu tài chính liên quan đến tài sản, theo đó Luật Thuế tài sản cụ thể: (i) Loại bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất (đã được đưa vào thuế thu nhập), thuế tài nguyên (chỉ thu đối với tài nguyên khai thác, đất để khai thác tài nguyên đó được xếp vào đất sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp), và lệ phí địa chính (là 1 khoản lệ phí thuần tuý) trong quá trình nghiên cứu thuế tài sản.
(ii) Các loại thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, lệ phí trước bạ là các loại thu tài chính cần nghiên cứu trong quá trình xây dựng Luật Thuế tài sản.
114 Bộ Tài chính (2009): Báo cáo kinh nghiệm của một số nước về thuế tài sản.
IV.1.6.3. Chính sách tài chính vĩ mô
Ngoài các chính sách về thuế, giá, Nhà nước cò quy định người sử dụng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại là điều kiện cần có để đất đai tham gia vào thị trường bất động.
Đất đai và các BĐS khác được pháp luật cho phép tồn tại dưới nhiều hình thức sở hữu khác nhau, khi tham gia vào thị trường cũng chịu sự ràng buộc bởi các cơ chế chính sách về tài chính khác nhau. Riêng đối với đất đai, Nhà nước thực hiện quản lý bằng biện pháp hành chính và kinh tế thông qua hệ thống các chính sách tài chính như: chính sách về giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế nhà, đất, phí và lệ phí.
Bên cạnh các chính sách vĩ mô đó, Nhà nước còn có một số quy định đối với các đối tượng tham gia vào TTBĐS. Để hỗ trợ cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, ngày 05/10/2001 Chính phủ ban hành Nghị định 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Trường hợp chủ đầu tư dự án là doanh nghiệp trong nước sẽ được hưởng ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình và ưu đãi về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được hưởng hai ưu đãi lớn về tiền thuê đất và thuế thu nhập doanh nghiệp.
Chính sách sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy định 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003. Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn gồm: (i) giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án; (ii) giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án; (iii) giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với các dự án xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng giao thông. Phần diện tích mở rộng được sử dụng để tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng; (iv) sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ để giao đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng chung. Dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng hoặc đấu giá đối với quỹ đất sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Thực hiện Nghị quyết đại hội VII (tháng 6 năm 1991), nhất là từ khi ban hành Luật Đất đai 1993, các chính sách thu tài chính đã dần được hình thành và hoàn thiện bao gồm có 9 khoản thu: Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế nhà đất; Tiền thuê đất đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Đền bù thiệt hại về đất bị Nhà nước thu hồi; Thuế tài nguyên thu vào cả tài nguyên là đất đai; Thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính; Lệ phí trước bạ đối với đất đai; Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Để tạo lập hành lang pháp lý cho thị trường chứng khoán hoạt động, Luật Chứng khoán số 70/2006/QH11 được Quốc hội Khoá XI thông qua ngày 29/6/2006 và các văn bản dưới Luật hướng dẫn thi hành: Nghị định 14/2007/NĐ-CP ngày 19/01/2007 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Chứng khoán; (ii) Nghị định 36/2007/NĐ-CP ngày 08/3/2007 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán; Nghị định số 52/2006/NĐ-CP ngày 19/5/2006 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp….