CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM138 V.1. Những đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam
V.3. Sự trưởng thành về cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
V.3.1. Cấp độ sơ khai đã ra đời trong đầu những năm 90 Sơ đồ V.1: Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
(Nguồn: Tổng kết của nhóm tác giả)
Trước 1993, TTBĐS hoàn toàn sơ khai. Các giao dịch chủ yếu diễn ra trong dân. Quy mô giao dịch có tăng theo thời gian nhưng không lớn. Tình trạng pháp lý của các giao dịch chủ yếu là phi chính quy. Đối tượng giao dịch chủ yếu là nhà ở (vốn đã tồn tại), đất ở (đất thổ cư). Địa bàn giao dịch chủ yếu là trên các khu đô thị cũ (4 quận nội thành Hà Nội, các quận nội thành Thành phố Hồ Chí Minh), một số địa bàn vùng ven đô cũ. Thực tế, giai đoạn này, chưa có các nghiên cứu về BĐS, mới chỉ có các nghiên cứu về pháp luật đất đai để hình thành Luật Đất đai 1993.
Ở cấp độ phát triển sơ khai này, mọi chủ thể có đất, theo đúng nghĩa “là một hàng hoá”, thì đều có thể tham gia vào các hoạt động giao dịch các quyền liên quan đến đất đai trên thị trường. Chính vì lẽ đó, nét đặc trưng của cấp độ phát triển sơ khai này là: các hoạt động diễn ra mang tính tự phát, chủ thể có các quyền liên quan đến đất đai được coi là đối tượng quyết định hành vi giao dịch.
Từ sau khi có Luật Đất đai năm 1993, giá trị quyền sử dụng đất được xác định giá, chủ thể có quyền sử dụng đất được giao 5 quyền trong đó có quyền chuyển nhượng, thế chấp. Hệ quả là, đất đai (quyền sử dụng đất) được giao dịch trên thị trường.
Chính sách đất đai
Chính sách xây dựng
Các công ty xây dựng
Chính sách tiền tệ
Ngân hàng, tổ chức tín dụng
- Các công ty tài chính (FPT Capital,
HADINCO...) - Trái phiếu BĐS-công trình (Sacomreal...) - Cổ phiếu BĐS (Thủ Đức House, Sông Đà,….) - Thế chấp, tái chế chấp (Freddie Mac, Fannie Mae)
- Hệ thông Quỹ tín dụng BĐS (Hệ thống Bauspar, Wustenros, Liên Minh HTX)
- Các Quỹ đầu tư BĐS Sơ khai
Tập trung hóa
Tiền tệ hóa
Tài chính hóa
Luật Đất đai 1993 Nghị định 97
Nghị định 71/2001/NĐ-CP, Nghị định 79/NĐ-CP
Luật đất đai 2003, Nghị định 181, Luật Nhà ở, Nghị định 90, Luật Xây dựng, Nghị định 02, Luật Kinh doanh BĐS, Nghị định 153
Nghị định 81 (Nghị định 79); Quyết định 105 (TTg), Quyết định 35 (BTC); Quyết định 45 (BTC)
Giai đoạn này các hoạt động đầu tư phát triển BĐS rất sôi động. Một số công trình liên doanh đã được đầu tư. Chẳng hạn, các toà cao ốc tại Quận I Thành phố Hồ Chí Minh hay tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình Hà Nội. Các khu đô thị mới (quy mô nhỏ) đã được triển khai khá rầm rộ. Các dự án phát triển nhà phân lô liên kế với quy mô chủ đầu tư là các cơ quan, các doanh nghiệp trực tiếp sử dụng BĐS tương đối phát triển. Có thể thấy, đây là giai đoạn nhà ở được xây dựng lấp đầy các diện tích đất còn để trống tại các nội thành cũ, các vùng ven đô cũ, các địa bàn đô thị cũ.
Bảng V.1: Giao dịch về nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 1994- 1996
Năm 1994 1995 1996
Số vụ 5114 12555 14875
Mức tăng so với năm trước (%) 145.5025 18.47869 Nguồn: Viện Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, 2004116
Các giao dịch kinh doanh BĐS trong giai đoạn này cũng chủ yếu là các hoạt động đơn lẻ nhưng khá sôi động. Hầu như mọi gia đình đều tham gia vào việc mua đất, xây nhà... Tại Thành phố Hồ Chí Minh, năm 1995, lượng giao dịch tăng 145% so với năm 1994 (Bảng V.1). Tuy nhiên, quy mô thị trường giai đoạn này chỉ là đơn lẻ, cá nhân và cấp độ thấp.
V.3.2. Cấp độ tập trung hoá đã ra đời trong những năm đầu 2000 Bảng V.2: Giao dịch về nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 1999-
2001
Năm 1999 2000 2001
Số vụ 19718 25955 32856
Mức tăng so với năm trước (%) 4.278386 31.631 26.58833 Nguồn: Viện Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, 2004.
Đặc trưng của cấp độ này thể hiện sự gia tăng mạnh mẽ của các chủ đầu tư, hoạt động mua bán trên thị trường theo định hướng phát triển kinh tế của từng vùng và từng phân mảng. Các hoạt động đầu tư, xây dựng của các chủ đầu tư diễn ra sôi động, và chủ thể này chính là nhân tố quyết định thị trường. Từ đầu năm 1999, một chu kì tăng trưởng mới của thị trường BĐS được hình thành và đẩy tới do một số nguyên nhân. Thứ nhất, Nhà nước ban hành một loạt cơ chế, chính sách nới rộng với thị trường BĐS: quyền sử dụng đất được chính thức công nhận là hàng hoá (tuy vẫn khẳng định là hàng hoá đặc biệt); cơ chế, chính sách về thuế chuyển quyền, thuế trước bạ (20%, 4% tương ứng xuống còn 5%, 1% tương ứng); tăng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua
116 Viện Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh (2004): “Cơ chế quản lý để vận hành và phát triển thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh”.
và sở hữu nhà tại Việt Nam (từ 3 lên 6 đối tượng); miễn tiền thuê đất cho dự án xây nhà chung cư. Thứ hai, cùng với việc phục hồi kinh tế của các nước châu Á sau khủng hoảng tài chính tiền tệ là sự quay trở lại của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, là sự mở rộng đầu tư vào TTBĐS. Thứ ba, làn sóng đầu tư mới, do môi trường đầu tư Việt Nam được đánh giá là ổn định trong bối cảnh sau sự kiện 11 tháng 9 năm 2001. Thứ tư, nguồn vốn ODA tiếp tục được cam kết ở mức cao (trên 2 tỷ USD/năm).
Giai đoạn này được coi là giai đoạn thành công nhất của các doanh nghiệp xây dựng. Hầu hết các công ty xây dựng, đã trở thành các công ty kinh doanh BĐS hoặc bổ sung chức năng kinh doanh BĐS. Các công ty kinh doanh BĐS trong giai đoạn này, không những thanh toán được các khó khăn về tài chính mà còn có lợi nhuận lớn. Sự thành công của Phú Mỹ Hưng, Ciputra, HUD, Vinaconnex đã tạo ra những doanh nghiệp thịnh vương, những dự án thành công và những khu đô thị mới hiện đại. Bên cạnh đó, các hoạt động đầu tư, các giao dịch trên TTBĐS đã tăng gấp đôi phạm vi đô thị trên địa bàn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Hà Nội đã thành 11 quận, Thành phố Hồ Chí Minh đã thành 22 quận. Trên địa bàn các tỉnh, đặc biệt các tỉnh Đông Nam bộ và Duyên hải miền Trung, rất nhiều các dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí được đầu tư trong giai đoạn này.
Cũng trong giai đoạn này, TTBĐS được tăng trưởng cả về quy mô, phạm vi và số lượng. Rất nhiều dự án lớn, quy mô được đưa vào triển khai đầu tư, giao dịch trong giai đoạn này. Rất nhiều đất đai được chuyển đổi mục đích sử dụng trong thời gian này. Thậm chí, có thể nói, giai đoạn này là giai đoạn TTBĐS được đánh giá là nóng nhất cả trên phương diện đầu tư, giao dịch và luận bàn.
Chẳng hạn, theo Bảng V.2, tại Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2000, số giao dịch tăng 31% so với năm 1999 và năm 2001 tăng 26% so với năm 2000.
V.3.3. Cấp độ tiền tệ hoá bắt đầu từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời Cấp độ tiền tệ hoá bắt đầu tư khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời đến nay, gắn với việc chính thức thực hiện những quy định về không phân lô, bán nền, không bán nhà trước khi hoàn thành móng. Xét trên bình diện tổng thể, giai đoạn này minh chứng vai trò của các chính sách đất đai, chính sách xây dựng đứng riêng lẻ không còn khả năng thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nữa, nói khác đi, giai đoạn tiền tệ hoá thị trường BĐS bắt đầu. Đặc biệt từ cuối năm 2007, khi các cơ quan quản lý nhà nước về BĐS đã khẳng định về việc các chủ thể đầu tư phát triển dự án phải hoàn trả lại các nhà đầu tư tiềm năng số tiền ứng trước để có suất mua căn hộ. Đây chính là tiền đề cho cấp độ tiền tệ hoá biểu hiện rõ ràng. Các hoạt động đi vay, thế chấp từ các chủ đầu tư, kinh doanh BĐS với ngân hàng và các tổ chức tín dụng, thậm chí, chính trong các ngân hàng cũng tự tăng cường thêm các dịch vụ hoạt động, tham gia trực tiếp vào TTBĐS diễn ra sôi động. Đặc trưng của cấp độ phát triển này (đang diễn ra hiện nay ở Việt Nam), ngân hàng là chủ thể quan trọng và quyết định trên thị trường.
Giai đoạn này cũng chứng kiến sự trầm lắng của một số phân mảng thị trường BĐS do nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, chấm dứt cơ chế phân lô bán nền mà thực chất là chấm dứt sự đầu tư manh mún, đòi hỏi đầu tư có lộ trình tổng
thể, có quy mô lớn và phải có tiềm lực tài chính đủ mạnh. Thứ hai, hạn chế mua trả trước, mà thực chất là chấm dứt tình trạng chiếm dụng vốn của các nhà đầu tư tiềm năng đối với các nhà đầu tư phát triển. Thứ ba, đòi hỏi chủ đầu tư phải có một lượng vốn ban đầu đủ lớn khi triển khai dự án (20% đối với dự án hạ tầng khu đô thị mới). Thứ tư, tăng giá trong khung giá quyền sử dụng đất, mà thực chất là tăng giá đầu vào công trình. Thứ năm, ngân hàng cảnh báo đối với hạn mức tín dụng cho vay BĐS. Thực chất là hạn chế tiếp tục mở rộng tín dụng BĐS.
Giai đoạn này suy giảm cả về đầu tư, giao dịch trên thị thị BĐS. Tuy nhiên, đã xuất hiện hai xu hướng trái chiều. Xu hướng thứ nhất, đó là sự thành công của các dự án mà chủ đầu tư có năng lực tài chính và năng lực triển khai dự án. Điển hình thành công là Phú Mỹ Hưng, CIPUTRA, The Manor, các dự án khu vui chơi giải trí miền Trung..., các dự án này đem lại cho doanh nghiệp nhiều lợi nhuân và nền kinh tế có thêm nhiều khu đô thị mới, nhiều tiềm năng kinh tế mới. Xu hướng thứ hai chứng kiến sự suy giảm của thị trường đầu tư nhỏ lẻ, các dự án mới triển khai mà chủ đầu tư là các doanh nghiệp nhỏ lẻ. Chẳng hạn, tại Tp. Hồ Chí Minh, thông qua số đăng kí tại Trung tâm thông tin Tài nguyên Môi trường Tp. Hồ Chí Minh (Bảng V.2), số vụ mua bán,giao dịch của các tổ chức cá nhân năm 2004 giảm 28% so với năm 2003; năm 2005 giảm 68%
so với cả năm 2004. Bên cạnh những diễn biến tích cực của TTBĐS giai đoạn này, hàng loạt diễn biến tiêu cực cũng đã bị phát hiện. Dự án RUSALKA (Khánh Hoà) bị rút giấy phép kinh doanh và thu hồi đất; sự việc thất thoát nguồn thu ngân sách từ việc thu tiền sử dụng đất tại Dự án CIPUTRA (Hà Nội) cho thấy kinh doanh BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro, đầu cơ và những vấn đề khó lường.
Cục diện TTBĐS trong giai đoạn này, nếu chỉ xét về bên cung, phía các nhà đầu tư, có thể thấy một số điểm. Một là, lượng tín dụng được cung ứng cho TTBĐS từ hệ thống các ngân hàng thương mại là khá lớn, với tốc độ gia tăng khá nhanh. Một số ngân hàng đã mở ra dịch vụ cho vay mua nhà với thời gian tương đối dài (10 năm, 20 năm) như các ngân hàng Sacombank, An Bình, ANZ v.v... Tính đến cuối năm 2007, tổng dư nợ cho vay đối với các đối tượng đi vay để đầu tư, kinh doanh BĐS tăng khoảng 40% so với cuối năm 2006, chiếm khoảng dưới 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Đối tượng đi vay khá đa dạng, gồm các đối tượng sửa chữa nhà, mua nhà; các chủ đầu tư các dự án nhà các khu đô thị, các công trình hạ tầng khu công nghiệp. Trong bối cảnh năm 2007, TTBĐS tăng trưởng, nhu cầu có khả năng thanh toán tăng lên. Vì vậy, có rất nhiều dự án được khởi động, rất nhiều công trình được khởi công xây dựng, rất nhiều nhà đầu tư phát triển mới tham gia vào thị trường đầu tư phát triển.
Hai là, trên thực tế, từ năm 2006 đến năm 2009, hệ thống ngân hàng, ngoài việc cung cấp tín dụng cho TTBĐS, còn có nhiều hoạt động trực tiếp tham gia vào TTBĐS. Nhiều ngân hàng đã mở ra lĩnh vực hoạt động trong thị trường bất BĐS như một hoạt động kinh doanh: như các ngân hàng ACBReal;
Sacomreal; VPREIT; BIDVLand... Có thể thấy, đến cuối năm 2007, hệ thống ngân hàng đã đạt đến đỉnh điểm trong việc cung cấp tín dụng cho TTBĐS (cả về số dư tín dụng, cả về sự tham gia kinh doanh trực tiếp, cả về lợi ích đem lại).
Đây chính là đỉnh điểm của giai đoạn tiền tệ hóa của TTBĐS. Sự tập trung quá
mức này, xét về dài hạn thì chứa đựng nhiều rủi ro cho cả phía ngân hàng và phía các nhà đầu tư đi vay để đầu tư, kinh doanh BĐS. Nguồn vốn quá nhiều, lại từ một nguồn, sẽ gây tình trạng mất cân đối cho nhà đầu tư, sẽ làm giảm tính thanh khoản cho chính các nhà cung cấp tín dụng, hệ thống ngân hàng, khi nguồn vốn này được cung ứng cao. Xét về phía chức năng của ngân hàng thì hiện tượng này sẽ làm tăng sự rủi ro cho ngân hàng khi hoạt động này vượt hơn khả năng của hệ thống.
Như vậy, mỗi quá trình phát triển của TTBĐS đều có những biến động và biểu hiện riêng của nó. Có thể thấy rằng, hai cấp độ phát triển ban đầu, do thị trường còn nhỏ hẹp, những yếu tố ảnh hưởng mạnh chưa có sức lan toả lớn.
Nhưng khi những yếu tố ảnh hưởng mạnh, có tính hệ thống quyết định thị trường thì tác động của nó không chỉ với chính nó, với thị trường nó tham gia vào mà với cả nền kinh tế thì ảnh hưởng của nó rõ nét hơn. Đối với cấp độ tiền tệ hóa, TTBĐS sẽ phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng. Khi cần tăng tính thanh khoản của hệ thống ngân hàng, thì chính hệ thống này sẽ tự có những điều chỉnh cho bản thân nó. Đầu tiên là sẽ thu hồi những khoản cho vay đầu tư trước đó, giảm các hoạt động, dịch vụ có liên quan đến TTBĐS. Kế tiếp là việc tăng lãi suất để tăng nguồn vốn huy động (về ngắn hạn) và cũng tăng lãi suất đối với các khoản cho vay để tăng khoản lãi thu về. Những giải pháp này của hệ thống ngân hàng vô hình chung đã tác động trực tiếp đến các chủ đầu tư, đối tượng đi vay để đầu tư, kinh doanh BĐS. Khi mà nguồn vốn cung cấp chủ yếu có xu hướng bó hẹp lại, biện pháp đầu tiên của các chủ thể này là phải tìm cách tiếp cận các nguồn vốn mới để bù đắp. Tiếp đến là việc triển khai các dự án đang hoạt động và tăng cường các giao dịch thị trường để thu hồi nguồn vốn.
Như đã đề cập, ở cấp độ tiền tệ hóa, nhân tố quyết định là hệ thống ngân hàng, và chính nhân tố này lại là nhân tố ảnh hưởng mạnh đến sự phát triển của cả hệ thống kinh tế nói chung. Do vậy, ở đây cần tìm giải pháp thay thế. Giải pháp này phải có sự thích ứng, tránh gây ra sự đổ vỡ của hệ thống bên trong và bên ngoài của cả nền kinh tế. Về nguyên tắc phát triển, đây chính là tiền đề cho cấp độ phát triển tiếp theo của TTBĐS hình thành và phát huy vai trò của nó (cấp độ tài chính hoá).