CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
I.2. Đặc điểm, vai trò của thị trường bất động sản trong phát triển kinh tế
I.2.3. Các chỉ số đo lường trong thị trường bất động sản
Vì kinh doanh BĐS là một lĩnh vực (sector) thay vì là một ngành kinh tế (industry), vì vậy, việc xem xét, đo lường sự đóng góp của TTBĐS vào nền kinh tế cũng như đo lường bản thân nội tại TTBĐS cũng có nhiều chỉ số. Có hai loại chỉ số cần được xem xét. Một là, chỉ số đo lường sự đóng góp của lĩnh vực kinh doanh BĐS vào nền kinh tế. Hai là, chỉ số đo lường bản thân TTBĐS.
I.2.3.1. Một số chỉ số đo lường sự đóng góp của lĩnh vực kinh doanh bất động sản vào nền kinh tế
Trong một nền kinh tế sự thay đổi cấu trúc của các ngành thường có liên quan chặt chẽ với nhau: một số ngành phụ thuộc nhiều vào các ngành khác trong khi một số ngành khác chỉ phụ thuộc vào một số ít hơn các ngành còn lại. Các liên kết này là các công cụ đo lường mối liên hệ của một ngành với các ngành khác, với vai trò một ngành sử dụng đầu vào hay một ngành cung cấp đầu vào.
Tựu trung lại, có hai công thức để tính toán chỉ số liên kết của TTBĐS đối với nền kinh tế.
Liên kết ngược dùng để đo mức độ quan trọng tương đối của một ngành với tư cách là bên sử dụng các sản phẩm vật chất và dịch vụ làm đầu vào từ toàn bộ hệ thống sản xuất.
91 Như 87 đã dẫn.
92 A. Tipple (1994): “Vấn đề tương tác: Cần thay đổi trọng tâm trong phát triển nhà ở”, Habitat International, 18(4), 1-15.
93 W. Paul Strassman (1985): “Việc làm trong lĩnh vực xây dựng: Dự tính đa quốc gia về chi phí và Độ co giãn thay thế”, Phát triển kinh tế và Biến đổi văn hóa, tập 33, số 2.
94 P. Rietveld (1992): “Nhà ở và việc làm tại Indonesia: Viễn cảnh tạo công ăn việc làm trong ngành sản xuất vật liệu xây dựng”, Bản tin nghiên cứu kinh tế Indonesia, Tập 28, Số 2, tháng 8/1992.
Công thức I.1: Hệ số lan tỏa
∑
∑
∑
=
=
= = n
j n i
n
i j
n rij
rij
1 1
1
à 1
Liên kết xuôi hàm ý mức độ quan trọng của một ngành như là nguồn cung sản phẩm vật chất và dịch vụ cho toàn bô hệ thống sản xuất, liên kết này được xem như độ nhậy của nền kinh tế, được đo lường bằng tổng các phần tử theo hàng của ma trận nghịch đảo Leontief so với mức trung bình của toàn bộ hệ thống.
Công thức I.2: Chỉ số liên kết xuôi
∑
∑
∑
=
=
= = n
j n i
n
j i
n rij
rij
1 1
1
à 1
Trong đó: rij – các phần tử của ma trận Leontief. Tỷ lệ này càng cao có nghĩa liên kết ngược của ngành đó càng lớn và khi ngành đó phát triển sẽ kéo theo sự tăng trưởng của toàn bộ hệ thống. Các nhà làm chính sách có thể dựa vào chỉ số này như một tham khảo quan trọng trong việc ra quyết định.
I.2.3.2. Một số chỉ số đo lường thị trường bất động sản I.2.3.2.1. Chỉ số giá nhà
Chỉ số giá nhà (Housing Price Index – HPI)95 được Cơ quan giám sát doanh nghiệp nhà ở Liên bang Hoa Kỳ (OFHEO) ước tính và công bố hàng quí chỉ số giá nhà ở riêng lẻ dựa trên số liệu về những giao dịch thế chấp tuân theo qui ước được thu thập từ Công ty Quốc gia tài trợ Địa ốc (Freddie Mac) và Hiệp hội Quốc gia tài trợ BĐS (Fannie Mae)96. Do đó chỉ số giá nhà ở của OFHEO – được kí hiệu là “HPI” – được phát triển dựa trên phương pháp sử dụng các mua bán lặp lại đã qua chỉnh sửa và được đề xuất bởi Case và Shiller năm 1989. Văn bản này cung cấp vài nét sơ lược lịch sử và mô tả kỹ thuật về số liệu và phương pháp thống kê được sử dụng để tính HPI.
95 OFHEO Chỉ số giá Nhà ở: Mô tả kỹ thuật HPI. Soạn thảo bởi Charles A.Calhoun. Tháng 3, 1996. Cơ quan giám sát doanh nghiệp nhà ở Liên bang. 1700 G Street, N.W. Washington, D.C. 20552. (202) 414-3800.
96 Freddie Mac và Fannie Mae là 2 công ty do Chính phủ tài trợ (GSEs) được Quốc hội Hoa Kỳ thuê để cung cấp thị trường thứ cấp cho thế chấp truyền thống và tăng vay cho chủ sở hữu nhà. Chương XIII trong bộ Luật Nhà ở và Phát triển cộng đồng năm 1992, PL 102-550, được biết đến như Luật An toàn và lành mạnh tài chính kinh doanh Nhà ở Liên bang, đã thành lập OFHEO như một cơ quan độc lập trực thuộc Cục Nhà ở và Phát triển Đô thị với trách nhiệm bảo đảm cho Fannie Mae và Freddie Mac có đầy đủ vốn và hoạt động một cách an toàn, lành mạnh.
OFHEO công bố HPI lần đầu vào tháng 3 năm 1996. Chỉ số giá nhà ở hàng quí được báo cáo cho toàn quốc và 9 cục điều tra dân số Mỹ, 50 bang và vùng Columbia vào trong vòng 2 tháng sau ngày cuối của quí trước. HPI của từng vùng được ước tính bằng cách quan sát giá trị từng nhà ở riêng lẻ đã được thế chấp ít nhất 2 lần và được mua lại bởi Freddie Mac hay Fannie Mae kể từ tháng 1 năm 1975. Vào tháng 12 năm 1995 có hơn 6,9 triệu giao dịch liên quan đến những BĐS được chọn nghiên cứu trên toàn quốc đã lặp lại. Chính việc nghiên cứu những giao dịch lặp lại này cho phép kiểm soát những thay đổi về chất lượng nhà ở trong mẫu thống kê. Do đó HPI được coi là chỉ số giá nhà ở với “chất lượng không đổi”.
HPI được tính toán trên diện rộng bởi cả hai công ty thực hiện nghiên cứu này đều hoạt động trên toàn quốc. Đây chính là một ưu điểm quan trọng của chỉ số được tính dựa trên số liệu của các tổ chức kinh doanh. Tuy nhiên độ bao quát của HPI vẫn không tránh khỏi còn có những hạn chế. HPI sử dụng số liệu của những nhà ở riêng lẻ được thế chấp và mua lại bởi các công ty. Bởi thế, những giao dịch thế chấp của những BĐS đa căn hộ hay thanh toán bằng vay bảo đảm của Chính phủ và có giá trị vượt quá giới hạn vay cho phép của Freddie Mac hoặc Fannie Mae bị loại bỏ. HPI được cập nhật hàng quí với những BĐS mới được các công ty mua lại và các giao dịch thế chấp mới.
I.2.3.2.2. Chỉ số giá bất động sản
Chỉ số giá BĐS (RPI) có thể được tính toán dựa trên cơ sở cùng phương pháp và cách tính toán chỉ số CPI. Tính Chỉ số giá BĐS được thực hiện theo 7 bước sau: (i) Lập bảng giá kỳ gốc (năm 2005) ; (ii) Lập bảng quyền số cố định kỳ gốc (năm 2005) ; (iii) Thu thập giá bán lẻ của các mặt hàng và dịch vụ đại diện; (iv) Tính giá bình quân hàng tháng theo từng khu vực (thành thị, nông thôn) và của các tỉnh thành phố; (v) Tính chỉ số giá cấp tỉnh/thành phố theo từng khu vực thành thị, nông thôn và chung cả tỉnh; (vi) Tính chỉ số giá cấp vùng kinh tế theo từng khu vực thành thị, nông thôn và chung cả vùng; (vii) Tính chỉ số giá cả nước theo từng khu vực thành thị, nông thôn và chung cả nước.
I.2.3.2.3. Chỉ số thị trường bất động sản
Về nguyên tắc, trong một nền kinh tế theo cơ chế thị trường (nhiều khi được giả định là thị trường hoàn hảo) thì sự gặp nhau của cung và cầu xác định được giá bán của sản phẩm và số lượng sản phẩm được bán. BĐS là một hàng hóa trên thị trường nên BĐS cũng theo nguyên tắc này97. Một điều rất rõ là cầu về BĐS bắt nguồn từ nhu cầu trong xã hội (người dân, doanh nghiệp, nhà nước).
Trước hết, nó phụ thuộc vào luồng tiền trong xã hội (tín dụng, dân, doanh nghiệp, nhà nước) và luồng thuế nhà nước thu về. Vấn đề là cần cụ thể hóa các tiêu chí cụ thể hơn, có thể lượng hóa càng rõ càng thuận tiện cho việc xác định tính toán nguồn cầu. Bên cạnh đó, cung BĐS phụ thuộc vào số dự án, số m2 xây dựng, số đất chuyển mục đích sử dụng. Để có thể nghiên cứu được sâu hơn, cần cụ thể hóa các chỉ tiêu này. Điều quan trọng nhất, đó là quan sát về sự giao dịch của thị trường. Về nguyên tắc, quan sát được càng nhiều, nghiên cứu càng chính
97 Trần Kim Chung, Hoàng Văn Cương, Đinh Trọng Thắng: “Tình hình TTBĐS và Xây dựng chỉ số TTBĐS”, Hà Nội, tháng 7 năm 2008.
xác. Tuy nhiên, để quan sát được các giao dịch cần có các điểm thu thập thông tin và biểu báo để thu thập thông tin.
Chỉ số TTBĐS đã được nghiên cứu và sử dụng trên thế giới và được gọi là REMI (Viết tắt của Real Estate Market Index). Việc xây dựng phương pháp tính toán và nguồn thông tin cho REMI có thể có nhiều cấp độ:
- Chỉ số TTBĐS cấp độ hẹp được xây dựng từ các quan sát: (1). Số lượng các giao dịch (tính bằng số lượng – Biến X1). (2). Giá các giao dịch (tính bằng tiền – Biến X2). (3). Thời gian của BĐS được rao bán trên thị trường (từ lúc được rao bán đến lúc giao dịch thành công). Đơn vị này tính bằng số ngày (Biến X3).
- Chỉ số TTBĐS cấp độ rộng được xây dựng từ các quan sát của 13 chuỗi số về: (i) Sản lượng công nghiệp; (ii) Chỉ số giá quỹ đầu tư tín thác BĐS; (iii) NCREIF (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries); (iv) Thu nhập cá nhân trừ các chi trả; (v) Số chỗ làm việc trong các hoạt động tài chính;
(vi) Số chỗ làm việc trong các hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp; (vii) Số chỗ làm việc tạm thời; (viii) Số chỗ làm việc trong lĩnh vực bán lẻ; (ix) Số chỗ làm việc trong lĩnh vực bán sỉ; (x) Những đề nghị thanh toán bảo hiểm thất nghiệp đầu tiên; (xi) Vận chuyển hàng hóa của nhà sản xuất; (xii) Tổng số hàng hóa bán sỉ và bán lẻ; (xiii) Dịch vụ ăn uống.