CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
III.1. Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1986 đến nay
III.1.3. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003
Hiến pháp năm 1980 đựợc thay thế bằng Hiến pháp năm 1992. Lần đầu tiên (kể từ Hiến pháp năm 1959), Hiến pháp 1992 khẳng định “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng XNCN” - Điều 15; đồng thời, thừa nhận “chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể là nền tảng” - Điều 15. Hơn nữa, chủ trương “ Giao đất cho các tổ chức và
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”; các tổ chức và cá nhân này được “chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo qui định của pháp luật” - Điều 18.
Những đột phá trên đây của Hiến pháp 1992 về “nền kinh tế hàng hóa”, về “sở hữu tư nhân”, về “chuyển quyền sử dụng đất” đã tạo ra những căn cứ pháp lý cao để hình thành dần dần một cách hợp pháp các yếu tố thị trường, các loại thị trường thành phần từ thấp tới cao của TTBĐS, nhất là từ sau Luật Đất đai năm 1993 được ban hành và tổ chức thực hiện trong phạm vi cả nước. Năm 1992 và 1993 là mốc thời gian đánh dấu sự hình thành TTBĐS trong hệ thống thị trường chính thống (chính thức, hợp pháp) của nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam.
III.1.3.1. Sự ra đời thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung là Nhà nước Sau mốc thời gian trên, TTBĐS chính thống bắt đầu hình thành với loại thị trường thành phần quan trọng hàng đầu, đó là thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung là Nhà nước (thường gọi là thị trường Sơ cấp về quyền sử dụng đất). Đây là loại thị trường có vai trò mở đường cho việc hình thành các loại thị trường thành phần khác trong TTBĐS. Tại thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất, Nhà nước giữ vai trò là bên cung duy nhất cho nhu cầu toàn xã hội đối với loại hàng hóa đặc biệt này (tức quyền sử dụng đất).
Hiến pháp 1992 đã cho phép Nhà nước được “giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Tuy nhiên, Luật Đất đai ban hành năm 1993 đã khẳng định rằng Nhà nước chỉ giao “quyền sử dụng đất” cho tổ chức, cá nhân; còn về sở hữu thì đất thuộc “quyền sở hữu toàn dân”. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 1993 còn có một qui định rất mới, chưa có trong Hiến pháp 1992, đó là qui định về việc Nhà nước cho “thuê đất” (được hiểu là cho thuê quyền sử dụng đất). Từ sau luật này, việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã tạo ra trên đời sống kinh tế - xã hội một loại thị trường rất mới: Thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất, trong đó Nhà nước đảm nhận vai trò của bên cung, còn bên cầu là nhu cầu sử dụng đất của toàn xã hội.
Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 đã làm bùng nổ thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất liên tục trong nhiều năm. Sự bùng nổ này thể hiện trên một số động thái. Một là, Nhà nước thực hiện việc giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình theo 2 hình thức: không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất.
Việc giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng chủ yếu đối với giao đất nông, lâm, ngư nghiệp có hạn mức cho hộ nông dân, các công trình xây dựng không nhằm mục tiêu kinh doanh; việc giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng chủ yếu đối với giao đất để xây dựng nhà ở, nhà kinh doanh (bán, cho thuê), đất nền có hạ tầng để cho thuê… Với các hình thức này, đến năm 1998, Nhà nước đã hoàn thành về cơ bản việc giao đất trồng cây ngắn ngày (nhất là đất lúa ở vùng đồng bằng) cho hộ nông dân. Một tỷ lệ cao trong số này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) của từng hộ. Việc này cùng với cơ chế
“Khoán 10” (Nghị quyết số 10 của Bộ Chính trị, ngày 15/4/1988) tạo ra những động lực quan trọng, thúc đẩy mạnh mẽ sản xuất nông nghiệp nói chung, lương thực nói riêng trên bình diện cả nước. Hai là, Nhà nước bắt đầu việc cho thuê đất với những qui định tổng quát về: đối tượng được thuê đất, thời gian thuê đất, giá thuê đất…, trong đó có việc cho thuê đất theo chính sách về Khu công
nghiệp, Khu chế xuất. Chính sách cho thuê đất tại Khu chế xuất, Khu công nghiệp nhằm mục tiêu chủ yếu là thu hút các tổ chức kinh tế trong nước và ngoài nước đầu tư vào các địa bàn đó, do vậy giá cho thuê đất không chỉ khá thấp mà còn được miễn, giảm rất hấp đẫn đối với nhà đầu tư. Ba là, đến năm 2000, Nhà nước cơ bản hoàn thành việc giao đất, cho thuê đất đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất chuyên dùng.
Bảng III.1: Đất do Nhà nước đã giao và cho thuê Loại đất
Diện tích tự nhiên
(ha)
Diện tích đã giao, cho thuê
(ha)
So sánh 3/2 (%)
1 2 3 4
TỔNG SỐ 32.924.060
1. Đất chưa sử dụng 10.021.939 2. Đất sử dụng
- Đất nông nghiệp - Đất lâm nghiệp - Đất ở đô thị - Đất ở nông thôn - Đất chuyên dùng
22.902.121 9.345.345 11.580.755 72.139 371.039 1.532.843
21.132.450 9.345.345 9.811.084 72.139 371.039 1.532.843
92,3 100,0 84,7 100,0 100,0 100,0 Nguồn: Tổng Kiểm kê đất đai năm 2000. Tổng cục Địa chính (Tính đến 31/12/2000).
III.1.3.2. Sự ra đời thị trường quyền sử dụng đất mà các bên cung-cầu đều không phải là Nhà nước
Cùng với sự hình thành thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất, trong nền kinh tế đã xuất hiện một đội ngũ đông đảo người sử dụng đất hợp pháp, bao gồm hàng triệu hộ gia đình (hộ sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp; hộ có sở hữu nhà ở và các công trình kiến trúc trên đất…), hàng trăm nghìn doanh nghiệp có đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh (công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ). Đội ngũ này không chỉ ngày một đông đảo thêm từ những tiến triển trên thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất do Nhà nước đảm nhận vai trò của bên cung, mà còn làm xuất hiện trong nền kinh tế một bên cung mới trên thị trường quyền sử dụng đất, trong đó người đang sử dụng đất bắt đầu thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của mình (một cách hợp pháp) cho những người có nhu cầu mới về sử dụng đất nhưng chưa được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất.
Những nhu cầu mới về sử dụng đất này rất đa dạng, trong đó nổi lên là:
Người làm kinh tế trang trại muốn mua quyền sử dụng đất của hộ nông dân;
Người cần làm nhà ở muốn mua quyền sử dụng đất của người có diện tích thổ cư còn dư thừa; người kinh doanh công nghiệp, dịch vụ muốn mua quyền sử dụng đất của những hộ có đất nông nghiệp trên những địa bàn đã được nhà nước cho phép xây dựng công nghiệp, dịch vụ.
Mặc dù đã có bên cung, bên cầu như vậy, nhưng quan hệ cung-cầu chính thống còn chưa được Luật Đất đai năm 1993 khai thông. Đây là một trong những lý do đẫn đến việc phải sửa đổi, bổ sung luật này vào năm 1998 (gọi là Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, sau đây gọi tắt là Luật Đất đai 1998/1993). Tại Khoản 3, Điều 2, Luật Đất đai 1993 qui định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Với qui định này, quan hệ cung-cầu về quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau đã có 5 hình thức cụ thể để thực hiện, tạo ra một loại thị trường hoàn toàn mới trên thực tiễn Việt Nam, đó là thị trường quyền sử dụng đất mà các bên cung-cầu đều không phải là Nhà nước (thường gọi là thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất). Trong các năm 1998-2000, thị trường hợp pháp này đã dần dần hình thành, trong đó: quyền sử dụng đất nông nghiệp được trao đổi trên thị trường giữa những người sản xuất nông nghiệp với nhau; quyền sử dụng đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất chuyên dùng được trao đổi trên thị trường giữa các bên cung, cầu với nhau.
Tuy nhiên, việc hình thành thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất đã diễn ra với nhiều khó khăn, hạn chế, trong đó nổi lên ở một số điểm. Một là, sự can thiệp còn quá sâu của Nhà nước vào cả bên cung cũng như bên cầu. Hai là, chính sách chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp gây nhiều bất lợi cho hộ nông dân, tạo ra nhiều trở ngại cho việc thực hiện các giao dịch trên thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất. Đây là nguyên nhân có tầm quan trọng hàng đầu dẫn đến những khiếu kiện kéo dài của những chủ sử dụng đất nông nghiệp trong các trường hợp phải thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất của mình bằng các giải pháp phi thị trường.
Bảng III.2: Sự bất cập giữa giá chính sách với giá thực tế trong đền bù thu hồi đất
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Dự án xây dựng Giá xác định
theo chính sách
Giá thực hiện
So sánh 3/2 (%)
1 2 3 4
- Dự án Đường xuyên Á (quận 12, HCM) 900 3.000 333,3 - Dự án Quốc lộ 22 (Thị trấn Củ
Chi,Thành phố Hồ Chí Minh) 550 1.500 272,7 - Dự án Khu công nghiệp Nhơn Trạch
(tỉnh Đồng Nai) 5 9 180,0
- Dự án Nâng cấp quốc lộ 5 tại Sài Đồng
(Gia Lâm, Hà Nội) 1.500 8.000 533,3
- Dự án Xây dựng vườn ươm cây xanh tại
Hóc Môn (Thành phố Hồ Chí Minh) 55 160 290,1 - Dự án Khu liên hợp thể thao Mỹ Đình
(huyện Từ Liêm, Hà Nội) 32 86 286,7
- Dự án Đường Voi Phục (Cầu Giấy, HN) 5.200 14.800 284,6 Nguồn: Kỷ yếu Hội thảo “Đền bù Giải phóng mặt bằng”. Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng Việt Nam, tháng 9/2002.
Trên thực tế, sau Luật Đất đai 1998/1993, Thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục hình thành một cách trì trệ. Tình hình này đã trở thành một trong những đòi hỏi quan trọng để năm 2001, Nhà nước lại một lần nữa phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1993. Tuy nhiên, sau hai lần sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 1993 vẫn không khắc phục được những hạn chế của mình trong việc khai thông thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất. Sự trì trệ này đã làm cho nguồn cung về đất trên TTBĐS bị khan hiếm so với nhu cầu liên tục tăng mạnh trong nền kinh tế (trong đó có cả nhu cầu của các nhà đầu cơ).
Năm 2003, Luật Đất đai năm 1993 được thay thế. Việc thay thế này nhằm tạo thêm điều kiện để thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và TTBĐS nói chung bước vào giai đoạn phát triển mới. Các điều chỉnh quan trọng trong Luật Đất đai 2003 so với Luật Đất đai 1993 là khẳng định quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trong TTBĐS như một hàng hóa (hàng hóa đặc biệt). Thứ hai là Nhà nước công bố khung giá đất vào 01/01 hàng năm thay vì cố định trong một thời gian như trước đây; việc công bố này được giao cho chính quyền địa phương (cấp tỉnh) thực hiện hàng năm.
Bảng III.3: Khung giá đất theo điều chỉnh của Nhà nước
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại đất Gía đất
năm 1994 (1)
Gía đất năm 2005
(2)
So sánh giá đất 2005/1994
(lần) 1.Đất trồng cây hàng năm tại xã
đồng bằng
- Giá tối thiểu 0,10 4 40
- Giá tối đa 1,913 90 47
2.Đất ở nông thôn tại xã đồng bằng
- Giá tối thiểu 2,2 10 4,5 - Giá tối đa 38,6 1250 32,2 3. Đất ở đô thị loại đặc biệt
- Giá tối thiểu - 1500 -
- Giá tối đa - 67500 -
4. Đất ở đô thị loại I
- Giá tối thiểu 90 400 4,4
- Giá tối đa 11500 42500 3,7
5. Đất ở đô thị loại II
- Giá tối thiểu 70 150 2,1
- Giá tối đa 6500 30000 4,6
6. Đất ở đô thị loại III
- Gia tối thiểu 30 120 4
- Giá tối đa 4000 19500 4,8
Nguồn: (1) Nghị định 87/CP năm 1994; (2) Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
III.1.3.3. Sự hình thành thị trường bất động sản xây dựng
Đối với BĐS là công trình kiến trúc, mặc dù trong nhiều thập kỷ qua, nền kinh tế luôn luôn dành một nguồn lớn trong tổng đầu tư xã hội để xây dựng các công trình đường xá, cầu cống, hồ đập, nhà ở, nhà xưởng, nhà hàng, văn phòng… nhưng từ năm 1992 trở về trước, các công trình đó không phải là hàng hóa, bởi một trong những nguyên nhân chủ yếu là khi đó, đất tạo mặt bằng công trình chưa phải là hàng hóa. Trong những thời kỳ này, công trình kiến trúc được xây dựng theo phương thức “tự sản tự tiêu”, theo đó công trình nhà nước do nhà nước tự làm, công trình nhà ở của dân do dân tự làm, công trình nhà xưởng của doanh nghiệp tư nhân do tư nhân tự làm… Việc mua bán nhà ở trong nhân dân tuy vẫn diễn ra, nhưng một mặt chưa mang mục tiêu chủ yếu là tìm kiếm lợi nhuận, mặt khác không được pháp luật thừa nhận (chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà). Việc mua bán này ngày càng phát triển do sự gặp gỡ về quan hệ cung cầu nhà ở trong nhân dân ngày càng lớn. Do không có Giấy chứng nhận về sở hữu nhà ở nên giữa các bên mua bán chỉ trao cho nhau những giấy biên nhận tay đôi, không cần có bất cứ sự quản lý nào của nhà nước, kể cả trong lĩnh vực thuế, phí. Loại thị trường nhà ở hình thành ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước như vậy được đặt dưới nhiều tên gọi khác nhau: thị trường ngầm, thị trường phi chính thức, thị trường chợ đen…
Bảng III.4: Đất thuộc các chủ sử dụng hợp pháp đến cuối năm 2000 Các chủ sử dụng đất hợp pháp
Diễn giải Đơn vị tính
Tổng diện tích đất đang sử dụng
Hộ gia đình và cá
nhân
Tổ chức
kinh tế Nước ngoài, liên doanh
UBND xã, phường,
thị trấn
Các tổ chức khác 1. Đất n.nghiệp
Tỷ lệ
ha
%
9.345.345 100,0
8.013.349 85,7
839.308 8,9
7.585 0,1
364335 3,8
120.768 1,5 2.Đất ở n. thôn
Tỷ lệ ha
% 371.039
100,0 364.635
98,3 4.570
1,2 2
0,0 971
0,3 861
0,2 3. Đất ở đô thị
Tỷ lệ ha
% 72.139
100,0 70.084
97,1 1.444
2,0 1
0,0 192
0,3 418
0,6 4. Đất ch.dùng
Tỷ lệ
ha
%
1.532.483 100,0
29.832 1,9
179.637 11,7
10.092 0,6
977.953 63,8
Nguồn: Tổng Kiểm kê đất đai năm 2000. Tổng cục Địa chính.
Thị trường (hợp pháp, chính thức) công trình kiến trúc chỉ hình thành sau khi có thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất từ năm 1993. Sự phát triển của thị trường công trình kiến trúc một mặt phụ thuộc vào sự tiến triển của thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất, mặt khác phụ thuộc vào đặc điểm riêng của từng loại công trình kiến trúc. Đối với công trình kiến trúc do ngân sách nhà nước đầu tư.
Những công trình loại này bắt đầu được áp dụng hình thức đấu thầu xây dựng từ năm 1996, theo đó, người trúng thầu tự bỏ vốn để xây dựng công trình, sau đó được ngân sách nhà nước thanh toán (từng phần, theo tiến độ thi công) theo giá trúng thầu. Với hình thức này, lĩnh vực xây dựng công trình kiến trúc bằng vốn ngân sách nhà nước đã bắt đầu tham gia thị trường. Đối với công trình kiến trúc do khu vực ngoài nhà nước đầu tư. Những công trình loại này, chủ đầu tư sau khi được nhà nước giao đất (hoặc cho thuê đất), đã thuê doanh nghiệp kinh
doanh trong ngành xây dựng thực hiện việc xây dựng công trình cho mình. Với hình thức này, lĩnh vực xây dựng công trình kiến trúc bằng vốn ngoài nhà nước cũng bắt đầu tham gia thị trường.
Sự bắt đầu tham gia thị trường của hai lĩnh vực trên đã làm hình thành dần dần TTBĐS trên đất mà hàng hóa là những công trình kiến trúc được xây dựng trên những diện tích đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê. Thị trường này không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố thị trường trong lĩnh vực xây dựng, mà trên thực tế còn bị phụ thuộc rất quyết định vào các yếu tố thị trường trong lĩnh vực đất đai. Những khó khăn, trở ngại trong giao dịch trên thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất trong những năm trước 2003 đã hạn chế rất nhiều các nhà đầu tư thực hiện xây dựng các công trình kiến trúc trong các lĩnh vực công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ của nền kinh tế. Việc chậm hình thành TTBĐS mà hàng hóa là công trình kiến trúc đã làm gia tăng sự hoạt động của thị trường ngầm, thậm chí có nơi, có lúc thị trường ngầm còn lấn át cả thị trường chính thức trong quá trình hình thành và phát triển trong lĩnh vực kiến trúc này.
Bảng III.5: Đầu tư nước ngoài vào kinh doanh bất động sản (Theo vốn đăng ký còn hiệu lực đến tháng 7/2000)
Ngành, lĩnh vực Tổng đầu tư
(Triệu USD)
Tỷ lệ (%)
Tổng đầu tư vào Việt Nam 35.972 100,0
1. Các ngành công nghiệp 14.837 41,2 2. Các ngành kinh doanh du lịch, thương
mại, khu đô thị mới, văn phòng, căn hộ cao cấp, hạ tầng KCN và KCX
2.1. Khu du lịch 2.2. Khu thương mại 2.3. Khu đô thị mới
2.5. Văn phòng, căn hộ cao cấp 2.6. Hạ tầng KCN và KCX
11.786
3.781 548 2.346 4.288 803
32,6
10,5 1,5 6,5 11,9
2,2
3. Các ngành khác 9.349 26,1
Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư 2002.
Sau khi được Nhà nước giao đất và cho thuê đất, các chủ sử dụng các loại đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất chuyên dùng đã có mặt bằng hợp pháp để tiến hành xây dựng các loại BĐS trên đất của mình, tạo ra sự hình thành Thị trường BĐS xây dựng ngày càng sôi động trong giai đoạn 1993-2003. Theo Điều tra của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương tháng 2/2002 tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội thì tỷ lệ nhà ở được xây dựng trước năm 1975 chiếm 31,05% tổng số nhà ở trên địa bàn năm 2002. Tỷ lệ đó của thời kỳ 1976-1985 là