CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
I.3. Chính sách phát triển thị trường bất động sản
I.3.6. Chính sách tài chính trong phát triển thị trường bất động sản
Nội dung cơ bản của định giá BĐS trong nền kinh tế thị trường là: (i) Sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS tại thời điểm định giá; (ii) Được biểu hiện bằng hình thái tiền tệ; (iii) Việc ước tính giá trị đó phải được đặt trong một thị trường nhất định, có nghĩa là phải có những điều kiện nhất định về kinh tế - xã hội, luật pháp, quan hệ cung cầu, thu nhập phải tuân theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất định. Định giá BĐS phục vụ một mục đích
nhất định. Sự phục vụ đó là một hoạt động dịch vụ, cung cấp dịch vụ định giá BĐS, sản phẩm của dịch vụ này là chứng thư định giá BĐS99.
Nhà nước đưa ra các chính sách về định giá, khung giá cho thị trường hoạt động. Trong khuôn khổ nhất định, việc Nhà nước tham gia vào việc định giá và đánh giá BĐS không nhiều hơn thị trường. Về nguyên tắc, giá cả trong TTBĐS được hình thành qua cung cầu, Nhà nước chỉ can thiệp khi có hiện tượng bong bóng BĐS hoặc phục vụ các hoạt động có tính chất xã hội, cộng đồng.
I.3.6.2. Chính sách về thuế
Chính sách thuế của Nhà nước có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của TTBĐS. Thông thường nhà nước áp dụng thuế giá trị gia tăng trong các giao dịch, nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc công khai hoá các giao dịch hoặc thu hẹp quy mô các vụ giao dịch. Nhằm làm cho BĐS được lưu động hợp lý tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nhất quỹ đất và nguồn BĐS hiện có, chính sách thuế giá trị gia tăng của những loại hàng hoá “đặc biệt” này phải có lợi cho người sử dụng chứ không phải chỉ nhằm thực hiện một chiều là điều tiết thu nhập cho ngân sách nhà nước. Ngược lại nếu không có thuế giá trị gia tăng, cũng như không đánh thuế BĐS hoang hóa sẽ kích thích đầu cơ vào BĐS, nhất là ở các giai đoạn có biến động giá, làm cho TTBĐS hoạt động không tốt, thậm chí có thể đi ngược lại mục tiêu chung của nền kinh tế. Ngoài ra trong bước đầu hình thành TTBĐS, Nhà nước có thể ưu đãi các tổ chức kinh doanh và dịch vụ trên thị trường theo luật khuyến khích đầu tư nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ, kích thích vốn đầu tư chảy vào ngành kinh doanh BĐS.
Đối với tất cả các quốc gia, thuế là công cụ chủ yếu tạo lập nguồn thu cho ngân sách nhà nước và là công cụ điều tiết vĩ mô cơ bản của Nhà nước đối với nền kinh tế. Nhà nước còn dựa vào thuế để thực hiện công bằng xã hội và thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Thuế trong lĩnh vực đất đai, BĐS là một bộ phận cấu thành trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia.
Các nước đều có chính sách thuế thu vào đất đai, BĐS và được chia ra nhiều loại thuế khác nhau để đảm bảo mục đích công bằng trong động viên thuế, quản lý và hạn chế đầu cơ về đất đai, BĐS.
Thuế đất đai, BĐS có những đặc tính khác so với các sắc thuế khác. Thứ nhất, thuế trong lĩnh vực đất đai, BĐS có một số đặc điểm riêng so với các loại thuế chung: (i) Thuế trong lĩnh vực đất đai là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của ngân sách nhà nước; (ii) Cơ sở của thuế trong lĩnh vực đất đai, BĐS là tổng giá trị của BĐS này hoặc là giá trị tăng thêm của nó, nhưng dù dưới hình thức nào thì để tính được thuế trong lĩnh vực đất đai cũng phải tiến hành định giá được nó. Thứ hai, thuế trong lĩnh vực đất đai, BĐS chủ yếu phát huy vai trò trong lĩnh vực quản lý và điều tiết đối với TTBĐS trên một số khía cạnh: (i) thuế trong lĩnh vực đất đai góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về BĐS, bình ổn giá cả BĐS trên thị trường, thúc đẩy sử dụng BĐS có hiệu quả, hạn chế đầu cơ khuyến khích việc cung cấp hàng hoá cho thị trường; (ii) thuế trong lĩnh vực đất đai, BĐS là công cụ quan trọng để điều hòa thu thập, thực hiện công bằng xã hội
99 Có thể xem thêm Nguyễn Mạnh Hải và đồng nghiệp (2006): về định giá, đánh giá.
trong sử dụng và chuyển dịch BĐS; (iii) thông qua các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh BĐS, từ đó chủ động điều tiết cung cầu đối với TTBĐS.
I.3.6.3. Chính sách về các kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản Mỗi kênh huy động vốn tài chính – tiền tệ đầu tư BĐS đều dựa trên những điều kiện phát triển nhất định, với các điểm yếu và điểm mạnh nhất định, do vậy các nước thông thường cùng một lúc phát triển nhiều kênh tài chính – tiền tệ để huy động vốn đầu tư BĐS bổ sung và cạnh tranh lẫn nhau. Tuy nhiên, hệ thống tài chính - tiền tệ BĐS mỗi nước thường có một vài kênh tài chính – tiền tệ BĐS chiếm ưu thế chính.
Trong thực tiễn phát triển, có rất nhiều kênh tài chính tiền tệ khác nhau. Tựu trung lại có thể có một số kênh chính. Một là, kênh tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Hai là, kênh thông qua hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng. Ba là, kênh tiết kiệm BĐS. Bốn là, kênh thông qua trái phiếu, cổ phiếu BĐS. Năm là, kênh thông qua các quỹ đầu tư (trong đó đặc biệt có quỹ đầu tư tín thác BĐS – Real Estate Investment Trust - REIT). Tại nhiều nước, kênh huy động vốn đầu tư BĐS thông qua hệ thống tín dụng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại, là một kênh truyền thống và có vai trò rất quan trọng trong việc cấp vốn cho các hoạt động liên quan tới BĐS. Đặc biệt, các ngân hàng thương mại có vai trò rất hữu ích trong việc cấp vốn cho hoạt động cho vay mua BĐS của người dân. Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng thương mại có hạn chế trong tổng mức cung tín dụng cho TTBĐS vì các ngân hàng thương mại huy động các nguồn vốn ngắn hạn trong khi TTBĐS lại cần nguồn vốn trung và dài hạn.
Tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà đã được phát triển tại các nước có nền kinh tế phát triển ở Châu Âu, đặc biệt là tại Đức với hệ thống Bauspasken. Nó cũng đã được chuyển giao tương đối thành công tại các nước có nền kinh tế chuyển đổi ở Đông Âu những năm 1990 của thế kỷ XX. Trong những năm này, trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế thị trường của các nước chuyển đổi Đông Âu, các nền móng thể chế của TTBĐS và tín dụng còn yếu kém khiến các ngân hàng thương mại và người đi vay khó gặp nhau trong các hợp đồng tín dụng thế chấp dài hạn.
Hệ thống tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà tăng cường khả năng tiếp cận tín dụng thế chấp BĐS cho nhóm người có thu nhập thấp và trung bình. Đồng thời, hệ thống tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà cũng thích hợp với các khoản cho vay sửa chữa và xây dựng nhà cửa. Tuy nhiên, hệ thống tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà đòi hỏi phải có sự trợ giúp thích hợp của Nhà nước, và đôi khi sự trợ giúp này lớn vượt mức dự tính ban đầu. Điều kiện thiết yếu cho sự phát triển của tín dụng BĐS, cho dù qua ngân hàng thương mại hay hệ thống tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà, là sự ổn định của đồng nội tệ và lãi suất. Nếu không, bên cho vay và bên vay đều không cam kết những hợp đồng cho vay dài hạn mà ưa thích các khoản tiền gửi ngắn hạn hơn.
Hệ thống thế chấp và tái thế chấp ngân hàng cung cấp cho người đi vay các khoản nợ dài hạn với lãi suất cố định. Các ngân hàng thế chấp, như ở Đan Mạch, có thể thu hút được một lượng vốn lớn và đầu tư vào TTBĐS. Tại các nước phát triển, thị trường thế chấp thứ cấp là công cụ để cắt giảm rủi ro tín
dụng cho người đi vay và người vay. Các khoản cho vay thế chấp BĐS được tiêu chuẩn hóa, phân loại, “gói” lại và sau đó được bán trên thị trường cho các nhà đầu tư chấp nhận rủi ro cao. Bằng việc bán các khoản nợ trên thị trường thứ cấp, các ngân hàng giảm nhẹ sức ép trên bảng cân đối kế toán của họ và có thể thu hút thêm vốn cho BĐS. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp sẽ không hoạt động nếu thị trường sơ cấp không tạo ra khối lượng các khoản cho vay BĐS đủ lớn và đủ chất lượng đáp ứng yêu cầu của các nhà đầu tư. Nhìn chung, phát triển thị trường thế chấp thứ cấp giúp tạo ra các sản phẩm cho vay BĐS dễ tiếp cận đối với người đi vay, nhưng lại khá rủi ro với người cho vay (như tỷ lệ nợ trên vốn cao, thời gian cho vay dài và lãi suất cố định).
Kênh trái phiếu, cổ phiếu BĐS được sử dụng để huy động vốn trên thị trường thông qua việc cổ phần hóa các BĐS hoặc các công ty BĐS. Đồng thời kênh này cũng có thể được dùng thông qua việc trái phiếu hóa hoặc cổ phiếu hóa các khoản vay của hệ thống ngân hàng. Khoản nợ này được tài trợ bởi việc phát hành trái phiếu có cùng thời điểm đáo hạn. Đây là một hình thức đòi hỏi các nghiệp vụ rất cao của hệ thống tài chính. Hay nói khác đi, nó tài chính hóa các sản phẩm tiền tệ.
Kênh huy động vốn thông qua các quỹ đầu tư, đặc biệt là đầu tư tín thác BĐS (REIT) là việc cho phép các quỹ đầu tư phát hành các chứng chỉ đầu tư để huy động vốn đầu tư vào TTBĐS. Về hình thức thì tương đối giống các quỹ đầu tư chứng khoán, tuy nhiên về bản chất chúng khác nhau ở chỗ các công ty đầu tư chứng khoán thường đầu tư vào các sản phẩm hiện hữu (mua cổ phiếu của các công ty cổ phần) trong khi các quỹ đầu tư tín thác BĐS có thể đầu tư vào các sản phẩm được hình thành trong tương lai.
Không có mô hình chuẩn về hệ thống chính sách tài chính – tiền tệ BĐS hoạt động tốt ở mọi nước. Các nước xây dựng các hệ thống tài chính – tiền tệ BĐS rất khác nhau, phù hợp với trình độ phát triển và đặc thù kinh tế - xã hội của từng nước. Tuy nhiên, hệ thống tài chính – tiền tệ BĐS dựa trên thị trường của mỗi nước kết hợp ở các mức độ thích hợp các kênh huy động vốn đầu tư BĐS chủ yếu. Chính phủ các nước, đặc biệt các nước ở giai đoạn đầu phát triển, có vai trò chủ động trong việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư BĐS. Việc kết hợp các kênh huy động vốn đầu tư BĐS khác nhau là đáng hoan nghênh do hệ thống đó dẫn tới sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ thể cấp vốn và mang lại lợi ích cho bên đi vay và nền kinh tế. Bên cạnh các kênh tài chính hoạt động dựa trên sự vận hành của cơ chế thị trường, Chính phủ luôn có một vai trò rất quan trọng trong việc quản lý, giám sát và thậm chí tài trợ trực tiếp các hoạt động tài chính – tiền tệ BĐS. Vai trò này đặc biệt quan trọng trong hệ thống huy động và cấp vốn cho việc xây dựng BĐS đô thị.