CHƯƠNG II: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
II.3. Kinh nghiệm về chính sách phát triển thị trường bất động sản của các nước, các vùng lãnh thổ công nghiệp mới và đang phát triển
II.3.1. Phát triển khu đô thị mới – Kinh nghiệm của Hồng Kông (Trung Quốc)
Hồng Kông (Trung Quốc) thiếu đất để xây dựng nhà ở, nhưng không vì thế mà Chính phủ Hồng Kông không chú trọng đến lĩnh vực nhà ở. Từ những năm 1954, một nửa dân số Hồng Kông sống ở những khu tập thể, 31% thuê nhà và 18% mua nhà để ở. Chính phủ Hồng Kông (Trung Quốc) luôn quan tâm đến vấn đề cải tạo đô thị. Vào những năm 1950-1960, Nhà nước quyết tâm xoá bỏ những khu nhà nhảy dù, chất lượng thấp và nhếch nhác. Thay vào đó là việc xây dựng những khu nhà mới khang trang và hiện đại với không gian mở, tạo cảnh quan đẹp và mới mẻ. Nhà nước thành lập các công ty phát triển nhà ở với chức năng quản lý nhà ở với chủ đầu tư (Công ty phát triển nhà ở) buộc họ phải có trách nhiệm với khu nhà họ xây dựng. Song song với việc xây dựng các khu đô thị mới. Nhà nước thu lại các khu đất nông nghiệp, đền bù cho nông dân và tạo điều kiện để họ có thể tái định cư vào những khu nhà mới, dần dần tạo cho họ thói quen, nếp sống văn minh và phù hợp với cuộc sống hiện đại.
Chiến lược phát triển nhà của Chính phủ Hồng Kông (Trung Quốc) được thực hiện theo bốn hình thức. Một là, tái phát triển. Đó là thu lại những diện tích đất phục vụ cho mục đích công hiện tại sử dụng không hiệu quả để xây dựng những công trình mới hiện đại hơn, phục vụ cho mục đích xã hội mang tính hiệu quả cao. Hai là, tái định cư. Đó là xây dựng các khu nhà mới trên nền khu nhà cũ đã được phá dỡ, tạo mọi điều kiện giúp đỡ và hỗ trợ cho người dân nhanh chóng ổn định nơi ở mới. Ba là, cải tạo và bảo tồn những khu nhà có giá trị văn hoá (nhà cổ, di tích lịch sử). Bốn là, bảo tồn văn hoá địa phương. Đó là gìn giữ những phong tục, tập quán, những nét văn hoá đặc trưng của địa phương, tạo nét riêng cho văn hoá bản địa.
II.3.2. Phát triển bất động sản nhà ở và nhà ở đối với các đối tượng xã hội II.3.2.1. Kinh nghiệm của Singapore
Bằng mọi biện pháp, Chính phủ Singapore đã tập trung cho chương trình phát triển nhà ở công cộng (loại nhà do nhà nước xây và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện), đặc biệt là thiết lập cơ chế tài chính và cơ cấu tổ chức hợp lý và tích cực cho chương trình phát triển BĐS nhà ở. Chính phủ giao nhiệm vụ phát triển nhà ở cho một cơ quan đầu mối là Uỷ ban phát triển nhà ở (HDB) được thành lập từ năm 1960. Chính phủ đã thường xuyên tài trợ cho các hoạt động của Ủy ban phát triển nhà ở với nhiều giải pháp thiết thực.
Kế hoạch phát triển nhà ở cho dân chúng Singapore được đánh giá là thành công nhất thế giới. Thành quả đáng ghi nhận cụ thể là đến năm 1996, Chính phủ đã xây dựng được 30 đô thị mới, cung cấp gần 5000 ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở cộng đồng, trong đó 99,4% là quỹ đất đai của Uỷ ban phát triển nhà. Do đó, Uỷ ban phát triển nhà đã tạo được nhà ở cho 87% dân số
Singapore với hơn 650.000 căn hộ chung cư. Để dân chúng có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay để làm sao mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập quỹ nhà ở trung ương (một dạng quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn giá trị trường. Các nhà kiến trúc sư, xây dựng cũng rất quan tâm đến tính cộng đồng vì Singapore mang tính đa văn hoá với nhiều dân tộc cùng sinh sống. Đồng thời mỗi khu đô thị lại có bản sắc riêng.
Những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ khuyến khích người dân không di chuyển sang các khu mới. Ví dụ, nhà ở trên 30 năm sẽ được cải tiến nội thất, với phương châm nhà nước và nhân dân cùng làm. Ngoài ra, Chính phủ cũng có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cánh tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ. Những hộ nào sống 40 năm có thể di dời sang khu mới gần đó hấp dẫn hơn. Thành công của chương trình phát triển nhà ở cộng đồng của Singapore đã chứng minh các chủ trương, chính sách và vai trò quan trọng của Chính phủ dành cho việc chăm lo nhà ở của dân chúng. Mặt khác, nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7/2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hoá các cơ quan trực thuộc Uỷ ban Phát triển nhà như xây dựng, thiết kế…và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là Subana. Năm 2006, Chính phủ đã mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn.
Nhà ở của Singapore chủ yếu là do Chính phủ đứng ra đầu tư xây dựng để bán, cho thuê. Tổng cục phát triển nhà ở của Singapore (HDB) đã đầu tư, cung cấp được hơn 800.000 căn hộ, đáp ứng được cho khoảng 84% dân số của cả nước. Trong các căn hộ của HDB thì có tới 97,6% là mua, sở hữu căn hộ; chỉ có 2,4% là thuê.
Nguồn tài chính của Chính phủ tập trung chủ yếu cho đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (public housing) để phục vụ người dân Singapore. Chính phủ thực hiện 2 loại vốn cho vay: Cho vay để phát triển nhà ở theo Chương trình xây dựng nhà ở của Tổng cục (HDB) và cho người dân vay có thế chấp để mua căn hộ của HDB. Nhà nước thành lập Quỹ tiết kiệm Trung ương (Central Provident Fund - CPF). Theo quy định hiện nay thì người lao động bắt buộc phải nộp vào quỹ này 20% thu nhập hàng tháng và đơn vị sử dụng lao động phải nộp 13% thu nhập (tổng cộng là 33%). Quỹ này được sử dụng tối đa là 22% cho mục đích nhà ở, số còn lại (11%) được dùng vào các mục đích xã hội khác.
Điều kiện mua nhà ở của HDB đối với người thu nhập thấp. Trước đây quy định về điều kiện của hộ gia đình được mua căn hộ của HDB phải là gia đình có ít nhất 5 người và thu nhập dưới 1 nghìn đôla Singapore/tháng. Hiện nay điều kiện của hộ gia đình, cá nhân được mua nhà của HDB đã thay đổi:
- Điều kiện đối với hộ gia đình mua nhà ở: Người đứng ra mua phải là công dân Singapore, từ 21 tuổi trở lên, phải là chủ gia đình (family nucleus), thu nhập của cả hộ không lớn hơn 2.000 đôla Singapore/tháng đối với trường hợp mua căn hộ 3 phòng hoặc không lớn hơn 8.000 đôla Singapore/tháng đối với trường hợp mua căn hộ 4-5 phòng, phải không có sở hữu tài sản nhà đất riêng nào khác. Những gia đình đã mua 1 căn hộ trước đây của HDB thì phải sau 10
năm mới được mua căn hộ thứ 2; trường hợp trước đây mua căn hộ 2 phòng thì chỉ cần sau 5 năm là được mua căn hộ lớn hơn.
- Điều kiện đối với cá nhân chưa lập gia đình mua nhà ở: phải từ 35 tuổi trở lên và phải không có sở hữu nhà ở riêng nào khác và căn hộ được mua từ 3 phòng trở xuống và có thể đề nghị Quỹ tiết kiệm trung ương trợ cấp 1 khoản tiền là 11.000 đôla Singapore để mua nhà. Trường hợp có từ 2 người độc thân có đủ các điều kiện nêu trên muốn cùng nhau mua nhà ở thì được phép mua và không bị hạn chế loại căn hộ, đồng thời mỗi người cũng nhận được 1 khoản tiền trợ cấp là 11.000 đôla Singapore để mua nhà.
Chính sách giúp đỡ, tạo điều kiện cho những gia đình, cá nhân thu nhập thấp mua căn hộ của HDB. Chính phủ thực hiện thông qua chính sách hỗ trợ về giá bán nhà ở cho người thu nhập thấp, người thu nhập thấp được vay tiền từ Quỹ tiết kiệm với lãi suất ưu đãi để mua nhà và trả dần trong nhiều năm, cụ thể là:
(i) Người dân được vay tiền từ Quỹ tiết kiệm trung ương để mua nhà trả dần: Số tiền phải trả lần đầu là 20% giá mua, số tiền còn lại được trả dần trong thời gian tối đa là 30 năm với lãi suất là 2,6%/năm. Về số tiền cho vay và thời gian trả tiền cụ thể được xác định căn cứ vào thu nhập và tuổi tác của người vay tiền; (ii) HDB không chỉ đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê mà còn mua căn hộ (loại 3 phòng) từ thị trường để bán cho các gia đình có thu nhập hàng tháng từ 2.000 đôla Singapore trở xuống với giá bán có trợ cấp và Người mua được vay tiền tới 90%
giá trị căn nhà mua; (iii) Gia đình thu nhập thấp khi mua căn hộ đang thuê của HDB được giảm tới 90% giá bán. Ngoài ra Singapore còn có chính sách giúp đỡ các gia đình trẻ sống gần bố mẹ bằng cách bố trí cho mua các căn hộ trong cùng ngôi nhà hoặc khu nhà. Theo quy định, Singapore thường dành 5% tổng số căn hộ trong ngôi nhà và khu nhà để phục vụ các đối tượng này.
Chính sách cho thuê nhà ở đối với người thu nhập thấp của HDB.
Singapore quy định điều kiện được thuê nhà ở tương tự như trường hợp mua nhà: phải là công dân Singapore, tối thiểu là 21 tuổi, phải là chủ hộ, không có sở hữu một BĐS nào khác và phải có thu nhập dưới 2000 đôla Singapore. Mức giá cho thuê phụ thuộc vào loại căn hộ và mức thu nhập của hộ gia đình thuê: đối với căn hộ 1 phòng (33 m2) thì hộ có thu nhập từ 800 đôla Singapore trở xuống chỉ phải trả từ 26-33 đôla Singapore/tháng, còn nếu là hộ có thu nhập từ 801 đến 1.500 đôla Singapore thì phải trả tiền thuê từ 90-111 đôla Singapore/tháng;
tương tự như vậy nếu thuê căn hộ 2 phòng (45 m2) thì đối tượng thứ nhất chỉ phải trả tiền thuê từ 44 đến 75 đôla Singapore, còn đối tượng thứ 2 phải trả tiền thuê từ 123 đến 150 đôla Singapore.
II.3.2.2. Kinh nghiệm của Malaysia
Đối với nhà ở cho người thu nhập thấp, hiện nay Nhà nước quy định trong mỗi dự án phát triển nhà ở phải có ít nhất là 30% nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Nhà ở cho người thu nhập thấp ở Malaysia trong các đô thị thường cao từ 10 tầng đến dưới 20 tầng. Căn hộ dành cho người thu nhập thấp có diện tích thường vào khoảng 60 m2. Nhà nước có quy định về hộ gia đình phải đảm bảo các điều kiện quy định thì mới được mua nhà dành cho người thu nhập thấp, tương tự như ở Singapore, đó là người có thu nhập dưới mức quy định, không có nhà ở khác, chỉ được mua một lần. Trước đây quản lý việc mua nhà ở của người
thu nhập thấp chưa được chặt chẽ nên đã có người mua được vài căn nhà dành cho người thu nhập thấp. Vài năm trở lại đây việc quản lý các đối tượng mua nhà đã được thực hiện thông qua hệ thống máy tính nên đã ngăn chặn được việc một người có thể mua được hai nhà dành cho người thu nhập thấp.
Malaysia cũng thành lập Quỹ tiết kiệm Trung ương và cũng bắt buộc người lao động và đơn vị sử dụng lao động phải đóng góp một phần thu nhập vào Quỹ này để lấy kinh phí chi cho việc phát triển nhà ở, nhưng mức đóng góp thấp hơn ở Singapore. Theo quy định hiện nay thì người lao động phải nộp 11% thu nhập, chủ sử dụng lao động phải nộp 12% thu nhập vào Quỹ tiết kiệm Trung ương (tổng cộng là 23%). Đến khi nghỉ hưu, nếu người lao động chưa được nhận nhà thì họ được trả lại khoản tiền đã nộp có tính lãi suất ngân hàng. Theo quy định thì Quỹ tiết kiệm Trung ương được phép chi cho mục đích nhà ở tối đa là 15%, chi cho mục đích khác là 8% còn lại. Người dân được vay tiền với lãi suất ưu đãi để mua nhà ở từ Quỹ tiết kiệm Trung ương và được trả dần đến 25 năm.
II.3.2.3. Kinh nghiệm của Các tiểu vương quốc A rập (UAE)
Chính quyền thành phố công nghiệp Dubai đã thông báo hoàn thành thành phố lao động đầu tiên tại khu Base Metal, với sức chứa 12.500 người gồm quản đốc và công nhân. Thành phố lao động, bao gồm 14 tòa nhà, là dự án đầu tiên trong số bảy dự án theo kế hoạch sẽ được xây dựng tại Thành phố công nghiệp Dubai với chi phí 1,6 tỷ Dh (Dirham, đơn vị tiền tệ UAE, bằng 0,272294 USD, bằng khoảng 4.356 đồng Việt Nam). Sáu dự án còn lại sẽ được xây dựng trong năm 2007 và sẽ hoàn thành vào quý I năm 2008. Việc hoàn thành thành phố lao động đầu tiên chỉ là một phần trong một kế hoạch tổng thể nhằm giúp thành phố công nghiệp có thể tạo chỗ ở cho nguồn lao động cần thiết cho thành phố với mức giá chấp nhận được và tự trang trải được.
Phong cách xây dựng đa mục đích với bản sắc riêng và tiên tiến một mặt tạo cho công nhân khả năng tiếp cận các khu sản xuất một cách dễ dàng, mặt khác lại giúp cải thiện điều kiện sinh hoạt của công nhân trong một thành phố công nghiệp toàn diện thuộc loại hàng đầu trong khu vực. Nhà ở trong thành phố công nghiệp được trang bị các trang thiết bị tiên tiến, bao gồm một phòng bếp được thiết kế riêng, một quán ăn tự phục vụ (cafeteria), một phòng giặt đồ, phòng ngủ có điều hòa nhiệt độ, và sân chơi dành cho bóng đá, bóng rổ, và cric- kê. Các cửa hàng ăn uống, cửa hàng tạp hóa, ngân hàng, trung tâm y tế, rạp hát và các dịch vụ bán lẻ khác cũng sẽ được đưa vào hoạt động nhằm đáp ứng các nhu cầu thường nhật của công nhân.
II.3.3. Vai trò của Nhà nước trong kinh doanh bất động sản là nhà ở - Kinh nghiệm của Philippines
Chính phủ Philippines đã thực hiện chương trình nhà ở quốc gia, chương trình này được xây dựng vào năm 1978, bao gồm một số nhân tố. Một là, quy định về việc quy hoạch và sử dụng đất, các nguyên tắc tiêu chuẩn về xây dựng và mở rộng đất đai. Hai là, về xây dựng; Cơ quan cung cấp nhà quốc gia được thành lập 1975 chịu trách nhiệm cung cấp nhà cho các gia đình có thu nhập thấp.
Ba là, về tài chính: Tập đoàn kinh doanh bảo hiểm và bảo hành nhà ở có trách nhiệm hỗ trợ các công ty tư nhân thực hiện các dự án cung cấp nhà ở cho những
người có thu nhập thấp và trung bình, đồng thời khuyến khích các quỹ tín dụng tư nhân và các ngân hàng thương mại cung cấp tài chính cho các dự án phát triển nhà ở. Bốn là, Hội đồng điều phối phát triển thành thị và cung cấp nhà ở cũng được thành lập nhằm điều phối hoạt động của các cơ quan nhà nước trong lĩnh vực cung cấp nhà ở nhằm đảm bảo thành công của chương trình nhà ở quốc gia.
Năm là, Tập đoàn tài chính thế chấp nhà ở quốc gia đã hình thành nên hệ thống thế chấp cộng đồng. Tập đoàn này cung cấp tài chính cho các thành viên của tổ chức cộng đồng hoặc hợp tác xã để mua lại những mảnh đất mà họ đã chiếm hữu. Sáu là, Luật Nhà ở năm 1992 yêu cầu các công ty phát triển dự án khu dân cư phải dành một khoảng đất để xây dựng nhà vì mục đích xã hội. Khoảng đất này phải bằng 20% tổng diện tích đất của dự án xây dựng khu dân cư như dự kiến, hoặc ít nhất phải bằng 20% tổng chi phí của dự án. Theo Sắc lệnh của Tổng thống số 1224, việc xây dựng nhà vì mục đích xã hội gồm có: xây dựng hoặc nâng cấp nhà cho nhóm người có thu nhập thấp và trung bình trong xã hội, giải toả các khu nhà ổ chuột, cải tạo các khu nhà ổ chuột, và tạo ra cơ hội kinh tế cho những nhóm người này trong việc phát triển tài sản trong công nghiệp và thương mại thông qua các biện pháp về thuế.
Philippines cũng đã có các luật điều chỉnh giá thuê đất và nhà ở, các luật này được cập nhật theo từng thời kỳ nhằm điều chỉnh các điều khoản và điều kiện trong các hợp đồng thuê nhà, đặc biệt là khi những điều khoản này ảnh hưởng đến những nhóm người có thu nhập thấp. Phù hợp với nguyên tắc công bằng xã hội trong Hiến pháp, Philippines đã ban hành Luật cải cách ruộng đất toàn diện và Luật Cải cách đất đai đô thị.
II.3.4. Chính sách kiểm soát đầu cơ, kiềm chế giá bất động sản – Kinh nghiệm của Hàn Quốc
Hàn Quốc đã thực hiện việc đánh thuế sở hữu đất dư thừa từ 660 m2 đất ở trở lên với mức 7-11%/năm. Như vậy, những người có nhiều BĐS sẽ chịu thuế cao và người ta sẽ buộc phải bán sớm những BĐS vượt diện tích trần, tạo ra nguồn cung lớn cho thị trường. Nếu kiểm soát tốt, thực hiện triệt để chính sách này, tự khắc cung-cầu đất ở sẽ lập lại thế cân bằng mới, loại trừ dần yếu tố đầu cơ. Hàn Quốc cho rằng: chính sách mới về thuế BĐS là một ưu tiên hàng đầu nhằm bình ổn thị trường này. Bên cạnh đó, Hàn Quốc cũng quy định việc giao dịch BĐS trong một khoảng thời gian quá ngắn (ví dụ, mua đi bán lại dưới 6 tháng) sẽ chịu thêm thuế ngoài thuế chuyển quyền sở hữu thông thường. Với những chính sách thuế này, Hàn Quốc đã tương đối thành công trong điều tiết làm hạn chế việc mua bán nhiều lần làm tăng giá ảo trên thị trường, và chống đầu cơ nhà đất.
Hàn Quốc đang thực hiện kế hoạch tăng cường đầu tư xây dựng các khu chung cư và thắt chặt các quy định về vay tiền đối với người mua nhà. Theo đó, những người đi vay chỉ được phép vay của ngân hàng nếu họ muốn mua nhà ở các khu vực bị coi là có đầu cơ. Các ngân hàng sẽ quyết định số tiền cụ thể dựa trên khả năng thanh toán của người đi vay chứ không dựa trên giá trị tài sản của người đi vay. Quy định này sẽ làm giảm đáng kể lượng tiền mà người đi vay thế chấp nhận được do họ phải chứng minh khả năng tài chính trong việc trả nợ.
Chính phủ Hàn Quốc sẽ xây dựng 125.000 căn hộ ở Sơul và các khu vực lân