CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2 Tổng quan về tớn dụng bất ủộng sản
1.2.3 Cỏc rủi ro của tớn dụng bất ủộng sản
Hoạt ủộng cho vay bất ủộng sản cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn cú như trong hoạt ủộng cho vay thụng thường như rủi ro phỏp lý, rủi ro trong thẩm ủịnh, rủi ro do khụng thực hiện ủỳng cỏc quy ủịnh của ngõn hàng, rủi ro do khỏch hàng sử dụng vốn khụng ủỳng mục ủớch…. Cỏc rủi ro này ủược nhỡn nhận ở hai yếu tố sau:
1.2.3.1 Yếu tố chủ quan
- Từ phớa Ngõn hàng: hoạt ủộng tớn dụng chứa ủựng rủi ro cao trong hoạt ủộng cỏc ngõn hàng. Vỡ vậy việc xem xột cỏc bước trong quỏ trỡnh cho vay, thẩm ủịnh và quản lý tớn dụng ủều cú ý nghĩa quan trọng trong việc ủưa ra quyết ủịnh của hội ủồng xột duyệt tài trợ của ngõn hàng. Trong lĩnh vực tớn dụng bất ủộng sản, việc ủỏnh giỏ chớnh xỏc tài sản là ủiều tối quan trọng ủối với quyết ủịnh tài trợ, bờn cạnh ủú do những khoản tớn dụng bất ủộng sản thường phụ thuộc phần lớn vào sự biến ủộng của thị trường bất ủộng sản và nguồn trả nợ chớnh phụ thuộc vào thu nhập của
bờn vay. Hiện tại, hoạt ủộng này của ngõn hàng cũn tiềm ẩn nhiều rủi ro sau:
+ Quy trỡnh, quy chế cho vay tớn dụng bất ủộng sản chưa hoàn thiện, khụng ủồng bộ, thiếu tớnh chặt chẽ, lỏng lẽo trong quản lý rủi ro.
+ Trỡnh ủộ chuyờn mụn thẩm ủịnh của cỏn bộ tớn dụng khụng cao, khụng ủỏnh giỏ ủỳng tớnh khả thi của phương ỏn vay, dự bỏo và ủỏnh giỏ dũng tiền trả nợ của khoản vay chưa chính xác.
+ Xây dựng cơ cấu cho vay theo ngành chưa hợp lý tại các NHTM.
+ Tăng trưởng dư nợ cho vay mà khụng quan tõm ủến chất lượng của khoản vay.
+ Do mối quan hệ thõn tớn ủối với người ủi vay mà xem xột cấp tớn dụng, khụng chỳ ý ủến cỏc ủiều kiện mà người ủi vay khụng ủỏp ứng ủược.
+ Thiếu thụng tin về người ủi vay dẫn ủến ủỏnh giỏ khụng chớnh xỏc về năng lực trả nợ của người ủi vay.
+ Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn ủến vốn vay khụng ủược sử dụng ủỳng mục ủớch, khụng hiệu quả.
+ Khi thẩm ủịnh cỏc phương ỏn, dự ỏn vay vốn cỏc ngõn hàng chưa ủỏnh giỏ ủược chớnh xỏc vốn ủối ứng của khỏch hàng khi ủó cam kết dựng vốn tự cú.
+ Chủ quan trong khõu ủịnh giỏ tài sản ủảm bảo hỡnh thành từ vốn vay hay tài sản ngoài vốn vay, từ ủú dẫn ủến tỷ lệ cho vay vượt so với quy ủịnh.
+ Đạo ủức nghề nghiệp của cỏn bộ tớn dụng.
+ Khoản vay do bị ỏp ủặt từ trờn ủưa xuống.
- Từ phía khách hàng:
+ Che dấu kết quả hoạt ủộng thua lỗ của doanh nghiệp bằng cỏc bỏo cỏo cú lợi nhuận cao nhằm tăng niềm tin cho vay của Ngân hàng.
+ Sử dụng vốn vay vào mục ủớch khỏc cú nhiều rủi ro như ủầu tư vàng, ủầu tư chứng khoán…
1.2.3.2 Yếu tố khách quan:
- Sự biến ủộng của nền kinh tế-xó hội: thời hạn cho vay bất ủộng sản thường là trung và dài hạn, ngắn thường từ 3 năm ủến 5 năm, dài thỡ 10 năm ủến 25
năm. Do vậy, nếu lói suất cho vay bất ủộng sản khụng linh hoạt, khụng tớnh ủến tớnh khả biến của thị trường sẽ dễ dẫn ủến rủi ro thua lỗ do huy ủộng lói suất cao nhưng cho vay lói suất thấp. Sự biến ủộng theo hướng tăng cao của lói suất ủó gõy khú khăn cho người ủi vay bởi phải gỏnh chịu ỏp lực trả lói tăng cao tương ứng. Điều này ảnh hưởng lớn ủến tớnh khả thi của phương ỏn vay ban ủầu do chi phớ ủội lờn ủột biến, ảnh hưởng ủến khả năng trả nợ của người ủi vay cú thể dẫn ủến mất khả năng thanh toán.
- Điều chỉnh chớnh sỏch tiền tệ, tài khúa của Chớnh Phủ ở cỏc giai ủoạn:
chớnh sỏch tiền tệ, tài khúa của Chớnh Phủ ủược ủiều chỉnh ủể phự hợp với tỡnh hỡnh kinh tế. Để kiểm soát lạm phát Chính Phủ sử dụng chính sách tiền tệ thắt chặt thông qua việc tăng dự trữ bắt buộc, buộc các ngân hàng thương mại mua tín phiếu, mua trỏi phiếu… ủó làm cho khả năng trả nợ khỏch hàng, khả năng thu hồi vốn của Ngõn hàng gặp khó khăn.
- Do hệ thống phỏp lý: hiện nay chỳng ta ủó cú Luật ủất ủai, Luật kinh doanh bất ủộng sản, Nghị ủịnh 181, Nghị ủịnh 71,…và cỏc thụng tư liờn tịch khỏc cựng một số cỏc văn bản của cỏc ủịa phương liờn quan ủến lĩnh vực bất ủộng sản.
Tuy nhiờn cỏc luật trờn vẫn chưa rừ ràng và ủồng bộ làm ảnh hưởng ủến tớn dụng bất ủộng sản về tài sản ủảm bảo ủăng ký giao dịch, cụng chứng hợp ủồng, xử lý tài sản ủảm bảo ủể thu hồi nợ, … làm gia tăng rủi ro và hạn chế trong hoạt ủộng tớn dụng bất ủộng sản. Ngoài ra, cũn cú cỏc quy ủịnh về quy hoạch, bồi thường, thu hồi ủất ủai,… làm kộo dài tiến ủộ thực hiện cỏc dự ỏn.
- Do ủiều kiện tự nhiờn: cỏc hiện tượng như thiờn tai, lũ lụt, hạn hỏn, chỏy nổ… ngày càng cú tớnh ảnh hưởng lớn ủến ủời sống của người dõn núi riờng và cỏc hoạt ủộng sản xuất kinh doanh của cả nền kinh tế núi chung dễ dẫn ủến trường hợp không còn khả năng trả nợ do lũ quét hay do mất mùa...
- Xuất phỏt từ ủặc tớnh của thị trường bất ủộng sản: lĩnh vực ủầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khĩ dự đốn. Yếu tố đầu cơ, làm giỏ dẫn ủến giỏ bất ủộng sản tăng ảo luụn ngự trị trờn thị trường bất ủộng sản. Kỳ hạn cho vay bất ủộng sản rất dài, phần lớn từ 3 năm ủến 10 năm, thậm chớ ủến 25
năm, trong ủú nhiều khoản vay cú 3 năm õn hạn khụng trả tiền gốc, chỉ trả lói.
Trong khi ủa số nguồn huy ủộng tiền gửi cú kỳ hạn của cỏc Ngõn hàng thương mại chiếm ủến hơn 50% là ngắn hạn. Điều này thể hiện rừ khả năng thanh khoản của Ngân hàng khá thấp nếu duy trì việc lấy ngắn nuôi dài.
Túm lại, cho vay bất ủộng sản cũng chứa ủựng nhiều rủi ro mà mỗi Ngõn hàng phải luụn dố dặt và chỳ trọng hơn khi quyết ủịnh cho vay. Do vậy, mặc dự việc ủẩy mạnh hoạt ủộng cho vay bất ủộng sản là cần thiết gúp phần phỏt triển thị trường bất ủộng sản song việc ủẩy mạnh trong sự thận trọng và phự hợp với mỗi giai ủoạn của nền kinh tế kốm theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những rủi ro khú lường của hoạt ủộng cho vay này là ủiều cần thiết.