CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
2.1 Thực trạng của thị trường bất ủộng sản tại Việt Nam
2.1.1 Tình hình kinh tế Việt Nam
2.1.2.3 Đỏnh giỏ chung về thị trường bất ủộng sản Việt Nam
Những thành quả ủạt ủược của thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua
−Thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua ủó cú những bước phỏt triển lớn, với nhiều dự án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội ủồng bộ ủó ủược hỡnh thành làm thay ủổi bộ mặt ủụ thị, nõng cao ủiều kiện sống của cỏc tầng lớp dõn cư, gúp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng cụng nghiệp húa, hiện ủại hũa, ủồng thời thỳc ủầy phỏt triển kinh tế xó hội ủất nước. Cựng với ủà phỏt triển kinh tế theo hướng ủụ thị húa, thị trường BĐS ủó phát triển không ngừng về số lượng và quy mô nhiều dự án lớn và tầm cỡ Quốc tế.
Thị trường BĐS từng bước ủỏp ứng nhu cầu về nhà ở của cỏc tầng lớp nhõn dõn, ủảm bảo an sinh xó hội.
−Thị trường BĐS thu hỳt ủỏng kể cỏc nguồn vốn ủầu tư trong và ngoài nước, thỳc ủẩy cỏc ngành sản xuất khỏc phỏt triển như ngành xõy dựng, dịch vụ cho thuê, dịch vụ nghỉ dưỡng,...
−Bờn cạnh ủú, hệ thống quy phạm phỏp luật ủiều chỉnh hoạt ủộng của thị trường BĐS từng bước ủược hoàn thiện, cơ cấu tổ chức của thị trường ủược hỡnh thành, ủó cú sự phối hợp giữa cỏc cơ quan cú liờn quan trong cụng tỏc quản lý Nhà Nước, tạo ủiều kiện thuận lợi, mụi trường ủầu tư thụng thoỏng ủể thị trường BĐS phát triển.
Những mặt hạn chế
Thực trạng núng lạnh của thị trường BĐS như ủó phõn tớch ở trờn xuất phỏt từ rất nhiều nguyờn nhõn, ủõy cũng là những nhược ủiểm của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay:
−Thị trường BĐS luôn trong tình trạng thiếu vốn: thị trường BĐS Việt Nam cũn ủang ở cấp ủộ phỏt triển thấp, cỏc thành tố của thị trường hỡnh thành chưa ủầy ủủ. Từ năm 2004, khi luật phỏp hạn chế cỏc chủ ủầu tư phõn lụ bỏn nền và thu tiền ứng trước của bên mua, thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống NHTM. Tuy nhiên, hệ thống NHTM chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường BĐS cần nguồn vốn trung và dài hạn. Hệ thống tài chớnh cần thiết cho thị trường BĐS như cỏc văn bản phỏp quy về quỹ ủầu tư BĐS; trái phiếu BĐS; hệ thống thế chấp thứ cấp BĐS; quỹ tiết kiệm BĐS... vẫn chưa có. Hệ quả là, thị trường BĐS luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn ngay cả khi khi hệ thống NHTM không giảm cung cấp tín dụng.
−Thị trường bất ủộng sản Việt Nam cú tớnh ủầu cơ cao: chớnh những khoản lợi nhuận lớn ủó thu hỳt khụng ớt cỏc nhà ủầu cơ bất ủộng sản nhập cuộc, ảnh hưởng khụng nhỏ tới việc tạo cầu ảo, gúp phần tạo nờn những cơn sốt nhà ủất.
Hoạt ủộng ủầu cơ chủ yếu hoạt ủộng dưới hỡnh thức chủ dự ỏn thực hiện bỏn một phần nhỏ dự ỏn cho một ủối tượng thứ cấp, sau ủú nhờ ủối tượng thứ cấp này ủẩy mạnh cỏc chiờu thức ủể tăng giỏ chào bỏn cho người dõn ủể cú thể chào nốt phần còn lại cho những người có nhu cầu thực sự với giá cao. Thị trường BĐS Việt Nam – ủặc biệt phõn khỳc nhà ở tại Việt Nam cú tớnh mua bỏn ngắn hạn do cung thường thấp hơn cầu và khung pháp lý cho thị trường này chưa hoàn thiện. Việc thiếu quản lý tập trung, giao dịch qua sàn bất ủộng sản cũn hạn chế; người dõn chủ yếu giao dịch qua mua bỏn trao tay và sử dụng hợp ủồng dõn sự là những nguyờn nhõn tạo ra sự ủầu cơ mạnh trờn thị trường.
−Chớnh phủ cú xu hướng hạn chế phỏt triển thị trường BĐS theo kiểu ủầu cơ trục lợi: Chớnh phủ khuyến khớch ủầu tư phỏt triển sản xuất, tạo ra sản phẩm, khụng ủể ủồng vốn chảy vào những dũng khụng tạo ra sản phẩm. Định hướng này
thể hiện qua chớnh sỏch siết chặt tớn dụng nờn giới ủầu cơ khụng cũn cơ hội vay vốn ủể “tạo súng”. Ngay cả nhiều chủ ủầu tư lớn cũng thiếu vốn. Đồng thời thuế thu nhập từ lợi tức do chuyển nhượng BĐS ủược ấn ủịnh là 25%, giỏ ủền bự ủất cũng tăng hàng chục lần, chứng tỏ Chớnh phủ ủang tỡm cỏch ngăn chặn tỡnh trạng ủầu cơ BĐS tràn lan, gõy lóng phớ nguồn lực kinh tế ủất nước. Tuy nhiờn, chớnh sỏch phỏt triển thị trường hay thay ủổi, thiếu tớnh dự bỏo ủược.
− Hiệu quả quản lý nhà nước vẫn cũn nhiều hạn chế: thống kờ chưa ủầy ủủ cho thấy trờn cả nước cú khoảng 2500 dự ỏn BĐS ủang triển khai nhưng số dự ỏn chậm tiến ủộ hay chậm triển khai là khỏ nhiều nhưng số dự ỏn thu hồi cũn rất nhỏ.
Bờn cạnh ủú, nhiều vấn ủề rất căn bản liờn quan ủến thị trường ủất ủai, BĐS vẫn chưa ủược ban hành như chớnh sỏch ủền bự, giải phúng mặt bằng. Đồng thời, chớnh sỏch phỏt triển thị trường cũn thiếu nhiều văn bản quan trọng: khi thị trường ủang gặp khú khăn trong huy ủộng vốn, một kờnh rất quan trọng là cỏc quỹ tài chớnh, về hệ thống thế chấp thứ cấp, về quỹ ủầu tư tớn thỏc... vẫn chưa cú văn bản phỏp quy ủể ủưa vào thực hiện.
Qua thực trạng nói trên có thể nói rằng thị trường BĐS Việt Nam chưa lành mạnh và tớnh minh bạch cũn rất thấp. Tỡnh trạng ủầu cơ trờn thị trường cũn rất cao, thị trường BĐS dễ lâm vào tình trạng bong bóng, và các chu kỳ nóng lạnh.
Mặc dù có những khác biệt, nhưng những hệ lụy và kinh nghiệm sau cuộc khủng hoảng kinh tế Thế Giới và khu vực cho Việt Nam cái nhìn toàn diện hơn về thị trường BĐS và những biến chứng có thể xảy ra. Mặc dù tiềm năng của thị trường Việt Nam cũn rất lớn, nhưng thị trường cũng cú dấu hiệu thiếu ổn ủịnh và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để phát triển hiệu quả thị trường BĐS và tránh thị trường rơi vào tỡnh trạng ủúng băng, Nhà nước, cỏc cơ quan ban ngành cần cú những chớnh sỏch cụ thể nhằm quản lý và ủiều hành thị trường BĐS ổn ủịnh và phỏt triển bền vững, gúp phần thỳc ủẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xó hội.