CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
3.3 Giải phỏp phỏt triển tớn dụng bất ủộng sản tại Việt Nam
3.3.2 Cỏc giải phỏp phỏt triển tớn dụng bất ủộng sản tại Việt Nam
3.3.2.4 Thành lập cỏc quỹ tớn thỏc ủầu tư bất ủộng sản
Trong tỡnh hỡnh tớn dụng thắt chặt, nền kinh tế khú khăn. Cỏc kờnh huy ủộng vốn truyền thống sẽ khụng mấy hiệu quả, cỏc quỹ tớn thỏc ủầu tư BĐS (REIT) là kờnh huy ủộng vốn mới cần tớnh ủến.
Đặc ủiểm nổi bật của REIT là tập trung ủầu tư vào những tài sản bất ủộng sản ủó hỡnh thành và ủó ủi vào hoạt ủộng, cú nguồn thu ổn ủịnh. Tiếp ủú, cỏc dự ỏn ủang khai thỏc, thay vỡ trước ủõy do chủ ủầu tư tự quản lý vận hành, thỡ nay, sẽ ủược quản lý bởi cỏc cụng ty chuyờn nghiệp với kinh nghiệm quốc tế. Vỡ tớnh ổn ủịnh và chuyờn nghiệp này, quỹ tớn thỏc ủầu tư bất ủộng sản thớch hợp cho những ủối tượng sau ủõy:
-Cú mục tiờu ủầu tư dài hạn và mong muốn mức rủi ro vừa phải;
-Tỡm kiếm thu nhập ủược phõn phối ủều ủặn và hiểu rừ về nguồn vốn dài hạn;
-Nắm ủược rủi ro của ngành bất ủộng sản và REIT.
Mụ hỡnh này cú thể làm ổn ủịnh nguồn vốn cho thị trường, khụng phụ thuộc vào nguồn tớn dụng, cỏc chớnh sỏch cho tớn dụng. Những kờnh ủầu tư khỏc nhau sẽ cú mức lợi nhuận và rủi ro khỏc nhau. Dưới ủõy là bảng so sỏnh mức ủộ rủi ro và lợi nhuận giảm dần.
Rủi ro và lợi nhuận cao nhất 1. Cổ phiếu
2. Vàng
3. Bất ủộng sản 4. REIT
5. Tiền gửi ngân hàng
Rủi ro và lợi nhuận thấp nhất
Khi phỏt triển REIT mang ủến một số lợi ớch sau:
-Lợi ớch ủối với nhà ủầu tư: REIT mang lại cho nhà ủầu tư thu nhập trong hiện tại ổn định và dự đốn được, linh hoạt và phù hợp với đa số nhà đầu tư vì cần ít vốn hơn so với ủầu tư trực tiếp vào BĐS. Lợi nhuận cỏc nhà ủầu tư ủược hưởng cao 90% lợi nhuận của quỹ chia cho cỏc nhà ủầu tư, chỉ giữ lại khoảng 10% duy trỡ hoạt ủộng của quỹ, trong khi ủú cỏc quỹ chứng khoỏn hiện nay tỷ lệ giữ lại duy trỡ và hoạt ủộng thụng thường ủều khoảng 30%. REIT cú lợi thế trỏnh bị ủỏnh thuế chồng trong ủầu tư và khụng giới hạn mức ủầu tư tối thiểu. Ngoài ra, REIT cũn ủược quản lý bởi cụng ty quản lý chuyờn nghiệp và giàu kinh nghiệm nờn nhà ủầu tư cú thể an tõm về khoản ủầu tư của mỡnh.
-Lợi ớch ủối với nền kinh tế:
+ Nhà ủầu tư nào cũng cú thể tham gia trực tiếp vào thị trường: ưu ủiểm lớn nhất mà quỹ này ủem lại là bất kể cỏ nhõn, tổ chức nào cũng cú thể tham gia vào thị trường BĐS cho dù vốn của họ lớn hay nhỏ thông qua hình thức sở hữu một phần tỷ lệ tương ứng với vốn gúp tại một dự ỏn nào ủú, trong khi theo hỡnh thức thụng thường ủể ủầu tư BĐS cần khoản vốn tương ủối lớn. Tiền nhàn rỗi trong dõn rất lớn, do ủú, REIT hoạt ủộng thành cụng sẽ ủem lại mức vốn húa rất lớn cho thị trường.
+ Tạo ra cỏc ủiều kiện an toàn và chuyờn nghiệp hơn cho hoạt ủộng ủầu tư kinh doanh bất ủộng sản: cỏc chớnh sỏch ủầu tư và cấu trỳc của REIT ủược giỏm sỏt
theo quy ủịnh phỏp luật nhằm ủảm bảo an toàn ủầu tư và thu nhập ổn ủịnh. Phần lớn REIT sử dụng tiền vốn của REIT ủể mua cỏc tài sản ủó hoàn thiện sau ủú ủem cho thuê lại. Tiền thuê là nguồn thu nhập chính của các REIT. REIT thường không ủược phộp cho vay hoặc vay tiền. Những hạn chế này ủược cởi bỏ một phần hoặc toàn bộ ủối với cỏc cụng ty trực thuộc REIT.
+ Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm ủa dạng cho thị trường bất ủộng sản, ủặc biệt là ủối với thị trường tài sản cho thuờ mua: hoạt ủộng chủ yếu của REIT là nắm giữ tài sản ủể cho thuờ và thu nhập chủ yếu của REIT là từ cho thuờ tài sản. REIT có thể mua lại nhiều loại tài sản như khách sạn, trường học, bệnh viện, kho hàng, khu mua sắm,… từ bất kỳ cỏ nhõn hoặc tổ chức nào khụng cú ủủ kinh nghiệm quản lý, bị thua lỗ, gặp khú khăn trong việc xử lý …, sau ủú REIT cú thể thuờ một cụng ty quản lý tài sản chuyờn nghiệp ủể thu lợi từ cỏc tài sản mua ủược.
í tưởng xõy dựng quỹ này của Bộ Xõy dựng ủó manh nha cỏch ủõy vài năm, nhưng cho ủến nay vẫn chưa thực hiện ủược. Luật Chứng khoỏn sửa ủổi bổ sung, cú hiệu lực từ 1/7/2011, cho phộp quỹ ủầu tư BĐS hoạt ủộng. Đõy là quỹ ủầu tư chứng khoỏn ủược ủầu tư chủ yếu vào BĐS. Tuy nhiờn, quỹ này huy ủộng vốn ra sao, người ủầu tư cú ủược giao dịch cỏc chứng chỉ quỹ hay khụng… vẫn là những vấn ủề ủể ngỏ, chờ nghị ủịnh của Chớnh phủ và thụng tư của Bộ Tài chớnh hướng dẫn.
Sau cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ bắt nguồn từ sự bùng phát quá mức hoạt ủộng chứng khoỏn húa BĐS, nhiều nước ủó thận trọng hơn với sản phẩm này. Tại Việt Nam, với quan ủiểm duy trỡ sự ổn ủịnh cho thị trường, chưa biết bao giờ sản phẩm trờn mới ủược cho phộp thực hiện.
Mô hình Quỹ tín thác BĐS là một trong những cách chứng khoán hóa BĐS (thông qua chứng chỉ quỹ), vì vậy cần có biện pháp kiểm soát hạn chế những nguy cơ do chứng khoỏn húa BĐS ủem lại theo hướng cần quy ủịnh cụ thể cỏc tiờu chuẩn về nhõn lực, nguồn vốn, quản lý rủi ro, chế ủộ bỏo cỏo... Do vậy, vấn ủề quan trọng nhất hiện nay ủú là cú một khung phỏp lý ủủ chặt ủể hạn chế những rủi ro mà REIT cú thể ủem lại, khi thị trường chứng khoỏn tại Việt Nam cũn thiếu tớnh ổn ủịnh. Cú như vậy, mụ hỡnh REIT ở Việt Nam mới thực sự ủem lại hiệu quả, và là một kờnh
huy ủộng vốn cho thị trường nhà ở, làm tăng nguồn cung, hỗ trợ thị trường trong ủiều kiện ủang khỏt vốn như hiện nay.