CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
3.3 Giải phỏp phỏt triển tớn dụng bất ủộng sản tại Việt Nam
3.3.1 Cỏc giải phỏp khơi thụng nguồn vốn cho thị trường bất ủộng sản
Chớnh sỏch tiền tệ ủược thắt chặt và nới lỏng quỏ mức ủó tỏc ủộng xấu lờn chất lượng tớn dụng BĐS, làm cho cỏc nhà ủầu tư khụng thể thay ủổi kịp phương ỏn kinh doanh. Nếu không có những giải pháp khắc phục kịp thời thì cả cung và cầu BĐS ủều cú thể trở thành nợ xấu và khú thu hồi. Cụ thể, chỉ trong 6 thỏng ủầu năm 2011 nợ xấu tăng 37% so với 2010. Vốn tự có của các doanh nghiệp BĐS rất hạn
chế, nguồn vốn ủể triển khai dự ỏn chủ yếu là vốn vay ngõn hàng, hành lang phỏp lý cho cụng cụ tài chớnh trờn thị trường BĐS chưa hoàn thiện nờn chưa tạo ra ủược nguồn cung dồi dào về tài chớnh cho thị trường này. Nếu khụng tiếp tục ủược bơm thờm vốn, nhiều cụng trỡnh sẽ bị bỏ dở, dự ỏn chậm ủược hoàn thiện và khụng cú sản phẩm ủể bỏn, DN cũng khụng thể thu hồi vốn, trong khi nợ cũ vẫn tồn ủọng nờn khú cú ủủ tiền ủể trả nợ vay ngõn hàng. Để thỏo gỡ những khú khăn trờn cần thiết phải khơi thông vốn cho BĐS với các biện pháp cấp thiết:
− Để ủảm bảo mục tiờu hàng ủầu kiềm chế lạm phỏt tiếp tục thực hiện Nghị quyết 11 của Chớnh Phủ nhưng cần ủiều chỉnh linh hoạt hơn. Cụ thể, quy ủịnh về hạn mức tớn dụng phi sản xuất (trong ủú cú BĐS) khụng nờn cào bằng cho mọi tổ chức tớn dụng (ở mức 16%/tổng dư nợ vào thời ủiểm 31/12/2011) và ủiều quan trọng cần phõn ủịnh rừ yếu tố phi sản xuất trong TDBĐS. Với Quy ủịnh này khụng làm giảm rủi ro TDBĐS mà trờn thực tế nếu tỡnh trạng ủảo nợ hoặc chuyển nợ TDBĐS trong các tổ chức tín dụng xảy ra chỉ làm cho hệ thống tài chính méo mó, thị trường TDBĐS bất ổn hơn. Ví dụ, tín dụng phục vụ cho xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu ủụ thị.. là cỏc hoạt ủộng sản xuất tạo giỏ trị gia tăng thực cho nền kinh tế. Đồng thời, cần ủiều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay ủối với từng khoản tín dụng BĐS cũng như các dự án BĐS. Đặc biệt, các dự án thiết yếu cho dân sinh và phỏt triển kinh tế, cỏc dự ỏn ủang thực hiện dang dở và cần gấp rỳt hoàn thiện phải ủược xem xột ủể sớm khơi thụng nguồn vốn. Bờn cạnh ủú, cần tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng, phát hiện kịp thời cỏc khoản nợ quỏ hạn, nợ xấu ảnh hưởng ủến chất lượng tớn dụng; kiểm soỏt hiện tượng ủầu tư nội bộ của cỏc ngõn hàng, tổ chức tớn dụng vào BĐS (dự ỏn BĐS thường là của cỏc cổ ủụng lớn của ngõn hàng) ủể dũng tiền ủến ủỳng nơi, ủược sử dụng ủỳng mục ủớch. Về lõu dài nờn nghiờn cứu và bỏ giới hạn tỷ trọng dư nợ phi sản xuất thay vào ủú Ngõn hàng cú thể căn cứ vào tỷ lệ an toàn vốn tối thiếu (CAR) ủể ủề ra mức tăng trưởng tớn dụng cho từng ngõn hàng thương mại trờn cơ sở cỏc nhúm này cú tỷ lệ CAR tương ủương nhau. Thớ dụ: phõn làm 3 nhúm NHTM, nhóm 1 có CAR từ 15% trở lên, nhóm 2 có CAR từ 13%-15%, nhóm 3 có
CAR dưới 12%. Theo cỏch này sẽ phự hợp với thụng lệ Quốc Tế, ủồng thời tớnh toỏn sao cho tốc ủộ tăng trưởng tớn dụng của cỏc NHTM khụng ảnh hưởng ủến tỷ lệ CAR. Một tiêu chí nữa cần nghiên cứu là dựa cào tỷ lệ nợ xấu ở các NHTM, giúp cỏc NHTM cơ cấu lại hoạt ủộng tớn dụng theo hướng an toàn, phự hợp xu hướng thay vỡ chạy ủua tiếp tục tăng trưởng tớn dụng, gõy rủi ro cho bản thõn và cả hệ thống ngân hàng.
− Xem xột giải phỏp cho phộp thế chấp bằng BĐS ủể vay vốn nước ngoài.
Hiện nay, phỏp luật của ta khụng cho phộp thế chấp bằng BĐS ủể vay vốn của cỏc NHTM có pháp nhân nước ngoài do cảm thấy khó khăn trong giải quyết về quyền sử dụng ủất ủối với tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài khụng phải là nhà ủầu tư vào Việt Nam. Đõy là một giải phỏp lớn về vốn cho ủầu tư BĐS, nhưng cần tới những ủiều chỉnh về chớnh sỏch, phỏp luật ủất ủai. Muốn thực hiện trước hết cần ủiều chỉnh phỏp luật ủất ủai nhằm xỏc ủịnh quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài khụng phải là nhà ủầu tư ủược nắm giữ ủất ủai ở Việt Nam (cú thời hạn). Việc xõy dựng khung pháp luật này là phức tạp nhưng dù sớm hay muộn chúng ta vẫn phải làm khi ủất nước ta ủó trở thành thành viờn chớnh thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO).
− Tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt ủộng trong lĩnh vực BĐS. DN BĐS cần nhanh chúng ủiều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phõn khỳc thị trường bỡnh dõn bởi ủõy là phõn khỳc cú khả năng thanh toỏn cao, phự hợp với nhu cầu thật của thị trường. éể huy ủộng ủược nguồn vốn khỏc ngoài nguồn tớn dụng từ ngõn hàng, cỏc DN BĐS cần thực hiện các giải pháp: tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các dự án BĐS;
tiếp tục ủộng viờn nguồn vốn từ người mua nhà thụng qua hợp ủồng gúp vốn; chia nhỏ căn hộ ủể bỏn, giải phỏp này giỳp tăng cơ hội cho người mua nhà; phỏt hành trái phiếu, cổ phiếu.