CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.3 Tớn dụng bất ủộng sản tại Mỹ và cỏc nước trong khu vực – bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
1.3.1 Tớn dụng bất ủộng sản tại Mỹ
1.3.1.2 Nguyờn nhõn khủng hoảng tớn dụng bất ủộng sản tại Mỹ
Thứ nhất, là nguồn tài trợ cho BĐS gia tăng nhờ vào kỹ thuật “chứng khoỏn húa bất ủộng sản thế chấp” trong khi hệ thống kiểm soỏt khụng theo kịp.
Năm 1980 Chớnh phủ Mỹ ban hành Luật Giao dịch Thế chấp Tương ủương, nới rộng những quy tắc cho vay và khuyến khích những kênh tài trợ khác phi ngân hàng. Đạo luật này ủó gúp phần cho ra ủời của nhiều cụng ty cho vay thế chấp và
không bị ràng buộc bởi các luật lệ của ngân hàng. Ngay cả những ngân hàng cũng thành lập hoặc liên kết với các công ty cho vay thế chấp làm bùng nổ các kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS.
Tiếp ủến, những mún nợ nhà ở ủó ủược “trỏi phiếu húa” thành sản phẩm tài chính thông dụng có thể mua bán dễ dàng trên thị trường tiền tệ. Với niềm tin vào tương lai bất động sản Mỹ tăng giá liên tục nên các tập đồn tài chính, ngân hàng và ngay cả cỏc nhà ủầu tư cỏ nhõn ở cỏc nước khỏc cũng mua ủi bỏn lại “trỏi phiếu tỏi thế chấp” ủược cho là an toàn và cú lói suất cao. Nhưng khi thị trường bất ủộng sản suy thoỏi, giỏ bất ủộng sản giảm thậm chớ dưới mức cho vay, cỏc tổ chức tài chớnh, ngân hàng nắm giữ nhiều “trái phiếu tái thế chấp” ngoài việc “tự lỗ” còn bị người gửi tiền hoảng loạn ủũi rỳt tiền hàng loạt, trong khi cỏc ngõn hàng khỏc cũng dố dặt cho vay (trong thị trường liờn ngõn hàng) dẫn ủến mất khả năng thanh khoản, ủiển hình như Northen Rock của Anh và Lehman Brothers của Mỹ.
Hỡnh 1.1: Diễn biến thay ủổi của lói suất chớnh sỏch ở Hoa Kỳ
(Nguồn: Wikimedia Commons) Thứ hai là bùng nổ cho vay nợ dưới chuẩn: thông thường muốn vay ngõn hàng ủể mua nhà trả gúp ở Mỹ, người vay phải ủảm bảo “chuẩn” gồm 3 ủiều kiện cơ bản là: cú tiền ủặt cọc ớt nhất bằng 10% số tiền mua nhà; chứng minh cú thu nhập ổn ủịnh sao cho số tiền trả gúp hàng thỏng khụng quỏ 28% thu nhập và cú ủiểm tớn nhiệm vay trả sũng phẳng. Mặt khỏc, ngõn hàng cũng chỉ ủược phộp cho vay tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chớnh phủ ủối với ngõn hàng.
Tuy nhiờn, ủể hỗ trợ cỏc gia ủỡnh cú thu nhập thấp và thu nhập khiờm tốn cú ủiều kiện sở hữu nhà ở, Chớnh phủ Mỹ cú chương trỡnh “cho vay dưới chuẩn”. Cỏc NHTM khi cho ủối tượng này vay thỡ ủược hai tổ chức Fannie Mae và Freddie Mac mua lại cỏc khoản vay này. Khi thị trường bất ủộng sản suy thoỏi, những người thu nhập thấp và thu nhập khiờm tốn khụng cú ủiều kiện ủể trả nợ.
Việc cho vay dưới chuẩn là khụng xột khả năng chi trả và ủiểm tớn dụng theo quy ủịnh, nhưng ủổi lại người vay phải trả lói suất cao hơn từ 1 ủến 2%. Ngoài ra việc cho vay dưới chuẩn cũn thể hiện ở mức cho vay cao tới 85% giỏ trị bất ủộng sản thế chấp, người mua chỉ cần ủúng gúp 15%. Đõy là cơ hội cho cỏc nhà ủầu cơ bất ủộng sản vỡ khi thị trường bất ủộng sản ủang lờn, chỉ cần cú một ớt tiền là cú thể ủặt cọc mua nhà, vài thỏng sau giỏ nhà lờn bỏn lấy lói. Ngoài ra, việc cho vay dễ dói
“dưới chuẩn” cũn do tiền cho vay ủược thu về thụng qua “chứng khoỏn húa”, thụng qua phát hành “trái phiếu tái thế chấp” BĐS thế chấp. Dưới hình thức này người cho vay và người vay khụng biết nhau, ngõn hàng chỉ cũn là ủơn vị trung gian cho vay sau ủú chuyển nhượng khoản vay cho cụng ty cho vay thế chấp ủể cụng ty phỏt hành “trái phiếu tái thế chấp” chuyển nhượng trên thị trường là xong. Đây là khuyết tật nghiêm trọng của việc chứng khoán hóa BĐS thế chấp nhưng thiếu kiểm soát.
Hỡnh 1.2: Dư nợ tớn dụng bất ủộng sản tại Mỹ từ năm 2002 -2008
(Nguồn: Bloomberg, Natixic)
Thứ ba là giỏ bất ủộng sản tại Mỹ tăng liờn tục ủó lụi kộo cỏc nhà ủầu tư và cả người dõn ủổ xụ vào kinh doanh bất ủộng sản làm cung vượt quỏ cầu:
việc cho vay dễ dói tạo ủiều kiện cho ủụng ủảo cỏc nhà ủầu tư tham gia ủầu cơ bất ủộng sản, tạo cầu ảo ủẩy “bong búng” bất ủộng sản lờn cao. Thị trường bất ủộng sản Mỹ tăng liờn tục trong vũng nhiều năm qua. Chớnh giỏ nhà ở tăng liờn tục ủó thỳc ủẩy người dõn ủổ xụ vào mua bỏn bất ủộng sản, làm cho cung cầu mất cõn ủối, cung vượt xa cầu. Dưới ủõy là diễn biến thay ủổi giỏ nhà ở Mỹ: