CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
2.2 Thực trạng tớn dụng bất ủộng sản Việt Nam
2.2.2 Cỏc hỡnh thức tớn dụng chủ yếu trờn thị trường bất ủộng sản hiện nay
2.2.2.2 Huy ủộng thụng qua chiếm dụng vốn của khỏch hàng và nhà ủầu tư
Điều 39 Luật Nhà ở quy ủịnh: “Chủ ủầu tư huy ủộng vốn từ tiền ứng trước của người cú nhu cầu mua hoặc thuờ nhà - thỡ chỉ ủược ỏp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở ủó ủược phờ duyệt và ủó ủược xõy dựng xong phần múng. Tổng số tiền huy ủộng trước khi bàn giao nhà ở cho người cú nhu cầu khụng ủược vượt quỏ 70% giỏ trị nhà ở ghi trong hợp ủồng”.
Trong cỏc năm vừa qua cỏc dự ỏn chung cư và căn hộ cao cấp huy ủộng vốn thụng qua kờnh khỏch hàng và nhà ủầu tư theo phương thức ứng trước tương ủối thành cụng. Trong cỏc giai ủoạn trước ủến cuối nửa ủầu năm 2007, cỏc chủ ủầu tư thường ủưa ra cỏc hợp ủồng bỏn căn hộ với cỏc ủiều khoản thanh toỏn như sau:
Đặt cọc : 20.000.000 ủồng
Đợt 1 : 30% ngay khi ký hợp ủồng Đợt 2 : 20% 4 thỏng sau ủợt 1 Đợt 3 : 20% 15 thỏng sau ủợt 1
Đợt 4 : 10% 20 thỏng sau ủợt 1 Đợt 5 : 15% 26 thỏng sau ủợt 1 Đợt 6 : 5% khi bàn giao nhà
Đến cỏc thỏng cuối năm 2007 theo quy ủịnh của nhà nước chỉ những dự ỏn nào hoàn thành phần múng mới ủược nhận tiền ứng trước của khỏch hàng và mức huy ủộng tối ủa khụng vượt quỏ 70% trước khi bàn giao nhà, trước ủõy là 95%. Do vậy, cỏc ủiều khoản thanh toỏn trờn cỏc hợp ủồng bỏn cũng ủó thay ủổi:
Đặt cọc : 20.000.000 ủồng
Đợt 1 : 10% ngay khi ký hợp ủồng Đợt 2 : 15% 4 thỏng sau ủợt 1 Đợt 3 : 15% 15 thỏng sau ủợt 1 Đợt 4 : 15% 20 thỏng sau ủợt 1 Đợt 5 : 15% 26 thỏng sau ủợt 1 Đợt 6 : 25% khi bàn giao nhà Đợt 7 : 5% khi bàn giao nhà
Nghị ủịnh 71 ra ủời ủó quy ủịnh chi tiết và cụ thể hơn cỏc hỡnh thức huy ủộng vốn. Đõy ủược xem là một bước thỏo gỡ nỳt thắt về cõu chuyện huy ủộng vốn trong thời buổi khú khăn hiện nay cho doanh nghiệp BĐS. Theo ủú, chủ ủầu tư cũng cú thể huy ủộng vốn từ cỏ nhõn, tập thể và ủược phõn chia lợi nhuận hoặc sản phẩm là nhà theo thỏa thuận và tỷ lệ góp không qua sàn. Tuy nhiên, tỷ lệ này không vượt quỏ 20% tổng sản phẩm của từng dự ỏn thành phần (trước ủõy quy ủịnh chỉ chung chung là khụng ủược huy ủộng vốn trước khi làm múng). Theo ước tớnh, số vốn huy ủộng 20% cũng tạm ủủ ủể làm múng nếu chủ ủầu tư sử dụng tiền ủó huy ủộng vào ủỳng mục ủớch. Phần cũn lại, chủ ủầu tư chỉ ủược ký hợp ủồng mua bỏn nhà ở hỡnh thành trong tương lai sau khi ủó cú thiết kế kỹ thuật nhà ở ủược phờ duyệt, ủó xõy dựng xong phần múng của cụng trỡnh và hoàn thành thủ tục mua bỏn qua sàn giao dịch bất ủộng sản theo quy ủịnh.
Hiện nay, với tình hình thị trường BĐS rơi vào thời kỳ trầm lắng cũng là thời ủiểm cỏc DN tung ra nhiều chiờu khuyến mói bỏn hàng ủiển hỡnh tại dự ỏn căn hộ
Sunrise City (ủường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, TP.HCM) của Cụng ty Novaland.
Theo ủú, khi tham gia chương trỡnh này khỏch hàng sẽ ủúng ngay 20% tổng giỏ trị căn hộ. Đến thời ủiểm nhận nhà (chủ ủầu tư cam kết là thỏng 6.2012) khỏch hàng ủúng thờm 60% tổng giỏ trị căn hộ và sẽ cú ba lựa chọn: vào ở tại căn hộ trong vũng hai năm; tự cho thuê căn hộ trong vòng hai năm; hoặc cho Novaland thuê lại với lãi suất 5%/năm trong vòng hai năm. Sau thời gian hai năm, khách hàng sẽ có hai lựa chọn: nếu mua căn hộ, sẽ ủúng nốt 20%; nếu khụng mua, Novaland sẽ trả lại số tiền khỏch hàng ủó ủúng theo tỷ giỏ USD thời ủiểm trả lại. Nếu chương trỡnh này thu hỳt khỏch, chủ ủầu tư sẽ cú một nguồn tài chớnh ủỏng kể ủể hoàn thiện dự ỏn, sau hai năm nhiều khả năng thị trường hồi phục, khi ủú nếu khỏch hàng trả lại căn hộ, chủ ủầu tư cũng ủó qua cơn khốn khú. Đối với Dự ỏn Hoàng Kim Thế Gia, ủường Trương Phước Phan, Quận Bình Tân, TP.HCM, nếu khách hàng là một nhóm nhà ủầu tư từ năm người trở lờn cựng ủăng ký mua, chủ ủầu tư sẽ chiết khấu 100 triệu VND/mỗi căn hộ. Tại Hà Nội, ArchiLand sẽ dành tặng một gói hoàn thiện nội thất trị giỏ 500 triệu VND cho những khỏch hàng ủăng ký mua biệt thự nghỉ dưỡng Green Villas 4, tại Xó Yờn Bài, Ba Vỡ trong ngày mở bỏn. Từ ủú cho thấy mặc dự nhiều khú nhăn nhưng cỏc DN vẫn tỡm mọi cỏch ủể huy ủộng vốn.
Hiện nay, việc huy ủộng vốn ngõn hàng phải gỏnh chịu mức lói suất cao lờn tới hơn 20%, nhưng nếu chậm trễ trong tiến ủộ bàn giao nhà cho người mua chủ ủầu tư chỉ phải trả cú từ 1-3% thỡ ủõy quả là một hỡnh thức vay vốn quỏ lời. Khi thị trường BĐS ủúng băng, giỏ nhà ủất, chung cư và căn hộ giảm nhanh cựng với nhà nước thi hành chớnh sỏch tiền tệ thắt chặt thỡ kờnh huy ủộng vốn này gặp rất nhiều khú khăn. Kờnh tớn dụng từ ngõn hàng ủang rất hẹp, rất khú tiệp cận, nhiều khỏch hàng, nhất là cỏc nhà ủầu tư ủó khụng cũn ủủ khả năng ủể ủống tiếp những phần cũn lại. Chỉ những khỏch hàng cú nhu cầu thực sử và những khỏch hàng cú ủủ lực về tài chớnh mới tiếp tục thực hiện, cũn cỏc nhà ủầu cơ khụng ủủ lực ủó phải rỳt khỏi thị trường.
Nhu cầu về nhà ở của người dõn ngày càng nhiều, gúp vốn ủể ủược căn nhà trong tương lai cũng là ủiều chớnh ủỏng, vỡ vậy người gúp vốn cần nắm rừ những
ủiều cần lưu ý khi gúp vốn, Nhà nước cần một quy ủịnh phỏp lý về kinh doanh BĐS dưới hỡnh thức ký kết hợp ủồng hoàn thiện và chặt chẽ, ủể quyền lợi và nghĩa vụ của cỏc bờn tham gia hợp ủồng ủược rừ ràng.