CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
3.3 Giải phỏp phỏt triển tớn dụng bất ủộng sản tại Việt Nam
3.3.2 Cỏc giải phỏp phỏt triển tớn dụng bất ủộng sản tại Việt Nam
3.3.2.3 Chứng khoỏn húa bất ủộng sản
Hiện dũng vốn trực tiếp ủổ vào thị trường BĐS khụng cũn nhiều, dường như tất cả kỳ vọng ủang ủặt lờn thị trường thứ cấp, cỏc doanh nghiệp sẽ rộng ủường huy ủộng vốn, nhà ủầu tư nhỏ lẻ cú cơ hội ủầu tư vào BĐS dễ dàng hơn. Vỡ vậy mà chứng khoán hóa BĐS là một giải pháp tốt trong trường hợp này. Việc chuyển chứng khoán hóa tín dụng BĐS là một hình thức chuyển các thể thức tín dụng thành thể thức chứng khoỏn, phỏt hành ra cụng chỳng và tạo ủiều kiện thuận lợi cho nhà ủầu tư. Khi ủó ủược chứng khoỏn húa thỡ nguồn vốn ủầu tư này rất linh ủộng, cú tớnh thanh khoản cao và cú thể thu hỳt ủược thờm vốn của cỏc nhà ủầu tư nhỏ lẽ mà các hình thức tín dụng khác bị hạn chế.
Chứng khoán hóa BĐS có nhiều hình thức như: chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố, phát hành trái phiếu công trình, chứng chỉ BĐS,...
-Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố: Chứng khoán hóa (chuyển thành chứng khoán) là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu
tính thanh khoản nhưng lại có thu nhập cao bằng tiền trong tương lai như các khoản phải thu, cỏc khoản nợ chuyển ủổi thành trỏi phiếu, hay gọi chung là chứng khoỏn và ủưa ra giao dịch trờn thị trường. Núi một cỏch dễ hiểu, chứng khoỏn húa là việc chuyển các thể thức tín dụng thành thể thức chứng khoán, phát hành trong công chỳng tạo ủiều kiện thuận lợi cho việc mua bỏn của cỏc nhà ủầu tư.
Thụng thường kỹ thuật chứng khoỏn húa cỏc khoản tớn dụng ủược thực hiện trờn hai nhúm tài sản chủ yếu: cỏc khoản vay ủược thế chấp bằng bất ủộng sản và cỏc tài sản tài chớnh khụng ủược thế chấp bằng BĐS; và từ ủú hỡnh thành tương ứng hai loại chứng khoán tương ứng: các chứng khoán dựa trên thế chấp BĐS (Mortgage backed securites) và các chứng khoán tài sản tài chính (Asset backed secuirities), gọi tắt là ABS. Chứng khoán dựa trên thế chấp BĐS (Mortgage backed securities) ủược hỡnh thành từ chuyển ủổi cỏc khoản vay cú tài sản thế chấp, khi ủú công ty phát hành, chủ nợ thứ nhất, sẽ chuyển giao toàn bộ giấy tờ thế chấp cho nhà ủầu tư mua trỏi phiếu này. Loại trỏi phiếu này tuy cú ủộ an toàn cao hơn, vỡ cú vật ủảm bảo khoản vay, nhưng lói suất lại thấp hơn so với chứng khoỏn tài sản tài chính. Thực chất với những trái phiếu gắn liền với tài sản thế chấp này thì cú ủủ ủiều kiện ủể xem ủú là một thương vụ bỏn tài sản. Người bỏn khụng cũn chịu rủi ro thua lỗ từ số tài sản sau khi ủó chuyển ủổi và khụng phải chịu trỏch nhiệm với người mua vỡ người vay bị vỡ nợ hay cú sự thay ủổi giỏ thị trường về tài sản ủú. Sau khi cho vay thế chấp cầm cố ở thị trường cho vay thế chấp cầm cố sơ cấp, các tổ chức tín dụng trực tiếp tập hợp các khoản cho vay này thành một danh mục và bán chỳng cho một cụng ty cú chức năng ủặc biệt, chức năng mua bỏn nợ. Quỏ trỡnh chứng khoỏn húa bắt ủầu ủược thực hiện ở giai ủoạn này. Cỏc cụng ty mua bỏn nợ này ủặc biệt khụng cú vốn chủ sở hữu, mà nguồn vốn của cụng ty này sẽ ủược huy ủộng bằng phỏt hành trỏi phiếu, ủõy là ủiểm mấu chốt của quỏ trỡnh chứng khoỏn húa. Cỏc trỏi phiếu này ủược bảo ủảm bằng danh mục cỏc tài sản thế chấp cầm cố của các khoản cho vay ở thị trường cho vay thế chấp cầm cố thứ cấp.
Thụng qua cơ chế này, cỏc khoản cho vay thế chấp cầm cố ủó trở thành cỏc chứng khoán nợ phát hành rộng rãi ra công chúng, làm tăng tính thanh khoản của
cỏc khoản cho vay. Cũng thụng qua cơ chế này, cỏc khoản rủi ro về tớn dụng ủó ủược chuyển một cỏch hiệu quả từ cỏc tổ chức cho vay tớn dụng trực tiếp sang cỏc nhà ủầu tư trỏi phiếu. Cỏc tổ chức tớn dụng giờ khụng cũn bị hạn chế cho vay bởi nguồn huy ủộng trực tiếp nữa, bởi khi cần họ cú thể bỏn cỏc khoản cho vay thế chấp cấm cố và thu tiền về phục vụ nhu cầu hoạt ủộng của cỏc tổ chức này. Tuy nhiờn ủể mụ hỡnh này cú thể hoạt ủộng thỡ cỏc cơ quan cú thẩm quyền của Nhà Nước phải ban hành cỏc quy ủịnh ủể tạo hành lang phỏp lý cho cỏc cụng ty mua bỏn nợ này hoạt ủộng, cũng như cần cú luật phỏp ủể bảo vệ cỏc nhà ủầu tư tham gia vào quỏ trình này.
-Trái phiếu công trình: việc phát hành trái phiếu thực sự là một chiếc phao rất hiệu quả ủối với cỏc Cụng ty BĐS trong giai ủoạn khỏt vốn hiện nay. Việc ỏp dụng lãi suất cũng như quá trình trả nợ qua phương thức này sẽ linh hoạt hơn so với cỏc tổ chức tớn dụng. Doanh nghiệp cũng cú thể chủ ủộng hơn trong việc mua ủi hay bỏn lại trỏi phiếu do Cụng ty mỡnh phỏt hành. Tuy nhiờn, ủể phỏt hành trỏi phiếu BĐS thành cụng thỡ cỏc chủ ủầu tư phải ủưa ra cỏc ủiều kiện hấp dẫn cỏc nhà ủầu tư như: dự ỏn tốt, sản phẩm nhà ủất thực sự hấp dẫn và nguồn cung sản phẩm phải ủảm bảo, dự ỏn khả thi và ủược triển khai ủỳng tiến ủộ; cú cam kết chặt chẽ khi mua trỏi phiếu ủể bảo hộ quyền lợi cho cỏc trỏi chủ khi cú tranh chấp xảy ra, ủể cỏc trái chủ sẽ bị thiệt thòi quyền lợi; cần kết hợp với các tổ chức bảo lãnh phát hành chuyờn nghiệp, cú uy tớn và cú ủủ năng lực tài chớnh; ủưa ra cỏc sản phẩm phụ trợ hấp dẫn như: phỏt hành trỏi phiếu chuyển ủổi kốm với quyền mua căn hộ với một tỷ lệ chiết khấu tương ủối. Nhưng khi phỏt hành trỏi phiếu chuyển ủổi chủ ủầu tư phải tớnh ủến việc cổ phiếu bị pha loóng sau khi chuyển ủổi; cũng như khả năng kiểm soỏt cụng ty của cỏc cổ ủụng hiện hữu; cơ cấu vốn cụng ty sẽ bị thay ủổi nờn tỷ suất lợi nhuận trờn vốn chủ sẽ thay ủổi…Về phớa khỏch hàng, sẽ càng cú lợi do cỏc Cụng ty BĐS phải chạy ủua quan tõm hơn ủến chất lượng sản phẩm BĐS ủể dễ dàng thu hút vốn.
-Chứng chỉ bất ủộng sản: Chứng chỉ BĐS là loại chứng khoỏn kết hợp giữa hỡnh thức ủầu tư chứng khoỏn và ủầu tư BĐS. Giỏ trị ủược ủảm bảo bằng bất ủộng
sản mà nú ủại diện, ủồng thời cho phộp nhà ủầu tư kiếm lời trờn biến ủộng giỏ trị của BĐS này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ BĐS ủú trong suốt quỏ trỡnh sở hữu chứng khoỏn.
Chứng chỉ BĐS sẽ ủược chuyển nhượng tự do ủể tăng tớnh thanh khoản và ngõn hàng sẽ ủảm nhận giỏm sỏt việc giải ngõn theo tiến ủộ thi cụng cụng trỡnh. Khi hoàn thành dự ỏn, toàn bộ BĐS sẽ ủược ủưa ra bỏn ủấu giỏ và chia cho cỏc nhà ủầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ. Việc chia nhỏ sản phẩm BĐS cũng là một ưu ủiểm của chứng chỉ ủầu tư BĐS, sẽ tăng tớnh thanh khoản cho BĐS và mở rộng cho cỏc nhà ủầu tư ớt vốn mặc dự khụng cú khả năng sở hữu hoàn toàn một BĐS, vẫn cú thể tham gia ủầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới nay chỉ dành riờng cho những nhà ủầu tư nhiều vốn. Bờn cạnh ủú việc tỏch quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS ra sẽ cú thờm nhiều ủối tượng tham gia vào thị trường như cỏc cụng ty tài chớnh, bảo hiểm, cỏc quỹ ủầu tư, cỏc nhà ủầu tư nước ngoài, kiều bào … Đến ủõy, chứng chỉ BĐS ủó thực hiện ủược việc gắn kết ở mức cao giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS.
Việc phỏt hành chứng chỉ BĐS là khả thi và cú nhiều ưu ủiểm hơn so với việc phỏt hành trỏi phiếu cụng trỡnh vỡ nhà ủầu tư cú thể kiểm soỏt ủược việc sử dụng vốn ủỳng mục ủớch thụng qua sự kiểm soỏt và giải ngõn theo tiến ủộ triển khai dự ỏn của ngõn hàng; chi phớ ủi vay lại thấp hơn vay của cỏc tổ chức tớn dụng nhưng bù lại tốn chi phí giao dịch và công bố thông tin. Đồng thời, chứng chỉ BĐS cũng sẽ thu hỳt thờm nguồn vốn từ xó hội, nhất là cỏc nhà ủầu tư ủịa ốc chuyờn nghiệp ủể tập trung vào cỏc dự ỏn trọng ủiểm, khai thụng nguồn vốn cho thị trường BĐS.
Mụ hỡnh chứng chỉ BĐS cú thể ủưa vào ỏp dụng tại Việt Nam thỡ trước hết thị trường chứng khoỏn phỏt triển ủủ mạnh tạo ra mụi trường thuận lợi cho việc phỏt hành, niờm yết và giao dịch chứng chỉ bất ủộng sản. Để thị trường chứng khoỏn Việt Nam phỏt triển, cần hội ủủ 4 yếu tố: cung, cầu, tổ chức tài chớnh trung gian và hệ thống văn bản pháp lý. Ngoài ra, còn yêu cầu thị trường BĐS phải phát triển ủến trỡnh ủộ nhất ủịnh, phải minh bạch, lành mạnh và ổn ủịnh thỡ lỳc ủấy
chứng chỉ BĐS mới thực sự trở thành cụng cụ huy ủộng vốn cú sức hỳt với cỏc nhà ủầu tư chứng khoỏn.
Phỏt triển chứng khoỏn húa bất ủộng sản giỳp khắc phục ủược tồn tại hạn chế nguồn vốn cho vay trung dài hạn ngõn hàng thương mại; giỳp thỳc ủẩy thị trường tài chớnh phỏt triển, cung cấp nguồn vốn dồi dào, giỳp cho nhà ủầu tư cú nhiều sự lựa chọn cỏc kờnh ủầu tư. Đồng thời gúp phần hoàn thiện cỏc thị trường cú liờn quan, cũng là thước ủo ủể ủỏnh giỏ sự phỏt triển nền kinh tế. Gúp phần sử dụng hiệu quả các nguồn lực kinh tế.