CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
2.1 Thực trạng của thị trường bất ủộng sản tại Việt Nam
2.1.1 Tình hình kinh tế Việt Nam
2.1.2.1 Sự phỏt triển và những biến ủộng của thị trường bất ủộng sản
Cựng với những thay ủổi của nền kinh tế, thị trường BĐS ở Việt Nam cũng cú những bước thăng trầm. Những năm qua, thị trường bất ủộng sản Việt Nam phỏt triển tương ủối trồi sụt, nhỡn lại TTBĐS Việt Nam từ khi tiến hành ủổi mới thấy cú
3 giai ủoạn rừ rệt và ủều cú ủiểm chung là tăng trưởng núng thậm chớ tạo ra cơn sốt rồi sau ủú suy giảm dần và ủúng băng:
- Giai ủoạn thứ nhất từ những năm 1993 ủến 1999: dưới tỏc ủộng của Luật Đất ủai năm 1993, TTBĐS tăng trưởng rất nhanh chúng. Giỏ ủất ở những vựng ủụ thị mới tăng cao, thậm chí có những nơi tăng hơn 10 lần. Giao dịch trên thị trường hết sức sụi ủộng. Rất nhiều cỏc khu ủụ thị mới nhỏ lẻ ủược hỡnh thành và nở rộ như nấm sau mưa. Tuy nhiờn, chu kỳ suy giảm của giai ủoạn này ủến vào những năm 1997- 1999. Do tỏc ủộng của cuộc khủng hoảng tài chớnh chõu Á và do Nhà nước tăng cường, siết chặt quản lý ủất ủai nờn trong những năm này, thị trường gần như ủúng băng.
-Giai ủoạn thứ hai là từ 2000 ủến 2006: trong cỏc năm 2000 ủến 2004 là thời ủiểm BĐS tăng trưởng rất mạnh. Dưới tỏc ủộng của việc phục hồi kinh tế thế giới, cựng với việc ban hành Nghị ủịnh 71, 79 và Nghị ủịnh về giảm Thuế trước bạ, Thuế thu nhập, thị trường bất ủộng sản phỏt triển rất nhanh và hỡnh thành nờn nhiều doanh nghiệp BĐS hựng mạnh. Cả giỏ và giao dịch trong những năm này ủều tăng rất cao. Mặc dự vậy, bắt ủầu từ 2004 ủến 2006, với chớnh sỏch của Nhà nước khụng tiếp tục cho phõn lụ, bỏn nền và Luật Đất ủai, Luật Xõy dựng, Luật Nhà ở ủi vào thực tế với những ràng buộc khắt khe về vốn, về năng lực chủ ủầu tư,... khiến cho cỏc doanh nghiệp BĐS rơi vào khú khăn. Thị trường trong những năm này ảm ủảm và rất ít giao dịch.
-Giai ủoạn thứ 3 thể hiện rừ nhất sự núng- lạnh của thị trường là từ 2006 ủến nay: cỏc năm 2006 ủến 2008 là quóng thời gian bựng phỏt mạnh mẽ của bất ủộng sản. BĐS luụn sụi sục trong ủời sống xó hội và trở thành mún hàng “hot” thu hỳt rất nhiều tầng lớp tham gia ủầu tư. Giỏ BĐS bị ủội lờn rất cao. Địa bàn cỏc dự ỏn triển khai cũng rất rộng lớn. Giai ủoạn này cũn chứng kiện sự gia nhập mạnh mẽ của thị trường khu vực miền Trung, ủặc biệt là những sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Không chỉ Hà Nội, Tp.HCM mà Đà Nẵng, Nha Trang, BĐS cũng trở nên sụi ủộng. Tuy nhiờn, bắt ủầu từ 2008, thị trường lại rơi vào khú khăn khi tớn dụng từ hệ thống ngõn hàng bị thu hẹp, nguồn vốn ủầu tư cụng bắt ủầu giảm. Hơn nữa, cuối
2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ càng khiến cho thị trường rơi vào ảm ủạm.
Sang ủầu năm 2009, giỏ bất ủộng sản khụng giảm nữa mà chuyển sang trạng thỏi ủúng băng với ớt giao dịch ủược thực hiện. Thị trường bắt ủầu cú dấu hiện khởi sắc dần từ quý 2/2009 khi những tín hiệu phục hồi kinh tế ngày càng rõ nét hơn. Một số ủịa ủiểm và phõn khỳc khi cú sự sụi ủộng rừ rệt trở lại do ủược cho là từ nguồn vốn kớch cầu của Chớnh Phủ ủổ vào. Sau khi cú sự hồi phục chung với sự hồi phục thị trường chứng khoỏn thỡ ủến quý 3/2009 ủầu quý 4, trong khi cỏc ngành khỏc bắt ủầu cú dấu hiệu chững lại và quay ủầu giảm thỡ ngành bất ủộng sản cú mức tăng ấn tượng nhất tăng 70%. Tuy nhiờn, sau một thời gian tăng trưởng thỡ ủến cuối quý 3/2009, thị trường BĐS cú dấu hiệu chững lại ủặc biệt tại thị trường TP. HCM.
Giỏ nhà, ủất thị trường HCM giảm từ 5% - 10% so với thỏng 8/2009, lượng khỏch chào bán nhiều hơn trước, còn giao dịch hầu như không có.
Theo bỏo cỏo tổng kết năm 2010 Bộ Xõy dựng, tớnh ủến 31-12-2010, cả nước cú 755 ủụ thị, tổng diện tớch nhà ở toàn quốc tăng thờm khoảng 86.8 triệu một vuụng, theo ủú diện tớch bỡnh quõn nhà ở toàn quốc ủạt khoảng 17.5m2 sàn/ người.
Như vậy, thị trường BĐS 2010 tiếp tục ủà hồi phục nhanh của năm 2009. Tuy nhiên, tình hình thị trường có nhiều diễn biến phức tạp, ẩn chứa nhiều yếu tố bất ổn.
Giỏ nhà ở vẫn tăng và ủứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khú kiểm soỏt. Mặc dự cú nhiều sản phẩm nhưng ớt loại phự hợp với khả năng chi trả và nhu cầu tối ủa của người dõn. Dưới tỏc ủộng của Nghị ủịnh số 71 và Thụng tư số 13, thị trường BĐS gặp khú khăn trong ngắn hạn, việc giao dịch mua bỏn bằng hợp ủồng gúp vốn thường chiếm tỷ lệ rất lớn trong giao dịch trờn thị trường bất ủộng sản, giờ ủõy ủó bị hạn chế, giao dịch chững lại. Năm 2010 với sự bựng nổ chung cư mini, ủỏnh dấu sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc nhà dành cho người thu nhập thấp khi các phân khỳc cao cấp cú dấu hiệu chững lại. Tuy nhiờn, xu hướng ủầu tư xa trung tõm cỏc thành phố lớn Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng... khiến giỏ bất ủộng sản cỏc khu vực này khụng ngừng tăng, thậm chớ là tăng “vụ lớ” lờn gấp 5 - 10 lần chỉ tớnh kể từ ủầu năm. Năm 2010, hàng chục siờu dự ỏn cú vốn ủầu tư hàng tỷ USD ủược cấp phộp
và cụng bố rầm rộ, gõy xụn xao dư luận. Điều ủỏng núi là dự ủược ủưa tin rầm rộ nhưng tớnh khả thi của cỏc dự ỏn ủến ủõu thỡ khụng ai dỏm lờn tiếng khẳng ủịnh khi nhiều siờu dự ỏn ủó lần lượt bị thu hồi trong năm do chủ ủầu tư khụng ủủ khả năng tài chớnh như ủó cam kết.
Để rồi năm 2011, dưới tỏc ủộng của chớnh sỏch thắt chặt tớn dụng, cắt giảm ủầu tư cụng khiến thị trường gần như ủúng băng và chứa ủựng rất nhiều mõu thuẫn gay gắt. Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 1/3/2011 của Chính phủ chuyển mục tiêu từ tập trung tăng trưởng sang kiểm soỏt lạm phỏt. Chỉ tiờu ủược ủưa ra là, cỏc ngõn hàng phải giảm vốn cho vay với BĐS và chứng khoán bằng việc siết giảm tỷ trọng dư nợ cho vay với lĩnh vực này xuống dưới 22% trước ngày 30/6/2011 và xuống mức 16% trước ngày 31/12/2011. BĐS là lĩnh vực ủũi hỏi thời gian ủầu tư dài (3-10 năm) và nguồn vốn lớn. Vỡ vậy, dũng tiền dành cho BĐS ủang bị co hẹp, tỏc ủộng rất lớn ủến tớnh thanh khoản của thị trường. Nhà ủầu tư ủang gặp nhiều khú khăn trong triển khai cỏc dự ỏn, những ủồng vốn ủó bỏ vào bất ủộng sản thời gian qua chưa kịp tạo ra lợi nhuận, ủó phải chịu sức ộp của lói suất và chớnh sỏch. Cỏc chủ ủầu tư dự ỏn và cả nhà ủầu tư thứ cấp ủó buộc phải bỏn thỏo sản phẩm ủể cắt lỗ.
Từ ủầu năm ủến nay, thị trường cũng chứng kiến xu hướng bỏn cổ phần, chuyển nhượng dự ỏn ủể cơ cấu lại nguồn vốn, trỏnh rủi ro của chủ ủầu tư. Cú thể kể cỏc thương vụ ủiển hỡnh cho xu hướng này như Tổng cụng ty FPT chuyển nhượng Tòa nhà 89 - Láng Hạ; CapitaValue Homes mua lại 65% cổ phần tại Dự án Bình Chánh của Công ty Quốc Cường Sài Gòn; Dự án cao ốc căn hộ Thủy lợi 4 (quận Bình Thạnh, TP.HCM) chuyển nhượng 6.200 m2 cho Công ty Đầu tư bất ủộng sản thủy lợi 4A; Cụng ty VinaLand Limited bỏn toàn bộ cổ phần trong dự ỏn phát triển nhà ở tại quận 9 (TP.HCM) cho một tập đồn lớn tại Việt Nam với giá trị chuyển nhượng 10,9 triệu USD…
Thị trường văn phòng tại TP.HCM: giá thuê quý 2/2011 giảm trên tất cả các hạng. Giá chào thuê trung bình hạng A giảm 1,9% so với quý trước, xuống 34,21USD/m2/thỏng ủõy là quý thứ 7 liờn tiếp giỏ thuờ hạng A giảm, và cũng là quý có mức giá thấp nhất kể từ năm 2006. So với cùng kỳ năm trước mức giá này giảm
8,8%.
Hình 2.3: Giá chào thuê (USD/m2/tháng)
(Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam) Giá thuê hạng B và hạng C cũng giảm trong quý 2. Giá hạng B giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2003, còn giá hạng C xuống thấp nhất kể từ năm 2004.
Thị trường nhà ở bán tại TP.HCM: nhìn chung giá chào bán ở tất cả các phân khỳc ủều giảm trong quý 2/2011. Giỏ chào bỏn trờn thị trường thứ cấp của tất cả cỏc phõn khỳc ủều giảm. Giỏ của cỏc căn hộ thuộc phõn khỳc hạng sang và cao cấp giảm nhiều nhất so với quý trước. Đõy là hệ quả của ủiều kiện tài chớnh khú khăn.
Hình 2.4: Giá chào bán (USD/m2/tháng) thị trường thứ cấp
(Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam) Số lượng các căn hộ chào bán trong quý 2/2011 giảm 12,5% so với quý trước, với tổng số 4.926 căn hộ ủược chào bỏn.
Hình 2.5: Nguồn cung (căn hộ)
(Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam) Hướng ủến cuối năm 2011, những dự ỏn mới ở tất cả cỏc phõn khỳc sẽ tạm thời trỡ hoón việc chào bỏn do cỏc chủ ủầu tư chờ ủợi tõm lý thị trường tăng trở lại.
Đồng thời, những chủ ủầu tư ủó chào bỏn rồi hoặc buộc phải chào bỏn sẽ tiếp tục nỗ lực ủưa ra những phương phỏp mới nhằm thỳc ủẩy việc bỏn sản phẩm, bao gồm việc tạm thời cho thuê những căn hộ này nhằm tăng tính thanh khoản cho dự án.
Khác với TP. HCM, BĐS Hà Nội chưa rơi vào tình trạng sụt giảm mạnh.
Tuy nhiên, quy trình cấp phép các dự án BĐS còn rắc rối, phức tạp và nhiều dự án ủó bị ủỡnh hoón. Một ủặc thự khỏc của thị trường Hà Nội ủược ủề cập là giỏ nhà ở nội ủụ tăng chậm hơn nhiều so với giỏ nhà ở khu vực ngoại ụ và thị trường này vẫn sẽ ủún nhận làn súng nhập cư mạnh mẽ với lượng thanh khoản tiền mặt lớn.
Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch Đầu tư, ủầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS suy giảm mạnh, chỉ có vẻn vẹn 305 triệu USD trong 6 thỏng ủầu năm 2011, giảm mạnh nhất trong 5 năm qua, trong khi ủú năm 2010 FDI vào BĐS lờn ủến 6,84 tỷ USD.
-
Hỡnh 2.6: FDI vào lĩnh vực bất ủộng sản trong giai ủoạn 2004 -2011
(Nguồn: Cục ủầu tư Nước ngoài - FIA) FDI tăng mạnh trong cỏc năm 2008-2010 mặc dự giai ủoạn 2008-2009 thị trường BĐS quốc tế suy giảm, thị trường trong nước trầm lắng. Trong ủú, một số dự ỏn lớn ủó ủược cấp phộp như Keangnam, Kumho Plaza,..Bờn cạnh ủú, cỏc dự ỏn BĐS du lịch cú quy mụ lớn cú tổng vốn ủăng ký trờn 1 tỷ USD cũng ủược cấp phộp trong giai ủoạn này. Việc giảm dũng vốn FDI vào BĐS trong năm 2011 cũng ủó ủược dự bỏo trước. Tỏc ủộng của cuộc khủng hoảng tài chớnh toàn cầu cựng với cỏc trở ngại ngay tại trong nước như lạm phát cao, cơ sở hạ tầng dịch vụ, nguồn nhân lực chưa ủỏp ứng ủược nhu cầu của nhà ủầu tư, thời gian cấp phộp một số dự ỏn vẫn cũn kộo dài…ủó dẫn ủến khả năng ủiều chỉnh của nhà ủầu tư nước ngoài.
Những con số này cho thấy, thị trường BĐS phát triển một cách “nóng”
trong 2-3 năm gần ủõy, dẫn ủến hiện tượng giỏ BĐS tăng cao, là nhõn tố gõy nờn bất ổn cho nền kinh tế. Theo thống kê sơ bộ, giá BĐS tại Việt Nam tăng khoảng từ 50% - 300% so với năm 2006, và mức giỏ này hiện nay cao gấp 4 ủến 6 lần so với các nước trong khu vực như Thái Lan hay Trung Quốc, những nước có thu nhập bỡnh quõn cao hơn hẳn Việt Nam. Xột về mặt ủất nền tại Thủ ủụ Hà Nội, cú thể thấy nú vượt xa sức mua người tiờu dựng trờn cơ sở tớnh toỏn thu nhập, ủặc biệt ủặc trong tương quan so sánh với các thành phố lớn trên Thế giới.
Bảng 2.1: Giỏ ủất nền một số Thành phố lớn trờn Thế Giới
Năm 2011 biểu hiện sự lạm phát không khác gì năm 2008, nền kinh tế Việt Nam rơi vào tình trạng lạm phát cao, vật giá gia tăng một cách vùn vụt. Nhà nước ưu tiên tiến hành các biện pháp chống lạm phát, Ngân hàng nhà nước tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, ủiều chỉnh tăng lói suất cơ bản và rỳt lượng tiền rất lớn ủang lưu thụng ở ngoài về. Điều này ảnh hưởng nặng nề ủến thi trường BĐS, ủó làm cho cỏc nguồn vốn, nhất là cỏc nguồn tớn dụng ủổ vào BĐS bị cắt ủi, thi trường BĐS thiếu vốn trầm trọng. Giỏ BĐS theo ủú bắt ủầu giảm. Khi nguồn cung về tớn dụng bị cắt giảm, lói suất tăng và trở nờn khú tiếp cận cỏc nhà ủầu cơ khụng ủủ lực về tài chớnh gặp khú khăn lớn. Họ khụng ủủ vốn ủể theo và nắm giữ cỏc BĐS do vậy họ bắt ủầu bỏn ủi cỏc BĐS ủang nắm giữ dẫn ủến giỏ BĐS giảm. Khi giỏ BĐS giảm thỡ cỏc nhà ủầu cơ cũng bắt ủầu tuụn hàng ra bỏn ủể cắt lỗ, nhưng người mua lại rất ớt làm cho giỏ BĐS ủó giảm nay cũn giảm thờm.
Phõn tớch thực trạng cho thấy, xột trờn phạm vi cả nước, thị trường bất ủộng sản phát triển mạnh ở thành thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, những nơi phát triển, sức mua của người dõn tăng cao, trong khi ở khu vực nụng thụn, vựng cú ủiều kiện kinh tế chậm phỏt triển, vựng sõu, vựng xa lại kộm sụi ủộng. Cũn xột về cơ cấu, chủng loại hàng hoỏ bất ủộng sản, thị trường bất ủộng sản nhà ở cao cấp, nhà ở
chung cư, văn phũng cao cấp cho thuờ, ủất dự ỏn… thu hỳt ủược sự quan tõm của ủụng ủảo cỏc nhà ủầu tư, kinh doanh bất ủộng sản. Trong khi ủú, loại nhà ở xó hội, nhà chung cư bỏn cho người cú thu nhập thấp, người nghốo… lại ớt nhận ủược sự quan tõm tỡm hiểu, sự ủầu tư của cỏc chủ thể kinh doanh bất ủộng sản.
Phải chăng thị trường BĐS nước ta ủang ủi theo “lối mũn” mà cỏc nước ủó vấp phải thất bại? Theo ủỏnh giỏ chung, thị trường BĐS ở nước ta hiện nay thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và cú những tỏc ủộng khụng thuận lợi ủến phỏt triển kinh tế - xó hội của ủất nước.