CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
3.3 Giải phỏp phỏt triển tớn dụng bất ủộng sản tại Việt Nam
3.3.2 Cỏc giải phỏp phỏt triển tớn dụng bất ủộng sản tại Việt Nam
3.3.2.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng
Nhu cầu về bất ủộng sản tại Việt Nam vẫn cũn rất cao, thị trường BĐS Việt Nam vẫn cần vốn từ tất cả cỏc nguồn cú thể. Vấn ủề là nguồn vốn sử dụng phải ổn ủịnh và cú mức phớ phự hợp hay khụng? Thời gian qua nguồn vốn thiết thực từ cỏc ngân hàng bị chặn do hệ lụy của chính sách thắt chặt tiền tệ tạo cơ hội cho sự xuất hiện cỏc dũng vốn “núng”. Vốn núng ủược huy ủộng từ những nguồn như vay núng, tớn dụng cú ủộ rủi ro cao và mang tớnh ủầu cơ ủó gõy sức ộp, chi phối thị trường và tạo nên những cơn sốt và hiện tượng “bong bóng”. Rút bài học kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng nhà ủất tại Mỹ và cỏc nước trờn Thế Giới ủó làm cho hàng loạt cỏc ngân hàng phá sản hay sáp nhập với các ngân hàng khác. Các ngân hàng Việt Nam cần cú những biện phỏp và chớnh sỏch phỏt triển ủể ngăn chặn rủi ro mà vẫn ủảm bảo cung cấp ủủ nhu cầu vốn cho thị trường.
Đối với các NHTM:
- Để ủảm bảo nguồn vốn cho thị trường cỏc ngõn hàng cần tiếp tục giải ngõn cho cỏc dự ỏn thiết yếu. Đồng thời, ủể hạn chế rủi ro ủũi hỏi cỏc ngõn hàng cần tuõn thủ nghiờm ngặt quy ủịnh an toàn trong cho vay BĐS, xõy dựng quy trỡnh cho vay chặt chẽ, ủảm bảo cỏc khoản vay khụng dưới chuẩn.
- Với hệ thống hiện tại thỡ cỏc ngõn hàng nờn ủỏnh giỏ lại toàn bộ cỏc khoản vay. Cỏc yếu tố cần phải tập trung xem xột là: ủối tượng khỏch hàng; mục ủớch sử dụng vốn vay ủỳng khụng?; thường xuyờn ủịnh giỏ lại tài sản ủảm bảo ủề phũng thị trường ủúng băng, giỏ giảm và so sỏnh với dư nợ vay hiện tại; mức ủộ ổn ủịnh nguồn thu nhập ủể trả nợ (từ lương, từ cho thuờ nhà, từ kinh doanh?...); khả năng tài chính hiện tại của khách hàng và trong tương lai; lịch sử trả nợ…
Khi ủỏnh giỏ xong, NHTM nờn sắp xếp cỏc khoản vay theo từng nhúm và ủưa ra cỏc giải phỏp thớch hợp tương ứng với mỗi nhúm. Tựy theo tỡnh hỡnh cụ thể của mỗi ngân hàng mà phân chia nhóm cho khoản vay và có thể áp dụng một trong cỏc biện phỏp sau ủể xử lý khoản vay:
+ Thứ nhất, cơ cấu lại ủối tượng cho vay: chuyển mún vay từ ủối tượng là
ủầu cơ sang ủối tượng cú nhu cầu thật sự về chỗ ở. Điều ủú cú nghĩa là ngõn hàng sẽ cho khỏch hàng vay mua lại bất ủộng sản, ủối tượng này phải ủỏp ứng ủầy ủủ ủiều kiện vay vốn. Tuy nhiờn, ủể cú thể thu hỳt ủược cỏc khỏch hàng mua bất ủộng sản vào thời ủiểm này cần cú cỏc chớnh sỏch ưu ủói tớn dụng như thời hạn vay, thời gian õn hạn và nếu ủược là lói suất cho vay. Ưu ủiểm của giải phỏp này là giải quyết triệt ủể khoản vay bất ủộng sản nhưng với tỡnh hỡnh hiện tại cú thể hiệu quả sẽ khụng ủạt như mong muốn.
+ Thứ hai, gia hạn nợ vay: cần lưu ý khi sử dụng biện phỏp này ủối tượng vay vốn phải có uy tín trong thanh toán nợ vay, khả năng tài chính tốt cũng như tài sản phải ủủ ủảm bảo cho dư nợ vay trỏnh trường hợp khỏch hàng trả nợ khụng ủược thì khoản vay sẽ chuyển sang nhóm nợ cao tương ứng với tỷ lệ trích dự phòng cao hơn.
+ Thứ ba, xử lý ủối với cỏc mún vay khụng cú khả năng thanh toỏn: ủõy là giải phỏp cuối cựng mà muốn hay khụng ngõn hàng phải thực hiện ủể giảm thiệt hại xuống mức thấp nhất. Trước tiờn, ngõn hàng phải tiến hành ủỏnh giỏ lại tài sản ủảm bảo, nếu trị giỏ tài sản khụng ủủ ủảm bảo khoản vay thỡ yờu cầu khỏch hàng nộp bổ sung tài sản. Cỏc khoản vay mất khả năng thanh toỏn khụng phải là ủơn lẻ mà là cỏc con số ủến hàng trăm, hàng ngàn tỉ ủồng. Vỡ vậy, cần phải cú một biện phỏp toàn diện áp dụng hết cho các trường hợp trên, ngân hàng có thể thành lập hoặc liên kết với cụng ty xử lý nợ hay chủ ủộng liờn hệ với cỏc ủối tỏc trong và ngoài nước ủể thỏa thuận mua bỏn lại một số dự ỏn hay bất ủộng sản.
- Cho vay ủối với lĩnh vực BĐS của cỏc NHTM phần nhiều vẫn dựa vào tài sản thế chấp, chưa ủỏnh giỏ ủược năng lực khỏch hàng làm cơ sở cho vay. Đõy là ủiểm yếu của cỏc NHTM trong thời gian qua. Để hạn chế ủiểm yếu này cỏc NHTM cần tăng cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập của khách hàng thông qua ngõn hàng, thực hiện chuyờn mụn húa trong hoạt ủộng cho vay BĐS ủể giỏm sỏt biến ủộng của thị trường, biến ủộng trong thu nhập của khỏch hàng làm cơ sở ủiều chỉnh hoạt ủộng cho vay hợp lý.
- Đẩy mạnh cụng tỏc cho vay hiệu quả và chọn lọc dự ỏn ủầu tư cần xỏc
ủịnh ủõu là khỏch hàng cú nhu cầu thực sự và ủõu là ủầu cơ. Hầu hết cỏc khoản tớn dụng bất ủộng sản phỏt sinh vấn ủề là ủược cấp phỏt trong giai ủoạn bất ủộng sản phỏt triển “núng”, với ủiều kiện dễ dói trong việc thẩm ủịnh và cấp hạn mức cho khách hàng. Để tránh những khoản vay “dưới chuẩn” các ngân hàng cần kiên quyết tuõn thủ những ủiều kiện ủó ban hành, khụng vỡ mục tiờu tăng trưởng núng, khụng vỡ chiều lũng khỏch hàng mà bỏ qua những ủiều kiện phải tuõn thủ. Chỉ giải ngõn cho những dự án thực sự hiệu quả.
- Sự phát triển của thị trường BĐS thời gian qua tựa chung lại là sự phát triển núng và ồ ạt, thụng tin khụng ủồng bộ và thiếu minh bạch. Tuy nhiờn với hiệu quả hoạt ủộng và khả năng liờn kết cỏc ngõn hàng hoàn toàn cú thể tạo lập hệ thống dữ liệu ủỏng tin cậy ủể thẩm ủịnh lịch sử tớn dụng của mỗi cỏ nhõn. Vỡ vậy, cần thiết phải xây dựng hệ thống liên kết giữa các ngân hàng và cập nhật thông tin khách hàng hữu hiệu nhất nhằm ủưa ra những quyết ủịnh chớnh xỏc, phự hợp hơn trong việc phỏt triển và ủầu tư vào thị trường. Cụ thể:
+ Có một cơ chế hữu hiệu áp dụng trong toàn bộ hệ thống ngân hàng nhằm phỏt hiện và ỏp ủặt một giới hạn về số lượng và hạn mức mà một cỏ nhõn hoặc tổ chức có thể vay từ một ngân hàng hoặc nhiều ngân hàng;
+ Cú một hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung ủể cung cấp cỏc thụng tin về rủi ro tín dụng của con nợ cho bất cứ ngân hàng nào có nhu cầu tiếp cận;
+ Các ngân hàng có trách nhiệm và sẵn sàng chia sẻ dữ liệu liên quan về khỏch hàng với nhau và với cỏc tổ chức ủỏnh giỏ tớn dụng.
- Đồng thời, ngõn hàng cũng nờn lập chiến lược ủầu tư và phỏt triển dư nợ BĐS là cầu nối, tạo sự khơi thông dòng vốn và thuận lợi cho quá trình phát triển thị trường BĐS. Trong tình hình thiếu nguồn cung tiền như hiện nay, các ngân hàng cũng cú thể nghĩ giải phỏp huy ủộng vốn ở thị trường vốn quốc tế, như: ủề nghị bảo lãnh phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế, hoặc liên kết cho vay với một số ngân hàng nước ngoài có tiềm lực về vốn mạnh. Tuy nhiên cả hai giải pháp này còn vướng hành lang pháp lý, hiện Chính Phủ chưa ban hành văn bản quy phạm pháp luật ủể ủiều chỉnh hai ủộng thỏi này.
Đối với Ngân hàng Nhà Nước:
NHNN cần tiếp tục tăng cường công tác thanh tra, giám sát việc cho vay của cỏc NHTM trong lĩnh vực BĐS; ủồng thời, giữa cỏc bộ, ngành cần cú sự phối hợp triển khai những giải phỏp nhằm phỏt triển ổn ủịnh thị trường BĐS, như hoàn thiện môi trường pháp lý, xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS, minh bạch hoá thông tin về năng lực tài chính của doanh nghiệp kinh doanh BĐS...Nâng cao hiệu quả, hiệu lực công tác kiểm tra giám sát với vai trò “hậu kiểm”. Điều này không chỉ cú ý nghĩa giỳp cỏc ngõn hàng hoàn thiện cỏc nghiệp vụ trong hoạt ủộng kinh doanh của mình mà còn có ý nghĩa an toàn hệ thống.