CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
2.2 Thực trạng tớn dụng bất ủộng sản Việt Nam
2.2.1 Hành lang phỏp lý ủối với tớn dụng bất ủộng sản ở Việt Nam gần ủõy
“tài sản cú rủi ro” ủầu tư vào hai lĩnh vực chứng khoỏn/BĐS, ủõy chớnh là “giới hạn ủỏ” ủũi hỏi cỏc tổ chức tớn dụng phải cõn nhắc khi mở rộng ủầu tư vào những lĩnh vực này. Trong ngắn hạn, với việc gia tăng hệ số rủi ro ủối với lĩnh vực kinh doanh BĐS ủồng thời tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của cỏc ngõn hàng lờn 9%, dẫn ủến việc vay vốn mua nhà có thể sẽ khó khăn hơn vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng cung ứng trong lĩnh vực này ủể ủảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngõn hàng.
Hình 2.7: Hệ số CAR của một số ngân hàng năm 2010
(Nguồn: VCBS tổng hợp) Quy ủịnh mới cựng với số liệu thực tế tại cỏc ngõn hàng ủó khiến cho cả chủ ủầu tư dự ỏn lẫn nhà ủầu tư gặp nhiều khú khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ủầu tư. Theo ủú nguồn vốn tớn dụng dành cho bất ủộng sản năm 2011 và cỏc năm tiếp theo sẽ bị hạn chế.
Thờm vào ủú, chi phớ ủầu vào của cỏc Doanh nghiệp BĐS sẽ tăng lờn gấp bội khi quy ủịnh mới ban hành trong Nghị ủịnh 69/CP ngày 13/8/2009 về việc thu tiền sử dụng ủất theo giỏ thị trường khi thực hiện dự ỏn nhà ở. Trong tỡnh hỡnh giỏ ủất cao, chi phớ ủể tạo quỹ ủất sẽ chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phớ ủầu tư dự ỏn, làm tăng giỏ thành sản phẩm, khú ủể giỳp cho giỏ nhà ủất ủiều chỉnh giảm và thực hiện chủ trương bình ổn thị trường.
Tiếp theo là quy ủịnh về việc huy ủộng vốn của chủ ủầu tư và quyền sở hữu nhà ở tại cỏc dự ỏn trong Nghị ủịnh 71/2010/NĐ-CP cú hiệu lực từ ngày 8/8/2010 ủang gõy khú khăn cho cả chủ ủầu tư và cỏc nhà ủầu tư trờn thị trường. Về việc huy ủộng vốn, chủ ủầu tư cú thể huy ủộng vốn từ cỏc nhà ủầu tư cỏ nhõn và tập thể ủể ủầu tư xõy dựng nhà và ủược phõn chia cổ tức, lợi nhuận hoặc ủược phõn chia sản phẩm là nhà theo thõa thuận hoặc tỷ lệ góp, không qua sàn, nhưng tỷ lệ này khụng vược quỏ 20% tổng sản phẩm của từng dự ỏn thành phẩm. Quy ủịnh này mặc dự sẽ tạo hành lang phỏp lý hiệu quả giỳp cỏc chủ ủầu tư huy ủộng vốn thuận lợi trong giai ủoạn ủầu triển khai dự ỏn nhưng sẽ bất lợi cho cỏc doanh nghiệp năng lực tài chớnh thấp. Về quyền sở hữu nhà ở, quy ủịnh khụng cho phộp cỏc nhà ủầu tư cấp 2 bán sản phẩm khi chưa có quyền sở hữu sẽ giúp giảm tình trạng bán nhà trên giấy, hạn chế ủược yếu tố ủầu cơ tăng giỏ.
Đặc biệt, với nỗ lực kiểm soỏt tốc ủộ tăng tớn dụng, Thống ủốc của Ngõn hàng Nhà nước Việt Nam ủó ban hành chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 01 thỏng 03 năm 2011 về thực hiện giải phỏp tiền tệ và hoạt ủộng Ngõn hàng nhằm kiểm soỏt lạm phỏt, ổn ủịnh kinh tế vĩ mụ và bảo ủảm an sinh xó hội. Căn cứ vào chỉ thị này Thống ủốc NHNN yờu cầu cỏc tổ chức tớn dụng thực hiện chớnh sỏch tiền tệ chặt chẽ và thận trọng kiểm soỏt tốc ủộ tăng tớn dụng dưới 20%/năm trong năm 2011.
Thực hiện giảm tốc ủộ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực BĐS, chứng khoỏn; ủến ngày 30 thỏng 6 năm 2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối ủa là 22% và ủến ngày 31 thỏng 12 năm 2011, tỷ trọng này tối ủa là 16%. Trường hợp tổ chức tớn dụng chưa thực hiện ủược tỷ trọng này theo lộ trỡnh, NHNN ỏp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp
hai lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung ủối với cỏc tổ chức tớn dụng và biện phỏp hạn chế phạm vi hoạt ủộng kinh doanh trong 6 thỏng cuối năm 2011 và 2012. Yờu cầu khắt khe này rừ ràng bắt buộc cỏc nhà ủầu tư phỏt triển BĐS từ giờ ủến cuối năm phải tìm những nguồn tài chính khác cho những dự án dở dang của mình.
Với sự ra ủời hàng loạt văn bản phỏp lý trong một thời gian rất ngắn vừa qua dễ dàng nhận thấy tớn dụng BĐS ủang ở nỳt thắt. Tăng trưởng tớn dụng chung từ 31% trong năm ngoái, tức trung bình 2,583%/tháng, nay tụt xuống 7,05% trong sáu thỏng, tức 1,175%/thỏng. Nhưng ngay cả trong mức giảm mạnh và ủột ngột này, tớn dụng BĐS cũng khụng cú chỗ ủứng. Nú gần như bị ra rỡa hoàn toàn, bằng chứng là dư nợ tuyệt ủối BĐS giảm. Bung quỏ mạnh, rồi thắt quỏ chặt, với cỏch ủiều hành nguồn tớn dụng như thế, nếu khụng ủược thỏo gỡ hợp lý ngay, hệ lụy BĐS mà nền kinh tế gánh chịu thật khó lường.
Bờn cạnh ủú, hiện cỏc quy ủịnh về tớn dụng BĐS chưa thật rừ ràng và chi tiết.
Cỏc chủ ủầu tư dự ỏn ở Việt Nam cú thể huy ủộng vốn dưới nhiều hỡnh thức nhưng một số hình thức mà hành lang pháp lý chưa có, hoặc chưa hướng dẫn cụ thể: về phớa ngõn hàng và cỏc tổ chức tớn dụng, dưới gúc ủộ liờn quan với thị trường BĐS, lạm phỏt tỏc ủộng khụng nhỏ: ủối mặt với rủi ro trong việc xử lý tài sản thế chấp với loại tài sản là BĐS hình thành trong tương lai (hiện chưa hình thành trong thực tế và cũng chưa ủủ hành lang phỏp lý), nhất là của cỏc nhà ủầu tư ngắn hạn. Đầu vào thiếu nguồn vốn phự hợp ủể cho vay BĐS với ủặc thự là lượng vốn lớn và dài hạn trong khi nguồn vốn ngân hàng chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn. Thiếu hành lang phỏp lý ủể hỡnh thành cỏc ủịnh chế tài chớnh nhằm huy ủộng vốn phự hợp với việc cho vay ủầu tư BĐS như quỹ tớn thỏc BĐS, trỏi phiếu dự ỏn…
Xõy dựng hành lang phỏp lý minh bạch sẽ tạo ủiều kiện cho dũng vốn luõn chuyển ủến ủỳng những nơi cần thiết và gúp phần hạn chế những rủi ro mang tớnh hệ thống. Bờn cạnh cỏc cụng cụ của chớnh sỏch tiền tệ thỡ cần phối hợp ủồng bộ cỏc cụng cụ khỏc, trước hết là chớnh sỏch thuế, cỏc hàng rào kỹ thuật khỏc, hướng ủến một thị trường trật tự, phát triển lành mạnh, bền vững.