CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
3.1 Nhu cầu bất ủộng sản
Dõn số Việt Nam ước tớnh ủến thỏng 7/2011 ủó vượt 90 triệu dõn, ủưa Việt Nam trở thành Quốc gia ủụng dõn thứ 13 trờn Thế Giới. Dõn số trẻ và ủầy nhiệt huyết với ủộ tuổi trung bỡnh vào khoản 27,8 trẻ hơn nhiều so với cỏc Quốc gia cạnh tranh khỏc như Trung Quốc và Thỏi Lan với ủộ tuổi trung bỡnh lần lượt là 35,5 và 34,2 từ ủú hỡnh thành nờn nhu cầu BĐS. Dõn số Việt Nam tiếp tục tăng, với mức tăng hơn 1 triệu người/năm, tương ủương với dõn số của một tỉnh trung bỡnh.
Việt Nam là một trong những nước cú tốc ủộ ủụ thị húa nhanh và sẽ cũn nhanh hơn trong thời gian tới.
Hỡnh 3.1: Dự bỏo tốc ủộ tăng dõn số và tỷ lệ ủụ thị húa
(Nguồn: World Blank, TNS Vietcycle) Theo thống kờ, năm 2000 dõn số ủụ thị cả nước là 18,8 triệu người, tỷ lệ ủụ thị húa là 24,2%. Năm 2005, dõn số ủụ thị ủạt 22,4 triệu người với tỷ lệ ủụ thị húa là 27%, năm 2009 tỷ lệ ủụ thị húa khoảng 30%. Dự bỏo, năm 2015 dõn số ủụ thị khoảng 35 triệu người, tỷ lệ ủụ thị húa 38% với nhu cầu ủất xõy dựng ủụ thị 335.000ha. Năm 2020, dõn số ủụ thị khoảng 44 triệu người, tỷ lệ ủụ thị húa 45% so với nhu cầu ủất xõy dựng ủụ thị khoảng 400.000 ha và ủến 2025, dõn số ủụ thị khoảng 52 triệu người, tỷ lệ ủụ thị húa ủạt 50% với nhu cầu sử dụng ủất khoảng 450.000 ha. Trong quy hoạch sử dụng ủất giai ủoạn 2010 ủến 2020 của Hà Nội dự kiến sẽ chuyển ủổi gần 37000 ha ủất nụng nghiệp sang ủất ủụ thị3.
Như vậy, ngành BĐS ủang ủứng trước nhu cầu cấp thiết phải phỏt triển phục vụ cho quỏ trỡnh ủụ thị húa. Theo xu hướng hội nhập và toàn cầu húa, Việt Nam ủó thu hỳt cỏc dũng vốn ủầu tư nước ngoài ủó kộo theo nhu cầu thành lập cỏc Cụng ty ủa quốc gia và cỏc doanh nghiệp trong nước cũng tăng lờn nhanh chúng. Văn phũng và cao ốc tăng lờn nhanh chúng cựng với ủà tăng của nền kinh tế. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội từ năm 2008 trở lại ủõy ủang cú tốc ủộ tăng nhanh chúng. Theo dự bỏo của CBRE, nguồn cung căn hộ năm 2011 sẽ ủạt 94.000 căn hộ (gấp ủụi tổng cung năm 2008).
Hình 3.2: Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội
(Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam) Trong năm 2012 và 2013, thị trường TP. Hồ Chí Minh sẽ có thêm 400 căn hộ hạng sang. Bên cạnh đĩ, dự đốn khoảng 66% nguồn cung mới sẽ thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp. Năm 2013, khụng tớnh ủến phõn khỳc hạng sang, khoảng 76%
nguồn cung mới ủược dự bỏo sẽ nằm trung phõn khỳc trung và cao cấp.
Hiện tổng số lượng căn hộ dự kiến sẽ bán theo dự báo của CBRE trong vòng 5 năm tới sẽ là:
Hình 3.3: Số lượng căn hộ dự kiến sẽ bán
(Nguồn : CB Richard Ellis Việt Nam) Theo thống kờ của Bộ Xõy dựng, cả nước hiện cú khoảng 632 dự ỏn khu ủụ thị mới, trong ủú cú khoảng 538 dự ỏn quy mụ nhỏ hơn 200ha, chiếm phần lớn ; 80 dự án quy mô từ 200-1.000 ha và chỉ có 14 dự án quy mô lớn trên 1.000ha. Theo bỏo cỏo mới ủõy của Sở Xõy dựng, hiện TP.HCM ủang gặp nhiều khú khăn về nguồn vốn ủầu tư cho nhà ở xó hội. Mục tiờu của Thành phố từ nay ủến năm 2015 sẽ xây dựng khoảng 4.500 căn nhà ở xã hội. Được biết, Thành phố hiện có khoảng 20.000 hộ Cán bộ-công nhân viên, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp cần hỗ trợ về nhà ở. Thành phố cũng chỉ giải quyết ủược 2.500 hộ, tức khoảng 12,5% nhu cầu về nhà ở xó hội4. Theo tớnh toỏn của Bộ Xõy dựng, ủến 2020, Việt Nam cần 2,5 tỷ m2 nhà ở mới ủỏp ứng nhu cầu của 96 triệu dõn. Hiện cả nước cú khoảng 1,4 tỷ m2, nghĩa là trung bình mỗi năm, chúng ta cần phát triển hơn 1 tỷ m2. Thống kê của Bộ Xõy dựng, tại khu vực ủụ thị trờn cả nước hiện vẫn cũn khoảng 7 triệu người cú nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội với tổng diện tích lên tới 150 triệu m2, tương ủương nguồn vốn ủầu tư tới 300.000 – 400.000 tỷ ủồng.
Năm 2011 là năm ủầu tiờn ủúng vai trũ quan trọng và bản lề trong việc thực hiện chiến lược phỏt triển kinh tế xó hội 2011-2020, chiến lược phỏt triển nhà ở ủến 2020 và tầm nhỡn ủến năm 2030. Phấn ủấu xõy dựng nhà ở mỗi năm khoảng 100
triệu m2 sàn. Cụ thể 7 chương trỡnh phỏt triển nhà ở giai ủoạn 2011-2020: nhà ở xó hội: cần ủầu tư xõy dựng khoảng 600.000 căn hộ tương ủương khoảng 30triệu m2 sàn; nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp: khoảng 500.000 căn tương ủương 24triệu m2 sàn; nhà ở cho sinh viờn cỏc trường ủại học, cao ủẳng và trung cấp chuyờn nghiệp: phấn ủấu ủến năm 2015 ủỏp ứng cho khoảng 60% số sinh viờn cỏc cơ sở ủào tạo cú nhu cầu thuờ chỗ ở trờn ủịa bàn cả nước, với tiờu chuẩn tối thiểu cho mỗi sinh viờn là 6,0m2 sàn; tổng diện tớch sàn xõy dựng trong giai ủoạn 2011÷2015 là 7,5triệu m2; hỗ trợ nhà ở vùng thường xuyên bị bão, lũ khu vực miền Trung: hỗ trợ 296.000 hộ ủang sống trong nhà ở ủơn sơ, thiếu kiờn cố tại khu vực miền Trung; Chương trình tôn nền vượt lũ, xây dựng cụm tuyến dân cư và nhà ở vựng thường xuyờn ngập lũ khu vực ủồng bằng Sụng Cửu Long (giai ủoạn 2);Chương trình hỗ trợ hộ nghèo khu vực nông thôn cải thiện nhà ở: khoảng 600.000 hộ cú nhà ở ủơn sơ cải tạo, xõy dựng lại nhà ở;Chương trỡnh cải tạo, nõng cấp cỏc khu nhà ở cũ ủể chỉnh trang ủụ thị theo quy hoạch: Giai ủoạn 2011 – 2015 tập trung ủầu tư cải tạo, xõy dựng lại cỏc khu chung cư cũ ủó bị xuống cấp, hư hỏng kết hợp chỉnh trang ủụ thị (hiện trờn cả nước cú khoảng gần 100.000 căn hộ tương ủương 3triệu m2 sàn chung cư bị hư hỏng, xuống cấp cần cải tạo, xõy dựng lại tại cỏc ủụ thị trờn cả nước, ủặc biệt là Hà Nội và TP.HCM).Từ ủú cho thấy, nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn.
Thị trường bất ủộng sản cho thuờ ngày càng nhiều khỏch thuờ tỡm kiếm mặt bằng văn phũng cho thuờ, ủõy cũng là một thị trường hấp dẫn hiện tại và cỏc năm tới. Theo dự báo của CBRE, tổng diện tích thực thuê mới TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ ủạt mức cao nhất từ trước tới nay, ở mức hơn 250.000m2. Đặc biệt cú sự tăng trưởng mạnh từ phía ngân hàng thuê làm chi nhánh trong các tòa nhà văn phòng, một số khỏch hàng cũn hướng ra ngoài trung tõm ủể cú những khu vực riờng biệt.
Hình 3.4: Nguồn cung văn phòng cho thuê TP. HCM theo phân hạng
(Nguồn : CB Richard Ellis Việt Nam) Ngoài ra, bước vào năm 2011, căn hộ dịch vụ cho thuê cũng phát triển, tỷ lệ cho thuờ cao, ủang tiến ủến ngưỡng 90%, nguồn cung căn hộ 2010 là 104 căn hộ mới ủến 2011 là 717 căn hộ mới.
Thị trường bán lẻ cũng là một thị trường có tiềm năng phát triển rất lớn hiện tại và tương lai. Thị trường ủầy tiềm năng do phần lớn là dõn số trẻ, năng ủộng, và sẵn sàng chi tiờu. Từ năm 2009, Việt Nam ủó mở cửa cho phộp cỏc hóng bỏn lẻ 100% vốn nước ngoài hoạt ủộng. Cỏc hóng danh tiếng của Anh như Tesco hay Singapore như FairPrice ủang lờn kế hoạch tham gia thị trường Việt Nam ngay năm nay. Theo dự báo của CBRE thị trường bán lẻ sẽ bùng nổ trong năm 2011 với những trung tõm thương mại cú gian hàng ủược thiết kế lớn hơn, những cửa hàng chuyờn biệt ủược khai trương và nhiều dự ỏn sẽ ủược cụng bố.
Với lợi thế bờ biển dài hơn 3.000km thỡ thị trường bất ủộng sản du lịch Việt Nam là một thị trường tiềm năng với cỏc dự ỏn ủầu tư vào BĐS du lịch dọc theo bờ biển và tại cỏc thành phố lớn ủang gia tăng nhanh chúng. Việt Nam là ủiểm ủến hấp dẫn ủối với khỏch du lịch Quốc tế. Theo ủỏnh giỏ của cỏc chuyờn gia trong lĩnh vực bất ủộng sản Chõu Á, Đụng Nam Á là ủiểm thu hỳt khỏch du lịch mới trong tương lai. Tiếp ủú là sự thay ủổi lớn trong xu hướng lựa chọn ủiểm nghĩ dưỡng của du khách thay vì ở khách sạn hoặc resort hạng sang như trước sẽ chuyển dần sang các khu Villa riêng biệt.
Số lượt khỏch và khỏch du lịch Quốc tế ủến Việt Nam cỏc năm qua khụng ngừng gia tăng:
0 1 2 3 4 5 6
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Lượt khỏch ủến Việt Nam (triệu người)
Lượt khỏch ủến Việt Nam du lịch (triệu người)
Hỡnh 3.5: Khỏch và khỏch du lịch Quốc tế ủến Việt Nam qua 10 năm gần ủõy (2000-2010)
(Nguồn: Tổng Cục Thống Kê) Theo Tổng cục Du lịch, trong thỏng 8/2011, lượng khỏch ủạt 490.000 lượt, tăng 14,5% so với cựng kỳ 2010, nhiều dự ỏn sẽ ủược cụng bố. Theo dự bỏo của Tổng cục du lịch Việt Nam, năm 2015 ngành du lịch Việt Nam sẽ thu hút 7-8 triệu lượt khỏch quốc tế, 32-35 triệu khỏch nội ủịa, con số tương ứng năm 2020 là 11-12 triệu khỏch quốc tế; 45-48 triệu khỏch nội ủịa. Doanh thu từ du lịch sẽ ủạt 18-19 tỷ USD năm 2020.
Thị trường bất ủộng sản nghỉ dưỡng năm 2011 tiếp tục xu hướng từ giữa năm 2010 là chỳ trọng ủến nhà nghĩ dưỡng cú diện tớch nhỏ, giỏ cả phải chăng hơn.
Người mua nước ngoài quay trở lại tỡm kiếm cơ hội ủầu tư, người mua trong nước chiếm ưu thế, phần lớn ủến từ Hà Nội. Cũn theo khảo sỏt của Cụng ty tư vấn và quản lý bất ủộng sản CB Richard Elis (CBRE Việt Nam) từ nay ủến năm 2020 nhu cầu về phòng khách sạn cả nước sẽ rất cao trong khi nguồn cung sẽ rất hạn chế. Nhu cầu về phũng khỏch sạn 3-5 sao ủến năm 2020 sẽ vào khoảng 11.100 phũng và khỏch sạn 1-2 sao khoảng hơn 20.000 phũng. Hiện cỏc dự ỏn bất ủộng sản du lịch ủang tập trung ủầu tư từ khu vực miền trung như Đà Nẵng trở vào Phỳ Quốc với cỏc tỉnh như: Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Vũng Tàu, Phú Quốc,…
Thị trường bất ủộng sản Khu cụng nghiệp – Khu chế xuất: với lượng vốn FDI liờn tục tăng trong thời gian qua sẽ thỳc ủẩy thị trường Khu cụng nghiệp phỏt
triển hơn nữa trong thời gian tới. Hiện cỏc Khu cụng nghiệp ủang ủua nhau mở rộng phạm vi trờn toàn cả nước. Theo ủỏnh giỏ của Cụng ty CB Richard Ellis , ngày càng nhiều các tập đồn đa quốc gia của Hoa Kỳ ngày càng quan tâm nhiều hơn vào mảng thị trường này, cỏc nhà ủõu tư quốc tế khỏc cũng quan tõm nhiều hơn ủến việc ủầu tư phỏt triển và mở rộng cỏc khu cụng nghiệp vỡ cỏc lý do sau: Cỏc chớnh sỏch ưu ủói ủầu tư (thuế suất ưu ủói, cắt giảm thuế,…); Tiết kiệm chi phớ và nguồn nhõn lực dồi dào (chi phớ ủầu vào thấp); Giỏ thuờ rẻ (so với giỏ thuờ ủất khu cụng nghiệp tại hầu hết cỏc quốc gia chõu Á khỏc); Thời hạn thuờ ổn ủịnh (thụng thường là dài hạn); Trong khu cụng nghiệp ủó cú cơ sở hạ tầng hoàn thiện; Thị trường trong nước ủang dần phỏt triển.
So với cỏc nước trong khu vực, chỉ số P/E ngành bất ủộng sản của Việt Nam hiện nay ủang ở mức thấp nhất là một trong những tiờu chớ ủể nhà ủầu tư tham khảo.
Bảng 3.1: So sỏnh chỉ số P/E ngành bất ủộng sản cỏc nước trong khu vực
Dự kiến, ủến năm 2020, nước ta sẽ trở thành một nước cụng nghiệp, tỷ lệ ủụ thị hoỏ phải chiếm từ 40% ủến 50%. Vỡ vậy, nước ta sẽ cần phải cú một nguồn cung bất ủộng sản dồi dào ủể ủỏp ứng yờu cầu ủụ thị hoỏ. Thị trường bất ủộng sản ở nước ta có tiềm năng phát triển rất lớn, vì còn rất nhiều nhu cầu về nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất công nghiệp…