CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
2.2 Thực trạng tớn dụng bất ủộng sản Việt Nam
2.2.3 Những mặt ủạt ủược và tồn tại của tớn dụng bất ủộng sản tại Việt Nam và nguyên nhân
Những mặt ủạt ủược tớn dụng BĐS Việt Nam thời gian qua
− Với tốc ủộ tăng trưởng tớn dụng ngõn hàng và sự ra ủời hàng loạt cỏc ngõn hàng thời gian qua ủó cung cấp một lượng vốn lớn ủể ủỏp ứng nhu cầu vốn cho sự phát triển của thị trường BĐS. Góp phần làm lành mạnh hóa cơ cấu tài chính, giảm ỏp lực thanh toỏn của khỏch hàng khi ủến hạn.
− Hỡnh thức huy ủộng vốn thụng qua chiếm dụng vốn khỏch hàng và phỏt hành trỏi phiếu cụng trỡnh ủó ủược cụng nhận và cú những quy ủịnh cụ thể hơn kể từ khi Nghị ủịnh 71 ra ủời, tạo tiền ủề cho cỏc doanh nghiệp BĐS huy ủộng vốn phục vụ dự án.
− Đối với nền kinh tế: gúp phần nõng cấp và chỉnh trang ủụ thị, tạo thờm nhiều cụng trỡnh mới cho quỏ trỡnh ủụ thị húa; gúp phần phỏt triển kỹ thuật, cơ sở hạ tầng, góp phần mở rộng quy mô, nâng cao năng lực cạnh tranh trên thị trường.
− Đối với cỏc thành phần kinh tế: gúp phần ủỏp ứng nhu cầu, giỳp quỏ trỡnh thực hiện dự ỏn dễ dàng, ổn ủịnh ủời sống,…
Những tồn tại và nguyên nhân
− Hàng húa BĐS là một hàng húa ủặc biệt, cú giỏ trị lớn, cú tớnh thanh khoản thấp, thời gian ủầu tư dài và thu hồi vốn lõu, ủiều này làm cho thị trường BĐS chứa nhiều rủi ro, kéo theo nguồn vốn cung cấp cho thị trường cũng chứa nhiều rủi ro. Hiện nay, nguồn vốn cú tớnh quyết ủịnh và giữ vai trũ phỏt tớn hiệu cho
xu hướng vận ủộng của thị trường BĐS vẫn là nguồn vốn vay tớn dụng từ ngõn hàng. Tuy nhiờn, nguồn vốn quan trọng này ở Việt Nam vẫn chưa ủỏp ứng ủược tốc ủộ phỏt triển nhanh của thị trường BĐS, khi nguồn vốn này bị hạn chế thỡ thị trường BĐS ủúng băng.
Một vớ dụ cho thấy, từ cuối năm 2008, ủầu năm 2009, thị trường BĐS Việt Nam diễn ra rất ảm ủạm, cỏc giao dịch gần như ngưng trệ, chỉ sau khi chớnh sỏch tớn dụng ủược nới lỏng thỡ thị trường BĐS mới bắt ủầu “ấm” dần lờn, sau ủú lại nguội lạnh ngay khi chớnh sỏch siết chặt tớn dụng tiếp tục ủược triển khai. Từ nửa ủầu năm 2010, tỡnh hỡnh cho vay BĐS của cỏc NHTM vẫn chưa ủược cải thiện rừ rệt do thiếu nguồn vốn huy ủộng. Ngoài mức lói suất cũn cao, cỏc ngõn hàng vẫn tiếp tục thắt chặt nguồn vốn ủối với kinh doanh BĐS khiến nhiều ủối tượng ủầu tư và khỏch hàng khú tiếp cận vốn… Chớnh vỡ vậy, nguồn vay ủầu tư và kinh doanh BĐS hiện nay chủ yếu vẫn dựa vào việc huy ủộng ngắn hạn từ trong dõn và của cỏc ngõn hàng nờn mỗi khi cú biến ủộng về tăng lói suất lập tức ủầu tư BĐS bị tỏc ủộng.
− Theo quy ủịnh, ngõn hàng chỉ ủược lấy 30% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, tuy nhiên tình hình hiện nay khiến nhiều ngân hàng tiềm ẩn nguy cơ phỏt sinh rủi ro thanh khoản. Do hiện nay, lói suất huy ủộng cỏc kỳ hạn ủều bằng nhau, ủương nhiờn người gửi tiền sẽ chọn kỳ gửi ngắn hạn ủể gửi, bản thõn ngõn hàng cũng khụng dỏm huy ủộng dài hạn với lói suất cao vỡ sợ sẽ vượt trần lói suất huy ủộng. Như vậy cú thể khẳng ủịnh, vốn huy ủộng ủầu vào hiện nay chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn. Ngoài ra, nguy cơ rủi ro tín dụng và nợ xấu có xu hướng tăng cũn do thị trường BĐS biến ủộng thất thường, sản phẩm cú xu hướng tiờu thụ chậm, tỡnh trạng ủầu cơ phổ biến và lói vay tăng cao. Dự tớn dụng ủầu tư kinh doanh BĐS ủó ủược kiểm soỏt chặt chẽ, nhưng vẫn cũn những rủi ro.
− Với lói suất ủầu ra hiện nay, kinh doanh BĐS khụng thể hiệu quả. Tuy nhiên quan trọng hơn hiệu quả là tính thanh khoản của thị trường. Đối với nhà sản xuất, khụng cú gỡ ủỏng sợ bằng hàng húa làm ra mà khụng bỏn ủược. Với cỏc chủ ủầu tư dự ỏn nhà ủất, ủất nền, biệt thự, căn hộ ủang khụng tỡm ủược người mua.
Những năm trước, cỏc cụng ty BĐS cũn nhỡn vào thị trường chứng khoỏn ủể huy
ủộng vốn bằng cỏch phỏt hành thờm cổ phiếu. Nay thỡ kờnh chứng khoỏn là cỏnh ủồng cạn khụ, khụng cũn nước ủể dẫn cho vốn chảy. Tất cả trụng vào ngõn hàng - kờnh cung ứng vốn duy nhất cũn lại cho nền kinh tế. Vốn hỗ trợ cho BĐS ủó ủưa ra rồi, nay nhà ủất khụng bỏn ủược, ngõn hàng thu hồi nợ bằng gỡ? Hiện cỏc doanh nghiệp ủang giảm giỏ BĐS hoặc hỗ trợ lói suất ủể thu hỳt khỏch hàng nhưng giảm giỏ bao nhiờu ủang là bài toỏn ủau ủầu cỏc nhà BĐS vỡ khi vay vốn ngõn hàng chiếm 70%-80% giỏ trị dự ỏn của họ. Gỏnh nặng lói suất cú thể dẫn họ ủến mức lợi nhuận âm.
− Bờn cạnh ủú, Việt Nam mới chỉ cú một thị trường cầm cố sơ cấp rất thụ sơ và nhiều rủi ro do thiếu tính thanh khoản nên thị trường nhà ở phát triển rất yếu, sức mua kém và sản phẩm ít ỏi. Do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị trường BĐS phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng. Và khi có những biến ủộng xảy ra, rừ ràng sẽ ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS.
− Thời gian qua, tớn dụng từ nguồn khỏch hàng và cỏc nhà ủầu tư ủó ủúng một vai trũ lớn ủối với thị trường BĐS nhà ủất, chung cư và căn hộ cao cấp. Nghị ủịnh 71 ra ủời ủó siết chặt một số kờnh huy ủộng vốn, nhưng trong bối cảnh nguồn tiền ủang cạn kiệt rất nhiều chủ ủầu tư ủó thực hiện việc gúp vốn sớm thậm chớ vượt quỏ mức 20% cho phộp. Việc huy ủộng vốn hiện nay cú vi phạm phần lớn là những lỗi như huy ủộng quỏ 20%, lý do 20% khụng thể ủỏp ứng ủược nhu cầu vốn của họ.
Bởi vì người ta bán 20% số lượng sản phẩm nhưng thực tế họ chỉ thu 20% tổng giá trị gúp vốn của một căn hộ mà thụi và thực tế họ chỉ thu 4-5% tổng giỏ trị ủầu tư cụng trỡnh, lượng tiền này khụng thấm thỏp gỡ. Trước ủõy, tham gia thị trường cú sự tham gia rất lớn của cỏc nhà ủầu tư với tư tưởng mua tại thời ủiểm giỏ thấp, ủợi lờn giỏ và bỏn kiếm chờnh lệch, cỏc nhà ủầu tư cú khả năng gúp 30%, số cũn lại vay từ ngõn hàng. Nhưng khi thị trường BĐS ủúng băng, giỏ giảm, cỏc giao dịch mua bỏn thành cụng rất ớt ủồng thời kờnh tớn dụng từ ngõn hàng khộp lại với họ nờn việc gúp vốn theo tiến ủộ là rất khú khăn nờn cú nhiều nhà ủầu tư ủó xó hàng với giỏ gốc kốm khuyến mói ủể cắt lỗ nhưng vẫn rất khú thực hiện vỡ giỏ thành xõy dựng bõy giờ cũng ủó rất cao do lạm phỏt. Gúp một phần vào ủú là lói suất cho vay của cỏc
NHTM là rất cao làm cho chi phớ lói vay là một khoản ủỏng kể ủối với khỏch hàng khi quyết ủịnh mua BĐS.
− Và một nguyờn nhõn khụng thể khụng kể ủến là phõn khỳc thị trường của cỏc chủ ủầu tư chưa hợp lý, cỏc chủ ủầu tư chủ yếu ủầu tư vào thị trường căn hộ cao cấp với giá mỗi căn từ 1,5tỷ trở lên nhưng những khách hàng có nhu cầu thực tế và cú khả năng mua những căn hộ trờn khụng nhiều; trong khi ủú nhu cầu về căn hộ cú giỏ từ 500 triệu ủồng ủến 1 tỷ ủồng là rất lớn nhưng nguồn cung lại rất ớt.
− Thị trường trái phiếu Việt Nam chưa thực sự phát triển, các trái phiếu có tớnh thanh khoản chưa cao, cỏc nhà ủầu tư chủ yếu mua và giữ trỏi phiếu ủến khi ủỏo hạn. Để phỏt hành thành cụng thỡ cỏc cụng ty phải cú uy tớn, sản phẩm nhà ủất phải thực sự hấp dẫn, nguồn cung sản phẩm phải ủảm bảo, nghĩa là dự ỏn khả thi và ủược triển khai ủỳng tiến ủộ. Điều kiện này khụng phải cụng ty nào cũng ủỏp ứng ủược. Để phỏt hành thành cụng trỏi phiếu, cỏc chủ ủầu tư cần cõn nhắc tớnh toỏn lói suất phự hợp, trong ủiều kiện lạm phỏt gia tăng, giỏ cả vật liệu xõy dựng tăng thỡ lói suất cũng là một vấn ủề cần quan tõm và cõn nhắc. Tuy nhiờn, khi kờnh tớn dụng qua ngõn hàng và khỏch hàng bị hẹp lại thỡ ủõy là một kờnh tớn dụng cần xem xột, cõn nhắc và ỏp dụng ủể huy ủộng vốn.
− Quỏ trỡnh chứng khoỏn húa ủể tỏi tạo lại tớnh thanh khoản cho hệ thống tài chớnh chưa cú, quỏ trỡnh phõn bổ rủi ro rất hẹp giữa số ớt ủối tượng tham gia giao dịch. Tớnh thanh khoản ở Việt Nam chỉ bảo ủảm ủược khi giỏ BĐS tăng, cũn khi giảm thỡ thanh khoản khụng cao, dẫn ủến khụng cú mức cõn bằng giỏ mới. Xảy ra hiện tượng là dự giỏ giảm nhưng vẫn ủứng ở mức cao và hầu như khụng cú giao dịch. Sau cỏc chu kỳ trầm lắng, mức cao "kẹt giao dịch" ủú tiếp tục là mặt bằng ủể ủẩy tiếp giỏ thị trường sang ủiểm mất cõn bằng trong một cơn sốt mới.
Kết luận chương 2
Mặc dự ủó cú rất nhiều thay ủổi trong chớnh sỏch ủiều tiết và ủạt ủược những thành tựa ủỏng kể, thị trường BĐS Việt Nam vẫn tồn tại nhiều bất cập như thiếu nguồn vốn ổn ủịnh, minh bạch cho thị trường, nạn ủầu cơ, chớnh sỏch thắt chặt tiền tệ tỏc ủộng trực tiếp ủến nguồn vốn cung ứng,…
Để kiềm chế lạm phát Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, ngân hàng hạn chế cho vay, nguồn vốn chính cung cấp cho thị trường BĐS bị khóa nên thị trường BĐS gần như “ủúng băng”, song song là cỏc khoản nợ xấu bất ủộng sản gia tăng khụng ngừng. Trong khi tiềm lực tài chớnh của cỏc ủối tượng tham gia vào thị trường bất ủộng sản cũn hạn chế chưa thể tạo nờn cỏc sản phẩm hoàn chỉnh, dồi dào cung cấp cho thị trường. Các sản phẩm tín dụng còn hạn chế, phụ thuộc quá nhiều vào ngõn hàng, trong khi ủú huy ủộng vốn qua phỏt hành trỏi phiếu cũn gặp nhiều khú khăn và chưa ủược ỏp dụng triệt ủể. Nhà nước thỡ chưa cú cơ chế tài chớnh phự hợp ủể thỳc ủẩy thị trường phỏt triển. Dẫn ủến thị trường BĐS chưa thể liờn thụng ủược với thị trường vốn trong tỡnh hỡnh hiện nay. Do ủú cần cú những biện phỏp thiết thực, những cụng cụ hữu hiệu ủể khai thụng thị trường tớn dụng bất ủộng sản và huy ủộng nguồn vốn dồi dào từ tất cả cỏc nhà ủầu tư từ lớn ủến nhỏ ủang là yờu cầu cấp thiết.