CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2 Tổng quan về tớn dụng bất ủộng sản
1.2.4 Sản phẩm và xu hướng phỏt triển của tớn dụng bất ủộng sản
Nhiều sản phẩm tớn dụng bất ủộng sản ủó ủược tung ra trờn thi trường từ hỡnh thức cho vay theo kờnh truyền thống là qua ngõn hàng cho ủến cỏc hỡnh thức như phát hành trái phiếu dự án và một số hình thức cao hơn. Tuy nhiên, trong giới hạn bài viết này chỉ thống kê một số hình thức phổ biến và nổi bật.
- Các sản phẩm tín dụng thông qua kênh ngân hàng bao gồm:
+ Tớn dụng xõy dựng: là cỏc khoản cho vay ủể xõy dựng cỏc cụng trỡnh như nhà ở, chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sản xuất, cỏc cụng trỡnh xõy dựng khỏc. Cỏc khoản tớn dụng này ủược thanh toỏn cho bờn xõy dựng (thi cụng) khi ủó hoàn thành toàn bộ cụng trỡnh hoặc từng hạn mục cụng trỡnh theo thỏa thuận hợp ủồng nhận thầu. Ngõn hàng cấp cho khỏch hàng một khoản tớn dụng tương ứng một số phần trăm nào ủú giỏ trị dự ỏn xõy dựng. Khoản tớn dụng này chỉ ủược giải ngõn khi cú ủủ chứng từ chứng minh là cụng việc xõy dựng ủó diễn ra. Loại tớn dụng này ủược ủảm bảo hoặc bằng quyền sử dụng ủất, hoặc bằng tài sản hỡnh thành từ vốn vay, hoặc khoản phải thu từ bờn chủ ủầu tư theo hợp ủồng nhận thầu, hoặc bằng tài sản ủảm bảo khỏc. Đõy là sản phẩm tớn dụng dễ quản lý nhưng phải theo dừi, lói suất cho vay tương ủối cao và chỉ tớnh trờn số tiền ủó giải ngõn. Khoản tớn dụng này phải dự chuyển thành một khoản tớn dụng bất ủộng sản trong tương lai. Tớn dụng xõy dựng cú thể là khoản tớn dụng ngắn hạn
hoặc dài hạn tựy thuộc vào ủối tượng ủi vay, kế hoạch của dự ỏn. Thụng thường, nếu người ủi vay là cỏc chủ ủầu tư thỡ ủõy thường là cỏc khoản tớn dụng dài hạn, nếu người ủi vay là cỏc nhà thầu xõy dựng thỡ ủõy thường là cỏc khoản tớn dụng ngắn hạn, và nguồn ủể trả nợ là cỏc khoản thanh toỏn của chủ ủầu tư. Lợi thế của hỡnh thức này là giỳp cho cỏc Doanh nghiệp BĐS cú vốn ủể triển khai dự ỏn khi tài sản chưa hình thành.
+ Tớn dụng bất ủộng sản thế chấp: với hỡnh thức này khỏch hàng phải cú tài sản khỏc ủể thế chấp ủảm bảo cho khoản tớn dụng này hoặc phải ủảm bảo bằng tài sản hỡnh thành từ vốn vay. Để ủược cấp tớn dụng, người ủi vay phải cú vốn tối thiểu là bao nhiờu phần trăm của tài sản hỡnh thành tựy theo quy ủịnh của từng nước, ở Việt Nam thụng thường thỡ người ủi vay phải cú vốn tự cú tối thiểu là 30%
giá trị tài sản hình thành. Tín dụng BĐS thế chấp này thường là các khoản tín dụng dài hạn, và ủược giải ngõn trong một thời gian ngắn. Sự kết hợp giữa ngõn hàng và chủ ủầu tư ủể cấp cỏc khoản tớn dụng trả gúp cho người mua cỏc sản phẩm của chủ ủầu từ theo hỡnh thức trả gúp là một sản phẩm ủiển hỡnh. Lợi thế của hỡnh thức huy ủộng này giỳp cỏc Doanh nghiệp BĐS huy ủộng vốn dễ dàng hơn do việc dựng BĐS thế chấp thường ủược ngõn hàng ưu tiờn cho vay hơn so với việc thế chấp mỏy múc, thiết bị; ủồng thời, tớnh thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là BĐS khi khỏch hàng khụng trả ủược nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khỏc nhờ tớnh khan kiếm và sự phát triển của thị trường BĐS.
+ Tớn thỏc ủầu tư bất ủộng sản: là nghiệp vụ mà ở ủú giao dịch ủy thỏc ủược thực hiện giữa người ủy thỏc và người nhận ủy thỏc. Người ủy thỏc ủược hiểu là chủ dự ỏn hay chủ ủất ủai trong khi người nhận ủy thỏc là ngõn hàng. Bằng một hợp ủồng ủy thỏc, ngõn hàng sẽ ủược chủ ủất chuyển quyền sử dụng ủất ủai và chịu trách nhiệm quản lý chúng khi việc xây dựng dự án và chuyển giao BĐS hoàn tất.
Người nhận ủy thỏc sẽ ủược nhận thự lao tớn thỏc và khi ủỏo hạn cú trỏch nhiệm chuyển trả quyền sở hữu tài sản tớn thỏc về cho người ủy thỏc hoặc người ủược chỉ ủịnh thụ hưởng. Sau khi một khế ước tớn thỏc ủược ký kết, ngõn hàng nhận ủy thỏc sẽ tiến hành cho vay thực hiện dự ỏn BĐS dựa trờn tài sản tớn thỏc ủược xem như tài
sản thế chấp cho ngõn hàng (lỳc này ủược xem là chủ sở hữu tạm thời của tài sản tớn thỏc). Ngoài ra ngõn hàng chỉ ủồng ý cho vay dự ỏn khi khỏch hàng cựng tham gia bằng việc ứng trước một khoản tiền cho việc sở hữu một hoặc nhiều phần dự án BĐS. Và yờu cầu cuối cựng là cam kết tham gia thực hiện của ủơn vị xõy dựng, ủối tượng mà chủ dự ỏn sẽ ký hợp ủồng xõy dựng và ủược ngõn hàng ký khế ước cho vay. Lợi thế của hỡnh thức này: nghiệp vụ tớn thỏc BĐS huy ủộng ủược bốn nguồn vốn bao gồm vốn tự cú của chủ dự ỏn, của ủơn vị xõy dựng, vốn vay của ngõn hàng và vốn ủúng gúp của khỏch hàng; nhờ hỡnh thức huy ủộng theo hỡnh thức tứ trụ này mà việc thực hiện dự ỏn sẽ ủược ủảm bảo kể cả ủầu ra và ủầu vào của dự ỏn BĐS.
Ngoài ra, nguồn tớn dụng sẽ khụng bị chủ ủầu tư dự ỏn hay cả ủơn vị thi cụng “linh hoạt” cho cỏc dự ỏn khỏc vỡ ngõn hàng trực tiếp tham gia, quản lý ủồng vốn ra, vào của dự ỏn như một kế toỏn, kiểm toỏn viờn ủộc lập ủể ủảm bảo dự ỏn ủỳng tiến ủộ, ủảm bảo quyền lợi bốn bờn. Ở Việt Nam hiện chưa cú văn bản nào liờn quan ủến hoạt ủộng tớn thỏc nờn rất khú thực hiện hỡnh thức này.
- Cỏc sản phẩm tớn dụng huy ủộng trực tiếp thụng qua người mua bất ủộng sản: ủõy là kờnh mà cỏc chủ ủầu tư cỏc dự ỏn xõy dựng chung cư, căn hụ thường sử dụng ủể huy ủộng vốn với giỏ rẻ (khụng phải trả lói), và cú thể huy ủộng vốn theo từng giai ủoạn nhằm nõng cao hiệu quả sử dụng vốn. Điều 39 Luật Nhà ở quy ủịnh: “Chủ ủầu tư huy ủộng vốn từ tiền ứng trước của người cú nhu cầu mua hoặc thuờ nhà - thỡ chỉ ủược ỏp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở ủó ủược phờ duyệt và ủó ủược xõy dựng xong phần múng. Tổng số tiền huy ủộng trước khi bàn giao nhà ở cho người cú nhu cầu khụng ủược vượt quỏ 70% giỏ trị nhà ở ghi trong hợp ủồng”. Nghị ủịnh 71, chủ ủầu tư cũng cú thể huy ủộng vốn từ cỏ nhõn, tập thể và ủược phõn chia lợi nhuận hoặc sản phẩm là nhà theo thỏa thuận và tỷ lệ gúp không qua sàn. Tuy nhiên, tỷ lệ này không vượt quá 20% tổng sản phẩm của từng dự ỏn thành phần (trước ủõy quy ủịnh chỉ chung chung là khụng ủược huy ủộng vốn trước khi làm múng). Phần cũn lại, chủ ủầu tư chỉ ủược ký hợp ủồng mua bỏn nhà ở hỡnh thành trong tương lai sau khi ủó cú thiết kế kỹ thuật nhà ở ủược phờ duyệt, ủó xây dựng xong phần móng của công trình và hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn
giao dịch BĐS theo quy ủịnh. Lợi thế của hỡnh thức này là giỳp cho chủ ủầu tư cú vốn ủể triển khai xõy dựng dự ỏn kịp tiến ủộ và ổn ủịnh ủầu ra, cũn người gúp vốn thỡ cần một căn hộ giỏ rẻ hoặc ủầu tư kiếm lời từ nguồn vốn của mỡnh. Việc huy ủộng vốn ngõn hàng phải chịu lói suất cao, nhưng nếu chậm trễ trong tiến ủộ bàn giao cho người mua chủ ủầu tư chỉ phải trả từ 1-3% thỡ ủõy quả là một hỡnh thức vay vốn quá lời. Để phòng ngừa rủi ro do tín dụng từ hình thức này mang lại các Doanh nghiệp nhà ủất nờn mở tài khoản phong tỏa tại Ngõn hàng, người mua gửi tiền ủặt cọc vào tài khoản ủú, sau khi trừ những khoản ủảm bảo theo quy ủịnh và phớ dịch vụ, sẽ cho Doanh nghiệp nhà ủất vay vốn tương ứng ủể ủầu tư dự ỏn với lói suất thấp, với hỡnh thức này người mua khụng sợ mất tiền mà nhà ủầu tư vẫn cú vốn thực hiện dự án.
- Cho thuờ tài chớnh bất ủộng sản: là một hoạt ủộng tớn dụng trung dài hạn, theo ủú ngõn hàng hoặc cụng ty tài chớnh mua lại cơ sở rồi sau ủú cho doanh nghiệp thuờ lại. Sản phẩm này chỉ ỏp dụng ủược cho cơ sở thương mại hay cụng nghệ ủang ủược xõy cất hoặc mua và cho thuờ lại. Lợi thế, với hỡnh thức này thỡ người ủi vay khụng cần bỏ vốn, ngõn hàng hoặc cụng ty cho thuờ bỏ toàn bộ vốn ủể ủầu tư hoặc mua bất ủộng sản sau ủú cho thuờ lại. Đõy là một hỡnh thức tớn dụng dài hạn, có lãi suất cao.
- Trỏi phiếu cụng trỡnh: Về mặt phỏp lý, ủiều 9 Nghị ủịnh 71/2010/NĐ-CP ban hành ngày 23/6/2010 quy ủịnh ủối với cỏc chủ ủầu tư cấp 1 thỡ cú quyền vay vốn hoặc phỏt hành trỏi phiếu nhưng những ủối tượng cho vay vốn hay mua trỏi phiếu thỡ khụng ủược quyền ưu tiờn mua sản phẩm. Việc huy ủộng vốn cho dự ỏn nhà ở bằng cỏch phỏt hành trỏi phiếu từng gõy nhiều ý kiến tranh luận, nay ủó ủược cụng nhận. Lợi thế hỡnh thức này, về mặt kinh tế, lói suất huy ủộng rẻ hơn vay ngõn hàng; ngoài ra, phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho các công ty bất ủộng sản ủể huy ủộng vốn khi phải ủối mặt với tỡnh trạng hạn chế cho vay của Ngõn hàng. Phỏt hành trỏi phiếu cho phộp cụng ty bất ủộng sản tớch cực quản lý tỉ lệ lói suất, ủồng thời cú khả năng kiểm soỏt tốt hơn khung thời gian cho dự ỏn. Tuy nhiờn, huy ủộng vốn bằng cỏch phỏt hành trỏi phiếu là huy ủộng một lượng vốn nhiều
trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thỡ sẽ dàn trải theo từng giai ủoạn của dự ỏn nờn việc sử dụng vốn của chủ ủầu tư sẽ kộm hiệu quả, phải trả lói cho những ủồng vốn chưa sử dụng ủến.
- Chứng chỉ bất ủộng sản: ủõy là sản phẩm gắn kết thị trường bất ủộng sản và thị trường tài chớnh. Thụng qua thị trường chứng khoỏn, nhà ủầu tư sẽ cú cơ hội quảng bỏ hỡnh ảnh, cũn hoạt ủộng thị trường ủược minh bạch và ổn ủịnh hơn.
Sản phẩm này trước hết sẽ nhắm ủến ủối tượng cỏc khỏch hàng chuyờn nghiệp là ngõn hàng, cụng ty bảo hiểm, chứng khoỏn... sau ủú sẽ mở rộng ủối tượng khỏch hàng là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. Lợi thế hình thức này, nếu mua trỏi phiếu cụng trỡnh, nhà ủầu tư khụng kiểm soỏt ủược việc sử dụng vốn của ủơn vị phỏt hành trỏi phiếu. Nhưng ủối với chứng chỉ bất ủộng sản, nhà ủầu tư sẽ yờn tõm hơn, vỡ ủó cú ngõn hàng kiểm soỏt, giải ngõn theo tiến ủộ triển khai dự ỏn.