B- NHỮNG THÁCH THỨC TỪ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
I. NHỮNG THÁCH THỨC VỀ KINH TẾ: TỒN TẠI CỦA SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ LÀM GIẢM KHẢ NĂNG CẠNH TRANH CỦA THÀNH PHỐ LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ LÀM GIẢM KHẢ NĂNG CẠNH TRANH CỦA THÀNH PHỐ
Cạnh tranh tốt là một trong những tiờu chớ quan trọng của một ủụ thị phát triển bền vững. đô thị có tắnh cạnh tranh tốt thể hiện ở nhiều yếu
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC ...
tố như sức hấp dẫn ủầu tư, hấp dẫn du lịch, hấp dẫn về mụi trường sống và là nơi cú năng suất lao ủộng cao, là trung tõm sỏng tạo và phỏt triển.
Khả năng cạnh tranh tốt là kết quả tổng hợp của nhiều mặt phát triển của Thành phố trong ủú sự phỏt triển kinh tế giữ một vai trũ quan trọng.
Yờu cầu phỏt triển kinh tế của Thành phố cho ủến 2010 ủó ủược xỏc ủịnh là phải ủẩy mạnh và duy trỡ tốc ủộ tăng trưởng kinh tế ở mức 12% trong ủú thực hiện chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế ủể ủến năm 2010 có cơ cấu kinh tế dịch vụ 50,6%, công nghiệp - xây dựng 48,5% và nụng nghiệp 0,9%(1). Thành phố phải phỏt huy ủược vai trũ trung tõm liờn kết phối hợp với cỏc tỉnh trong vựng kinh tế trọng ủiểm phớa Nam và khu vực. ðể bảo ủảm thực hiện thành cụng chỉ tiờu phỏt triển trờn thỡ nền kinh tế của Thành phố phải có khả năng cạnh tranh cao.
Hiệu quả sử dụng ủất ủụ thị cú tỏc ủộng quan trọng tới khả năng cạnh tranh ủú bởi vỡ bảo ủảm mặt bằng ủất ủai là yếu tố ủầu tiờn ủể thu hỳt ủầu tư. Tất cả cỏc dự ỏn ủầu tư ủều bắt ủầu từ việc tỡm và ủỏnh giỏ tiềm năng kinh tế của mặt bằng ủất ủai mà trờn ủú họ sẽ xõy dựng dự ỏn.
Nếu cỏc mặt bằng này phự hợp cú thể khuyến khớch họ tự tin ủầu tư lõu dài, tạo hiệu quả phát triển kinh tế và triển khai các chiến lược tạo công ăn việc làm, ngược lại sẽ ngăn cản các doanh nghiệp mở rộng và phát triển ủầu tư. Thực hiện một dự ỏn thành cụng cũng tựa như một cuộc chạy ủua vượt rào cản mà trong ủú việc cú ủược một mặt bằng kinh doanh phự hợp là rào cản thỏch thức ủầu tiờn dễ làm nản lũng cỏc nhà ủầu tư nhất trong tỡnh hỡnh sử dụng ủất hiện nay. Việc Thành phố chưa cú ủủ quỹ ủất trống, nhất là ở cỏc khu vực thuận lợi về giao thụng, gần nguồn cung ứng nguyên vật liệu, dịch vụ, gần nguồn nước và các trung tõm xử lý chất thải hoặc trung tõm liờn lạc (ủường cỏp quang) ủịa chất
(1) Theo Sở Tài nguyờn và Mụi trường TP. HCM “Bỏo cỏo tổng hợp ủiều chỉnh quy hoạch sử dụng ủất ủến năm 2010, lập kế hoạch sử dụng ủất 5 năm kỳ cuối 2006 - 2010 TP. HCM”, 4 - 2006, trang 106.
CHệễNG III
tốt, ủịa thế bằng phẳng, v.v.. ủể mời gọi những nhà ủầu tư lớn chiến lược cú thể làm mất dần ưu thế thu hỳt dự ỏn lớn của cỏc nhà ủầu tư nước ngoài vào Thành phố Hồ Chí Minh, nhường chỗ cho các tỉnh lân cận như Bình Dương, ðồng Nai, Vũng Tàu là nơi có thể kém ưu thế hơn Thành phố về nhiều mặt nhưng cú thể mặt bằng ủất ủai cho cỏc dự ỏn ủầu tư lớn lại dễ dàng hơn.
Sự trì trệ thậm chí có những nơi rơi vào bế tắc trong việc giải phóng mặt bằng của nhiều dự án ở Thành phố hiện nay là nỗi ám ảnh lớn với cỏc nhà ủầu tư và là một trong những nguyờn nhõn quan trọng dẫn tới tình trạng “dự án treo”
ðất ủai trong cỏc dự ỏn treo ủều bị hoang húa gõy lóng phớ tư liệu sản xuất tạo nờn nhiều hệ quả xấu về kinh tế, mụi trường, xó hội và ủó trở thành nỗi bức xỳc lớn cho cỏc cơ quan quản lý và cả người sử dụng ủất trong quỏ trỡnh ủụ thị húa.
Kết quả ủiều tra hiện trạng dự ỏn treo ở Thành phố Hồ Chớ Minh cho thấy chúng thường ở hai dạng:
1- đã ựược giao ựất nhưng không thực hiện ựược bồi thường giải phóng mặt bằng
2- đã ựược giao ựất, ựã bồi thường giải phóng mặt bằng nhưng không triển khai xây dựng
* Với loại số 1 nguyờn nhõn do vướng ủền bự giải tỏa mặt bằng.
Trờn thực tế hiện nay cú nhiều dự ỏn khụng thể hoàn tất ủược cụng tác giải tỏa. Việc xử lý hài hòa giữa các lợi ích của Nhà nước, nhà ủầu tư và người dõn bị thu hồi ủất vẫn là bài toỏn khú. Thành phố HCM ủó cố gắng tỡm giải phỏp chẳng hạn ra qui ủịnh chủ ủầu tư cỏc dự án sản xuất kinh doanh có thể tự thỏa thuận giá bồi thường với người ủang sử dụng ủất. Giải phỏp này cú thuận lợi là nhà nước khụng can thiệp vào giỏ bồi thường, nhà ủầu tư sẽ chủ ủộng thỏa
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC ...
thuận với dõn và do ủú thường khụng cú khiếu nại. Tuy nhiờn cú một số dự ỏn nhà ủầu tư chỉ thỏa thuận ủược một phần, phần cũn lại khụng thỏa thuận ủược. Phần khụng thỏa thuận ủược này thường cú giỏ rất cao so với thị trường và do ủú vẫn dẫn ủến bế tắc, mặt khỏc ủẩy giỏ ủất tăng cao.
Ngoài ra các nguyên nhân quản lý kém về dân nhập cư tự do, về mua bán chuyển nhượng trái phép ; việc chưa thực hiện tốt công tác cung cấp thụng tin chủ trương chớnh sỏch trong ủền bự trước và trong khi thực hiện dự ỏn ; cỏc thủ tục phỏp lý hỗ trợ chưa tương thớch ; trỡnh ủộ cỏn bộ quản lý chưa chuẩn húa kể cả phớa cơ quan quản lý ủất, cơ quan ủầu tư và cỏc cấp chớnh quyền ; cụng tỏc tỏi ủịnh cư chưa ủỏp ứng ủược yờu cầu, v.v.. ủó càng làm cho cụng tỏc bồi thường giải phúng mặt bằng thờm phức tạp.
* Với loại số 2 do nguyên nhân quản lý kém, cụ thể:
- Hoặc ủó cấp phộp chuyển dịch sử dụng ủất cho những chủ ủầu tư thiếu chuẩn bị về tổ chức, về nguồn vốn, về kế hoạch khai thỏc, do ủú ruộng ủất bị bỏ hoang ngay cả khu vực ủó bỏ tiền của ra ủền bự, san lấp.
Gõy ra sự lóng phớ, bế tắc cho chớnh bản thõn chủ ủầu tư và cho xó hội.
- Hoặc ủó cấp phộp chuyển dịch sử dụng ủất vụ nguyờn tắc cho những kẻ ủầu cơ. Theo sau những quyết ủịnh những bản quy hoạch ủụ thị lớn và ủẹp ủẽ ủược vạch ra trờn giấy là việc hàng trăm cơ quan doanh nghiệp ào ạt xin phộp ủầu tư kinh doanh ủể chiếm dụng ủất ủai. Họ lập hồ sơ xin “thuận ủịa ủiểm” ủể ủầu tư dự ỏn nhưng mục ủớch là ủể ủú chờ thời. ðất ủược ủúng cọc bờ tụng, rào kẽm gai hoặc cú khi chẳng cú gỡ trờn ủú, chỉ cú cỏ dại mọc um tựm. ðất này khụng phải bỏ vốn ra nờn ủõy là một dạng “siờu ủầu cơ”. Họ cứ ủể ủú, khụng phải 1 năm, 2 năm, 5 năm mà thậm chớ hàng chục năm, chờ khi giỏ ủất lờn hoặc khi doanh nghiệp nào ủú cú nhu cầu ủầu tư thực sự nhưng “chậm chõn” hơn họ thỡ sẽ ủược họ “sang tay” với giỏ “hoa hồng” nào ủú, cú khi là nhiều tỷ ủồng.
CHệễNG III
Hiện nay về nguyờn tắc tất cả cỏc khu ủất chậm giải phúng mặt bằng 12 thỏng và dự ỏn chậm triển khai 24 thỏng kể từ khi cú quyết ủịnh triển khai sẽ bị thu hồi.
Trờn thực tế từ 2003 ủến 10 - 2006 Thành phố ủó cú quyết ủịnh thu hồi 29 dự án với tổng diện tích gần 600 ha. Danh sách kiến nghị thu hồi vẫn cũn rất dài nhưng cơ quan xử lý hậu quả này ủang phải ủối mặt với nhiều thỏch thức trong việc thu hồi và ủưa vào khai thỏc hiệu quả số lượng ủất ủai thu hồi này. Lý do:
- Do giỏ ủất khi chớnh quyền ký quyết ủịnh giao ủất cho chủ ủầu tư ở mức thấp, nhất là ủất nụng nghiệp ở ven ủụ, giỏ thuờ san lấp mặt bằng cũng thấp hơn rất nhiều nờn cỏc doanh nghiệp ủó cú ủầu tư một phần ủể ủền bự nay bị thu hồi ủất họ sẽ mất một khoản lợi nhuận khổng lồ do giỏ ủất trong dự ỏn hiện ủó tăng vọt. Từ bỏ khoản lợi nhuận này với họ là không dễ dàng.
- Một số chủ ủầu tư dự ỏn ủó chuyển nhượng phần lớn ủất trong dự ỏn cho cỏc cỏ nhõn theo phương thức hợp ủồng gúp vốn ủầu tư và ủó thu tiền của người góp vốn, nay nếu dự án bị thu hồi số người góp vốn này sẽ ủũi lại tiền “mua” ủất theo hợp ủồng ủó ký và phạt vi phạm hợp ủồng chủ ủầu tư.
đó là những lý do chắnh khiến các chủ ựầu tư dự án kiên quyết bằng mọi cỏch cưỡng lại việc thu hồi và cú thể cũn khiếu kiện ủến cựng.
Rừ ràng là cụng tỏc thu hồi ủất với cỏc dự ỏn treo khụng phải dễ dàng thực hiện.
Số lượng ủất ủai khụng cú khả năng chuyển dịch trong cỏc dự ỏn treo làm tăng số lượng ủất hoang húa và khả năng khai thỏc ủất trở nờn ủặc biệt kộm hiệu quả về kinh tế, ủồng thời cũn kộo theo ủú những hệ quả bất ổn về xã hội.
- ðầu cơ ủẩy giỏ ủất lờn cao gõy tỏc ủộng tiờu cực cho phỏt triển.
Chỉ từ 2002 ủến nay giỏ thuờ ủất trong cỏc khu cụng nghiệp ủó tăng gấp ủụi khoảng 80 - 100 USD/m2. Giỏ ủất này gấp gần 40 lần so với giỏ ủất thuê ở Cần Thơ, còn ở các khu công nghiệp Bình Dương thì giá thuê
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC ...
khụng quỏ 40 USD/m2. Việc mở rộng hoặc ủặt cơ sở sản xuất mới ngoài khu cụng nghiệp càng khú khăn vỡ chi phớ ủất trở nờn quỏ cao so với lợi nhuận sản xuất kinh doanh, chưa kể vấn ủề quy hoạch chậm, thường xuyờn bị ủiều chỉnh làm cỏc nhà ủầu tư khụng an tõm.
Như vậy rõ ràng là
+ Nhiều khoản vốn ủỏng lẽ cú thể ủầu tư cho cụng nghiệp tạo việc làm lại bị lạm dụng bơm vào ủất ủai.
+ Những khoản lợi nhuận khổng lồ từ việc mua bỏn ủất ủai thường qua cỏc khoản tiền khụng rừ nguồn gốc, tạo tiền ủề cho sự giàu cú từ cỏc “canh bạc ủất ủai” làm giảm nhiệt huyết những ai muốn kinh doanh và thu lợi bằng cạnh tranh thông thường. Tình trạng này làm ảnh hưởng lớn ủến giỏ trị tài sản của nhiều người và khiến cho cỏc kế hoạch của họ bị ủảo lộn.
Hiện Việt Nam ủó là một thành viờn của WTO, Thành phố Hồ Chớ Minh và Hà Nội ủang trở thành những tõm ủiểm thu hỳt ủầu tư nước ngoài. Tại ủõy cú mức tăng ấn tượng về nguồn vốn ủầu tư trực tiếp FDI, chiếm phần lớn là từ các nước khối APEC với 5.680 dự án và tổng vốn ủăng ký tờn 41,7 tỷ USD chiếm 73% tổng số vốn FDI vào Việt Nam, ngoài ra cũn cú nguồn vốn ủầu tư giỏn tiếp của 30 quỹ ủầu tư với số vốn rút vào gần 2 tỷ USD tớnh ủến quý 3 năm 2006. ðồng thời cỏc doanh nghiệp trong nước cũng lớn mạnh cả về số lượng lẫn chất lượng, Luật Doanh nghiệp ủó ra ủời. Thực tế tăng trưởng và xu hướng hội nhập mạnh mẽ khiến cho ỏp lực về mặt bằng ủất ủai kinh doanh sản xuất ở Thành phố trở nờn rất núng và do ủú cỏc hệ quả sử dụng ủất kộm hiệu quả ủang trở thành tõm ủiểm bức xỳc của toàn xó hội.
Thị trường bất ủộng sản vỡ vậy ủó ủược ủặt lờn bàn nghị sự với nhiều ý kiến phõn tớch, tiếp cận từ nhiều gúc ủộ nhưng vẫn chưa cú chuyển biến ủột phỏ.
Trờn thực tế thị trường ủất ủai hoạt ủộng kộm ủó tạo ra những căn bệnh ủầu cơ ủất, ủụ thị tự phỏt, mụi trường suy kiệt, v.v.. và mẫu hỡnh ủụ thị kộm hiệu quả này ủó làm gia tăng chi phớ kinh doanh trong ủụ thị, tỏc
CHệễNG III
ủộng xấu ủến nền kinh tế ủụ thị. Như vậy rừ ràng làm giảm tớnh cạnh tranh của Thành phố và ủũi hỏi phải nhanh chúng cải thiện.