CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 4
Theo Giáo trình Thẩm định giá Bất động sản của TS Phạm Tiến Đạt (Học viện Ngân hàng, 2016), tài sản được chia thành hai loại chính: động sản và bất động sản Phân loại này là một phương pháp phổ biến trên toàn cầu, có nguồn gốc từ luật cổ La Mã.
Bất động sản (BĐS) là một lĩnh vực quan trọng với nhiều khái niệm khác nhau, nhưng đều thống nhất rằng BĐS không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất, mà còn là tất cả những gì được tạo ra từ sức lao động của con người trên mảnh đất đó BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng, và tất cả các yếu tố liên quan đến đất đai, cùng với những vật thể trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, BĐS được định nghĩa là đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai.
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, quy định:
Bất động sản (BĐS) bao gồm các tài sản như đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cũng như các tài sản khác liên quan Đặc điểm nổi bật của BĐS là tính chất khó di dời và khả năng tồn tại lâu dài Tuy nhiên, định nghĩa hiện tại chưa rõ ràng về các công trình do con người tạo ra Do đó, BĐS có thể được hiểu phổ biến là những tài sản vật chất khó di dời, tồn tại và ổn định lâu dài, và được xác định khi đáp ứng các điều kiện nhất định.
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng.
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi.
1.2 Tổng quan về Bất động sản thế chấp
1.2.1 Khái niệm bất động sản thế chấp
Theo Điều 317 của Luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là hành động mà một bên (bên thế chấp) sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp), mà không chuyển giao quyền sở hữu tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Thế chấp bất động sản (BĐS) là việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình làm đảm bảo cho nghĩa vụ vay vốn Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, và Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho người dân theo quy định pháp luật Vì vậy, việc thế chấp BĐS thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất.
Bất động sản (BĐS) được sử dụng cho mục đích thế chấp cần đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp lý, bao gồm quyền sở hữu và sử dụng của người vay, cũng như không có tranh chấp liên quan đến BĐS đó Do đó, có thể định nghĩa BĐS thế chấp là BĐS được dùng để thế chấp nhằm vay vốn từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, nhằm đáp ứng nhu cầu tài chính của chủ sở hữu BĐS.
1.2.2 Đặc điểm và hình thái bất động sản thế chấp
BĐSTC có đầy đủ những đặc điểm của BĐS nói chung, ngoài ra theo “bộ Luật Dân sự 2015” thì còn có một số đặc trưng sau:
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị lớn và chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ thị trường Trong các giao dịch thế chấp, việc xác định giá trị của bất động sản thế chấp (BĐSTC) là rất quan trọng để đảm bảo an toàn cho ngân hàng.
BĐSTC chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất.
Do đặc điểm không thể di dời của bất động sản (BĐS), việc thế chấp BĐS chỉ liên quan đến các quyền như quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, chứ không phải là thực thể vật chất Tài sản bảo đảm là BĐSTC khác với tài sản cầm cố, vì tài sản cầm cố là hiện vật, trong khi BĐSTC chỉ bao gồm các quyền liên quan đến BĐS Do đó, khi thế chấp BĐSTC cho ngân hàng, bên vay cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp Đối với đất đai, khách hàng cần cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.
Thế chấp bất động sản (BĐS) chủ yếu là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà Trong thời gian thế chấp, chủ sở hữu BĐS vẫn có thể sử dụng và khai thác tài sản, nhưng không được phép chuyển nhượng hoặc sử dụng BĐS đó làm vốn cho doanh nghiệp Do đó, khi thế chấp BĐS tại ngân hàng, chủ sở hữu chỉ giữ quyền sử dụng mà không còn quyền định đoạt và chiếm hữu tài sản.
Tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo, không tồn tại bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quản lý của khách hàng vay và bên bảo lãnh, nhằm đảm bảo các cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét và xử lý một cách thuận lợi.
Từ những đặc điểm trên, có thể phân loại các hình thái BĐSTC như sau:
Nhà ở và công trình xây dựng là những tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả các tài sản khác liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp Việc thế chấp quyền
1.2.3 Vai trò bất động sản thế chấp a) Đối với Chủ sở hữu BĐS
Thế chấp bất động sản (BĐS) là hình thức sử dụng BĐS làm tài sản đảm bảo để vay vốn từ các tổ chức tín dụng (TCTD), mang lại lợi ích cho cả cá nhân và tổ chức Chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng BĐS trong thời gian vay, đồng thời có thêm vốn phục vụ cho mục đích của mình Đối với TCTD, hoạt động tín dụng là chủ yếu và quan trọng nhất, họ mong muốn lựa chọn khách hàng có khả năng hoàn trả cả gốc lẫn lãi Để giảm thiểu rủi ro, TCTD áp dụng các tiêu chuẩn đánh giá tín nhiệm và khả năng tài chính của khách hàng, đồng thời yêu cầu thế chấp tài sản có giá trị Việc thế chấp BĐS với tính thanh khoản cao giúp TCTD đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng Do đó, thế chấp BĐS là phương thức huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng cho cá nhân và tổ chức, đồng thời hỗ trợ hoạt động bình thường của các tổ chức kinh doanh tài chính.
Nhận BĐSTC có thể làm tăng lợi nhuận cho TCTD (thông qua lãi vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của TCTD (BĐS).
Nhận thế chấp bất động sản và các tài sản bảo đảm giúp nâng cao trách nhiệm trả nợ của bên vay, đồng thời giảm thiểu rủi ro cho các bên liên quan Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của các tổ chức tín dụng mà còn góp phần ổn định nền kinh tế.
Sự ổn định và phát triển của thị trường tài chính có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển kinh tế, vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vốn để duy trì hoạt động kinh doanh Nếu không có các hoạt động tín dụng, sản xuất sẽ bị gián đoạn Do đó, hoạt động thế chấp bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định khả năng cho vay của các tổ chức tín dụng, từ đó thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
1.3 Thẩm định giá Bất động sản thế chấp
1.3.1 Khái niệm thẩm định giá
Theo ông Greg McNamara, nguyên chủ tịch Hiệp hội Định giá Tài sản Australia (AVO), thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm cụ thể, dựa trên bản chất của bất động sản và mục đích của việc thẩm định giá.
GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN CITICS
CÔNG TY CỔ PHẦN CITICS có trụ sở chính tại Lake View 1, LV1-00.16 Thủ Thiêm, số 19 Đ.Ven Hồ Trung Tâm, An Khánh, Quận 2, Tp Hồ Chí Minh.
Văn phòng Hà Nội: Số 8A Ngõ 172 Nguyễn Tuân, phường Nhân Chính, Quận Thanh Xuân, Hà Nội Điện thoại: 1900 633 075
Người đại diện theo pháp luật: Ông Trần Thanh Nam
CITICS đã nhận Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 15 tháng 11 năm 2018, với lần sửa đổi thứ hai diễn ra vào ngày 22 tháng 5 năm 2019.
2.1.1 Tổng quan về công ty
Vào tháng 11 năm 2018, Công ty cổ phần CITICS đã nhận được sự công nhận từ Bộ Tài chính và Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh là một doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá.
Hiện nay, công ty cung cấp dịch vụ thẩm định giá đa dạng, bao gồm nhà đất, căn hộ, dự án đầu tư, máy móc thiết bị và phương tiện vận tải, phục vụ cho nhiều mục đích như chứng minh năng lực tài chính, tham khảo giá trị thị trường và xử lý nợ Tuy nhiên, dịch vụ thẩm định giá nhà đất và căn hộ vẫn là chủ yếu, thường được sử dụng làm cơ sở thế chấp vay vốn.
CITICS ra đời nhằm giải quyết những vấn đề nhức nhối trong thị trường bất động sản như quy trình phức tạp và thủ công, mất nhiều thời gian, tình trạng nhiễu loạn giá cả và thiếu kênh tham khảo, thông tin không minh bạch và phụ thuộc quá nhiều vào con người.
CITICS tin rằng việc số hóa dữ liệu phân mảnh sẽ giúp xây dựng nền tảng dữ liệu bất động sản toàn diện đầu tiên tại Việt Nam, từ đó cải thiện các giao dịch như định giá, mua, bán, thuê và cho vay Ứng dụng "Citics Valuation" là sản phẩm độc quyền dựa trên phân tích dữ liệu lớn và thuật toán tinh vi, đang ngày càng được ưa chuộng trong hệ thống ngân hàng Việt Nam Mặc dù ra mắt vào tháng 9 năm 2019, ứng dụng này đã nhanh chóng thu hút sự chú ý và sử dụng rộng rãi.
Đến năm 2021, ứng dụng này đã xây dựng được một cơ sở dữ liệu với 10 triệu bất động sản trên toàn Việt Nam, trong đó gần 4 triệu bất động sản đã được ước tính giá trị.
2.1.2 Cơ cấu bộ máy tổ chức của Công ty
Công ty CP CITICS hiện nay được lãnh đạo bởi TRÀN MINH LONG, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá và bất động sản Ông từng là Tổng Giám đốc điều hành khu vực phía Nam của CenGroup và được Forbes Việt Nam vinh danh trong danh sách 30 gương mặt trẻ nổi bật dưới 30 tuổi vào năm 2018 Đội ngũ nhân sự chủ chốt của CITICS cũng bao gồm những chuyên gia giàu kinh nghiệm, năng động và sáng tạo, như thẩm định viên, chuyên gia công nghệ và kỹ sư chuyên ngành.
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cơ cấu bộ máy hoạt động của Công ty cổ phần CITICS
Giám đốc nghiệp vụ Điều phối viên
A Kiểm soát viên A Kiểm soát viên
GĐ Phê duyệt GĐ Phê duyệt
Sơ đồ 2.2: Sơ đồ bộ phận nghiệp vụ:
GĐ Lý Phước Thọ CEO Trần Minh Long
(Nguồn 2 sơ đồ: Tài liệu đào tạo nhân viên nội bộ Citics)
2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại CTCP Citics
2.2.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động định giá BĐS thế chấp của Citics a) Các văn bản pháp quy về thẩm định giá
- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội.
- Nghị định Số 177/2013/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 14/11/2013 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá.
- Nghị định 89/2013/NĐ-CP về quy định thi hành một số điều luật của Luật Giá về thẩm định giá.
Trong suốt quá trình hoạt động, CITICS luôn tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến thẩm định giá, bao gồm tiêu chuẩn, nghĩa vụ và quyền hạn của tổ chức định giá Chúng tôi đảm bảo điều kiện thành lập, chức năng và nhiệm vụ của doanh nghiệp thẩm định giá, cũng như các quy định về hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá CITICS cam kết thực hiện đúng các quy định của Nhà nước trong quản lý hoạt động thẩm định giá và xử lý các tranh chấp liên quan đến lĩnh vực này.
- Các tiêu chuẩn thẩm định giá hiện hành của Bộ tài chính:
Thông tư Số 38/2014/TT-BTC, được Bộ Tài Chính ban hành vào ngày 28/3/2014, hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, ban hành ngày 06 tháng 8 năm 2013, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá liên quan đến thẩm định giá.
+ Thông tư Số 158/2014/TT-BTC do Bộ Tài Chính ban hành ngày 27/10/2014 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04
+ Thông tư Số 28/2015/TT-BTC do Bộ Tài Chính ban hành ngày 06/3/2015 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07
+ Thông tư Số 126/2015/TT-BTC do Bộ Tài Chính ban hành ngày 20/8/2015 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10
+ Thông tư Số 145/2016/TT-BTC do Bộ Tài Chính ban hành ngày 06/10/2016 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11
+ Thông tư liên tịch Số 13/LB-TT BTC-XD-VGCP, do Bộ Tài Chính ban hành ngày 18/8/1994 về phương pháp xác định giá trị còn lại.
Hoạt động định giá bất động sản của CITICS tuân thủ 11 tiêu chuẩn được quy định trong các quyết định liên quan Dựa vào những tiêu chuẩn này, công ty xây dựng quy trình và phương pháp định giá phù hợp Các văn bản pháp lý về đất đai, kinh doanh bất động sản và xây dựng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng các hoạt động này.
- Luật Đất đai số 45/2013/QH12 ngày 29 tháng 11 năm 2013
- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014
- Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014
- Công văn Số 1326/BXD-QLN, do Bộ xây dựng ban hành ngày 08/8/2011hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc
- Quyết định Số 30/2019/QĐ-UBND do của UBND Tp Hà Nội ban hành ngày 31/12/2019 về việc ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn Thành phố
- Quyết định Số 04/2020/QĐ-UBND do UBND Tp Hà Nội ban hành ngày 02/03/2020 về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020 trên địa bàn
- Quyết định Số 20/2017/QĐ-UBND do UBND Tp Hà Nội ban hành ngày 01/06/2017 quy định về hạn mức giao đất trên địa bàn Tp Hà Nội
Quyết định 18/2019/QĐ-UBND, được ban hành bởi UBND Tp Hà Nội vào ngày 24/10/2019, quy định bảng giá xây dựng cho nhà ở, công trình và vật kiến trúc mới trên địa bàn thành phố Hà Nội.
2.2.2 Nội dung thẩm định giá Bất động sản thế chấp tại Citics
2.2.2.1 Quy trình định giá bất động sản thế chấp tai CITICS
Quy trình chung định giá bất động sản của CITICS được xây dựng trên nền
Sơ đồ 2.3: Sơ đồ quy trình TĐG BĐS ở CITICS
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ và lên kế hoạch thẩm định giá
Sau khi nhận thông báo về hồ sơ, chuyên viên định giá cần truy cập trang https://value-admin.citics.vn/ để kiểm tra tình trạng hồ sơ Việc này giúp xác định hợp đồng cần thẩm định giá và liên lạc với khách hàng để xác nhận thời gian khảo sát.
Khi tiếp nhận hồ sơ, chuyên viên thẩm định cần kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý của bất động sản, bao gồm 4 trang chính và các trang bổ sung (nếu có) Họ cần nắm rõ thông tin về chủ sở hữu, các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và đồng sở hữu, cũng như các ghi chú bổ sung có thể ảnh hưởng đến tài sản Thêm vào đó, chuyên viên cũng phải xác định rõ thông tin về địa chỉ, vị trí, hướng, lộ giới quy hoạch, hình dáng, diện tích, kích thước và nguồn gốc sử dụng của bất động sản.
Để tiến hành khảo sát, cần chuẩn bị đầy đủ các trang thiết bị và giấy tờ cần thiết, bao gồm biên bản khảo sát hiện trạng tài sản, hợp đồng yêu cầu thẩm định, phiếu thu và máy đo hoặc thước đo khoảng cách.
Bước 2: Khảo sát thực tế TS TĐG và thu thập các thông tin liên quan
- Xác định vị trí TSTĐ đúng theo GCN (hướng, tứ cận tiếp giáp, đường giao thông phía trước, số nhà ).
- Chụp hình đường giao thông (Mặt tiền đường chính, đoạn nhỏ nhất dẫn vào, đoạn trước TSTĐ); Chụp tổng quan TSTĐ và hiện trạng bên trong TSTĐ.
- Xem xét tổng quan trước, sau và xung quanh TSTĐ, kiểm tra các yếu tố bất lợi như cột điện, mồ mả, chùa, nhà thờ, trụ điện,
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY TRONG THỜI
Nghề thẩm định giá, mặc dù đã xuất hiện từ hàng trăm năm ở các nước phát triển, nhưng trong hai thập kỷ qua, đã cho thấy tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ tại Việt Nam Ngành thẩm định giá đang mở rộng quy mô và thị phần, vì hầu hết các hoạt động kinh tế đều liên quan đến lĩnh vực này Sự gia tăng số lượng tổ chức và cá nhân đăng ký kinh doanh trong ngành thẩm định giá cho thấy cơ hội phát triển lớn Nhận thức được những thách thức mà các đơn vị thẩm định giá truyền thống đang đối mặt, CITICS đã ra đời với mục tiêu trở thành công ty công nghệ hàng đầu trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản tại Việt Nam.
Giai đoạn 2019 - 2020 đánh dấu sự phát triển mạnh mẽ của CITICS, khi công ty trở thành đơn vị tiên phong tại Việt Nam trong việc ứng dụng công nghệ vào ngành thẩm định giá CITICS đã phát triển thành công ứng dụng định giá riêng cho ngân hàng và bản đồ số, cho phép tính giá tự động cho từng thửa đất và căn hộ Đặc biệt, chỉ trong vòng một năm từ khi ra mắt ứng dụng “Citics Valuation”, CITICS đã ký kết hợp tác với 10 ngân hàng, ghi dấu ấn quan trọng trong lĩnh vực thẩm định giá.
Vào năm 2021, CITICS đã xác định những định hướng mới đầy thách thức, nhưng nếu đạt được thành công, điều này sẽ tạo ra cơ hội lớn để nhiều cá nhân và tổ chức nhận biết và tin tưởng hơn vào dịch vụ thẩm định giá mà công ty cung cấp.
Theo thông tin từ nội bộ của công ty:
Tính đến tháng 5 năm 2021, công ty sở hữu một trụ sở chính tại TP Hồ Chí Minh, cùng với ba chi nhánh tại Hà Nội, Đà Nẵng và Cần Thơ, cùng với tám văn phòng giao dịch phân bố rộng rãi trên toàn quốc.
Công ty đang hoạt động tại 12 tỉnh thành Việt Nam và có kế hoạch mở rộng quy mô lên tới 30 tỉnh thành phố Mục tiêu của công ty là phát triển văn phòng Hà Nội thành "Công ty CITICS thứ 2".
Chúng tôi sẽ tiếp tục xây dựng, bổ sung và cập nhật dữ liệu vào kho hệ thống dữ liệu của công ty, nhằm đạt được mục tiêu sớm giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn về thông tin và giao dịch hiệu quả.
Sớm ra mắt "APP định giá dành riêng cho Chuyên viên của công ty" sẽ giúp nhân viên nhập dữ liệu tài sản khảo sát trực tiếp tại hiện trường, từ đó tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả công việc.
CITICS không chỉ chú trọng đầu tư vào hệ thống phần mềm mà còn rất quan tâm đến mối quan hệ với khách hàng Hiện công ty đang hợp tác với 21 tổ chức, bao gồm 11 ngân hàng lớn nhỏ Trong thời gian tới, CITICS sẽ nỗ lực duy trì và chăm sóc tốt các mối quan hệ với khách hàng hiện tại, đồng thời mở rộng quảng bá dịch vụ đến các ngân hàng khác, với mục tiêu đạt 15 ngân hàng trong năm nay.
Con người là yếu tố quyết định cho sự thành công của công ty, vì vậy CITICS sẽ chú trọng hơn vào việc đào tạo nguồn nhân lực trong thời gian tới Một minh chứng rõ ràng cho nỗ lực này là vào tháng 4 vừa qua, CITICS đã tổ chức các lớp đào tạo đầu tiên cho cán bộ bộ phận Thẩm định giá Các lớp học không chỉ hướng dẫn chi tiết về quy trình làm việc mà còn trang bị thêm kiến thức thực tế liên quan đến xây dựng và kiến trúc Điều này giúp nhân viên nắm vững chuyên môn, tự tin và chủ động hơn trong việc xử lý các hồ sơ thẩm định phức tạp.
Công ty không chỉ tập trung vào việc nâng cao kỹ năng cho bộ phận Thẩm định, mà còn có kế hoạch bồi dưỡng, phát triển trình độ cho các bộ phận khác Mục tiêu là xây dựng một đội ngũ nhân viên năng động và chuyên nghiệp, góp phần nâng cao hiệu quả công việc.
- Ngoài ra, trong quý 4 năm 2021, CITICS dự định sẽ cho ra mắt thêm dịch vụ
Dịch vụ "Vay mua nhà" của CITICS kết nối người mua với các ngân hàng để hỗ trợ vay vốn mua nhà Người dùng có thể nhanh chóng tìm kiếm khoản vay với lãi suất ưu đãi và thời gian xử lý nhanh chóng.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CITICS
3.2.1 Nâng cao chất lượng công tác của đội ngũ nhân sự
Nhân sự là yếu tố quan trọng hàng đầu trong mọi công ty, đặc biệt là trong lĩnh vực thẩm định giá như CITICS, nơi đội ngũ nhân viên có đạo đức và năng lực cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị cuối cùng của bất động sản Để nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS thế chấp, cần chú trọng đến trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của các Thẩm định viên, Chuyên viên định giá Một số giải pháp có thể được áp dụng bao gồm việc đào tạo nâng cao kỹ năng cho nhân viên bộ phận Nghiệp vụ, từ đó cải thiện kết quả công việc và đảm bảo sự phát triển bền vững cho công ty.
* Tùng cường đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ:
Đội ngũ nhân sự của CITICS chủ yếu là những người trẻ tuổi (22-30), tuy đã được đào tạo tại các trường đại học uy tín về Thẩm định giá Tuy nhiên, để áp dụng kiến thức vào thực tế, họ cần phải hiểu rõ các quy định pháp luật và tích hợp kiến thức từ nhiều lĩnh vực như xây dựng, kiến trúc và địa chính, do hoạt động thẩm định giá BĐS khá phức tạp.
Do vậy, để cải thiện được kiến thức chuyên môn cho các Chuyên viên cần:
Công ty nên tạo điều kiện cho các Chuyên viên cập nhật kiến thức về các văn bản pháp luật thông qua các khóa tập huấn, và nếu có thể, mời các chuyên gia đến đào tạo trực tiếp Đồng thời, tổ chức các cuộc thi tìm hiểu và ứng dụng pháp luật trong định giá sẽ giúp nhân viên hiểu rõ hơn về thành công và những vấn đề còn tồn tại của các điều luật, từ đó rút ra kinh nghiệm quý báu cho bản thân.
Cần tăng cường bồi dưỡng kiến thức về nghiệp vụ Thẩm định giá và các lĩnh vực liên quan, đồng thời khuyến khích chuyên viên tham gia hội thảo, tọa đàm Việc sắp xếp các buổi đào tạo kỹ năng chuyên sâu trong giờ làm việc giúp nhân viên vừa học vừa làm, giảm thiểu thời gian đi lại và tiết kiệm chi phí cho các lớp bồi dưỡng bên ngoài Điều này không chỉ thể hiện sự quan tâm của công ty mà còn tạo động lực cho nhân viên gắn bó lâu dài với tổ chức.
Khi công ty phát triển, việc cử cán bộ nhân viên đi nước ngoài để học hỏi kinh nghiệm là một chính sách quan trọng cần được thực hiện.
Công ty nên khuyến khích nhân viên đầu tư thời gian học tập và thi chứng chỉ thẩm định giá để xác định nghề nghiệp lâu dài Việc nâng cao chuyên môn sẽ giúp công tác thẩm định giá được thực hiện một cách khoa học và hiệu quả, từ đó tăng cường sự tín nhiệm vào kết quả thẩm định Điều này hỗ trợ các ngân hàng đưa ra quyết định cho vay phù hợp và giảm thiểu rủi ro tín dụng.
* Khuyến khích tinh thần làm viêc và quy đinh trách nhiêm với nhân viên:
Để khuyến khích tinh thần làm việc, CITICS cần tạo ra một môi trường làm việc năng động, thoải mái và vui vẻ Bên cạnh đó, vấn đề tiền lương cũng là mối quan tâm hàng đầu của người lao động Do đó, việc điều chỉnh cơ chế tính lương cho các TĐV và Chuyên viên định giá là cần thiết để họ yên tâm công tác lâu dài tại công ty.
- Quy định rõ trách nhiệm với các Cán bộ Thẩm định giá:
Các Chuyên viên cần tuân thủ nghiêm ngặt quy trình Thẩm định của công ty, đồng thời thường xuyên cập nhật kiến thức về nghiệp vụ và pháp luật Đặc biệt, việc duy trì đạo đức nghề nghiệp là yếu tố quan trọng không thể thiếu trong trách nhiệm chuyên môn.
Trách nhiệm dân sự: các nhân viên định giá phải bồi thường những tổn thất của khách hàng liên quan đến kết quả TĐG.
Trách nhiệm pháp lý là rất quan trọng trong lĩnh vực thẩm định bất động sản Trong các trường hợp gian dối hoặc thông đồng với khách hàng để đưa thông tin sai lệch vào báo cáo thẩm định, nhằm nâng giá trị tài sản, cần phải áp dụng hình thức xử phạt nghiêm khắc Điều này có thể bao gồm việc chấm dứt hợp đồng lao động với các chuyên viên liên quan.
Công ty nên thành lập một tổ thanh tra và kiểm tra để giám sát liên tục việc tuân thủ quy định của nhân viên thẩm định giá Điều này không chỉ giúp phát hiện nhanh chóng các sai phạm mà còn làm nổi bật những cống hiến của từng nhân viên Từ đó, công ty có thể xây dựng các chính sách khen thưởng kịp thời và hợp lý.
* Tuyển dung bổ sung thêm nhân sự mới:
Do công ty mới thành lập, nguồn nhân sự còn hạn chế trong khi lượng hồ sơ từ khách hàng ngày càng tăng Vì vậy, CITICS cần nhanh chóng tuyển dụng thêm nhân sự ở các tỉnh thành để đảm bảo tiến độ công việc và tránh tình trạng phải hủy hồ sơ do thiếu người thực hiện.
Nguồn nhân lực chất lượng cho dịch vụ Thẩm định giá có thể được tìm thấy từ các đơn vị kinh doanh liên quan Để thu hút ứng viên, công ty có thể quảng bá thông tin tuyển dụng qua việc đăng bài trên các hội nhóm hoặc thông qua giới thiệu từ cán bộ nhân viên hiện tại.
Hiện nay, số lượng sinh viên đăng ký học ngành Thẩm định giá đang gia tăng đáng kể, mang lại cơ hội tuyển dụng hấp dẫn cho các công ty Sinh viên mới ra trường thường tràn đầy nhiệt huyết, sức khỏe tốt và tinh thần học hỏi cao, vì vậy, công ty nên xem xét việc tuyển dụng họ vào vị trí thực tập sinh Qua đó, sinh viên có thể tham gia khảo sát và làm hồ sơ dưới sự hướng dẫn của các chuyên viên có kinh nghiệm, giúp họ tích lũy kinh nghiệm thực tế Đồng thời, điều này cũng giảm bớt gánh nặng công việc cho các chuyên viên, tạo ra một môi trường làm việc hiệu quả hơn Nếu được hỗ trợ tốt, đội ngũ thực tập sinh này sẽ mang lại nhiều giá trị cho CITICS trong tương lai gần.
3.2.2 Chú trọng việc thu thập thông tin đầy đủ, chính xác.
Trong công tác định giá bất động sản thế chấp, thông tin đóng vai trò quan trọng quyết định đến độ chính xác của kết quả thẩm định giá, giúp ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý và đảm bảo an toàn tài chính Các chuyên viên cần thu thập thông tin đa dạng không chỉ về bất động sản mà còn về các yếu tố liên quan như xã hội xung quanh và các vấn đề tâm linh Nguồn thông tin chất lượng cần phải rõ ràng, đầy đủ, kịp thời và có thể kiểm tra Việc áp dụng các phương pháp định giá, đặc biệt là phương pháp so sánh tại CITICS, vẫn gặp một số hạn chế do việc thu thập và phân tích thông tin chưa hiệu quả Để cải thiện công tác này, cần xem xét các giải pháp thích hợp.
Các nhân viên TĐG cần xác định rõ các thông tin cần thu thập, phân loại chúng thành thông tin chủ yếu và thứ yếu Những thông tin này có thể bao gồm các yếu tố quan trọng để đảm bảo quá trình đánh giá diễn ra hiệu quả.
+ Thông tin về BĐS cần định giá
+ Thông tin về những giao dịch gần đây làm căn cứ so sánh, phân tích, và điều chỉnh
+ Thông tin về tình hình kinh tế, văn hóa, xã hội xung quanh TS
+ Thông tin về các văn bản pháp luật có liên quan,.
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI CÁC CƠ QUAN CÓ LIÊN QUAN 81 1 Kiến nghị với cơ quan Nhà nước 81 2 Kiến nghị với
3.3.1 Kiến nghị với cơ quan Nhà nước
* Nâng cao chất lượng đôi ngũ nhân sự:
Ngày nay, nhu cầu về thẩm định giá (TĐG) ngày càng tăng do sự phát triển của nền kinh tế thị trường và yêu cầu minh bạch trong thống kê, định giá tài sản Tuy nhiên, ngành tài chính hiện đang thiếu hụt nhân lực, dẫn đến đội ngũ thẩm định viên chưa đáp ứng được nhu cầu cả về chất lượng lẫn số lượng Nhiều chuyên viên thẩm định non trẻ thường làm trái ngành và chưa được đào tạo bài bản, tạo ra khoảng cách giữa thực tiễn và yêu cầu công việc Do đó, Nhà nước cần có những biện pháp nhanh chóng để nâng cao chất lượng nhân sự trong lĩnh vực TĐG.
Dưới đây là một vài giải pháp Nhà nước có thể sử dụng:
Để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam, việc tăng cường đào tạo cho các cán bộ trong lĩnh vực này là giải pháp then chốt Nghề thẩm định giá còn mới mẻ, dẫn đến số lượng trường đại học và cao đẳng đào tạo ngành này còn hạn chế Do đó, Nhà nước cần xem xét mở rộng quy mô đào tạo bằng cách thành lập thêm các trường mới và mở thêm khoa thẩm định giá, từ đó gia tăng số lượng sinh viên được đào tạo trong lĩnh vực này.
Có thể tổ chức các lớp đào tạo chuyên nghiệp dưới sự quản lý của Bộ Tài Chính và Cục Quản lý Giá, với sự hỗ trợ giảng dạy từ các chuyên gia giàu kinh nghiệm.
Nhà nước nên tổ chức thường xuyên các hội thảo nghiệp vụ giữa các TĐV và các buổi chia sẻ kinh nghiệm với sinh viên Những hoạt động này không chỉ giúp TĐV trau dồi kỹ năng mà còn hỗ trợ sinh viên tìm kiếm đam mê và định hướng nghề nghiệp sớm.
Nhà nước cần thiết lập một chương trình đào tạo chuẩn về TĐG và thường xuyên cập nhật những thay đổi mới nhất để đảm bảo chương trình giảng dạy luôn phù hợp và hiệu quả.
+ Đưa ra các chính sách hỗ trợ, khuyến khích các cán bô TĐG đi thi lấy thẻ TĐV:
Mặc dù tấm thẻ TĐV về giá mang lại nhiều cơ hội và sự thăng tiến trong sự nghiệp, nhưng do yêu cầu khắt khe và cấu trúc đề thi bao quát toàn bộ các dịch vụ thẩm định giá, hiện tại số lượng Chuyên viên đăng ký dự thi vẫn còn hạn chế.
Theo quy định tại "điều 4, mục 3, thông tư số 46/2014/TT-BTC", điều kiện dự thi yêu cầu thí sinh phải có ít nhất 3 năm kinh nghiệm làm việc kể từ khi nhận bằng tốt nghiệp Tuy nhiên, nhiều người có thể nhận bằng muộn nhưng đã tích lũy nhiều năm kinh nghiệm trong ngành Do đó, việc chỉ dựa vào thời điểm nhận bằng để đánh giá năng lực của họ là không hợp lý.
+ Chú trọng hơn đến giá trị đạo đức nghề nghiệp cho các cán bô TĐG:
Hiện nay, nhiều nhân viên của CTCP CITICS và có thể cả ở các công ty TĐG khác vi phạm tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp Để ngăn chặn tình trạng này, nhà nước cần tổ chức thường xuyên các buổi hội thảo nâng cao đạo đức trong công tác TĐG và đưa ra giải pháp giúp quản lý phát hiện, xử lý kịp thời Đồng thời, cần ban hành các văn bản pháp quy và chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với những cá nhân, tổ chức vi phạm đạo đức nghề nghiệp, nhằm giảm thiểu tình trạng này trong tương lai.
* Hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan TĐG BĐS:
Hiện nay, hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến TĐG BĐS khá phong phú nhưng vẫn thiếu tính đồng bộ và có sự chồng chéo, gây khó khăn trong việc kiểm soát Điều này ảnh hưởng đến quy trình và phương pháp TĐG của các TĐV.
Để hoàn thiện hệ thống hành lang pháp lý cho ngành TĐG, các cơ quan Nhà nước cần tiến hành thu thập ý kiến từ các đơn vị liên quan nhằm điều chỉnh và sửa đổi các quy định cho phù hợp với thực tiễn Việc này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các Chuyên viên trong quá trình áp dụng.
Nhà nước cần chú trọng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, yêu cầu một văn bản pháp lý vững chắc và sự quyết tâm từ các bên liên quan Cơ quan nhà nước phải xác lập giấy chứng nhận cho các thửa đất, trong khi các bên sử dụng cần nhận thức rõ lợi ích từ quyền sử dụng đất Khi quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận, công tác định giá bất động sản sẽ trở nên chặt chẽ và minh bạch hơn, bảo vệ quyền lợi của người sở hữu và giảm thiểu rủi ro cho các bên liên quan.
Ngân hàng Nhà nước cần nhanh chóng hoàn thiện các văn bản dưới luật, đặc biệt là hướng dẫn về tài sản đảm bảo, cầm cố và thế chấp, nhằm bảo đảm an toàn cho hoạt động ngân hàng và hệ thống tổ chức tín dụng Đồng thời, cần nâng cao chất lượng thông tin tại trung tâm thông tin tín dụng và thúc đẩy các chính sách hỗ trợ định giá bất động sản thế chấp cho cán bộ định giá của ngân hàng.
* Thúc đẩy sự phát triển của thi trường BĐS:
Năm 2020, mặc dù gặp nhiều khó khăn kinh tế do dịch COVID-19, nền kinh tế Việt Nam vẫn đạt mức tăng trưởng 2,91%, với ngành bất động sản (BĐS) đóng góp 4,42% Thị trường BĐS đã vượt qua giai đoạn khó khăn, duy trì sự phát triển ổn định với nguồn cung BĐS ổn định, cơ cấu sản phẩm được điều chỉnh hợp lý, lượng giao dịch duy trì và giá bất động sản tăng Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam vẫn chưa hoàn hảo, thỉnh thoảng xuất hiện "cơn sốt đất" do hoạt động đầu cơ, dẫn đến giá đất ở nhiều khu vực tăng cao.
Do đó, Nhà nước cần có những giải pháp để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững hơn trong thời gian tới:
Hiện nay, tình hình dịch bệnh vẫn phức tạp và khó lường, vì vậy các cơ quan chức năng cần thực hiện kiểm soát chặt chẽ và kiên định trong công tác phòng chống dịch Cần hạn chế giao thương với các thị trường đang có dịch và tích cực duy trì hoạt động với các thị trường có biện pháp kiểm soát dịch bệnh hiệu quả.
Cần thiết phải tăng cường phê duyệt các dự án bất động sản để khuyến khích chủ đầu tư và doanh nghiệp đầu tư vào sản phẩm giá cả phải chăng Đây là yêu cầu quan trọng trong năm 2021 nhằm bù đắp cho sự thiếu hụt các dự án được phê duyệt mới trong giai đoạn 2019-2020.
