CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC TỔ CHỨC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Cơ sở lý luận
1.1.1 Tổng quan về Bất động sản
Theo Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 (91/2015/QH13), có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, bất động sản được định nghĩa bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất; c) Tài sản khác gắn liền với đất, nhà và công trình xây dựng; d) Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình kiến trúc, khoáng vật và khoáng sản dưới lòng đất Tuy nhiên, những công trình không gắn liền với đất và có thể di chuyển thì không được coi là bất động sản.
Bất động sản có ba loại:
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như nhà đất, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng và trụ sở làm việc Trong đó, bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn nhất, có tính chất phức tạp cao, đóng góp vào phần lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản của một quốc gia.
• Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v
Bất động sản đặc biệt bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia và di sản văn hóa, đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ giá trị văn hóa và lịch sử Thị trường bất động sản này có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn và thị trường tài chính, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của nền kinh tế.
Tầm quan trọng của Bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế, cung cấp nhà ở cho các gia đình và trở thành nguồn tài sản lớn nhất cho nhiều người BĐS thổ cư không chỉ là nơi cư trú mà còn là khoản tiết kiệm đáng kể Bên cạnh đó, BĐS thương mại, bao gồm các tòa nhà chung cư, tạo ra việc làm và cung cấp không gian cho các hoạt động bán lẻ, văn phòng và sản xuất.
Ngành xây dựng bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra việc làm và giảm tỷ lệ thất nghiệp tại Việt Nam, với tỷ trọng lao động trong khu vực công nghiệp và xây dựng đạt 31,7%, tương ứng 17,09 triệu người Đầu tư và kinh doanh BĐS bao gồm các hoạt động như mua, xây dựng, chuyển nhượng và cho thuê bất động sản, cùng với các dịch vụ môi giới và tư vấn nhằm mục đích sinh lợi Đây là một kênh đầu tư tài chính hấp dẫn, mang lại nguồn thu hàng triệu đồng cho nhiều nhà đầu tư trong ngành.
1.1.2 Tổng quan về định giá Bất động sản Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:
Định giá là quá trình ước lượng giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định, theo GS W Sealrooke từ viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh.
Định giá là một khoa học nhằm ước tính giá trị của một tài sản cụ thể cho một mục đích nhất định tại một thời điểm xác định Quá trình này cần xem xét tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm các loại hình đầu tư khác nhau (GS Lim Lan Yuan - Khoa Xây dựng và Bất động sản - Đại học Quốc gia Singapore)
Thẩm định bất động sản là quá trình đánh giá giá trị của một tài sản tại một thời điểm cụ thể, dựa trên các đặc điểm của bất động sản và yếu tố kinh tế thị trường Người thực hiện việc này được gọi là thẩm định viên, và giá trị của bất động sản được xác định là giá trị thị trường hợp lý Giá trị này chịu ảnh hưởng chủ yếu từ vị trí, điều kiện thị trường và các yếu tố khác Do đó, định giá bất động sản là một công việc phức tạp, yêu cầu người thẩm định phải có kiến thức chuyên môn vững vàng và nhạy bén với thị trường.
Trước khi bất động sản được sử dụng cho các mục đích như chuyển nhượng, thế chấp hay cho thuê, việc định giá là cần thiết Người định giá sẽ đánh giá tài sản và tư vấn cho khách hàng về mức giá hợp lý để mua hoặc bán Quá trình định giá dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và tình hình thị trường tại thời điểm định giá.
Việc định giá bất động sản là quá trình tư vấn và xác định giá trị của một tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định, do các tổ chức hoặc cá nhân có đăng ký kinh doanh thực hiện Trong quá trình này, người định giá cần xem xét các bên có khả năng mua bán và chuyển nhượng trên thị trường, cũng như các loại tài sản thay thế Dựa vào sự cạnh tranh giữa người mua, người bán và các bên liên quan, người định giá sẽ ước lượng mức giá hợp lý cho tài sản đó.
Khi có tài sản gắn liền với đất, không thể tách rời chúng hoàn toàn Bất động sản là tài sản không di dời, nên giá trị của nó bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau Số lượng và mức độ tác động của các yếu tố này không giống nhau, phụ thuộc vào loại và vị trí của bất động sản Do đó, việc xác định quyền đối với bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó là một nhiệm vụ phức tạp, mà người định giá cần phải giải quyết.
Tầm quan trọng của định giá Bất động sản
Hàng hoá bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt với những đặc điểm khác biệt so với hàng hoá thông thường Trong khi hàng hoá thông thường được giao dịch tại địa điểm hiện diện, hàng hoá bất động sản có vị trí cố định và không thể di dời, dẫn đến việc địa điểm giao dịch thường cách biệt với bất động sản Quá trình giao dịch bất động sản kéo dài, và việc chuyển đổi bất động sản thành tiền không dễ dàng, khiến thị trường dễ bị ảnh hưởng bởi biến động giá cả, thay đổi pháp luật và điều kiện môi trường Sự thiếu hụt thị trường giao ngay và thời gian quảng cáo dài tạo ra nhu cầu cao cho các chuyên viên định giá bất động sản chuyên nghiệp.
Bất động sản có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, và việc định giá trở nên cần thiết khi có sự chuyển đổi mục đích hoặc quyền sử dụng Các trường hợp định giá BĐS bao gồm mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đánh thuế, hạch toán, thừa kế, đầu tư, và giải quyết tranh chấp tại tòa án.
Tổng quan nghiên cứu
1.2.1 Các nghiên cứu trên thế giới
Định giá Bất động sản là một chủ đề quan trọng đã được nghiên cứu sâu rộng trên toàn cầu, với sự đóng góp từ nhiều chuyên gia và nghiên cứu sinh quốc tế Nghiên cứu "Real Estate Valuation: The Effect of Market and Property Cycles" của Waldo Born và Stephen Pyhrr vào năm 1994 đã chỉ ra tác động của chu kỳ thị trường và tài sản đến giá trị bất động sản thông qua mô hình dòng tiền Ngoài ra, cuốn sách "Introducing Property Valuation" (2009) của Michael Blackledge cũng cung cấp những kiến thức bổ ích trong lĩnh vực này.
Bài viết "Valuation: In an Economic Context (2007)" của tác giả Peter Wyatt cung cấp cái nhìn toàn diện về các khái niệm và phương pháp định giá bất động sản, tập trung vào cách tiếp cận thực tiễn thay vì lý thuyết thuần túy.
Thêm vào đó bài viết “An Analysis of the Determinants of Industrial Property
Valuation” được đăng trên tạp chí Real Estate Research vào mùa hè năm 1993 nghiên cứu về những nhân tốt ảnh hưởng đến việc định giá đất công nghiệp,
“Uncertainty of property valuation as a subject of academic research” (2016) của tác giả Ewa Kucharska - Stasiak nghiên cứu về sự không chắc chắn của việc định giá BĐS,
Additionally, there are specific studies tailored to individual countries and organizations, such as "Variance in Residential Property Valuation in Lagos, Nigeria" by Gabriel Kayode Babawale and Cyril Ayodele Ajayi (2011) and "Developing an Efficient Property Valuation System Using the LADM Valuation Information Model: A Croatian Case Study" by Hrvoje Tomic Sinisa and Mastelic Ivic.
Miodrag Roic và Josip Sisko vào năm 2020, và các nghiên cứu khác đã chỉ ra thực trạng của định giá BĐS trên các khu vực trên toàn thế giới.
1.2.2 Các nghiên cứu trong nước
Thẩm định giá là một ngành nghề quan trọng, mặc dù còn mới mẻ nhưng đã thu hút sự chú ý và có nhiều nghiên cứu trong nước Năm gần đây, lĩnh vực này đã được phát triển mạnh mẽ và nhận được sự quan tâm đáng kể từ các chuyên gia.
Năm 2011, Hội Thẩm định giá Việt Nam đã hợp tác với các chuyên gia từ Bộ Tài chính và Công ty thẩm định giá Tây Nam Bộ để cho ra mắt cuốn sách do Nhà xuất bản Tài chính phát hành.
Cuốn sách "Thẩm định giá bất động sản" được thiết kế nhằm cung cấp tài liệu tham khảo quý giá cho các chuyên gia thẩm định giá bất động sản trong các cơ quan, tổ chức và doanh nghiệp Nó cũng hữu ích cho những ai đang học tập, nghiên cứu hoặc có sự quan tâm đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Tác phẩm "Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản" của tác giả Đoàn Văn Trường, được xuất bản bởi nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật vào năm [năm xuất bản], cung cấp cái nhìn sâu sắc về các kỹ thuật định giá tài sản.
Năm 2007, ngành Thẩm định giá còn mới mẻ đối với người dân Việt Nam Cuốn sách này cung cấp kiến thức tổng quát, giúp người đọc làm quen với dịch vụ chuyên nghiệp mới này.
Ngoài ra, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: ‘Thẩm định giá bất động sản ở
Bài viết "Việt Nam - Thực trạng và giải pháp" của TS Lưu Văn Nghiêm đã tổng hợp những điểm chính trong công tác thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam Luận án tiến sĩ của Trần Thị Thanh Hà (2018) tại Học viện Tài chính đã đề xuất các biện pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện nay Ngoài ra, khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Phạm Thị Lệ Thanh cũng góp phần vào việc nghiên cứu và phát triển lĩnh vực này.
Năm 2016, luận văn thạc sỹ quản trị kinh doanh với đề tài “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam” đã được thực hiện nhằm nâng cao hiệu quả định giá bất động sản thế chấp.
Phan Nguyễn Linh Đa (2013) tại ĐH Đà Nẵng đã nghiên cứu về việc hoàn thiện công tác thẩm định bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng, nhằm nâng cao chất lượng và hiệu quả trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản Nghiên cứu này cung cấp những giải pháp thiết thực để cải thiện quy trình thẩm định, từ đó đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường bất động sản tại Đà Nẵng.
Luận văn thạc sỹ của Võ Ngọc Luân (2017) tại ĐH Kinh tế Đà Nẵng nghiên cứu về việc hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần Bản Việt Bên cạnh đó, khóa luận tốt nghiệp của Bùi Kiều Anh (2020) cũng góp phần làm rõ các vấn đề liên quan đến thẩm định giá trong lĩnh vực ngân hàng.
Công ty cổ phần thẩm định giá và giám định Tiên Phong đang hoàn thiện công tác định giá bất động sản, góp phần vào việc cải thiện hoạt động của ngành Thẩm định giá tại Việt Nam Nhiều công trình nghiên cứu đã chỉ ra thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm phát triển ngành này, từ đó nâng cao sự quan tâm và giá trị của lĩnh vực thẩm định giá trong nền kinh tế.
1.2.3 Kết quả các nghiên cứu trước đó
Các nghiên cứu đã hệ thống hóa các vấn đề lý luận về bất động sản và thẩm định giá, đồng thời đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá và chỉ ra những hạn chế cũng như nguyên nhân trong công tác này Từ đó, bài viết đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản và kiến nghị với các bên liên quan, cơ quan nhà nước để cải thiện hoạt động thẩm định giá tại các đơn vị nghiên cứu Kết quả từ các công trình nghiên cứu không chỉ giúp hiểu rõ hơn về thẩm định giá mà còn nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam.
Mặc dù có nhiều nghiên cứu về thẩm định bất động sản, nhưng hầu hết chỉ tập trung vào các phương pháp cho mục đích cụ thể như thế chấp hoặc định giá một loại bất động sản nhất định, chẳng hạn như đất đai Các công trình này chưa đi sâu vào phân tích và đánh giá quy trình cũng như phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện nay tại Việt Nam.
Thực trạng hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại công ty cổ phần Citics
Giới thiệu về công ty cổ phần Citics
Hình 2.1: Logo Công ty Cổ phần Citics
- Một số thông tin chung
+Tên doanh nghiệp: Công ty cổ phần Citics
+Trụ sở chính: LV1-00.16 Thủ Thiêm Lake View 1, số 19 đường Ven Hồ Trung Tâm, Phường An Khánh, Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh
+Ngành nghề kinh doanh: Thẩm định giá
- Tầm nhìn và sứ mệnh
+Tầm nhìn: Trở thành một công ty công nghệ với hệ sinh thái dịch vụ bất động sản dẫn đầu tại Việt Nam.
Công ty chúng tôi cam kết xây dựng một thị trường bất động sản mới, tận dụng công nghệ và dữ liệu bản đồ để số hóa thông tin Mục tiêu của chúng tôi là cải thiện các giao dịch bất động sản như cho vay, mua bán, và thuê, giúp quá trình diễn ra thông minh, thuận tiện và hiệu quả, đồng thời giải quyết những vấn đề tồn tại trong thị trường hiện tại.
+Minh bạch: Thông tin minh bạch là sức mạnh, Citics trao quyền thông tin để người dùng có những quyết định tốt hơn.
+Hiệu quả: Hiệu quả là thước đo của mọi hành động, với Citics hiệu quả là giải quyết được các nhu cầu của thị trường.
+Sáng tạo: Với Citics sáng tạo là sự sống còn, là đòn bẩy để phát triển nhằm tạo ra những giá trị khác biệt và mang bản sắc riêng.
+Tốc độ: Tốc độ là tôn chỉ và nghĩ lớn hành động nhanh là giá trị bản sắc ở mỗi con người Citics.
+Tận tâm: Với khách hàng tận tâm trong từng dịch vụ, với đồng nghiệp tận tâm hỗ trợ, với xã hội tận tâm sẻ chia.
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
Vào ngày 15/11/2018, tập đoàn Citics Group đã thành lập hai công ty mới trong lĩnh vực bất động sản: Công ty Cổ phần AZ Realty chuyên kinh doanh BĐS và Công ty Cổ phần AZ Value, sau này đổi tên thành Công ty Cổ phần Citics vào ngày 22/05/2019, chuyên về thẩm định giá.
Công ty có vốn điều lệ ban đầu là 10 tỷ đồng với 11 cổ đông tham gia góp vốn Ông Trần Minh Long, người sáng lập và CEO, nắm giữ 66,22% vốn, trong khi CTCP Đầu tư thương mại Ninga sở hữu gần 9% Các cổ đông khác bao gồm ông Phạm Anh Đức (gần 6%), ông Nguyễn Thọ Tuyển (hơn 5%), ông Đỗ Trần Trung (gần 3%), bà Trần Thị Kim Hà (2,03%), ông Dương Văn Tin (2,38%), ông Phan Chu Minh (2,34%), ông Lê Thọ Bình (1,526%), ông Lương Hoài Nam (gần 1,5%) và ông Chu Đăng Thiện (0,94%).
Tháng 9 năm 2019, Citics cho ra mắt lần đầu ứng dụng Thẩm định giá Citics Valuation phiên bản 1.0 dành cho các thẩm định viên của công ty, sau đó hai tháng, vào tháng 11/2019, công ty ký kết hợp đồng với đối tác đầu tiên là Ngân hàng Bản Việt.
Năm 2020, Citics, một công ty mới thành lập, đã phải đối mặt với nhiều thách thức do ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh, giống như hầu hết các tổ chức khác tại Việt Nam và trên toàn thế giới Tuy nhiên, công ty đã nỗ lực không ngừng để vượt qua khó khăn này.
STT Họ và tên Chức vụ
Trần Minh Long Tổng giám đốc
^2 Vũ Hải Ninh Phó Tổng giám đốc
^3 Phạm Anh Đức Phó Tổng giám đốc
^4 Chu Đăng Thiện Phó Tổng giám đốc
^5 Lê Quý Bình Phó Tổng giám đốc
Vào năm 2020, Jani Rautiainen, Phó Tổng giám đốc của Citics, đã vượt qua nhiều khó khăn và thành công trong việc ký kết hợp đồng với 9 định chế tài chính, chủ yếu là các ngân hàng nội địa như Ngân hàng Hàng hải, Ngân hàng Woori và HDBank.
Vào tháng 6/2020, Citics.vn được ra mắt với mục tiêu mở rộng sự hiện diện trên thị trường, đồng thời công ty đã chuyển đổi tên miền và nhận diện thương hiệu mới Website Citics.vn không chỉ cung cấp dịch vụ cho thuê và mua bán bất động sản mà còn tích hợp bộ công cụ hỗ trợ cho môi giới và giới thiệu các khoản vay Đặc biệt, dịch vụ thẩm định giá C-value dành riêng cho hệ thống ngân hàng được triển khai tại tên miền https://value.citics.vn hoặc qua ứng dụng Citics Valuation Từ trụ sở chính tại TP HCM, Citics đã phát triển thêm 11 văn phòng trải dài khắp 3 miền và nhiều tỉnh thành lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Dương.
Vào ngày 03/12/2020, Citics chính thức trở thành hội viên của Hội thẩm định giá Việt Nam Ngày 01/01/2021, công ty đã ra mắt ứng dụng Thẩm định giá nâng cấp Citics Valuation 2.0 Đặc biệt, vào tháng 03/2021, Citics đã thành công kêu gọi 1 triệu USD từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đánh dấu một cột mốc quan trọng cho tiềm năng phát triển của công ty trong ngành thẩm định giá tại Việt Nam.
2.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban
Hình 2.2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Citics
Nguồn: Tài liệu nội bộ Citics
Hội đồng thành viên là cơ quan quyền lực tối cao trong công ty, bao gồm các thành viên góp vốn và có trách nhiệm quyết định những vấn đề quan trọng liên quan đến hoạt động của công ty.
Chủ tịch HĐTV: Trần Minh Long
- Ban giám đốc: Gồm Tổng giám đốc và các Phó Tổng giám đốc Bảng 2.1: Ban giám đốc của Citics
Doanh thu từ kinh doanh BĐS và các
Doanh thu từ kinh doanh thẩm định giá
Nguồn: Tài liệu nội bộ Citics
Phòng Hành chính kế toán hỗ trợ Ban Giám đốc trong việc điều hành và quản lý công ty, theo dõi và hạch toán các nghiệp vụ kinh tế phát sinh Ngoài ra, phòng còn cung cấp các báo cáo kế toán, thực hiện thanh toán lương, và xử lý các khoản tạm ứng cho cán bộ công nhân viên trong quá trình công tác.
Phòng Hành chính Tổng hợp có trách nhiệm quyết định về công tác tổ chức và nhân sự của Công ty, quản lý công văn đến và đi, bảo vệ tài sản Phòng này hỗ trợ ban Giám đốc trong việc điều hành và quản lý Công ty, theo dõi và hạch toán các nghiệp vụ kinh tế phát sinh, đồng thời cung cấp báo cáo kế toán và thực hiện thanh toán lương, tạm ứng cho cán bộ công nhân viên.
Phòng thẩm định giá cung cấp dịch vụ thẩm định giá đa dạng, bao gồm thẩm định giá bất động sản, ôtô, máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất và giá trị doanh nghiệp, bao gồm cả tài sản vô hình Kết quả hoạt động kinh doanh trong các năm gần đây được trình bày trong Bảng 2.2.
Nguồn: Phòng Hành chính - Kế toán Citics
Kết quả hoạt động kinh doanh của Citcs trong các năm trước chưa đạt được lợi nhuận dương; tuy nhiên, công ty đã ghi nhận lãi trong Quý I năm 2021, điều này cho thấy dấu hiệu tích cực trong hoạt động kinh doanh của Citcs.
Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần
Doanh thu từ hoạt động thẩm định giá của Citics Value đã có sự tăng trưởng ổn định, đặc biệt là trong năm 2021 Cụ thể, doanh thu của công ty đạt 5,2 tỷ đồng vào năm 2019 và tăng lên hơn 4 tỷ đồng vào năm 2020, tương đương với mức tăng trưởng 80% Mặc dù năm 2020 là thời điểm khó khăn do ảnh hưởng của Covid-19, nhưng với phần lớn đối tác là các ngân hàng, việc Citics Value ghi nhận doanh thu tăng vượt trội trong năm này là điều hoàn toàn hợp lý.
Trong những năm trước, Công ty chưa đạt được lợi nhuận dương do chi phí quá cao, chủ yếu dành cho đội ngũ IT để xây dựng hệ thống phần mềm Tuy nhiên, có dấu hiệu tích cực khi lợi nhuận của công ty đã tăng dần qua các năm và gần đạt đến điểm hòa vốn, đặc biệt là vào quý I năm 2021, công ty đã ghi nhận khoản lợi nhuận dương.
2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần Citics
2.2.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định bất động sản
2.2.1.1 Các văn bản pháp lý của nhà nước
- Luật Giá số 11/2012/QH13 do Quốc Hội ban hành ngày 20/6/2012
- Nghị định 89/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về Thẩm định giá
- Nghị định số 177/2013/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 14/11/2013, Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá.
- Luật số 45/2013/QH13 do Quốc Hội ban hành ngày 29/11/2013, Quy định về quản lý sử dụng đất đai
Công ty Cổ phần Citics tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến thẩm định giá, bao gồm các tiêu chuẩn, nghĩa vụ và quyền hạn của Chuyên viên thẩm định giá Các văn bản quy định điều kiện thành lập tổ chức thẩm định giá, chức năng và nhiệm vụ của doanh nghiệp, cùng với các quy định về tờ trình và chứng chỉ hành nghề Ngoài ra, công ty còn tuân thủ các quy định quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá và xử lý tranh chấp liên quan đến định giá.
2.2.1.2 Các văn bản pháp lý của Bộ Tài Chính
- Thông tư 158/2014/TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01,02,03 và 04
- Thông tư 28/2015/TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05,06 và 07
- Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09, 10.
- Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về việc Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định
- Thông tư liên tịch số 13/LB-TT BTC-XD-VGCP, do Bộ Tài Chính ban hành ngày 18/8/1994 với nội dung Phương pháp xác định giá trị còn lại.
Công ty Citics tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài chính, sử dụng chúng làm kim chỉ nam cho mọi quy trình và phương pháp Điều này giúp Citics xây dựng một hệ thống sáng tạo, mới mẻ nhưng vẫn đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật của nhà nước.
2.2.1.3 Các văn bản pháp lý của tỉnh, thành phố
- Các Quyết định về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố
- Các Quyết định về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn các tỉnh, thành phố
Các quyết định liên quan đến hạn mức giao đất và công nhận quyền sử dụng đất, cũng như kích thước và diện tích tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình và cá nhân, đang được áp dụng trên địa bàn các tỉnh, thành phố Những quy định này nhằm đảm bảo quản lý đất đai hiệu quả và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc sử dụng đất.
Các thẩm định viên thường xuyên sử dụng các quyết định để xác định giá trị tài sản, bao gồm khung giá đất do UBND ban hành, đơn giá xây dựng trong phương pháp định giá chi phí, và Quyết định hạn mức giao đất cho các tài sản có đất hỗn hợp như đất ở, đất vườn, và đất lúa.
2.2.2 Bộ máy tổ chức hoạt động định giá
Nghiệp vụ định giá tại Citis được thực hiện bởi rất nhiều thành phần có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn tăng dần theo các cấp.
Kiểm soát viên CVTĐ/SB
Kiểm soát viên CVTĐ/SB
1 GDKV quản lý và phát triển khu vực phụ trách.
2 GDPD kiểm soát, quản Iy và chịu trách nhiệm ve chuyên môn.
3 Mỗi line sẽ có cả CVTĐ/CVSB, tuỳ từng thị trường để có sự luân phiên hoặc cố định.
4 Tuỳ theo sự phát triển của mỗi line sẽ có thêm các bộ phận chức năng hỗ trợ.
Hình 2.3: Sơ đồ bộ máy tổ chức hoạt động định giá Citics
Nguồn: Tài liệu nội bộ Citics
Chuyên viên định giá cần tốt nghiệp đại học hoặc cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá, kinh tế, tài chính, ngân hàng, pháp luật, quản lý đất đai hoặc kiểm toán Ưu tiên ứng viên có ít nhất 1 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định hoặc thị trường bất động sản.
Kiểm soát viên yêu cầu tốt nghiệp đại học hoặc cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá, kinh tế, tài chính, ngân hàng, pháp luật, quản lý đất đai hoặc kiểm toán Ứng viên cần có ít nhất 2 năm kinh nghiệm tại vị trí tương đương, ưu tiên những người có thẻ thẩm định viên về giá Kinh nghiệm thẩm định giá tại các tổ chức trong và ngoài nước, cũng như tổ chức định giá của ngân hàng sẽ là một lợi thế.
Giám đốc phê duyệt, hay còn gọi là chuyên gia phê duyệt, yêu cầu ứng viên tốt nghiệp đại học hoặc cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá, kinh tế, tài chính, ngân hàng, pháp luật, quản lý đất đai hoặc kiểm toán Ứng viên cần có ít nhất 3 năm kinh nghiệm tại vị trí tương đương và bắt buộc phải sở hữu thẻ thẩm định viên về giá.
Giám đốc nghiệp vụ (Valuation Director) là một thành viên trong ban lãnh đạo công ty, có trách nhiệm quan trọng trong việc đảm bảo tính chuyên môn của các hồ sơ thẩm định Với thẻ thẩm định viên về giá, Giám đốc nghiệp vụ ký tên dưới các chứng thư do công ty phát hành, thể hiện vai trò quyết định trong việc xác nhận chất lượng và độ tin cậy của các báo cáo thẩm định.
2.2.3 Quy trình và các phương pháp thẩm định bất động sản tại công ty cổ phần Citics
Theo quyết định số 1103A/2021/QĐ-CITICS của Công ty Cổ phần Citics ban hành ngày 11/03/2021, quy trình lập và phát hành Chứng thư thẩm định giá cùng Báo cáo kết quả thẩm định giá cần được thực hiện đầy đủ và chính xác theo các bước quy định.
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ tài sản
Bước 2: Khảo sát tài sản định giá
Bước 3: Khảo sát tài sản so sánh
Bước 4: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá
Bước 5: KSV kiểm duyệt hồ sơ
Bước 6: CGPD kiểm duyệt hồ sơ
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ tài sản bắt đầu bằng việc nhận các hồ sơ từ khách hàng, chủ yếu là hồ sơ vay vốn thế chấp từ ngân hàng Khi ngân hàng cần định giá hồ sơ vay, nhân viên tín dụng sẽ được cấp tài khoản để truy cập ứng dụng Citics Valuation Hồ sơ sau đó sẽ được chuyển đến bộ phận kinh doanh, nơi điều phối sẽ phân công cho các Thẩm định viên qua hệ thống C.Value.
Người chịu trách nhiệm: Chuyên viên định giá.
Tiếp nhận hồ sơ tài sản và thông tin khách hàng được thực hiện trên hệ thống C.Value tại địa chỉ https://value-admin.citics.vn Mỗi Thẩm định viên sẽ được cấp một tài khoản riêng trên hệ thống, tùy thuộc vào chức trách của họ Sau khi được phân công, các hồ sơ sẽ được điều phối để đảm bảo quy trình làm việc hiệu quả.
TĐV truy cập vào tài khoản của mình để tiếp nhận các thông tin pháp lý của tài sản được phân.
- Kiểm tra thông tin pháp lý của TSTĐ, kiểm tra hồ sơ pháp lý được nhận có bị thiếu trang hay bị rách, mờ, không rõ ràng hay không.
- Yêu cầu tín dụng hoặc khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định.
- Xác định vị trí của TSTĐ
- Tìm hiểu thông tin các tài sản so sánh trong khu vực (nếu có)
- Chuẩn bị công cụ dụng cụ cần thiết cho việc khảo sát (Biên bản khảo sát, máy đo khoảng cách, )
Bước 2 trong quy trình định giá là khảo sát tài sản, được xem là giai đoạn quan trọng nhất Tại đây, các chuyên gia sẽ tiến hành kiểm tra và thu thập thông tin chi tiết về tài sản cần thẩm định Việc chụp ảnh tài sản dưới dạng toàn cảnh và chi tiết cũng là một phần thiết yếu để đảm bảo độ chính xác trong quá trình định giá.
Người chịu trách nhiêm: Chuyên viên định giá
- Thu tiền từ khách hàng và cung cấp phiếu thu (trong trường hợp khách hàng thanh toán bằng tiền mặt)
Khảo sát thực tế TSTĐ bao gồm việc kiểm tra thông tin về tài sản bất động sản như vị trí, đặc điểm pháp lý, diện tích đất và công trình kiến trúc gắn liền, đặc điểm hình học, loại hình kiến trúc và vật liệu xây dựng Ngoài ra, cần xác định thời điểm hoàn thành, thời điểm đưa vào sử dụng, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì, cũng như kết cấu hạ tầng, cảnh quan và môi trường xung quanh, cùng với mục đích sử dụng tại thời điểm thẩm định giá.
- Thu thập hồ sơ, thông tin, tài liệu pháp lý bổ sung (trong trường hợp chưa đủ để xác định giá)
- Thu thập thông tin liên quan đến tài sản từ khách hàng để lập Biên bản khảo sát
- Lấy chữ ký xác nhận của khách hàng vào BBKS
- BBKS đã có chữ ký xác nhận của khách hàng
- Tiền thu từ khách hàng và phiếu thu đã có chữ ký khách hàng
- Hồ sơ, tài liệu pháp lý (nếu có)
Đánh giá tổ chức hoạt động thẩm định bất động sản tại công ty cổ phần
2.3.1 Những kết quả đã đạt được
Mặc dù là một công ty mới trong ngành thẩm định giá, Citics đã áp dụng công nghệ tiên tiến để tối ưu hóa quy trình làm việc Trong khi nhiều công ty vẫn sử dụng Microsoft Excel, dẫn đến thời gian lập hồ sơ kéo dài và dễ xảy ra lỗi, Citics đã phát triển một hệ thống công nghệ riêng biệt Hệ thống này giúp kết nối liền mạch giữa các bước tiếp nhận hồ sơ và xuất chứng thư, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý hồ sơ và nâng cao chất lượng dịch vụ Nhờ đó, Citics đã đạt được những thành công nhất định trong ngành thẩm định giá.
Công ty đã phát triển một quy trình định giá ngắn gọn nhưng tuân thủ đầy đủ Tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài Chính, đảm bảo tính tuần tự, chi tiết và khoa học Điều này không chỉ giúp các chuyên viên và cộng tác viên thẩm định dễ dàng áp dụng quy trình mà còn tiết kiệm thời gian đào tạo, nâng cao hiệu quả trong công tác thẩm định giá.
Các hồ sơ của công ty được kiểm soát chặt chẽ bởi đội ngũ Chuyên viên định giá, Kiểm soát viên và Chuyên gia phê duyệt, nhằm đảm bảo chất lượng tối ưu Quá trình này giúp mang lại cho khách hàng những kết quả hợp lý và chính xác nhất.
Công ty áp dụng cách tiếp cận tài sản theo giá trị thị trường, giúp phản ánh chính xác giá trị tài sản tương ứng với biến động của thị trường Bất động sản tại thời điểm khảo sát Điều này không chỉ mang lại sự hài lòng cho khách hàng về chất lượng dịch vụ của Citics, mà còn đảm bảo phù hợp với khẩu vị rủi ro của từng Ngân hàng đối tác.
Nhờ sự sáng tạo trong xây dựng hệ thống và tác phong chuyên nghiệp, Citics đã ghi nhận sự gia tăng đáng kể số lượng hồ sơ thẩm định giá và sơ bộ giá Trong 4 tháng đầu năm 2021, công ty đã xử lý khoảng 1800 hồ sơ thẩm định và gần 6000 hồ sơ sơ bộ giá, bất chấp khó khăn do dịch bệnh Covid-19 Đây là một thành tích ấn tượng cho một công ty thẩm định có thâm niên dưới 3 năm, phản ánh tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong tương lai của Citics.
Khi lựa chọn đối tác doanh nghiệp thẩm định giá tài sản, các ngân hàng thường yêu cầu đối tác có ít nhất 3 năm kinh nghiệm Tuy nhiên, với lợi thế cạnh tranh nổi bật về chất lượng, thời gian và phí, cùng với nền tảng công nghệ tiên tiến, Citics đã nhanh chóng trở thành đối tác tin cậy của nhiều ngân hàng tại Việt Nam chỉ trong 3 năm hoạt động.
Thứ tư, nguồn lao động trẻ, nhiệt tình, chăm chỉ, ham học hỏi và Ban lãnh đạo
Công ty Citics chú trọng đến sự phát triển của nhân viên, với độ tuổi trung bình tại trụ sở Hà Nội dưới 30, tạo ra một môi trường làm việc trẻ trung và năng động Tất cả nhân viên đều được đào tạo bài bản từ các trường Kinh tế trên cả nước, thể hiện sự chăm chỉ và nhiệt huyết Những nhân viên trẻ, mặc dù chưa có nhiều kinh nghiệm, luôn tích cực học hỏi và trao đổi với những người đi trước với tinh thần cầu tiến Đồng thời, các nhân viên có kinh nghiệm cũng rất quan tâm và sẵn sàng chỉ dạy, góp phần xây dựng mối quan hệ gắn bó giữa các thành viên trong công ty.
Mỗi ba tháng, ban lãnh đạo công ty tổ chức cuộc họp riêng với từng nhân viên để thu thập ý kiến và phản hồi Đây là cơ hội để nhân viên chia sẻ những khó khăn trong công việc và mong muốn công ty chú trọng hơn Qua đó, ban lãnh đạo không chỉ gần gũi hơn với nhân viên mà còn có thể đánh giá tình hình công ty, từ đó đưa ra các biện pháp nâng cao sự hài lòng trong công việc.
2.3.2 Những hạn chế còn tồn tại
Mặc dù công ty sở hữu nhiều điểm mạnh, nhưng vẫn gặp phải một số khó khăn cản trở sự phát triển Nếu khắc phục được những điểm yếu này, công ty sẽ dễ dàng đạt được mục tiêu trở thành công ty thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
Thứ nhất, Hệ thống định giá tại Citics và các phần mềm khác phục vụ công tác định giá còn nhiều lỗ hồng.
Mặc dù công ty đã quy định thời gian giới hạn cho từng hồ sơ thẩm định và sơ bộ, nhưng hầu hết các hồ sơ đều bị chậm trễ so với thời gian quy định Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng dịch vụ của Citisc, bởi vì một trong những lợi thế cạnh tranh của Citisc là thời gian thực hiện hồ sơ nhanh chóng, vượt trội hơn so với các đối thủ.
Thời gian được cài đặt từ khâu “Tạo hồ sơ Thẩm định” là không hợp lý, vì sau khi hồ sơ được khởi tạo, chuyên viên cần thống nhất với khách hàng về thời gian khảo sát Tiếp theo, chuyên viên sẽ di chuyển đến vị trí tài sản để thực hiện khảo sát TSTĐ, tìm TSSS và lập chứng thư TĐG Tất cả các bước này rất khó hoàn thành trong vòng 3 tiếng, đặc biệt khi khách hàng thay đổi giờ khảo sát hoặc tài sản nằm ở khu vực ngoại tỉnh, xa văn phòng.
Khi hồ sơ được Điều phối viên chuyển giao cho CVĐG, thường thì thời gian xử lý đã vượt quá quy định Nếu công ty sử dụng khoảng thời gian này để đánh giá kỹ năng và chất lượng công việc của CVĐG, điều đó sẽ không công bằng.
Ứng dụng Citics Valuation hiện chỉ tương thích với một số dòng điện thoại thông minh như iPhone, Samsung và Vsmart, trong khi các hãng điện thoại khác như Oppo và Huawei không được hỗ trợ Để lập tài khoản sử dụng ứng dụng, các chuyên viên tín dụng (CVTD) cần liên hệ với bộ phận Kinh doanh của Citisc Điều này dẫn đến việc không phải tất cả các CVTD đều có thể tiếp cận ứng dụng, khiến họ phải chia sẻ tài khoản, gây khó khăn trong việc quản lý hồ sơ và liên lạc với người quản lý hồ sơ.
Phương pháp định giá tài sản hiện nay chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh hoặc kết hợp giữa so sánh và chi phí, tuy điều này giúp xác định giá trị tài sản phù hợp với giá thị trường, nhưng cũng gây ra một số hạn chế và cản trở trong quá trình định giá.
Việc khai thác thông tin về các giao dịch bất động sản thành công gặp nhiều khó khăn do phần lớn môi giới không cung cấp thông tin cần thiết, dẫn đến việc các thẩm định viên sử dụng thông tin từ tài sản đang bán, gây sai lệch trong đơn giá Phương pháp so sánh chỉ hiệu quả ở những thị trường phát triển, trong khi ở những khu vực kém phát triển, việc tìm kiếm tài sản tương đồng gặp nhiều trở ngại, làm giảm tính thuyết phục của kết quả thẩm định Đối với phương pháp chi phí, khách hàng thường không cung cấp Giấy phép xây dựng, khiến cho các chuyên viên thẩm định giá khó xác định chính xác kết cấu công trình, ví dụ như giá trị của công trình có gia cố bằng cọc bê tông cốt thép cao hơn so với công trình không có Thông tin này thường chỉ được xác nhận qua chủ nhà, mà đôi khi họ cũng không nắm rõ về tài sản của mình.
