LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản thường được hiểu là các tài sản cố định có giá trị lớn như đất và nhà, nhưng khái niệm về bất động sản vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau Dưới đây là một số định nghĩa về bất động sản.
Bất động sản bao gồm:
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất.
Bất động sản bao gồm hai thành phần chính là đất và nhà, tuy nhiên, khái niệm này chưa đầy đủ khi không đề cập đến các công trình khác xây dựng trên đất.
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, bất động sản được định nghĩa là các tài sản không thể di dời.
2, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
3, Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
Khái niệm thứ hai về bất động sản đã liệt kê đầy đủ các thành phần liên quan, nhưng việc trình bày dưới dạng liệt kê không cho thấy rõ đặc tính quyết định một tài sản có phải là bất động sản hay không Hơn nữa, cách liệt kê này có thể không bao quát hết tất cả các loại tài sản thuộc danh mục bất động sản.
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC thì bất động sản là:
2, Tất cả mọi thứ gắn vững chắc lâu dài với đất đai.
Khái niệm này xác định các đặc tính cơ bản của bất động sản, giúp phân biệt rõ ràng các tài sản nào thuộc loại bất động sản dựa trên đặc điểm quan trọng này.
Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất động sản, nhưng vẫn tồn tại những điểm chung giữa các định nghĩa này.
Bất động sản là đất đai và tài sản gắn liền với đất, có đặc tính cố định và khó di dời, đồng thời việc di dời phải giữ nguyên tính chất, công năng và hình thái Loại tài sản này thường tồn tại lâu dài, có giá trị đo lường cụ thể, và là tài sản quý giá của cá nhân, gia đình cũng như toàn xã hội.
1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Bất động sản là loại tài sản độc đáo, không chỉ sở hữu những đặc điểm chung của tài sản mà còn có những tính chất riêng biệt, làm cho nó trở nên đặc thù trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh.
Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vị trí.
Bất động sản là một tài sản đặc biệt do tính cố định về mặt địa lý, với vị trí duy nhất được xác định bởi tọa độ nhất định Điều này khiến bất động sản không thể di dời từ nơi thừa sang nơi thiếu, dẫn đến khó khăn trong việc điều chỉnh cung cầu trong ngắn hạn khi xảy ra mất cân bằng Hơn nữa, giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ vị trí và môi trường xung quanh.
Thứ hai, bất động sản có tính bền vững.
Bất động sản, đặc biệt là đất đai, mang tính bền vững cao và có giá trị kinh tế lâu dài Các công trình xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm đến hàng nghìn năm, trong khi đất đai gần như có thể tồn tại vĩnh viễn.
Thứ ba, bất động sản có tính khác biệt.
Mỗi bất động sản đều có sự khác biệt riêng biệt, không chỉ về vị trí và cảnh quan mà còn về môi trường xung quanh, quy mô diện tích và hình dáng Thêm vào đó, sở thích cá nhân và điều kiện tài chính của từng người cũng tạo ra sự đa dạng trong kết cấu, kiến trúc và trang trí nội thất của các công trình xây dựng.
Thứ tư, bất động sản có tính khan hiếm.
Diện tích đất tự nhiên có giới hạn so với sự gia tăng dân số, dẫn đến giá đất có xu hướng tăng theo thời gian Bên cạnh đó, các quy định của Nhà nước về quy hoạch, sử dụng đất, mật độ xây dựng và tầng cao cho phép cũng làm hạn chế nguồn cung bất động sản.
Thứ năm, bất động sản thường có giá trị lớn.
Bất động sản là một hình thức đầu tư có giá trị cao, nhờ vào giá trị đất đai và chi phí xây dựng Ngoài việc phục vụ nhu cầu ở và kinh doanh, bất động sản còn được coi là một phương tiện lưu trữ tài sản quan trọng.
Thứ sáu, bất động sản có tính ảnh hưởng lân nhau.
Bất động sản có sự tác động lẫn nhau, ảnh hưởng đến giá trị của nhau Chẳng hạn, khi một khu công nghiệp lớn đi vào hoạt động, nó sẽ làm tăng nhu cầu về nhà ở trong khu vực xung quanh và thay đổi cảnh quan môi trường, từ đó tác động đến giá trị của các bất động sản lân cận.
Thứ bảy, bất động sản thường chịu ảnh hưởng của văn hóa - xã hội.
Các bất động sản tương tác lẫn nhau và chịu ảnh hưởng từ văn hóa - xã hội chung của khu vực, cùng với các chính sách phát triển văn hóa - xã hội do Nhà nước và địa phương ban hành.
Thứ tám, bất động sản chịu sự quản lý của Nhà nước.
Định giá bất động sản
1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản
Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm định giá bất động sản, trong đó nổi lên một số khái niệm như sau:
Định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị quyền sở hữu của một bất động sản cụ thể, được thể hiện bằng tiền tệ Quá trình này nhằm phục vụ một mục đích nhất định, diễn ra trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường xác định, sử dụng các phương pháp phù hợp.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản được định nghĩa là hoạt động tư vấn nhằm xác định giá trị của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định.
Thứ ba, “Định giá bất động sản là sự ước tính giá trị bất động sản vào một thời điểm cụ thể với một mục đích đặc thù ”
Như vậy, khái niệm tổng quát về định giá bất động sản có thể hiểu như sau:
Định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị tài sản dựa trên lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ sở hữu trong một khoảng thời gian cụ thể, với độ tin cậy cao nhất.
1.2.2 Cơ sở giá trị của định giá bất động sản
Theo tiêu chuẩn số 01 và 02 về Thẩm định giá tại Việt Nam, cơ sở khoa học trong việc định giá tài sản bao gồm hai khái niệm chính: giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
Giá trị thị trường của tài sản được xác định là mức giá ước lượng cho giao dịch mua bán tại thời điểm thẩm định, giữa bên mua và bên bán trong một giao dịch khách quan, độc lập và trong điều kiện thương mại bình thường.
Giá trị phi thị trường của tài sản được xác định dựa trên những tiêu chí khác biệt so với giá trị thực tế của tài sản đó Mức giá này không phản ánh giá trị thị trường và có thể được mua bán hoặc trao đổi theo các mức giá không chính xác.
Một số khái niệm giá trị phi thị trường phổ biến bao gồm: giá trị đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giá trị còn lại, giá trị tài sản bắt buộc phải bán và giá trị đặc biệt.
1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Định giá bất động sản phản ánh lợi ích mà tài sản này mang lại cho các bên liên quan trong các giao dịch Mục đích của việc định giá mang tính chủ quan và ảnh hưởng đến việc thiết lập tiêu chuẩn giá trị Thông thường, định giá bất động sản phục vụ cho các mục đích như chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, thế chấp, xác định giá thuê, cũng như phục vụ cho phát triển và đầu tư.
V Các yếu tố về vật chất:
Bất động sản có các thuộc tính tự nhiên hữu dụng như vị trí, diện tích và kích thước, cùng với khả năng sửa chữa và cải tạo Giá trị tài sản của bất động sản tăng cao khi tính hữu dụng và công dụng của nó được phát huy tối đa Hơn nữa, giá trị bất động sản cũng phụ thuộc vào khả năng của từng người trong việc khai thác các công năng và thuộc tính của nó.
V Các yếu tố về pháp lý:
Tình trạng pháp lý của bất động sản xác định quyền của chủ sở hữu trong việc khai thác các thuộc tính của tài sản này Quyền khai thác càng đa dạng, giá trị bất động sản càng tăng, bao gồm các quyền như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu tặng và thừa kế Bên cạnh đó, chủ sở hữu cũng có nghĩa vụ nộp thuế khi thực hiện giao dịch mua bán bất động sản.
Các yếu tố kinh tế, bao gồm cung và cầu, đóng vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản Giá trị bất động sản tăng cao khi nguồn cung trở nên khan hiếm, trong khi nhu cầu và sức mua gia tăng Ngược lại, giá trị sẽ giảm khi cung dồi dào và nhu cầu yếu.
Giá trị bất động sản không chỉ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố chính mà còn bởi tập quán dân cư và tâm lý tiêu dùng Vì vậy, thẩm định viên cần nắm vững những yếu tố này để đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản.
1.2.4 Các nguyên tắc định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06, có 11 nguyên tắc chính chi phối hoạt động định giá tài sản Trong số đó, một số nguyên tắc quan trọng và phổ biến nhất được áp dụng rộng rãi trong thực tiễn.
1.2.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợi ích của tài sản.
Mỗi tài sản có thể phục vụ nhiều mục đích và mang lại các lợi ích khác nhau Tuy nhiên, giá trị thực sự của tài sản chỉ được xác định và công nhận khi nó được sử dụng một cách tối ưu và hiệu quả nhất.
Việc sử dụng tài sản hiệu quả nhất là đạt được mức hữu dụng tối đa trong các điều kiện kinh tế xã hội hiện có, đồng thời đảm bảo tính khả thi về kỹ thuật, pháp lý và tài chính, nhằm mang lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Theo IVSC một tài sản coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất khi:
Vai trò của định giá bất động sản
1.3.1 Trong nền kinh tế thị trường Định giá bất động sản là công cụ quan trọng để tư vấn về giá trị, giá cả bất động sản giúp các chủ thể bất động sản, các bên liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, cho vay thế chấp bất động sản. Định giá bất động sản làm định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực bất động sản, góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu Định giá bất động sản góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản trong nước cũng như trên toàn thế giới. Định giá bất động sản giúp Nhà nước thực hiện các chủ trương chính sách như cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn.
1.3.2 Trong hoạt động tín dụng
Bất động sản, với giá trị lớn, thường được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong các giao dịch tín dụng ngân hàng Tuy nhiên, hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả ngân hàng và khách hàng Do đó, việc có tài sản đảm bảo và định giá chính xác bất động sản là rất quan trọng, giúp giảm thiểu rủi ro cho các khoản vay tại ngân hàng.
Các tổ chức tín dụng xác định mức cho vay dựa trên giá trị bất động sản đảm bảo Người vay thường mong muốn vay một số tiền lớn để thực hiện kế hoạch, trong khi bên cho vay cần đảm bảo an toàn cho vốn Do đó, việc định giá tài sản bảo đảm là cần thiết để đưa ra mức giá trung gian mà cả hai bên đều đồng ý.
Các phương pháp định giá bất động sản được áp dụng hiện nay
1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là một kỹ thuật định giá tài sản, dựa trên việc phân tích các giao dịch mua bán của những bất động sản tương tự trên thị trường Phương pháp này cho phép ước tính giá trị của bất động sản cần định giá bằng cách so sánh với mức giá của các bất động sản tương tự, từ đó đưa ra một giá trị hợp lý và chính xác.
1.4.1.2 Cơ sở của phương pháp
Giá trị thị trường của bất động sản cần định giá phụ thuộc chặt chẽ vào giá trị của các bất động sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.
1.4.1.4 Điều kiện th ực hiện
Để định giá bất động sản một cách chính xác, cần thu thập thông tin về các bất động sản tương tự đã được mua bán trên thị trường Việc so sánh những thông tin này với bất động sản cần định giá là rất quan trọng để đưa ra quyết định đúng đắn.
- Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định.
Bước đầu tiên trong quá trình định giá bất động sản là tìm kiếm thông tin về các giao dịch gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu Để thực hiện việc này, thẩm định viên cần dựa vào 7 yếu tố cơ bản: tình trạng vật chất của bất động sản, đặc điểm mặt bằng, đặc điểm các công trình xây dựng liên quan, vị trí, tình trạng pháp lý, thời gian giao dịch, cùng các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ để đảm bảo tính so sánh với bất động sản mục tiêu Trong quá trình này, cần làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất.
Theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh.
Bước 4 trong quá trình điều chỉnh giá bất động sản là xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản chứng cớ Phương pháp điều chỉnh thường được thực hiện bằng cách lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, sau đó so sánh với bất động sản chứng cớ Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố tốt hơn, giá trị giao dịch của nó sẽ được điều chỉnh giảm, và ngược lại.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các bất động sản đã điều chỉnh.
1.4.1.6 Ứng dụng trong thực tiễn Áp dụng đối với những bất động sản có tính đồng nhất cao.
1.4.1.7 Ưu nhược điểm Ưu điểm Đây là phương pháp đơn giản, phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì những ưu điểm sau:
Phương pháp định giá này ít gặp khó khăn về kỹ thuật, không cần công thức hay mô hình cố định, mà chủ yếu dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường.
- Thể hiện sự đánh giá của thị trường Vì vậy, nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác.
- Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được.
Thông tin so sánh thường mang tính lịch sử và dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động Sự thay đổi nhanh chóng của thị trường khiến cho độ chính xác của các thông tin này giảm đi đáng kể trong thời gian ngắn.
- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và
Phương pháp chi phí là một phương pháp định giá bất động sản dựa trên chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế của những bất động sản tương tự Phương pháp này giúp xác định giá trị của bất động sản bằng cách xem xét các chi phí liên quan đến việc xây dựng lại hoặc thay thế tài sản đó.
1.4.2.2 Cơ sở của phương pháp
Một người mua thông thái sẽ luôn nắm vững thông tin và có kế hoạch hợp lý, do đó họ sẽ không bao giờ chi trả cho bất động sản với giá cao hơn chi phí để tạo ra hoặc sở hữu một tài sản tương tự với lợi ích tương đương.
Để ước tính giá trị của mảnh đất trong bất động sản, cần xem xét nó như một khu đất trống, được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xét trên mọi nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định được tính bằng cách cộng giá trị ước tính của lô đất với chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất, sau đó trừ đi giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.
1.4.2.5 Ứng dụng trong thực tiễn
- Định giá những bất động sản có mục đích sử dụng đặc biệt; chuyên dùng, không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường.
- Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.
- Kiểm tra các phương pháp định giá khác.
- Là phương pháp thông dụng của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.
1.4.2.6 Ưu nhược điểm ưu điểm: Áp dụng đối với những bất động sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
- Phải có dữ liệu từ thị trường.
- Khấu hao mang tính chủ quan.
- Thẩm định viên phải có kinh nghiệm.
Phương pháp thu nhập là cách ước tính giá trị bất động sản bằng cách chiết khấu các khoản thu nhập ròng dự kiến trong tương lai về giá trị hiện tại.
1.4.3.2 Cơ sở của phương pháp
Giá trị của bất động sản được xác định bởi giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai mà nó có thể mang lại Điều này dựa trên các giả thiết nhất định liên quan đến tiềm năng sinh lợi của bất động sản.
- Thu nhập là vĩnh viễn.
- Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định.
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
1.4.3.4 Điều kiện th ực hiện Áp dụng đối với bất động sản dự đoán được các khoản thu nhập mang lại trong tương lai.
Giới thiệu về Công ty VIBAMC và phòng Định giá tài sản
S Tên công ty: Công ty TNHH Một thành viên Quản lí nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam.
S Tên giao dịch quốc tế: Vietnam International Commercial Joint Stock
S Địa chỉ trụ sở chính: Tầng 3, 4, 5, số 183 Trường Chinh, quận Thanh
Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản VIBAMC, được thành lập theo quyết định số 3181/QĐ NHNN vào ngày 28/12/2009, trực thuộc sở hữu của VIB Công ty có tư cách pháp nhân, hoạt động hạch toán độc lập và có vốn điều lệ ban đầu là 50 tỷ đồng.
Người đại diện theo pháp luật của công ty là Ông Hà Hoàng Hiệp. Chức danh: Tổng Giám đốc.
2.1.2 Lĩnh vực kinh doanh của VIBAMC
- Thu hồi nợ: Tiếp nhận và quản lý các khoản nợ tồn đọng, hoàn thiện hồ
Mua bán nợ là hoạt động mua nợ tồn đọng từ các tổ chức tín dụng khác và bán các tài sản bảo đảm nợ vay thuộc quyền sở hữu của Ngân hàng TMCP Quốc tế.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm các hoạt động như định giá và quản lý bất động sản, đầu tư tạo lập, mua, thuê nhà, đất và công trình xây dựng nhằm mục đích bán hoặc cho thuê.
Chúng tôi cung cấp đa dạng dịch vụ như vận tải hàng hóa và hành khách bằng đường bộ, cho thuê ô tô, xây dựng nhà, lắp đặt hệ thống điện, cùng với hệ thống cấp và thoát nước Ngoài ra, chúng tôi còn chuyên về lò sưởi, điều hòa không khí và giám sát công trình dân dụng.
2.1.3 Hình thức hoạt động của VIBAMC
VIBAMC hoạt động có tư cách pháp nhân theo hình thức hạch toán độc lậptheo điều lệ của công ty và quy định của pháp luật nói chung.
2.1.4 Mô hình tổ chức của VIBAMC
Sơ đồ tổ chức của công ty VIBAMC thể hiện mối quan hệ chặt chẽ giữa VIBAMC và Ngân hàng TMCP Quốc tế, đồng thời nêu rõ các phòng ban liên quan trong hệ thống.
Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản VIBAMC
2.1.5 Giới thiệu về phòng Định giá tài sản
- Trình độ nhân sự: thạc sỹ, đại học.Trong đó, có 01 nhân sự có thẻ Thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp: Ông Nguyễn Đình Chuẩn.
- Lãnh đạo phòng: Ông Nguyễn Đình Chuẩn.
2.1.5.2 Cơ cấu tổ chức phòng
Sơ đồ 2.2: Cơ cấu tổ chức phòng Định giá tài sản VIBAMC
2.1.6 Kết quả hoạt động 3 năm gần đây (2010 - 2012)
2.1.6.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty
Bảng 2.3: Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty từ 2010 đến 2012
Trong giai đoạn từ 2010 đến 2012, hoạt động kinh doanh của công ty đã có những cải thiện tích cực, với doanh thu và lợi nhuận sau thuế tăng trưởng đáng kể qua từng năm Sự gia tăng này cho thấy công ty đang trên đà phát triển và đạt được những kết quả khả quan trong hoạt động kinh doanh.
2 Giá trị tài sản định giá _ 3.726 5.745 7.625 ~
3 Trong đó: Giá trị bất động sản định giá _
Trong năm 2010, công ty ghi nhận kết quả kinh doanh không cao do mới bắt đầu hoạt động và tình hình tổ chức nhân sự chưa ổn định Tuy nhiên, trong hai năm tiếp theo, 2011 và 2012, bộ máy công ty dần ổn định, lợi nhuận tăng trưởng và có xu hướng ổn định, cho thấy hiệu quả hoạt động tốt, góp phần đáng kể vào lợi nhuận chung của Ngân hàng Quốc tế VIB.
2.1.6.2 Kết quả định giá của phòng Định giá tài sản
Bảng 2.4: Kết quả định giá của phòng Định giá tài sản từ 2010 đến 2012
Trong ba năm hoạt động, số lượng tài sản được định giá tại phòng Định giá tài sản của Ngân hàng Quốc tế VIB đã tăng đáng kể Sự gia tăng này là kết quả của những thay đổi trong quy định về định giá tài sản đảm bảo và sự phát triển của tín dụng Cụ thể, năm 2010, chỉ những tài sản có giá trị từ 1,5 tỷ đồng trở lên mới được đề nghị định giá tại VIBAMC, nhưng đến năm 2011 và 2012, giá trị này đã giảm xuống còn 1 tỷ đồng.
Dự báo rằng khi quy định định giá tài sản từ 500 triệu đồng tại VIBAMC có hiệu lực, số lượng tài sản định giá trong năm 2013 sẽ tăng đáng kể Đồng thời, số lượng nhân sự trong phòng cũng được bổ sung qua các năm, từ 12 chuyên viên khi mới thành lập lên 17 nhân sự vào năm 2012 Nhờ đó, tiến độ công việc được đảm bảo và số lượng hồ sơ định giá ngày càng gia tăng.
Tài sản đảm bảo chủ yếu là bất động sản, chiếm phần lớn cả về số lượng lẫn giá trị Ngoài ra, phí định giá cũng đóng góp đáng kể vào hiệu quả kinh doanh của công ty.
Đánh giá chung về quy trình và các phương pháp định giá bất động sản tại VIBAMC
VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN - NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ
2.1 Giới thiệu về Công ty VIBAMC và phòng Định giá tài sản
S Tên công ty: Công ty TNHH Một thành viên Quản lí nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam.
S Tên giao dịch quốc tế: Vietnam International Commercial Joint Stock
S Địa chỉ trụ sở chính: Tầng 3, 4, 5, số 183 Trường Chinh, quận Thanh
Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản VIBAMC được thành lập theo quyết định số 3181/QĐ NHNN vào ngày 28/12/2009 VIBAMC hoạt động dưới sự sở hữu của VIB, có tư cách pháp nhân và hạch toán độc lập, với vốn điều lệ ban đầu là 50 tỷ đồng.
Người đại diện theo pháp luật của công ty là Ông Hà Hoàng Hiệp. Chức danh: Tổng Giám đốc.
2.1.2 Lĩnh vực kinh doanh của VIBAMC
- Thu hồi nợ: Tiếp nhận và quản lý các khoản nợ tồn đọng, hoàn thiện hồ
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIBAMC
Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tại VIBAMC
Giá tại VIBAMC trong lĩnh vực định giá tài sản, đặc biệt là bất động sản, là một quá trình phức tạp Chất lượng định giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, ảnh hưởng đến độ chính xác và tin cậy của kết quả định giá.
Định giá bất động sản là một lĩnh vực yêu cầu trình độ chuyên môn cao và đạo đức nghề nghiệp của chuyên viên định giá Để xác định mức giá hợp lý, thẩm định viên cần nắm vững kiến thức về định giá và có khả năng áp dụng vào thực tiễn.
Trình độ quản trị của tổ chức định giá bao gồm khả năng lập kế hoạch định giá hiệu quả, quản lý nguồn dữ liệu chính xác và tối ưu hóa quản trị nguồn nhân lực.
V Số lượng và chất lượng các căn cứđịnh giá:Số lượng và chất lượng thông tin thu thập, các văn bản pháp lý áp dụng.
Sự hợp tác giữa khách hàng và tổ chức định giá là yếu tố quan trọng để đảm bảo quy trình định giá diễn ra đúng thời gian Điều này bao gồm việc cung cấp thông tin cần thiết cho bên định giá, cùng với sự tham gia và cam kết chặt chẽ từ đội ngũ quản lý trong suốt quá trình thực hiện.
V Uy tín của nhà dịch vụ và các cam kết, bảo mật thông tin.
Dựa trên thực trạng hoạt động định giá của công ty và định hướng phát triển trong tương lai, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm.
3.2.1 về quy trình định giá
Để nâng cao quy trình định giá bất động sản, cần hoàn thiện quy định về việc tiếp nhận đề nghị định giá, thu thập thông tin so sánh trên thị trường và thực hiện công tác lưu trữ, bàn giao hồ sơ một cách hiệu quả.
Trong quy trình định giá, khâu tiếp nhận đề nghị định giá đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu và lợi nhuận của các Ngân hàng Thương mại trong bối cảnh cạnh tranh hiện nay Việc quy định không rõ ràng về tiếp nhận đề nghị định giá bất động sản thế chấp có thể làm chậm quá trình định giá, dẫn đến trì hoãn trong quyết định phê duyệt tín dụng và tiềm ẩn rủi ro cho khoản đảm bảo tín dụng Hơn nữa, sự thiếu hụt quy định về thu nợ phí định giá tài sản cũng gây mất thời gian và ảnh hưởng đến tiến độ làm việc của các chuyên viên Do đó, VIBAMC cần bổ sung quy định về thu, nợ phí trước khi tiến hành định giá tài sản và xây dựng hướng dẫn cụ thể về thời gian cho phép nợ phí trong khâu tiếp nhận đề nghị định giá.
Việc tìm kiếm và thu thập thông tin bất động sản so sánh đóng vai trò quan trọng trong kết quả định giá Ngoài kinh nghiệm và hiểu biết của chuyên viên định giá về giá trị bất động sản trong khu vực, thông tin về thị trường bất động sản tại thời điểm định giá cũng ảnh hưởng lớn Thông tin từ bất động sản so sánh là cơ sở chính để ước tính giá hợp lý cho bất động sản mục tiêu Do đó, VIBAMC cần quy định rõ ràng yêu cầu chuyên viên định giá xem xét chi tiết bất động sản so sánh, thực hiện khảo sát thực tế tại địa điểm và tránh tham khảo thông tin giữa các báo cáo định giá, trừ khi thông tin đó nằm trong khoảng thời gian cho phép, đồng thời cần điều tra lại thông tin một lần nữa.
Khâu lưu trữ và bàn giao hồ sơ trong định giá tài sản đóng vai trò quan trọng, vì đây là kết quả từ sự phối hợp giữa chuyên viên định giá và các bộ phận liên quan Hồ sơ này không chỉ là căn cứ cho quyết định tín dụng trong Ngân hàng Thương mại mà còn là cơ sở pháp lý cho các tranh chấp sau này Tuy nhiên, hiện nay quy định về lưu trữ và bàn giao hồ sơ chưa rõ ràng, ảnh hưởng đến tiến độ công việc của các chuyên viên định giá Do đó, cần thiết phải có quy định chi tiết hơn về vấn đề này.
Trong bối cảnh khối lượng công việc lớn nhưng đội ngũ nhân viên lại hạn chế, phòng Định giá tài sản cần mở rộng quy mô bằng cách bổ sung từ 2 đến 3 chuyên viên thẩm định có năng lực và kinh nghiệm Việc này sẽ giúp tránh tình trạng một nhân viên phải đảm nhiệm toàn bộ các khâu trong quá trình định giá, từ đó giảm thiểu sự chủ quan trong kết quả định giá.
Để nâng cao hiệu quả định giá tài sản, cần thiết phải tách biệt rõ ràng nhiệm vụ hành chính và văn phòng cho một bộ phận chuyên biệt Điều này sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ và chuyên nghiệp hóa công tác hỗ trợ định giá, từ đó cải thiện hiệu quả tổng thể của quá trình định giá.
Phòng Định giá tài sản nên thành lập tổ định giá cho mỗi bất động sản nhằm đảm bảo tính khách quan trong quá trình định giá Hiện tại, việc định giá thường do một cá nhân thực hiện, dẫn đến khả năng sai sót và thiếu tính khách quan Khi một người vừa tiếp nhận đề nghị, vừa thu thập và xử lý thông tin, dễ xảy ra mập mờ trong kết quả định giá Dù thông tin có trung thực, cảm quan của người định giá vẫn có thể ảnh hưởng đến kết quả Hơn nữa, việc tìm kiếm thông tin về bất động sản so sánh ở các vùng ngoại thành, nông thôn, miền núi gặp nhiều khó khăn Tổ định giá sẽ giúp các chuyên viên hỗ trợ lẫn nhau trong việc thu thập và xử lý thông tin, từ đó nâng cao hiệu quả công việc.
Thứ tư,phòng Định giá tài sản cần tăng cường kết hợp giữa bộ phận định giá và bộ phận quản lý tín dụng của Ngân hàng.
VIBAMC, công ty con của VIB, chuyên định giá bất động sản bảo đảm cho các khoản tín dụng tại ngân hàng Việc định giá này đóng vai trò quan trọng trong quy trình cấp tín dụng, giúp ngân hàng quyết định hạn mức tín dụng cho khách hàng Do đó, sự phối hợp giữa chuyên viên định giá của VIBAMC và quản lý tín dụng của Ngân hàng Quốc tế là cần thiết Bộ phận tín dụng sẽ cung cấp hồ sơ pháp lý của khách hàng, thúc đẩy việc cung cấp hồ sơ tài sản và kiểm tra tính hợp lệ của chúng, từ đó rút ngắn quy trình định giá và nâng cao hiệu quả công việc.
Chuyên viên định giá cần trao đổi với cán bộ tín dụng Ngân hàng để xem xét hạn mức cho vay của khách hàng Nếu giá trị thế chấp bất động sản không đủ, họ có thể tư vấn cho khách hàng bổ sung tài sản Việc này không chỉ củng cố mối quan hệ giữa Ngân hàng, khách hàng và VIBAMC mà còn đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng và tính khách quan trong kết quả định giá.
Để giảm thiểu rủi ro tín dụng, chuyên viên định giá cần phối hợp với cán bộ tín dụng khuyến khích khách hàng xác định ranh giới rõ ràng cho bất động sản, đặc biệt là trong trường hợp đất phân lô chưa có mốc giới xác định Việc này cần có sự xác nhận của chính quyền địa phương để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp trong tương lai.
3.2.2 về phương pháp định giá
Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản 78 1 Đối với cơ quan Nhà nước
Ngoài các vấn đề nội bộ của ngân hàng, hoạt động định giá còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài như quy định và hệ thống luật pháp của nhà nước Do đó, vai trò của Nhà nước trong việc thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản của các tổ chức định giá, bao gồm VIBAMC, là rất quan trọng Dưới đây là một số kiến nghị dành cho các cơ quan Nhà nước.
Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến bất động sản và định giá bất động sản, bao gồm các chính sách đất đai, quy phạm pháp luật về đất và tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế Hiện tại, hệ thống pháp lý về định giá còn thiếu sót và chưa đồng bộ, gây khó khăn trong việc kiểm soát hoạt động này, ảnh hưởng đến quy trình và phương pháp định giá của các thẩm định viên Do đó, Nhà nước cần ban hành và sửa đổi các văn bản này để phù hợp với thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các thẩm định viên trong quá trình áp dụng.
Nhà nước cần thực hiện các biện pháp quản lý hiệu quả để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và quản lý hoạt động của các tổ chức định giá Thị trường bất động sản Việt Nam, được hình thành từ Luật đất đai năm 1993, vẫn còn ở giai đoạn sơ khai với nhiều bất cập, đặc biệt là thông tin không minh bạch và khó khăn trong việc thu thập dữ liệu giao dịch Để thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, Nhà nước cần cân đối cung - cầu, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có nhà ở, và yêu cầu công khai hóa các giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản Việc này không chỉ giúp doanh nghiệp định giá thu thập thông tin mà còn cho phép Nhà nước xây dựng thư viện điện tử về giao dịch bất động sản, từ đó kiểm soát thị trường và cải thiện hoạt động định giá.
Nhà nước cần tiến hành thanh kiểm tra định kỳ đối với các cơ sở chưa đủ điều kiện hành nghề định giá Đồng thời, các doanh nghiệp đã hoạt động cũng cần đảm bảo tính minh bạch trong nghiệp vụ định giá để nâng cao độ tin cậy và chất lượng dịch vụ.
Nhà nước cần chú trọng đào tạo nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực định giá bất động sản, nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ Định giá bất động sản không chỉ quan trọng cho thị trường mà còn ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế Người thực hiện định giá cần có kiến thức chuyên sâu về xây dựng, kỹ thuật và kinh tế xã hội Để đáp ứng nhu cầu gia tăng về dịch vụ định giá, Nhà nước nên khuyến khích các công ty đầu tư vào việc bồi dưỡng kiến thức và nghiệp vụ cho các thẩm định viên, đồng thời tạo điều kiện cho họ học tập cả trong và ngoài nước.
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản và hoạt động định giá bất động sản Để nâng cao hiệu quả công tác định giá, sự can thiệp của Nhà nước là cần thiết và cấp bách Tuy nhiên, can thiệp này cần mang tính định hướng vĩ mô và đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa các bộ, ngành và địa phương liên quan.
3.3.2 Đối với Bộ Tài chính
Bộ Tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý hoạt động của các tổ chức định giá, bao gồm việc quy định cách thức hoạt động, tổ chức thi cấp thẻ thẩm định viên về giá, và ban hành các tiêu chuẩn định giá Đồng thời, Bộ cũng giám sát hoạt động của các doanh nghiệp định giá Trong thời gian tới, Bộ Tài chính cần tiếp tục cải thiện và nâng cao hiệu quả quản lý trong lĩnh vực này.
Thứ nhất,Bộ Tài chính cầnban hành các thông tư hướng dân kịp thời, hướng dân cụ thể cho các đơn vị thực hiện.
Việc ban hành các thông tư hướng dẫn hiện nay không theo kịp sự phát triển của nền kinh tế và thị trường, dẫn đến việc định giá bất động sản bị ảnh hưởng bởi sự chậm trễ trong việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá Để khắc phục hạn chế này, cần thống nhất trong quá trình ban hành thông tư, nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng của các thẩm định viên.
V Nội dung các thông tư phải cụ thể, rõ ràng, dễ hiểu, tránh nhầm lẫn và phù hợp với tình hình thực tế.
Các thông tư hướng dẫn cần được phổ biến rộng rãi tới tất cả các cơ quan, đơn vị và cá nhân liên quan, đồng thời cũng phải được công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng.
V Hướng dẫn, kiểm tra chặt chẽ việc áp dụng các thông tư này của các đơn vị.
Thứ hai, hoàn thiện công tác kiểm tra chất lượng định giá các tài sản nói chung, các bất động sản nói riêng.
Hiện nay, chất lượng định giá tại các đơn vị chưa được kiểm soát chặt chẽ và thiếu cơ quan chuyên trách, dẫn đến kết quả định giá phụ thuộc vào từng đơn vị, chất lượng thường không đảm bảo Do đó, Bộ cần thường xuyên kiểm tra chất lượng định giá và áp dụng biện pháp xử lý phù hợp đối với các trường hợp vi phạm.
Thứ ba,tổ chức có hiệu quả công tác đào tạo và thi cấp thẻ thẩm định viên cho các cá nhân.
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường hiện nay, việc định giá trở nên ngày càng quan trọng Tuy nhiên, số lượng thẩm định viên được cấp thẻ còn hạn chế và chất lượng chưa đáp ứng yêu cầu Để cải thiện tình hình này, Bộ Tài chính cần triển khai các biện pháp nhằm tăng cường cả số lượng lẫn chất lượng của đội ngũ thẩm định viên trong thời gian tới.
V Trong quá trình đào tạo có thể mời các chuyên gia nước ngoài vừa là để học hỏi thêm kinh nghiệm vừa nâng cao chất lượng đào tạo.
V Tổ chức các khoá học ở các thời điểm khác nhau, tạo điều kiện cho nhiều người tham gia, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao hiện nay.
Bộ Tài chính hiện đang đảm nhiệm việc tổ chức thi, cấp thẻ và quản lý thẩm định viên, nhưng để nâng cao hiệu quả công tác đào tạo và cấp thẻ, có thể giao nhiệm vụ này cho Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam, một tổ chức chuyên môn trong lĩnh vực định giá Điều này sẽ giúp quản lý hoạt động của thẩm định viên chặt chẽ hơn và có biện pháp xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm.
Thứ nhất, VIBAMC cần tăng cường hô trợ cơ sở vật chất cho phòng Định giá tài sản.
Hiện tại, phòng định giá có 17 chuyên viên nhưng chỉ có 18 máy tính, trong đó có 1 máy chủ và 1 máy phục vụ cho việc scan Sự thiếu hụt máy tính và tình trạng máy xử lý chậm, kết nối không ổn định đang ảnh hưởng đến hiệu quả công việc Do đó, công ty cần trang bị đầy đủ và hiện đại các thiết bị cho phòng, cùng với việc mở rộng không gian làm việc để nâng cao hiệu quả định giá tài sản.
Để nâng cao hiệu quả định giá tài sản, đặc biệt là bất động sản, cần hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá thông qua việc ban hành các quy định bổ sung.
Công ty cần bổ sung quy định để nâng cao chất lượng công tác định giá, đồng thời hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá hiện tại.
Thứ ba, thường xuyên cập nhật các văn bản pháp luật, xây dựng hệ thống ngân hàng dữ liệu về định giá.
