CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG SỰ PHÁT TRIỂN CỦA NỀN KINH TẾ
CHẤP TRONG SỰ PHÁT TRIỂN CỦA NỀN KINH TẾ
1.1.1 Các khái niệm liên quan đến bất động sản thế chấp a Khái niệm về tài sản thế chấp
Theo Khoản 7, Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ- Chính phủ ngày 29/12/2006 1 2 :
“Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.”
Theo Điều 318 Luật dân sự năm 2005 2 :
Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp.
Tài sản thế chấp là tài sản mà bên thế chấp sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp Trong đó, bất động sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
* Khái niệm và những đặc điểm của bất động sản:
Tài sản thế chấp bao gồm nhiều loại như bất động sản, giấy tờ trái phiếu có giá trị, vàng và ngoại tệ Tuy nhiên, bài viết này sẽ tập trung nghiên cứu chủ yếu vào tài sản thế chấp trong lĩnh vực bất động sản.
1 Khoản 7, Điều 3 Nghị định 163//2006/NĐ-CPngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.
Bộ luật Dân sự năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 đến 31/12/2016, quy định về địa vị pháp lý và chuẩn mực ứng xử của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác Bộ luật này xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong các quan hệ dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, cũng như lao động.
Theo Điều 174 của Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 đến ngày 31/12/2016 và Điều 107 của Luật Dân sự Việt Nam năm
2015 3 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2017:
Bất động sản bao gồm nhiều loại tài sản, trong đó có đất đai, nhà và các công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với những tài sản liên quan đến nhà và công trình đó Ngoài ra, còn có các tài sản khác gắn liền với đất đai và những tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Bất động sản thế chấp là tài sản được dùng làm bảo đảm để vay vốn từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, giúp chủ sở hữu đáp ứng nhu cầu tài chính của mình.
* Đặc điểm của bất động sản thế chấp
Bất động sản có tính cố định về vị trí, không thể di dời, do đó, khi thế chấp, chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất động sản như quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, vì vậy các tổ chức và cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu Tài sản bảo đảm trong trường hợp thế chấp bất động sản khác với tài sản cầm cố; tài sản cầm cố là hiện vật, trong khi bất động sản thế chấp chỉ là các quyền liên quan đến bất động sản.
Tính bền vững của đất đai là điều quan trọng, vì đây là tài sản thiên nhiên không thể bị hủy hoại trừ khi có thiên tai như sạt lở hoặc vùi lấp Các công trình kiến trúc được xây dựng trên đất cũng cần được duy trì và bảo vệ sau một thời gian sử dụng để đảm bảo sự bền vững lâu dài.
3 Luật Dân sự năm 2015 ban hành ngày 24/ 11/ 2015 bắt đầu có hiệu lực ngày 01/01/2017.
Bất động sản có tính khác biệt do tính khan hiếm, cố định và không thể di dời của đất đai Ngay cả trong một khu vực nhỏ, hai bất động sản cạnh nhau cũng có những yếu tố riêng biệt, tạo nên sự đa dạng trong giá trị và đặc điểm của từng tài sản.
Trên thị trường bất động sản, không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau do sự khác biệt về vị trí không gian, ngay cả khi hai công trình nằm cạnh nhau và được xây dựng theo cùng một thiết kế.
Bất động sản có giá trị lớn do giá trị đất đai cao và chi phí xây dựng các công trình trên đất cũng rất tốn kém.
Bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, trong đó giá trị của một bất động sản có thể bị tác động bởi các bất động sản khác Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào xây dựng các công trình hạ tầng, điều này không chỉ làm tăng vẻ đẹp mà còn nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó.
Nhu cầu bất động sản ở mỗi khu vực và quốc gia khác nhau do ảnh hưởng của văn hóa và xã hội Thị hiếu và tập quán của người dân địa phương đóng vai trò quan trọng trong việc xác định loại hình bất động sản được ưa chuộng Ngoài ra, các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh cũng tác động mạnh mẽ đến nhu cầu và hình thức bất động sản trong từng cộng đồng.
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, xã hội và chính trị của mỗi quốc gia, do đó, Nhà nước cần thiết phải thiết lập các quy định chặt chẽ để quản lý và điều tiết việc sử dụng cũng như chuyển nhượng tài sản này.
5 tư vào sản xuất, tạo ra của cải vật chất, tạo công ăn việc làm thúc đẩy nền kinh tế phát triển, xã hội ngày càng đi lên.
Việc đưa bất động sản vào thị trường thông qua hình thức thế chấp không chỉ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản mà còn giúp tăng tính minh bạch về giá cả Thẩm định giá bất động sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định, tạo ra thông tin rõ ràng và chuyên nghiệp hơn cho người đầu tư.
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ - PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHÚ, HÀ NỘI
3.2.7 Nâng cao cơ sở vật chất, tăng cường áp dụng khoa học công nghệ vào quá trình thẩm định giá
Cơ sở vật chất đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả và tốc độ thẩm định giá bất động sản Để thực hiện công tác thẩm định một cách dễ dàng và thuận tiện, cán bộ thẩm định cần được trang bị các thiết bị như máy đo, máy quay, máy ghi và máy tính cấu hình cao Việc sử dụng máy móc hiện đại giúp rút ngắn thời gian thẩm định và tăng cường độ chính xác, mang lại kết quả tốt hơn so với phương pháp tính toán thủ công Ngoài ra, việc nâng cấp cơ sở vật chất tại đơn vị kinh doanh cũng cần thiết để tạo sự đồng bộ trong môi trường làm việc.
Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú cần tận dụng lợi ích từ khoa học công nghệ bằng cách ứng dụng các phần mềm tiên tiến hoặc tự phát triển phần mềm phù hợp để tự động hóa quy trình thẩm định giá, bao gồm xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản và phân tích dữ liệu Để thực hiện điều này, cán bộ thẩm định giá cần có nền tảng tin học vững chắc và cơ sở vật chất hiện đại Việc sử dụng phần mềm thẩm định giá hiện đại giúp giảm thời gian và tiết kiệm chi phí Trong tương lai, ngân hàng nên thiết lập một bộ phận thông tin chuyên trách để lưu trữ và quản lý dữ liệu Tuy nhiên, bên cạnh khả năng và tốc độ của máy tính, quá trình thẩm định giá vẫn cần dựa vào kinh nghiệm và khả năng quan sát của con người, vì yếu tố con người vẫn là quan trọng nhất trong việc đánh giá giá trị bất động sản.
Để nâng cao hoạt động tín dụng, ngân hàng cần đa dạng hóa các loại tài sản đảm bảo và thế chấp Việc chấp nhận nhiều loại bất động sản có giá trị khác nhau làm tài sản thế chấp không chỉ giúp mở rộng khả năng cho vay mà còn tăng cường sự linh hoạt trong quản lý rủi ro.
Để đảm bảo an toàn tín dụng, cần thường xuyên theo dõi và giám sát hoạt động sản xuất cũng như cường độ sử dụng bất động sản của khách hàng vay Việc đánh giá kịp thời và phù hợp sẽ giúp yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản đảm bảo khi cần thiết.
Để nâng cao khả năng thẩm định giá bất động sản qua phương pháp so sánh, phòng giao dịch Văn Phú cần tăng cường hợp tác với các cơ quan và tổ chức khác Việc xây dựng mối quan hệ sâu rộng trên thị trường sẽ giúp doanh nghiệp có được nguồn thông tin đa dạng và đáng tin cậy, từ đó tạo lợi thế cạnh tranh so với các phòng giao dịch và chi nhánh khác trong ngân hàng cũng như các ngân hàng đối thủ Hơn nữa, sự hợp tác này còn mở ra cơ hội học hỏi, chia sẻ kinh nghiệm và cải thiện cơ sở dữ liệu của các doanh nghiệp.
Nâng cao khả năng phân tích thông tin ban đầu của cán bộ thẩm định là yếu tố quyết định đến chất lượng thông tin sử dụng trong quá trình tính toán kết quả thẩm định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh.
Xây dựng khung giá đất thị trường theo từng thời kỳ tại địa bàn phòng giao dịch là cần thiết Đề xuất cán bộ thẩm định trực tiếp khảo sát các tuyến đường chính, trọng điểm nhằm xây dựng khung giá thị trường hoàn chỉnh Điều này sẽ giúp cán bộ tín dụng tại phòng giao dịch chủ động hơn trong công tác cấp tín dụng, đồng thời cung cấp bảng hướng dẫn sử dụng cụ thể cho họ.
Trong bối cảnh hội nhập, 69 ngân hàng đóng vai trò thiết yếu đối với nền kinh tế Việt Nam Do đó, sự phát triển ổn định và lành mạnh của Chính phủ cùng các cơ quan chức năng, quản lý nhà nước ngày càng trở nên quan trọng.
Để thúc đẩy phát triển kinh tế, cần nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Việc vay vốn ngân hàng bằng bất động sản thế chấp yêu cầu phải có giấy tờ pháp lý, nhưng hiện nay, thủ tục hành chính còn phức tạp và mất nhiều thời gian Tại Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, khách hàng cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà để vay vốn Do đó, các cơ quan Nhà nước cần cải cách thủ tục hành chính để giúp cá nhân và tổ chức dễ dàng huy động vốn từ tài sản của mình, từ đó hỗ trợ hoạt động sản xuất kinh doanh.
Để quản lý thị trường bất động sản hiệu quả, cần thực hiện các giải pháp nhằm đảm bảo sự phát triển ổn định và đồng bộ Sự ổn định này giúp các giao dịch diễn ra thuận lợi, với thông tin thu thập chính xác, phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản Nhà nước cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về giao dịch bất động sản trên toàn quốc, nhanh chóng, thuận tiện và đáng tin cậy Đồng thời, cần hoàn thiện khung pháp lý để thị trường trở nên minh bạch, công khai và bình đẳng, quy định rõ quyền hạn và nghĩa vụ của các bên tham gia Việc bổ sung khung pháp lý cần đảm bảo tính nhất quán, tôn trọng quy định của thị trường và tăng cường tính cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh, đồng thời khắc phục những mâu thuẫn và chồng chéo trong quy định liên quan đến bất động sản.
Thứ ba, Bộ Tài Chính phối hợp hoạt động đồng bộ với Bộ Xây dựng, Bộ Tài
Nguyên Môi Trường đang thúc đẩy việc ban hành chính sách nhằm điều chỉnh công tác thẩm định giá bất động sản một cách thống nhất giữa các cơ quan, đồng thời tăng cường khả năng giám sát và xử lý vi phạm Việc phối hợp giữa các Bộ sẽ nâng cao khả năng trao đổi thông tin, phục vụ cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản toàn quốc, cung cấp dịch vụ thông tin về giá đất đai cho tổ chức và cá nhân có nhu cầu Ngoài ra, việc xây dựng phần mềm dự báo và ứng dụng công nghệ thông tin trong thu thập, tổng hợp, phân tích và dự báo diễn biến giá cả thị trường bất động sản sẽ hỗ trợ quản lý nhà nước về giá và thẩm định giá hiệu quả hơn.
Nhà nước đang tăng cường quản lý hoạt động thẩm định giá bằng cách tổ chức đào tạo và cấp chứng chỉ cho những người đủ tiêu chuẩn Cần biên soạn tài liệu định giá theo chuẩn chung trên toàn quốc và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực này Đồng thời, chính sách mở rộng các loại hình và đối tượng đào tạo cũng cần được triển khai để đưa công tác thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, vào cuộc sống.
Để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động thẩm định giá trong nước và tạo dựng niềm tin từ người tiêu dùng, Nhà nước cần thực hiện việc kiểm tra chất lượng các tổ chức đào tạo chuyên ngành thẩm định giá.
Yếu tố minh bạch là cực kỳ quan trọng trong giao dịch bất động sản và quy hoạch đất đai của Chính phủ Việc mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án sẽ tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, giúp kiểm soát giá cả hợp lý Đồng thời, cần thực thi các biện pháp chống đầu cơ và tăng cường quản lý sau khi giao đất Quy hoạch cần phải được thực hiện một cách khoa học, phù hợp với thực tế và đảm bảo các mục tiêu kinh tế xã hội.
Vào thứ bảy, chúng ta sẽ xây dựng bản đồ giá bất động sản trên toàn quốc nhằm cung cấp thông tin giá cả và các dữ liệu liên quan, từ đó thúc đẩy sự minh bạch và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.