Tính cấp thiết của đề tài
Tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết và phát triển nền kinh tế, do đó, các yếu tố dự đoán chính xác và chất lượng là cần thiết để xây dựng nền tảng tài chính vững chắc Thẩm định giá (TĐG) là một nghề mới tại Việt Nam, mặc dù trên thế giới, nghề này đã xuất hiện từ những năm 1940 và được công nhận là có vai trò quan trọng trong nền kinh tế Tại Việt Nam, nghề TĐG vẫn đang trong quá trình phát triển và định hình.
Từ năm 2005, nghề thẩm định giá tại Việt Nam đã nhanh chóng phát triển và khẳng định vai trò quan trọng của mình Ngành này không chỉ thu hút sự quan tâm của nhiều đối tượng mà còn được xem là một trong những nghề tiềm năng trong thị trường lao động hiện nay.
Nam vẫn còn trong giai đoạn phát triển so với nhiều quốc gia khác, vì vậy cần thiết phải bổ sung và nghiên cứu từ lý luận đến thực hành Định giá bất động sản là một quá trình phức tạp, dẫn đến việc xác định giá trị tài sản này gặp nhiều khó khăn và tồn tại nhiều vấn đề, vướng mắc cần giải quyết.
Nghề TĐG đối với ngành ngân hàng nói chung và ngân hàng TMCP Đầu tư và
Ngân hàng Phát triển Việt Nam (BIDV) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tính thanh khoản của tài sản bảo đảm Tổ chức Định giá (TĐG) được xem là cánh tay phải của ngân hàng, giúp xác định các điều kiện tiên quyết cho việc thế chấp tài sản của cá nhân và tổ chức tín dụng.
L à một sinh viên mong muốn tìm hiểu sâu hơn về hoạt động định giá BĐS,trong quá trình học t p tại nh tr ờng v thực t p tại Ngân hàng TMCP Đầu t v
Tổng quan một số công trình nghiên cứu có liên quan
Trong những năm gần đây, định giá bất động sản đã thu hút sự quan tâm của nhiều cá nhân và tổ chức tài chính Nhiều tác giả đã nghiên cứu về vai trò và chiến lược phát triển ngành định giá, với một số nghiên cứu tiêu biểu được ghi nhận.
Bài nghiên cứu "Ứng dụng phương pháp TĐG hàng loạt trong quản lý nhà nước về đất đai" của TS Nguyễn Quỳnh Hoa từ trường Đại học Kinh tế TP HCM nêu bật tầm quan trọng của các phương pháp TĐG trong việc định giá tài sản phục vụ quản lý Mặc dù phương pháp này đã được áp dụng rộng rãi trên thế giới trong hơn bốn mươi năm qua, tại Việt Nam, nó vẫn còn ít được biết đến và sử dụng Tác giả đã tổng hợp các mô hình đánh giá, phân tích vai trò và kinh nghiệm ứng dụng phương pháp TĐG trong thực tiễn quốc tế, đồng thời tóm tắt các nghiên cứu thực nghiệm về TĐG đất hàng loạt tại TP HCM, từ đó đề xuất áp dụng phương pháp này trong công tác quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam.
Theo nghiên cứu của PGS.TS Trần Văn Tuấn từ trường Đại học Khoa học tự nhiên, việc định giá đất đóng vai trò quan trọng trong quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản Nghiên cứu nhấn mạnh rằng định giá đất giúp các nhà đầu tư xác định giá trị đất, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và các ngân hàng thương mại.
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản là rất quan trọng, bao gồm các yếu tố liên quan đến quy trình và phương pháp thẩm định Việc áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam cũng như cải tiến quy trình định giá sẽ giúp nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định tại các ngân hàng thương mại, đặc biệt là Ngân hàng Thương mại Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Thăng Long.
Mục đích nghiên cứu của đề tài
Hệ thống ngân hàng thương mại đang đối mặt với nhiều vấn đề chung liên quan đến định giá bất động sản Bài viết sẽ phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) - Chi nhánh Thăng Long, nhằm làm rõ những thách thức và cơ hội trong lĩnh vực này.
Thứ b a, đề xuất phương pháp và kiến nghị để ho àn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS tại Ngân hàng BIDV- Chi nhánh Thăng Long
Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu, tác giả đã thu thập số liệu từ nhiều nguồn tài liệu đa dạng như sách, báo, tạp chí, thông tin truyền hình và Internet, đồng thời tham khảo ý kiến của các chuyên gia Ngoài ra, số liệu còn được lấy từ các báo cáo tài chính, chứng thư, báo cáo định giá và các chứng từ pháp lý liên quan của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV).
Người viết đã áp dụng nhiều phương pháp xử lý số liệu như thống kê, mô tả và so sánh để phân tích và đánh giá các dữ liệu thu thập được Qua đó, tác giả đưa ra những khuyến nghị phù hợp Các phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp và phân tích tình huống cũng được sử dụng để nâng cao độ chính xác của kết quả.
Cấu trú c khóa 1 uận
Bài khó a luận, ngoài kết cấu gồm mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, c ó nội dung chính gồm 3 phần như sau:
Chương 1: Cơ sở luận về hoạt động thẩm định giá BĐS tại ngân hàng thương
Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS của Ngân hàng BIDV - chi nhánh Thăng Long
Chương 3: Một số giải pháp ho àn thiện hoạt động định giá BĐS tại ngân hàng BIDV- Chi nhánh Thăng Long
CƠ SỞ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Thẩm định giá b ất động sản tại Ngân hàng thương mại
Bất động sản (BĐS) được định nghĩa là các tài sản bao gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản gắn liền với nhà và công trình đó Ngoài ra, BĐS còn bao gồm các tài sản khác gắn liền với đất và những tài sản khác theo quy định của pháp luật hiện hành.
BĐS được chia làm 3 loại:
Bất động sản đầu tư và xây dựng bao gồm nhiều loại hình, trong đó bất động sản nhà đất chiếm tỷ trọng cao nhất và có tính phức tạp cao Các loại hình khác bao gồm bất động sản công trình thương mại - dịch vụ, nhà xưởng, bất động sản cho trụ sở làm việc và bất động sản liên quan đến cơ sở hạ tầng.
❖ BĐS không b ao gồm công trình đầu tư xây dựng
Các loại bất động sản đặc biệt bao gồm các công trình xây dựng bảo tồn quốc gia, nhà thờ, đình chùa, và di sản thiên nhiên cũng như văn hóa Những bất động sản này có ba đặc điểm chính: giá trị lịch sử, giá trị văn hóa và giá trị bảo tồn.
Bất động sản (BĐS) có tính chất khan hiếm do đặc điểm của đất đai, một nguồn tài nguyên có giới hạn về khu vực và diện tích Điều này khiến BĐS không thể di chuyển hay di dời, tạo nên tính cá biệt cho loại hàng hóa này.
Tính lâu bền của bất động sản (BĐS) phản ánh giá trị của đất đai như một nguồn tài nguyên quý giá mà thiên nhiên ban tặng BĐS không chỉ tồn tại theo thời gian mà còn bao gồm các công trình kiến trúc được xây dựng trên đó Tuổi thọ của BĐS được phân chia thành hai loại: tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, cả hai đều ảnh hưởng đến giá trị và sự bền vững của bất động sản.
1.1.2 Th ẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị tiền tệ của bất động sản dựa trên các phương pháp và tiêu chuẩn nhất định, liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng nhà, đất cùng các tài sản gắn liền Mục đích của thẩm định giá có thể đa dạng, bao gồm bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản đơn hạng mục, chuyển đổi quyền sở hữu, thế chấp, tính thuế và thanh lý tài sản.
1.1.3 Th ẩm định giá bất động sản tại Ngân h àng th ương mại
Hoạt động cho vay của các ngân hàng chủ yếu dựa vào việc huy động vốn từ các khoản tiền nhàn rỗi trong nền kinh tế, với mức lãi suất khác nhau, nhằm phục vụ cho việc cho vay đối với cá nhân và tổ chức.
Hoạt động cho vay của ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro do tính thanh khoản khác nhau của từng khách hàng, ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ đúng hạn Để giảm thiểu rủi ro này, ngân hàng yêu cầu khách hàng phải có tài sản bảo đảm cho khoản vay Việc định giá các tài sản bảo đảm là cần thiết để xác định giá trị thực của chúng, từ đó giúp ngân hàng xây dựng phương án thu hồi nợ hiệu quả nhất.
Hoạt động thẩm định giá (TĐG) đóng vai trò quyết định trong việc hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng trong các hoạt động cho vay, cấp tín dụng cho cá nhân và tổ chức tín dụng Do đó, TĐG là yếu tố rất quan trọng đối với toàn ngành ngân hàng, đặc biệt là đối với BIDV.
TĐG BĐS giúp ngân hàng xác định giá trị tài sản bảo đảm, từ đó đưa ra mức đảm bảo tối đa cho khoản vay của khách hàng và đánh giá tính thanh khoản của ngân hàng tại thời điểm cho vay.
Hoạt động thẩm định giá tại Ngân hàng thương mại
Với kinh nghiệm phong phú trong lĩnh vực định giá bất động sản, các ngân hàng thương mại chủ yếu áp dụng hai phương pháp định giá là so sánh và chi phí Phương pháp so sánh dựa trên việc đối chiếu giá trị của bất động sản với các giao dịch tương tự, trong khi phương pháp chi phí tính toán giá trị dựa trên chi phí xây dựng và phát triển tài sản.
CBĐG áp dụng hai phương pháp định giá cho các loại bất động sản như đất trống, chung cư và khu nhà liền kề Hiện tại, BIDV còn sử dụng phương pháp thu thập và thặng dư trong hoạt động thẩm định giá bất động sản Tuy nhiên, hai phương pháp này không thực sự hiệu quả trong việc dự đoán tiềm năng của bất động sản, do đó ít được BIDV áp dụng.
1.2.1 Quy trình th ẩm định giá tại các Ngân h àng th ương mại
Mỗi ngân hàng thương mại c ó nhiều hoạt động khác nhau, tuy nhiên đối với phương pháp TĐG TSBĐ phần lớn s ẽ theo một quy trình giống nhau
Bước 1: Cán b ộ tín dụng tiếp nhận hồ sơ từ phía khách hàng vay thế chấp và xem xét điều kiện hồ sơ
- CBNV có nhiệm vụ hướng dẫn và giải thích với chủ TSBĐ đầy đủ về trách nhiệm và nghĩa vụ khi cầm cố, thế chấp TS.
- Trao đổi lấy thông tin cơ b ản liên quan đến b ên b ảo đảm và tài sản b ảo đảm.
- Hướng dẫn KH về các thủ tục cần thiết; thông b áo các hồ sơ tài sản b ảo đảm cần thiết.
- Kiểm tra hồ sơ tài sản b ảo đảm: xác định đủ theo danh mục về loại và số lượng, xác định tính pháp lý giấy tờ c ó liên quan
- Nhận các hồ sơ bảo đảm có mẫu và chữ ký của các bên (mẫu BM 01a/TSBĐ, BM 01c/TSBĐ)
Bước 2: Định giá sơ b ộ hồ sơ tại ngân hàng
Theo nội dung giấy tờ khách hàng cung cấp CBĐG s ẽ đánh giá sơ b ộ giá trị
- Thông tin chung về tài sản
- Tính chất pháp lý của tài sản
Để đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản, bạn có thể kiểm tra thông tin chi tiết tại trang web của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.
- Giá trị định giá sơ b ộ
- Thông tin liên quan khác
Bước 3: L ập b áo cáo TĐG tài sản và cùng các đơn vị b ộ phận c ó liên quan phê duyệt TS
B ước 4: Soạn thảo hợp đồng giao dịch
Các cơ quan và các cấp có thẩm quyền phê duyệt báo cáo thẩm định giá trị tài sản bảo đảm, trong đó bộ phận quản lý khoa học sẽ soạn thảo biên bản định giá và trình lên cấp tín dụng.
Bước 5: Chứng thực giấy tờ cùng khách hàng qua các đơn vị pháp luật c ó thẩm quyền và ký kết
Sau khi nhận chứng thư thẩm định giá, khách hàng và cán bộ định giá cần ký kết hợp đồng cùng với các biên bản bàn giao cho các đơn vị có thẩm quyền.
Bước 6: Nhập kho TSBĐ và cấp tín dụng
1.2.2 Ph ương ph áp th ẩm định
Thế chấp tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại chủ yếu liên quan đến bất động sản và động sản, do đó, các phương pháp định giá được áp dụng thường không quá phức tạp Những phương pháp phổ biến bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc vốn hóa), phương pháp chi phí (giá thành), phương pháp lợi nhuận (hay hạch toán) và phương pháp thặng dư (hay phân tích kinh doanh/phát triển giả định).
Phương pháp so sánh trực tiếp là một cách định giá bất động sản dựa trên giá trị của các bất động sản tương tự đã giao dịch trong vòng 3 tháng gần nhất Để áp dụng phương pháp này, người đánh giá cần phân tích các điểm tương đồng và khác biệt giữa bất động sản cần định giá và những bất động sản được chọn để so sánh Do đó, phương pháp này chú trọng vào giá cả cũng như các đặc điểm tương đồng của bất động sản.
Phương pháp so sánh trực tiếp là kỹ thuật định giá dựa trên việc đối chiếu các bất động sản (BĐS) tương tự về các đặc điểm kinh tế, kỹ thuật và pháp lý Cán bộ định giá cần phân tích và so sánh thông tin cùng các thông số kỹ thuật của BĐS cần định giá với các BĐS tương đồng, từ đó điều chỉnh giá trị để đưa ra mức giá hợp lý cho BĐS đó Phương pháp này thường được áp dụng cho các BĐS phổ biến trên thị trường và phục vụ cho mục đích tương tự nhau.
PP chi phí (PP hạch toán) là phương pháp định giá dựa trên chi phí tạo ra tài sản tương tự Để áp dụng phương pháp này hiệu quả, người mua cần có đủ thông tin về chi phí thị trường để tránh việc trả giá cao hơn cho tài sản tương tự.
PP thặng dư, hay còn gọi là phân tích kinh doanh và phát triển giả định, là phương pháp ít được các ngân hàng áp dụng Phương pháp này thường được sử dụng trong các trường hợp cụ thể để đánh giá và dự đoán các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.
CTXD như nhà xưởng, b ởi phương pháp này đòi hỏi CBĐG phải xác định được doanh thu mang lại từ TSĐG.
Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận về việc tái tạo và xây dựng lại bất động sản (BĐS) sau khi đã qua sử dụng Mục tiêu là thực hiện việc chuyển đổi hoặc thay đổi mục đích sử dụng để thúc đẩy sự phát triển của BĐS.
Công thức định giá BĐS qua PP thặng dư được áp dụng:
Giá trị thị trường BĐS TĐG = Doanh thu phát triển - Chi phí phát triển
Phương pháp thu nhập (PP thu nhập) là cách tính giá trị tài sản dựa trên thu nhập ròng trung bình hàng năm của bất động sản trong tương lai, tương ứng với tỷ lệ thu hồi vốn nhất định Tuy nhiên, phương pháp này yêu cầu độ chính xác cao trong việc tính toán các tham số, điều này có thể hạn chế độ chính xác của kết quả Để cải thiện tình trạng này, có thể áp dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra Nếu kết quả kiểm tra cho thấy sự chênh lệch lớn, cán bộ định giá cần điều chỉnh các tham số cho phù hợp.
PP khác để tính toán.
Phương pháp thu nhập dựa trên lý luận cho rằng giá trị của một tài sản được xác định bởi khoản thu nhập mà tài sản đó có thể tạo ra trong tương lai, hoặc giá trị thị trường hiện tại của tài sản.
Nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại
và các tác động b ên trong.
1.3.1 Nh ân tố bên ngoài
Giá trị bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào mối quan hệ cung-cầu trên thị trường; khi cầu vượt cung, giá sẽ tăng cao và ngược lại Tuy nhiên, thị trường cũng tồn tại những khuyết tật như độc quyền, đầu cơ và cạnh tranh không lành mạnh, dẫn đến giá trị bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực Các yếu tố khách quan từ việc nhà nước đầu tư vào các công trình xây dựng, nâng cấp cơ sở hạ tầng, hay thói quen của người dân không muốn bán đất tổ tiên cũng ảnh hưởng đến giá bán bất động sản Điều này có thể khiến giá cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thực, nhưng thường là cao hơn Các nhà đầu cơ thường tạo ra thông tin sai lệch để trục lợi từ những cơn sốt đất.
Các chính sách kích cầu và khuyến khích đầu tư từ bên ngoài đã góp phần làm tăng lượng mua bất động sản, từ đó nâng cao giá trị của thị trường BĐS Bên cạnh đó, việc mở rộng quyền mua BĐS cho Việt Kiều cũng có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị bất động sản trong nước Thêm vào đó, tình hình biến động của nền kinh tế, bao gồm thị trường lao động, chứng khoán và tín dụng, cũng là những yếu tố quan trọng gây ra sự bất ổn trong cung-cầu, dẫn đến sự thay đổi nhanh chóng của giá BĐS.
Nhiều yếu tố khách quan từ môi trường bên ngoài có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nếu các cán bộ định giá không theo dõi sát sao, họ có thể đưa ra đánh giá sai lệch về giá trị này.
1.3.2 Nh ân tố bên trong
Bên cạnh các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến việc đánh giá giá trị bất động sản, còn có những yếu tố nội tại quan trọng Đặc biệt, yếu tố chủ quan từ phía khách hàng không thể bị bỏ qua, như việc làm giả pháp lý, chỉ dẫn sai về tài sản và mua chuộc cán bộ, đều có thể dẫn đến việc định giá không chính xác.
Yếu tố chủ quan trong đánh giá giá trị bất động sản (BĐS) thường xuất phát từ chuyên viên định giá (CBĐG) do tay nghề chưa vững hoặc thiếu hiểu biết sâu sắc về tài sản Đánh giá BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố như pháp lý, vị trí, phong thủy và kích thước Nếu CBĐG đánh giá sai một trong các yếu tố này, giá trị BĐS sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp Đặc biệt, tính pháp lý của BĐS yêu cầu CBĐG cần có kinh nghiệm trong lĩnh vực luật để xác minh thông tin về giấy tờ và vị trí tài sản Hơn nữa, quan điểm về phong thủy cũng khác nhau giữa các cá nhân, dẫn đến sự khác biệt trong đánh giá giá trị BĐS.
Nhân tố tác động từ tài sản bao gồm ảnh hưởng từ bên trong tài sản cũng như tác động của cảnh quan và môi trường xung quanh Mặc dù yếu tố thời tiết có thể không tác động mạnh mẽ, nhưng nó vẫn có thể làm giảm giá trị của tài sản.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG BIDV TẠI CHI NHÁNH THĂNG LONG
Quy trình thẩm định giá tại Ngân hàng BIDV chi nhánh Thăng Long
Nhìn chung, quy trình và phương pháp các NHTM dùng cho công tác TĐG
Theo quy định số 8956+6128+11314+3359+7912/QĐ-QLTD của ngân hàng BIDV ban hành năm 2018, bất động sản ngân hàng có thể được định giá thông qua việc bộ phận quản lý khách hàng thực hiện đánh giá trực tiếp hoặc thành lập tổ định giá riêng, cũng như thuê các ngân hàng thẩm định giá bên ngoài Quy định này nhằm cung cấp thông tin tham khảo và đưa ra ý kiến cho từng trường hợp cụ thể Áp dụng cho trụ sở BIDV và tất cả các chi nhánh trên toàn quốc.
TH1: Thành 1 ập tổ định giá định giá TSBĐ tại chi nhánh
Giá trị định giá sơ bộ của tài sản bảo đảm (TSBĐ) phải đạt từ 5 tỷ đồng trở lên, ngoại trừ các loại TSBĐ như giấy tờ có giá, hợp đồng tiền gửi, sổ/thẻ tiết kiệm do BIDV hoặc tổ chức tín dụng khác phát hành, cùng với trái phiếu Chính phủ và trái phiếu Kho bạc.
Tổ định giá bao gồm một Tổ trưởng, là Giám đốc hoặc Phó Giám đốc phụ trách Quản lý Khách hàng (QLKH) hoặc Quản lý Rủi ro (QLRR), cùng với ít nhất hai thành viên, trong đó có một lãnh đạo hoặc cán bộ từ Phòng QLKH hoặc Phòng Giao dịch, và một lãnh đạo hoặc cán bộ từ Phòng QLRR.
Tổ định giá hoạt động theo nguyên tắc thống nhất và phải ghi nhận tất cả ý kiến nếu có sự không đồng thuận giữa các thành viên Nếu chênh lệch giữa giá trị cao nhất và thấp nhất nhỏ hơn 10%, tổ trưởng sẽ là người đề xuất giá trị định giá Ngược lại, nếu mức chênh lệch từ 10% trở lên, tổ định giá sẽ trình cấp thẩm quyền thành lập một tổ định giá để xem xét quyết định Kết quả thẩm định giá trị tài sản bảo đảm sẽ được phê duyệt bởi tổ trưởng tổ định giá.
TH2: Định giá o cán ộ QLKH
Trong trường hợp không cần thành lập tổ thẩm định giá (TĐG) theo chỉ đạo của Ban Giám đốc/KHDNL, bộ phận quản lý khách hàng trực tiếp sẽ thực hiện việc định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) với thành phần tối thiểu gồm 01 cán bộ và 01 lãnh đạo phòng quản lý khách hàng Nếu giá trị TSBĐ được định giá vượt quá 5.5 tỷ đồng, bộ phận quản lý khách hàng cần đề xuất thành lập tổ TĐG theo quy định của ngân hàng Báo cáo thẩm định giá TSBĐ sẽ được phê duyệt bởi Phó Giám đốc quản lý khách hàng.
Trong trường hợp ngân hàng đưa ra mức giá trị định giá mà chủ tài sản bảo đảm không hài lòng, hai bên sẽ thỏa thuận lựa chọn ngân hàng định giá ngoài, và phí sẽ do bên chủ tài sản bảo đảm chịu Sau khi nhận được kết quả định giá, bên quản lý khách hàng sẽ trực tiếp báo cáo kết quả mà không cần nêu rõ các phương pháp định giá theo quy trình.
Quy trình TĐG BĐS tại BIDV - chi nhánh Thăng Long
Buớc 1: CBNV thực hiện tiếp nhận hồ sơ đảm b ảo do b ộ phận khách hàng đảm nhiệm b ao gồm:
- CBNV c ó nhiệm vụ huớng dẫn và giải thích với chủ TSBĐ đầy đủ về trách nhiệm và nghĩa vụ khi cầm cố, thế chấp TS.
- Trao đổi lấy thông tin cơ b ản liên quan đến chủ tài sản b ảo đảm và b ản thân tài sản đó.
- Huớng dẫn KH về các thủ tục cần thiết; thông b áo các hồ sơ tài sản b ảo đảm cần thiết.
- Kiểm tra hồ sơ TSBĐ: xác định đủ theo danh mục về loại và số luợng, xác định tính pháp lý giấy tờ c ó liên quan
- Nhận các hồ sơ b ảo đảm c ó mẫu và chữ ký của các b ên (mẫu BM 01a/TSBĐ, BM 01c/TSBĐ)
Buớc 2: Định giá sơ b ộ TSBĐ tại chi nhánh
Trên cơ sở hồ sơ TSBĐ, Bộ phận QLKH lập BC định giá sơ b ộ giá trị TSBĐ.
Việc định giá do b ộ phận QLKH thực hiện hoặc đề xuất thành l ập Tổ định giá, thuê Ngân hàng TĐG.
Nội ung áo cáo sơ ộ:
- Thông tin chung về tài sản
- Tính chất pháp lý của tài sản
Để tìm hiểu về việc đăng ký giao dịch bảo đảm của tài sản, bạn có thể kiểm tra thông tin chi tiết trên trang web của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.
- Giá trị định giá sơ b ộ
- Thông tin liên quan khác
Buớc 3: Báo cáo thẩm định tài sản
Tùy theo mỗi BĐS khác nhau mà chi nhánh c ó thể b ỏ qua buớc 2 và tiến thẳng đến b uớc 3 để l ập b áo cáo TĐG TS.
Buớc 4: Soạn thảo HĐ giao dịch TSBĐ
Các cơ quan và cấp thẩm quyền phê duyệt báo cáo thẩm định giá trị tài sản bảo đảm (TSBĐ) Bộ phận quản lý khách hàng (QLKH) sẽ soạn thảo biên bản định giá và trình lên cấp tín dụng Sau khi báo cáo thẩm định giá được phê duyệt, bộ phận QLKH sẽ dựa vào loại TSBĐ và hình thức bảo đảm để soạn thảo hợp đồng bảo đảm theo mẫu của BIDV, đồng thời chuẩn bị đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm và các văn bản liên quan đến việc đăng ký và quản lý tài sản bảo đảm.
Bước 5: Ký kết b iên b ản định giá, hợp đồng giao dịch và các văn b ản c ó liên quan
Lãnh đạo ngân hàng BIDV ký biên bản định giá tài sản bảo đảm với Tổ trưởng tổ định giá, trong khi nếu Bộ phận QLKH thực hiện định giá, lãnh đạo phòng sẽ ký biên bản Tất cả các thành viên tham gia định giá tài sản bảo đảm cần ký tên trên Báo cáo thẩm định giá trị tài sản.
Bước 6: Chứng thực hợp đồng bảo đảm, đăng ký giao dịch b ảo đảm
Thủ tục công chứng và chứng thực hợp đồng bảo đảm cần được thực hiện bởi BIDV nhằm đảm bảo tính xác thực của các cá nhân có thẩm quyền liên quan trong việc ký kết hợp đồng và các hồ sơ, giấy tờ liên quan.
Cán bộ QLKH có trách nhiệm trực tiếp hoặc phối hợp với bên bảo đảm để thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật và BIDV, đồng thời nhận kết quả từ cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm Việc cán bộ QLKH đưa hồ sơ cho bên bảo đảm tự thực hiện bước này là nghiêm cấm.
Bước 7: Ho àn thành thủ tục xác nhận TSBĐ để chuyển qua thủ tục giải ngân
2.2.2 Ph ương ph áp th ẩm định giá tại BIDV ch ỉ nh ánh Th ăng Long
Hầu hết các ngân hàng thương mại (NHTM) hiện nay vẫn chưa có khung pháp lý riêng biệt Ngân hàng BIDV chi nhánh Thăng Long áp dụng các phương pháp đánh giá theo tiêu chuẩn của Việt Nam.
❖ PP so sánh trực tiếp: Dựa trên tiêu ch uẩn định giá số 08 (TCĐG VN 08)
- Cần đo đạc để xác định được các thông số về: độ rộng mặt tiền, DTXD các tầng, tổng DTXD
- Anh lưu trữ BĐS b ao gồm: mặt tiền, ảnh bên trong tài sản, ảnh tổng thể nhà, xung quanh b ất động sản,
- CBĐG cần xác thực thêm thông tin qua khảo sát các khu vực lân c ận BĐS tọa lạc.
Bước 3: Chọn BĐS so sánh:
Để thực hiện định giá bất động sản, cán bộ định giá cần tìm ít nhất ba bất động sản so sánh đã giao dịch thành công trong khu vực lân cận, không vượt quá 3 km Những bất động sản này cần có các đặc điểm tương đồng như vị trí địa lý, hình dạng mảnh đất, hồ sơ pháp lý, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, chi tiết quy hoạch, cảnh quan sống, môi trường xung quanh, an ninh, giao thông và phong thủy.
- Tình trạng vật lý của BĐS: kích thước, cấu trúc, loại hình, hình dáng, tuổi đời, chất lượng, các trang thiết bị đi kèm,
Giá trị bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng lớn từ tình trạng pháp lý của nó Do đó, khi tiến hành định giá BĐS, cần phải xem xét một cách tỉ mỉ và đầy đủ tất cả các giấy tờ pháp lý liên quan để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của giá trị tài sản.
- Đặc điểm mặt b ang: kích thước BĐS, kích thước mặt tiền, hình dáng.
- Địa điểm: tình trạng v à hạ tầng giao thông, các công trình công cộng gần đó , tình trạng ô nhiễm môi trường xung quanh.
Bước 4: So sánh và điều chỉnh các yêu tố tài sản so sánh (TSSS) với BĐS cần định giá.
- Phân tích các yếu tố của TSSS và BĐS cần định giá để tìm ra các điểm giống v hác nhau.
Nguyên tắc điều chỉnh giá tài sản bao gồm việc sử dụng tài sản cần định giá làm chuẩn Cụ thể, nếu các yếu tố của tài sản so sánh kém hơn tài sản định giá, mức giá của tài sản so sánh sẽ được tăng thêm Ngược lại, nếu các yếu tố của tài sản so sánh tốt hơn tài sản định giá, mức giá sẽ được giảm bớt.
Tỷ ]ệ tăng glim 3£| vôi BBS
SSl SS2 SS3 ĩ Diện rich Cm2)
BĨỄU ch.Ltih mạt tiên 100%
Hà Eơ pháp lỹ 100 α s ẽ - CTXD trẺn đìt 100 α s ỹ
CSHT ky thuặ: IOO a S Ẽ - CSET xi hội IOO a S
Tong chênh lệch EO vôi BBS mục ti HU
Giã quy vẽ BBS mục tiêu
Giả quy VB BĐS mục tiêu
Tình hu ống minh họa thực tế định giá bất động sản tại ngân hàng
Tình huống thực tế từ cán b ộ định giá của Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển VN (BIDV) chi nhánh Thăng Long
Tình huống này thực hiện phương pháp so sánh và phương pháp chi phí
Phần 1: Xác định giá trị quyền sử dung đất (Phươngpháp so sánh)
Bước 1: CVKH đề nghị khách hàng cung cấp các hồ sơ cần thiết như sổ đỏ,
GPXD, của TS định giá
Hồ sơ ĐG b ao gồm:
- Danh mục các TS yêu cầu định giá.
Sau khi thống nhất các điều khoản và phí dịch vụ, các bên sẽ ký kết hợp đồng định giá Khách hàng cần chuẩn bị hồ sơ liên quan đến tài sản định giá mà được coi là cần thiết.
Theo đơn đề nghị định giá, NGUYÊN THỊ LOAN là người phụ trách tiếp nhận hồ sơ và thống nhất mức phí định giá với khách hàng Sau khi đạt được thỏa thuận, BIDV và khách hàng đã ký hợp đồng số 0101B/17/CT-VAINCO vào ngày 19 tháng 01 năm 2017 để thực hiện việc định giá tài sản.
Sau khi chuyên viên khách hàng tiếp nhận hồ sơ, sẽ giao lại cho CBĐG xem xét và nghiên cứu hồ sơ.
Sau khi nhận được hồ sơ, CBĐG s ẽ nghiên cứu và đánh giá những thông tin, tình trạng của BĐS
- Khách hàng: Nguyễn Thị Loan
- Địa chỉ: Thửa đất số 113A; TBĐ số 00, số 120, tổ 10, P Kiến Hung, Q Hà Đông,
- Tài sản cần thẩm định: GCN quyền sử dụng đất số AO 530310 do UBND quận Hà Đông cấp ngày 20/03/2009; Thửa đất số 113A; TBĐ số 00, số 120, tổ 10, P.
CBĐG tài sản đi khảo sát thực tế hiện trạng tài sản. Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định:
- GCN quyền sử dụng đất số AO 530310 do UBND quận Hà Đông cấp ngày 20/03/2009.
- Vị trí: Thửa đất số 113A; TBĐ số 00, số 120, tổ 10, P Kiến Hung, Q Hà Đông,
TP Hà Nội (Nay thuộc khu dân cu mới Mậu Luong - xã Kiến Hung - Hà Đông - Hà Nội).
BĐS thuộc vị trí 2 đuờng Mậu Iuong (Đoạn từ Phúc La - Văn Phú đến Chùa Trắng)
- Theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND của UBND TP H à Nội V/v quy định về giá các loại đất trên địa b àn TP Hà Nội năm 2015-2019 Bất động sản thuộc
VT2 của đuờng M ậu Luong.
Hiện trạng BĐS a) Quyền sử dụng đất
- Diện tích đất theo GCN Quyền sử dụng đất số AO 530310, do UBND quận
Hà Đông cấp ng ày 20/03/2009 là: 32m2, trong đó:
- Mục đích sử dụng: Đất ở
- Thời hạn sử dụng: Lâu dài. b) CTXD gắn iền với đất:
- CTXD l à nhà 4 tầng, không c ó tầng ngầm, chiều cao khoảng 13.4m CTXD năm 2015, chất luợng còn lại khoảng 90% Tổng DTXD theo GCN 128m2
Tại thời điểm thẩm định, bất động sản là một công trình xây dựng (CTXD) nhà 4 tầng với diện tích xây dựng 32m2 và tổng diện tích xây dựng khoảng 157.7m2 Công trình có kết cấu tường chịu lực, ốp đá sần, sử dụng cọc bê tông cốt thép, và trần bê tông cốt thép được trang trí bằng thạch cao.
- Yếu tố khác CTXD chua c ó GCN và chua c ó GPXD công trình c ó tổngDTXD là 157.7m2, DTXD s àn tầng 1 là 32m2, DTXD s àn tầng 2, 3, 4 là
- Thông tin liên lạc : Truyền hình, điện thoại, internet, truyền hình cáp;
- Chiếu sáng : Tốt d) CSHT xã hội
- Hạ tầng khu vực tương đối ho àn thiện, gần nhiều trung tâm hành chính thành phố, dân trí cao, dân cư đông đúc, kinh tế phát triển;
- Vị trí BĐS thẩm định tọa lạc thích hợp để ở và cho thuê. e) Môi trường sống
- Tiếng ồn : It chịuảnh hưởng;
- An ninh : Tốt. f) Khả năng chuyển nhượng
- Vị trí BĐS thẩm định tọa lạc tại khu vực c ó khả năng chuyển nhượng ở mức khá
Các nguyên tắc khi thẩm định: sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, cung cầu, thay thế, và đ ng g p.
Dựa vào mục đích định giá và đặc điểm của bất động sản, chuyên viên thẩm định sẽ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp Phương pháp so sánh trực tiếp, hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán, là một trong những phương pháp phổ biến Phương pháp này sử dụng giá bán của những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho bất động sản cần thẩm định giá.
Bước 3: Cán b ộ thực hiện định giá thu thập thông tin về BĐS so sánh.
Cơ sở định giá: Giá trị thị trường
Sau bước khảo sát hiện trạng công trình, chuyên viên TĐG s ẽ nghiên cứu các 25
Tiêu chí TSĐG TSS1 TSS2 TSS3
Chị Tú- 0972409998 LH-0906434040 Địa chỉ BĐS
Thửa đất số 113A; TBĐ số 00, số 120, tổ 10, P.
Kiến Hưng, Q Hà Đông, TP H à Nội
Khu đất DV07-336 KDC khu đất dịch vụ đào đất,
P Kiến H ng, Q Hà Đông, TP H Nội
Khu đấu giá Mậu Lương,
Vị Trí Vị trí 2 Vị trí 2 Vị trí 2 Vị trí 2
Quy mô, kích Diện tích 32m2, mặt Diện tích 65m2, mặt Diện tích 50m2, mặt tiền Diện tích 65m2, mặt tiền thước tiền 6.6m tiền 5m 4m 5m
Diện tích sàn xây dựng (m2)
Mô tả CTXD Nhà 4 tâng Đất trống Đất trống Đất trống
Hình Dáng Vuông vức Vuông vức Vuông vức Vuông vức
Pháp lý Đây đủ Đây đủ Đây đủ Đây đủ
Bảng 2: Th ông tin ch i tiết các tài sản
Lợi thế kinh doanh Khá Tốt Khá Tốt
Môi trường, an ninh Tốt Tốt Tốt Tốt
Cơ sở hạ tầng Khá Khá Khá Khá
Yếu tố khác 1 mặt tiền 1 mặt tiền 1 mặt tiền 1 mặt tiền
TT Yếu tố so sánh TSĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3
Giá bán/giá thương lượng
Diện tích sử dụng đất (m2) 32 65 50 65
-D - Điều chỉnh theo TSĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3
Pháp lý Đầy đủ Đầy đủ Đầy đủ Đầy đủ
- Nhận xét, phân tích, đánh giá
TSĐG kém hơn TSSS 1 về giao thông và lợi thế kinh doanh nhưng tốt hơn về quy mô kích thước.
TSĐG tốt hơn TSSS 2 về quy mô kích thước.
TSĐG kém hơn so với TSSS 3 về giao thông và lợi thế kinh doanh nhưng tốt hơn về quy mô kích thước.
Bảng 3: Điều ch ỉnh yếu tố so sánh
Hình dáng Vuông vức Vuông vức Vuông vức Vuông vức
Giao thông Đường rộng 10.4m - 18.5m Đ ờng rộng18.5m- 20m Đ ờng rộng 11.5m- 18.5m Đ ờng rộng18.5m- 20m
Lợi thế kinh doanh Khá Tốt Khá Tốt
Môi trường an ninh Tốt Tốt Tốt Tốt
Cơ sở hạ tầng khá khá khá khá
Yếu tố khác 1 mặt tiền 1 mặt tiền 1 mặt tiền 1 mặt tiền
Tổng giá trị điều chỉnh thuần
Tổng giá trị điều chỉnh tuyêt đối (VND/m2)
Mức giá chỉ dẫn cho tài sản đặc biệt (TSSS) không được chênh lệch quá 5% so với mức giá chỉ dẫn 3 Đơn giá được xác định dựa trên mức giá có số lần điều chỉnh ít nhất, trong đó mức giá chỉ dẫn cho tài sản định giá (TSĐG) là 51,700,594 VND/m2 cho TSSS2.
- Thẩm định viên nhận định giá trị quyền sử dụng đất: 51,700,594 x 32 = 1,654,419,008 VND
Phần 2: Xác giá trị công trình trên đất (sử dụng phương pháp chi phí)
Bước 1: Thực hiện đánh giá toàn b ộ về hiện trạng công trình xây dựng
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất ghi nhận công trình xây dựng là nhà 4 tầng với diện tích xây dựng 128 m2.
- Thực tế tại thời điểm thẩm định trên bất động sản là công trình xây dựng nhà 4 tầng.
DT xây dựng là 41,9 m2 với tổng diện tích xây dựng khoảng 157 m2 Công trình có kết cấu tường chịu lực, trần bê tông cốt thép và nền gạch Được xây dựng vào năm 2015, hiện tại chất lượng công trình còn lại là 30%.
Phương pháp kinh tế kỹ thuật Phương pháp thống kê kinh nghiệm
Tỷ ɪ ệ còn ại Trung bình
XD Móng Khung cột Tường Nền sàn KC đỡ mái Mái Tỷ ɪ ệ còn ɪ ại
Móng b ang bê tông sử đảm b ảo khả năng chịu lực
Tường chưa có hiện t ợng ong tró c, kết câu t ờng đảm ảo chịu ực
Nen móng đ ng cọc ê tông vững chắc, chống sụt lún cao
Diện tích mái chât ợng còn tương đối tốt
Tỷ lệ chât lượng còn lại các kết câu chính
3 Tỷ trọng kết câu chính 10% 0% 18% 13% 0% 18%
4 Tỷ lệ CLCL của công trình 90% 90% 90%
Bảng 4: Đánh giá ch ất lượng còn lại
Quyền sử dụng 32m2 đất ở và CTXD gắn liền với đất tại thửa đất số 113A; TBĐ số
Kiến H ng, Q Hà Đông, TP H Nội
TT Quyền sử dụng đất 32 51,700,594 1,654,419,008
CTXD gắn liền với đất
Bước 2: Ước tính chi phí CTXD
- Ngân hàng ước tính chi phí xây dựng cho công trình nhà 4 tầng là 5,500,000 VND/m2
- Tổng diện tích xây dựng của TSĐG là 157.7 m2, tuy nhiên không tính phần diện tích xây đua Chỉ tính giá trị xây dựng là 128 m2
Giá trị công trình xây dựng là 128 x 5,500,000 x 90% = 630,360,000 VND
Dựa trên nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) của bất động sản (BĐS) tại TP Hà Nội và phân tích biến động thị trường, Ngân hàng BIDV chi nhánh Thăng Long đã kết luận rằng giá trị BĐS phản ánh chính xác các đặc điểm tại thời điểm định giá.
Kết luận: Tổng giá trị BĐS đã l àm tròn l à 2,284,779,008 VND ( Băng chữ:
Hai tỷ hai trăm tám mươi tư triệu bảy trăm bảy mươi chín ngàn không trăm linh tám đồng Để đạt được kết quả định giá chính xác, các cán bộ định giá (CBĐG) cần kết hợp kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm công tác, đồng thời áp dụng linh hoạt các phương pháp khác nhau dựa trên đặc điểm và mục đích định giá cùng thông tin thị trường Phương pháp so sánh được coi là phù hợp cho việc định giá quyền sử dụng đất, trong khi phương pháp chi phí thích hợp cho việc xác định giá trị công trình xây dựng (CTXD) Để đảm bảo độ tin cậy cao trong kết quả định giá, CBĐG phải thực hiện nghiêm túc nghiệp vụ định giá và tuân thủ các quy chuẩn cũng như quy trình định giá tại Việt Nam.
2.3 Đánh giá chung về hoạt động định giá tại ngân hàng BIDV
2.3.1 Kết quả đạt được a về ph ương ph áp
+ Bang việc lựa chọn, kết hợp các phương pháp định giá phù hợp với mỗi loại
Ngân hàng đã phát triển phương án tối ưu để tận dụng ưu điểm và khắc phục nhược điểm của các phương pháp định giá bất động sản Cụ thể, việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất và căn hộ chung cư, cùng với việc sử dụng phương pháp chi phí để tính toán giá trị công trình xây dựng, được xem là phù hợp với thực tế hiện nay.
Các cán bộ định giá bất động sản (BĐS) thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau như khảo sát thực tế, thông tin công khai trên Internet, báo chí và các giao dịch BĐS để có được dữ liệu chính xác và đầy đủ Để đảm bảo kết quả định giá chính xác nhất, cán bộ định giá cần trực tiếp đến địa chỉ BĐS để khảo sát và mô tả các đặc điểm hiện trạng Trong phương pháp so sánh, họ có trách nhiệm thu thập và tham khảo thông tin từ nhiều nguồn về BĐS so sánh, liên hệ với môi giới để tìm hiểu giá bán và giá thuê của các BĐS tương tự, nhằm ước lượng giá trị thị trường và doanh thu cho thuê một cách chính xác, tránh sai lệch thông tin.
Giá trị của bất động sản được xác định dựa trên giá của các bất động sản tương tự trên thị trường thông qua phương pháp so sánh, theo tiêu chuẩn định giá Việt Nam Phương pháp này đảm bảo rằng chênh lệch giữa mức giá chỉ dẫn của các bất động sản không vượt quá 10%, giúp mức giá đưa ra gần sát với giá trị thị trường thực tế của bất động sản.
Trong quá trình định giá bất động sản, tổ định giá của ngân hàng và các bên liên quan sẽ dựa vào độ tin cậy và kinh nghiệm của nhân viên để ước tính giá trị một cách hợp lý Điều này đảm bảo tính khách quan cho mục đích định giá của khách hàng, đồng thời bảo vệ an toàn cho tổ chức tín dụng.
Kết quả định giá được chọn lựa sau khi nghiên cứu và phân tích dữ liệu một cách tỉ mỉ và có hệ thống, giúp ngân hàng cung cấp báo cáo định giá nhanh chóng cho khách hàng Việc tự thành lập tổ định giá và bộ phận quản lý khách hàng tự định giá giúp BIDV chi nhánh Thăng Long giảm thiểu bộ máy nhân viên và chi phí quản lý Đây là những ưu điểm lớn trong quy trình định giá của ngân hàng, và BIDV cần tiếp tục phát huy thế mạnh này để nâng cao sự hài lòng của khách hàng trong tương lai.
2.3.2 Hạn chế a về ph ương ph áp:
Các phương pháp định giá bất động sản hiện tại vẫn còn một số hạn chế, chủ yếu tập trung vào hai phương pháp là so sánh trực tiếp và chi phí Việc không kết hợp với các phương pháp khác khiến cho quá trình định giá chưa thực sự đa dạng và kết quả chưa đạt độ chính xác cao.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG BIDV CHI NHÁNH THĂNG LONG
Định hướng phát triển chung của ngân hàng BIDV
3.1.1 Định h ướng phát triển hoạt động định giá của BIDV ch ỉ nh ánh Th ăng
Ngân hàng BIDV chi nhánh Thăng Long đang tập trung vào việc phát triển hoạt động định giá trong tương lai gần Bên cạnh việc gia tăng số lượng tài sản thẩm định, ngân hàng cũng chú trọng đến chất lượng từng tài sản của khách hàng có tài sản bảo đảm (TSBĐ).
Vào năm 2020, các ngân hàng đã tập trung vào việc thiết lập phòng TĐG riêng biệt để hỗ trợ cho sự phát triển hoạt động ĐG của ngân hàng, đồng thời nâng cao chất lượng trong công tác phát triển ngành dịch vụ khách hàng.
- NH đã và đang tiếp tục hoàn thiện các quy trình và phương pháp trong công tác định giá.
Để nâng cao chất lượng dịch vụ, cần đẩy mạnh đào tạo nghiệp vụ cho cán bộ định giá, đồng thời tuyển dụng thêm những nhân viên có kinh nghiệm trong lĩnh vực này Việc tổ chức các lớp đào tạo chuyên sâu cho cán bộ nhân viên về nghiệp vụ định giá cũng là một bước quan trọng nhằm cải thiện kỹ năng và hiệu quả công việc.
Ngân hàng cần nhanh chóng hoàn thiện các mô hình tổ chức hoạt động của nhân sự, đặc biệt là bộ phận đánh giá, bên cạnh việc đào tạo cho cán bộ đánh giá.
- Kết hợp và khai thác tốt nhất hoạt động định giá để xây dựng uy tín.
- Phát triển hoạt động tư vấn, môi giới tín dụng.
- Mở rộng mạng lưới liên kết với các ngân hàng tìm kiếm các hợp đồng giá BĐS.
- Xây dựng uy tín số một trên thị trường về dịch vụ định giá đặc biệt trong hệ thống NH.
- Mở rộng liên kết, hợp tác với các tổ chức tài chính như các NHTM khác để cùng tham gia và tư vấn tín dụng cho các dự án.
- Bên cạnh các dịch vụ cho vay, cầm cố, NH cũng cần tạo thêm dịch vụ
3.1.2 Định h ướng nh iệm vụ các bộ ph ận
Hoạt động tổ chức hành chính cần đẩy mạnh truyền thông về dịch vụ tổ chức sự kiện, đồng thời mở rộng các phòng kinh doanh để tìm kiếm và thu hút nguồn khách hàng tiềm năng Đặc biệt, chú trọng đến các khách hàng doanh nghiệp chuẩn bị cổ phần hóa, liên doanh, liên kết hoặc giải thể, cùng với các dự án đầu tư tại các tỉnh thành.
Để đảm bảo nguồn cung vốn đầy đủ cho hoạt động sản xuất kinh doanh hiệu quả, ngân hàng cần xây dựng một mô hình chiến lược tài chính riêng biệt.
Giải pháp nâng cao hoạt động thẩm định giá ngân hàng BIDV
3.2.1 Nhóm giải pháp về quy trình a Sắp xếp lại một số bước để quy trình gọn gàng, dễ hiểu: Để tránh các thủ tục hành chính ruờm rà, BIDV nên gộp buớc tiếp nhận và nghiên cứu hồ sơ để tránh ruờm rà và giảm trừ các chi phí phát sinh trong công tác định giá. b Việc điều chỉnh tăng giảm: C ó thể nó i đây l à yếu tố chủ quan b ởi việc điều chỉnh tăng giảm phụ thuộc một phần vào tiêu chuẩn TĐG và một phần theo ý kiến của CBĐG sau khi khảo sát hiện trạng TS, điều này cần CBĐG phải c ó kinh nghiệm và sự hiểu biết nhất định tránh truờng hợp tăng giảm thiếu Ban l ãnh đạo
NH cần theo dõi và phân tích các điểm chua đạt trong việc điều chỉnh tỷ lệ phần trăm để đưa ra các quy định chung cho CBĐG, đồng thời giảm thiểu rủi ro nếu CBĐG chưa có kinh nghiệm trong công tác điều tiết Bên cạnh đó, cần nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin để phục vụ cho công tác định giá BĐS, vì việc ước tính giá trị BĐS yêu cầu CBĐG phải có thông tin tài sản chính xác.
Việc lựa chọn và đa dạng hóa thông tin trong quá trình thu thập dữ liệu đối với CBĐG là một bước quan trọng Ngoài thông tin từ khách hàng vay vốn, CBĐG cần tham khảo thêm từ nhiều nguồn khác nhau như thông tin giao dịch đất đai trên thị trường, các chủ sở hữu đã mua và sử dụng bất động sản hiện có, cũng như luồng thông tin từ các tổ chức tín dụng và các tài sản đã được định giá.
NH khác Và quan trọng nhất vẫn l à việc CBĐG thu thập từ khảo sát thực tế khi đi định giá.
Trong báo cáo định giá, TSSS cần được xác minh rõ ràng nguồn tham khảo để các kiểm soát viên ngân hàng có thể kiểm tra lại thông tin TSSS đó Cần tránh tình trạng các cán bộ định giá sử dụng TSSS đã cũ, không đạt tiêu chuẩn và không đáng tin cậy.
Để đảm bảo thông tin chính xác, cán bộ điều tra cần phải thu thập và chọn lọc kỹ càng các dữ liệu đạt chuẩn Việc làm việc nhóm trong quá trình thẩm tra thông tin sau lần chọn lọc đầu tiên là cần thiết để đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy của thông tin được sử dụng.
Để giúp các chuyên viên định giá dễ dàng truy cập thông tin phong phú và chính xác, ngân hàng cần xây dựng một hệ thống dữ liệu đa dạng phục vụ cho công tác định giá Nhờ đó, thời gian định giá sẽ được rút ngắn và kết quả đưa ra sẽ phản ánh chính xác hơn với thực tế thị trường.
Ngân hàng áp dụng các chính sách đặc thù để khuyến khích chuyên viên định giá tích cực thu thập thông tin về giá cả bất động sản trên thị trường Điều này không chỉ giúp nâng cao trình độ hiểu biết của cán bộ định giá mà còn góp phần cải thiện khả năng phân tích thị trường hiện nay.
Để nâng cao mạng lưới hoạt động và tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá, ngân hàng cần mở rộng mạng lưới thông tin Ngân hàng có thể chủ động liên kết và hợp tác với các đơn vị định giá trong nước, bao gồm các công ty định giá và các ngân hàng khác, nhằm mục đích chia sẻ thông tin và học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau.
Để nâng cao độ chính xác trong việc xác nhận thông tin tìm kiếm, ngân hàng nên thiết lập mối quan hệ chặt chẽ với các tổ chức định giá và các cấp chính quyền Việc này không chỉ giúp cung cấp thông tin về tình hình các dự án quy hoạch đất và những thay đổi pháp lý liên quan đến bất động sản, mà còn tạo lợi thế cho ngân hàng trong việc hỗ trợ các cán bộ định giá khi gặp khó khăn trong công tác điều tra quy hoạch và thông tin pháp lý của tài sản.
Nhiệm vụ của cán bộ định giá (CBĐG) sau khi thu thập thông tin là tiến hành nghiên cứu và phân tích một cách tỉ mỉ để nâng cao độ chính xác và tin cậy của kết quả ước tính bất động sản (BĐS) Mỗi cán bộ định giá có trách nhiệm xuyên suốt trong quá trình này, đảm bảo việc thu thập, tìm kiếm và phân tích không bị gián đoạn hay chi phối bởi các cán bộ khác, từ đó giảm thiểu sai sót và tối ưu hóa thời gian làm việc.
Để định giá hợp lý giữa khách hàng và ngân hàng, các cán bộ định giá cần trang bị kiến thức sâu rộng và tích lũy kinh nghiệm để xử lý thông tin hiệu quả Ngoài ra, bộ phận lãnh đạo ngân hàng cũng cần nghiên cứu và đưa ra các văn bản quy định nhằm hỗ trợ quá trình này.
VB huớng dẫn một cách cụ thể hỗ trợ CBĐG c ó tay nghề chua cao giúp tốc độ ho àn th nh công việc nhanh hơn v chất ợng hơn.
Trong quá trình định giá bất động sản, có những yếu tố không bắt buộc phải điều chỉnh như các yếu tố tương đồng rõ ràng trong cùng khu vực địa bàn Hà Nội, bao gồm cảnh quan môi trường, văn hóa và an ninh Tuy nhiên, các yếu tố bắt buộc điều chỉnh như điều kiện thanh toán và thời điểm giao dịch lại có ảnh hưởng lớn đến kết quả định giá Do đó, các chuyên gia định giá cần chú trọng và phân tích kỹ lưỡng các yếu tố cung cầu để đảm bảo giá trị bất động sản được xác thực và chất lượng nhất.
- C ó lớp đào tạo riêng cho cán b ộ về yếu tố phong thủy, tâm linh trong một số buổi nhất định
Đội ngũ lãnh đạo cần xây dựng kế hoạch cụ thể để áp dụng cho CBĐG, đồng thời thành lập một đội ngũ chuyên trách theo dõi việc thực hiện kế hoạch này Việc đảm bảo CBĐG tuân thủ nghiêm túc sẽ giúp kiểm soát thời gian hiệu quả hơn.
CBĐG đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện định giá tài sản, đảm bảo tuân thủ các quy định và thông tư của Bộ Tài chính và Ngân hàng Việc này không chỉ thể hiện trách nhiệm của nhân viên mà còn nâng cao tính chuyên nghiệp trong công việc Hơn nữa, việc theo dõi quy trình giúp CBĐG và đội ngũ cán bộ kịp thời xử lý những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình định giá tài sản.
3.2.2 Nhóm giải pháp vềph ương pháp
❖ Ket hợp thêm các phương pháp
Phần lớn các cán bộ định giá (CBĐG) thường sử dụng phương pháp so sánh và chi phí do tính dễ hiểu của chúng, cùng với khả năng đáp ứng tiến độ thời gian mà cấp trên đề ra Tuy nhiên, độ tin cậy của giá trị đưa ra từ hai phương pháp này không cao Để khắc phục vấn đề này, ngân hàng và các tổ chức định giá nên áp dụng thêm các phương pháp như phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập Việc này không chỉ yêu cầu CBĐG có kiến thức chuyên sâu mà còn cần sự linh hoạt trong việc kết hợp các phương pháp để đảm bảo độ chính xác cao nhất và xử lý nhanh chóng trong các trường hợp tài sản khác nhau.
❖ Bổ trợ thêm kiến thức về các phương pháp định giá cho CBĐG