TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG THẢM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản
2.2.1 Khái quát về bất động sản a Khái niệm bất động sản.
Bất động sản là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến.
Bất động sản (BĐS) được hiểu là đất đai và các tài sản liên quan không thể tách rời với đất Tại Việt Nam, theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015, tài sản được phân chia thành BĐS và động sản, phù hợp với thông lệ và tập quán quốc tế Điều 107 của bộ luật này đã đưa ra định nghĩa rõ ràng về BĐS, nhấn mạnh sự liên kết chặt chẽ giữa tài sản và đất đai.
Bất động sản bao gồm:
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật
Bất động sản (BĐS) là tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất mà không thể di dời Một BĐS có thể là một thửa đất độc lập hoặc là nhà ở, công trình xây dựng kết hợp với khuôn viên đất của chúng Các đặc điểm của bất động sản bao gồm tính cố định, tính không thể di dời và sự gắn liền với vị trí địa lý.
Bất động sản (BĐS) là một loại hàng hóa đặc biệt, mang những đặc điểm riêng biệt không giống như hàng hóa thông thường Mặc dù BĐS cũng có những yếu tố chung của hàng hóa, nhưng sự khác biệt này khiến BĐS trở thành một sản phẩm độc đáo trên thị trường.
Bất động sản (BĐS) có tính cố định về vị trí do luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm không thay đổi về diện tích và không gian Giá trị của BĐS phụ thuộc vào vị trí cụ thể, được xác định không chỉ bởi các yếu tố địa lý mà còn bởi khoảng cách đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội Khi vị trí thay đổi, khả năng sinh lời và giá trị BĐS cũng sẽ thay đổi theo, do đó cần dự tính trước các thay đổi này trong đầu tư và định giá BĐS Để nâng cao giá trị, ngoài việc cải thiện tính hữu ích vật chất, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động từ các yếu tố môi trường như điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội, vì vậy khi định giá BĐS, cần xem xét và dự báo các yếu tố này.
Tính bền vững của bất động sản (BĐS) phụ thuộc vào sự bền vững của đất đai và tuổi thọ của các công trình xây dựng Mỗi loại BĐS có mức độ bền vững khác nhau, được đánh giá từ cả góc độ kỹ thuật và kinh tế Do đó, khi đầu tư vào BĐS, cần dự tính tuổi thọ kinh tế để xác định tuổi thọ vật lý, nhằm tránh lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần Việc định giá BĐS cũng cần xem xét cả tuổi thọ kinh tế và vật lý, trong đó tuổi thọ ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS Trước khi đầu tư, thiết kế cần tính toán và dự báo các công năng cũng như nhu cầu phát sinh, vì việc thay đổi các yếu tố vật lý sau này sẽ gặp khó khăn nếu không được dự tính trước.
- Tính khác biệt: Giữa các BĐS luôn tồn tại điểm khác biệt Không có hai
Bất động sản (BĐS) có sự khác biệt rõ rệt do vị trí, kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan và môi trường, cũng như quyền sở hữu khác nhau Tính khác biệt này có thể mang lại lợi thế nếu được khai thác đúng cách, nhưng cũng có thể trở thành bất lợi trong một số trường hợp đầu tư Do đó, quản lý nhà nước cần áp dụng các biện pháp khắc phục nhược điểm do tính khác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian kiến trúc và nâng cao giá trị tổng thể của BĐS.
Tính khan hiếm của bất động sản (BĐS) xuất phát từ sự giới hạn về diện tích bề mặt Trái đất và điều kiện tự nhiên của từng khu vực, khiến cho quỹ đất dành cho các hoạt động và mục đích cụ thể không thể mở rộng BĐS không chỉ có tính cố định về vị trí mà còn mang tính khác biệt, dẫn đến mối quan hệ cung cầu thường mất cân đối, với cung thấp hơn cầu Tình trạng này dễ dẫn đến đầu cơ BĐS, làm gia tăng giá cả, đôi khi tạo ra mức giá bong bóng và tiềm ẩn nguy cơ khủng hoảng kinh tế.
Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.
Bất động sản (BĐS) có giá trị lớn do giá trị đất đai và chi phí xây dựng cao Tính khác biệt và khan hiếm của BĐS cũng góp phần làm tăng giá trị của nó Vì vậy, đầu tư vào BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn và thời gian đầu tư dài hạn.
Bất động sản (BĐS) có tính ảnh hưởng lẫn nhau cả về mặt vật lý và kinh tế, điều này tác động đến các hoạt động kinh tế - xã hội Giá trị của một BĐS có thể bị ảnh hưởng bởi các BĐS khác, do đó, cần có sự quản lý thống nhất từ phía nhà nước Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS, cần xem xét các tác động đến những công trình lân cận Ngoài ra, trong quá trình định giá BĐS, cần tính đến khả năng ảnh hưởng từ sự xuất hiện của các công trình BĐS khác.
* Phân loại theo đặc tính vật chất
Bất động sản (BĐS) được phân loại dựa trên các đặc tính vật chất, bao gồm đất đai, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với chúng Để được coi là BĐS, đất đai phải là không di dời, tức là không bao gồm những phần đất có thể di chuyển như đất trồng cây cảnh trong chậu hay đất làm vật liệu xây dựng Ngoài ra, đất đai cần phải có chủ quyền rõ ràng và được định giá dựa trên số lượng, chất lượng và mục đích sử dụng chính.
- Các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình
Công trình xây dựng là sản phẩm từ sức lao động của con người, kết hợp với vật liệu và thiết bị lắp đặt, được định vị trên đất và có thể bao gồm các phần dưới mặt đất, trên mặt đất, dưới mặt nước và trên mặt nước, theo thiết kế Công trình được phân loại theo loại và cấp, trong đó cấp công trình được xác định dựa trên quy mô, mục đích, tầm quan trọng, thời hạn sử dụng, vật liệu và yêu cầu kỹ thuật Các cấp công trình bao gồm cấp đặc biệt, cấp I, II, III, IV và các cấp khác theo quy định của Chính Phủ Loại công trình được phân chia theo công năng sử dụng, bao gồm công trình dân dụng (nhà ở và công trình công cộng), công trình công nghiệp, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình giao thông, công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn, cùng với công trình quốc phòng an ninh.
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng
Những tài sản này không nhất thiết phaira có đối với mọi công trình như hệ thống điều hòa không khí, thang máy, các cây cảnh.
* Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối
- Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
- Một số công trình khai thác mỏ
* Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
Theo Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013, Việt Nam phân chia đất đai thành ba vùng chính: đồng bằng, trung du và miền núi Mỗi vùng này được phân loại thành ba nhóm cụ thể: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
+ Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán
+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất
+ Công trình kiến trúc có tính chất thương mại
+ Khách sạn và văn phòng cho thuê
+ Công trình kiến trúc khác
* Phân loại theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường
BĐS có thể chia thành 3 nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt
- Bất động sản có đầu tư xây dựng
Bất động sản (BĐS) đầu tư xây dựng bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại dịch vụ và hạ tầng Trong đó, nhóm BĐS nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất, chiếm tỷ trọng lớn và có tính chất phức tạp, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu là đất nông nghiệp, bao gồm các loại đất như đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chưa sử dụng.
- Bất động sản đặc biệt
BĐS đặc biệt bao gồm một số công trình như công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, nghĩa trang.
2.2.2 Thẩm định giá bất động sản a Khái niệm và mục đích thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị tài sản bất động sản cụ thể dưới dạng tiền tệ Quá trình này được thực hiện với mục đích rõ ràng trong những điều kiện của một thị trường nhất định, sử dụng các phương pháp thẩm định phù hợp.
Mục đích của thẩm định giá BĐS
Mục đích thẩm định giá bất động sản có thể phân thành nhiều loại như:
- Bảo toàn tài sản: Bảo hiểm tài sản, bồi thường, và đánh giá tài sản
- Mua bán tài sản đơn hạng
- Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp: Góp vốn liên doanh liên kết, bán doanh nghiệp, sát nhập và hợp nhất doanh nghiệp, cho thuê
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẢM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ THẢM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Giới thiệu về Công ty CP Đầu tư và TĐG Việt Nam (TĐG Việt Nam)
3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của TDG Việt Nam a Giới thiệu chung về công ty.
Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam (TDG Vietnam) được thành lập vào ngày 13/9/2010, theo Thông báo số 60/TB-BTC, với đội ngũ cổ đông là các chuyên gia uy tín trong lĩnh vực thẩm định giá TDG Vietnam cam kết xây dựng đội ngũ chuyên viên có trình độ cao, làm việc chuyên nghiệp và đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng, đồng thời tuân thủ các chuẩn mực và đạo đức nghề nghiệp Công ty đã thực hiện thẩm định giá cho nhiều dự án lớn, phục vụ đa dạng đối tượng khách hàng và đáp ứng các yêu cầu thẩm định giá khác nhau trong bối cảnh phát triển của nền kinh tế thị trường.
Trung thực - Độc lập- Giá trị
Trụ sở chính: Công ty Cổ phần đầu tư và TĐG Việt Nam Địa chỉ: Tòa nhà DC Building, 144 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội.
Chúng tôi tự hào là một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản và giá trị doanh nghiệp Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn tài chính doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư, mua bán và sáp nhập doanh nghiệp, cũng như tái cấu trúc doanh nghiệp một cách chuyên nghiệp và hiệu quả.
Tổ chức sự kiện trong lĩnh vực công ty và kết hợp với các cơ sở khác nhằm mở rộng chương trình đào tạo nâng cao kỹ năng trong thẩm định giá và quản trị kinh doanh.
Chúng tôi cung cấp tư vấn về hoạt động đầu tư và xúc tiến đầu tư trong nhiều lĩnh vực như kinh tế và xây dựng Đồng thời, chúng tôi tập trung vào việc phát triển hệ thống công nghệ thông tin, nâng cao hiệu quả của diễn đàn thẩm định giá (thamdinhgia.org), phần mềm thẩm định giá, và kho giá (khogia.vn).
- Thẩm định giá Bất động sản
- Thẩm định giá Động sản
- Thẩm định giá trị Doanh nghiệp
- Thẩm định giá trị Vô hình
- Thẩm định tư vấn các dự án đầu tư
- Thẩm định giá Mỏ khoáng sản
- Nghiên cứu thị trường và dự kiến dư luận
- Tổ chức giới thiệu, xúc tiến thương mại.
* Mục đích thẩm định giá
- Xác định giá trị các tài sản mua sắm từ nguồn vốn của ngân sách Nhà nước
- Xác định giá trị các tài sản để góp vốn liên doanh
- Xác định giá trị tài sản để thế chấp vay vốn Ngân hàng
- Xác định giá trị mua bán chuyển nhượng tài sản
- Xác định giá trị cổ phần hoá, chuyển đổi hình thức hoạt động của Doanh nghiệp
- Xác định giá trị mua bán Doanh nghiệp
- Xác định giá trị hạch toán kế toán
3.1.2 Mô hình tổ chức, cơ cấu nhân sự của TDG Việt Nam. a Mô hình tổ chức của công ty”
PHÒNG NGHIỆP vụ 1 PHÒNG NGHIỆP vụ 2 PHÒNG TỎ CHỨC PHÒNG KÉ TOÁN
CN THANH HÓA VP ĐD TẠI ĐÀ NẢNG Hình 3.1 Sơ đồ tổ chức cuả công ty TDG VPDD TẠI LÀO CAI CN TP.HCM
- Trụ sở chính: Tòa nhà DC Building, 144 Đội Cấn, Q Ba Đình, TP Ha Nội Chi nhánh và văn phòng đại diện:
Lô số 4, Khu công viên Hội An, Thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa + Văn phòng đại diện tại TP Hồ Chí Minh:
Số 24 Đặng Thai Mai, Phường 7, Quận Phú Nhuận, TP Hồ Chí Minh + Văn phòng đại diện tại TP Đà Nang:
Số 112A Đường Lê Đình Lý, Phường Vĩnh Trung, Quận Thanh Khê, TP Đà Nang
+ Văn phòng đại diện TP Lào Cai tỉnh Lào Cai:
Lô D5, Đường Lê Khôi, Tổ 1, P Phố Mới, TP Lào Cai là địa chỉ của TDG Vietnam, công ty còn có đại diện tại nhiều tỉnh như Lạng Sơn, Hà Giang, Tuyên Quang, Yên Bái, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thái Bình, và Ninh Bình Cơ cấu nhân sự của công ty được tổ chức chuyên nghiệp, đảm bảo hiệu quả trong hoạt động kinh doanh.
TDG Vietnam tự hào sở hữu đội ngũ chuyên viên tận tâm, năng động và chuyên nghiệp Các thẩm định viên của TDG Vietnam đều được Bộ Tài chính cấp thẻ hành nghề, có kinh nghiệm dày dạn, chuyên môn vững vàng và luôn tuân thủ đạo đức nghề nghiệp.
* Cơ cấu Công ty bao gồm:
1 Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 01 8.413.473.6
2 Các khoản giảm trừ doanh thu 02 1.000.000 0
3 Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ (10= 01-02) 10 8.412.473.6
Ban Giám đốc - Kiểm soát, bộ phận chuyên môn nghiệp vụ và bộ phận khác.
- Số lượng nhân viên: 25 người
- Nhân viên bộ phận quản lý: 04 người
- Nhân viên chuyên môn nghiệp vụ: 18 người
- Nhân viên phòng ban khác: 03 người Phân theo trình độ:
- Cao đẳng và trung cấp: 03 người Trong đó:
Thẩm định viên Quốc gia: 06 người”
3.1.3 Kết quả hoạt động của TDG Việt Nam trong những năm qua
Bảng 3.1 BÁO CÁO KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
Năm 2018 Đơn vị tính: đồng
5 Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ (20 - 11) 20 4.002.334.0
6 Doanh thu hoạt động tài chính 21 109.587.857 150.053.747
- Trong đó: Chi phí lãi vay 23 0 0
9 Chi phí quản lý doanh nghiệp 25 3.607.453.2
10 Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh {30 = 20 + (21 - 22) -
14 Tong lợi nhuận kế toán trước thuế
15 Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành 51 101.476.474 75.656.878
16.Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại 52 0 0
17 Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp (60P - 51 - 52) 60 586.610.136 420.244.679
Tên Khách hàng Tài sản thâm định
Giá trị tài sản thâm định Mục đích TĐG
Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Tân Liên
Giá trị Quyền sử dụng đất và
TS gắn liền với đất hình thành trong tương lai
Xác định hạn mức tín dụng, vay vốn Ngân hàng
Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị
Quyền sử dụng đất và tài sản trên đất
Quyền sử dụng đất và tài sản trên đất 7.190.982.099.000 Giao vốn kinh doanh
4 Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam
Khu nghỉ dưỡng Vinpearl và khu vui chơi
5.655.709.000.000 Xác định giá trị tài sản đảm bảo
5 Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam Bất động sản 4.692.366.000.000 Vay vốn Ngân hàng
Retail TTTM Vincom 4.521.379.000.000 Vay vốn Ngân hàng
Giá trị Nhà máy thủy điện Bá
(60MW) và Bá Thước 2 (80MW)
3.542.583.000.000 Xác định giá trị tài sản đảm bảo
Doanh nghiệp chủ yếu thu phí thẩm định từ các hợp đồng thẩm định giá, nhờ vào quy trình làm việc chuyên nghiệp, công ty đã xây dựng được niềm tin vững chắc với khách hàng Sự tin tưởng này đã dẫn đến sự gia tăng doanh thu từ hoạt động thẩm định, từ 7.1 tỷ đồng năm 2017 lên 8.4 tỷ đồng năm 2018, tương ứng với mức tăng hơn 18%.
Bảng 3.2: Một số hợp đồng bất động sản tiêu biểu công ty đã định giá
STT Tên Khách hàng Tài sản thâm định
Giá trị tài sản thâm định Mục đích TĐG
Hải Phòng Bất động sản 2.848.059.000.000 Xác định hạn mức tín dụng
Bắc Ninh Bất động sản 2.421.648.000.000 Vay vốn Ngân hàng
10 Công ty CP Phát triển đô thị Nam Hà Nội Bất động sản 2.034.929.000.000 Vay vốn Ngân hàng 11
Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Tân Liên
Phát Bất động sản 2.255.551.000.000 Xác định giá trị tài sản đảm bảo
12 Công ty Cổ phần dịch vụ Tây Yên Tử Bất động sản 2.111.979.000.000 Sử dụng nội bộ
Nhà máy nhiên liệu sinh học Bio-Ethanol 1.583.867.000.000 Sử dụng nội bộ
Công ty CP Bất động sản 1.533.467.481.679 Phục vụ kế hoạch kinh doanh
Trung tâm thương mại 1,496,052,000,000 Lập báo cáo tài chính
- Công ty CP Tập đoàn Hà Đô Bất động sản 1.354.964.000.000 Liên doanh góp vốn
17 Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam
CP Mỹ Khê Việt Nam
1,023,783,000,000 Xác định giá chào bán công ty
Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư và thâm định giá Việt Nam
3.2.1 Cơ sở pháp lý, các văn bản pháp lí được sử dụng trong quá trình thẩm định giá BĐS
Việc định giá bất động sản cần tuân thủ theo các văn bản pháp luật đã ban hành như:
- Luật Giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 20/06/2012.
- Luật Đất Đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về Thẩm định giá.
- Nghị định số 177/2013/NĐ- CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật 11/2013/QH13 về giá
- Nghị định 149/2016/NĐ- CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung Nghi định số 177/2013/NĐ- CP
- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014
- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03, 04.
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06 tháng 03 năm 2015 của Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07.
- Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 08 năm 2015 của Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10.
- Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11
- Thông tư số 11/2019/TT-BTC sửa đổi, bổ sung, một số điều của Thông tư 204/2014/TT-BTC ngày 23/12/2014
- Thông tư 36: Quy định chi tiết Phương pháp định giá đất; xây dựng, điều
3.2.2 Phương pháp thẩm định giá BĐS tại TDG Việt Nam
Các phương pháp thẩm định giá được sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh thị trường và phương pháp chi phí. a Phương pháp so sánh thị trường
Dựa vào đặc điểm và mục đích của tài sản thẩm định, thẩm định viên sẽ chọn phương pháp so sánh khi tài sản thẩm định nhằm mục đích giao dịch Điều này thường xảy ra khi có nhiều tài sản khác có đặc điểm tương đồng và có nhiều giao dịch diễn ra trên thị trường.
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
Để xác định giá trị tài sản, cần so sánh với các tài sản tương đồng có những đặc điểm giống nhau như loại đất, vị trí, quy mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất Việc thu thập thông tin này giúp đánh giá chính xác hơn về giá trị tài sản.
Cần thu thập từ 3- 5 thửa đất so sánh đã được giao dịch thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, trúng thầu, )
Thông tin giao dịch liên quan đến các thửa đất so sánh cần được thu thập trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm định giá, với khoảng thời gian tối đa cho phép là 2 năm.
- Thông tin cần thu thập
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, quy mô, diện tích, kích thước, mục đích sử dụng, )
+ Điều kiện và kết cấu hạ tầng
+ Các điều kiện môi trường xung quanh : giao thông, các điều kiện tiện ích, cảnh quan, môi trường an ninh ,
+ Các đặc điểm về pháp lý
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch tài sản thành công và đảm bảo nguyên tắc tự nguyện
+ Thời gian, giá trị và điều kiện thanh toán giá trị của tài sản
Thông tin phải được đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong điều kiện giao dịch thị trường bình thường
Bước 2: Tiến hành phân tích thông tin
Dựa trên thông tin đã thu thập từ bước 1, TĐV tổng hợp dữ liệu của TSTĐ và TSSS vào bảng phân tích Việc so sánh các điểm tương đồng và khác biệt giữa TSTĐ và TSSS giúp xác định tiêu chí điều chỉnh các sự khác biệt này.
Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các TSSS với TSTĐ để xác định giá cho thửa đất cần định giá
Giá trị ước tính của TSTĐ được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng TSSS như sau:
Giá trị chuyển nhượng là mức tiền điều chỉnh về giá, phản ánh giá trị ước tính của nhượng quyền sử dụng đất Giá trị này được hình thành từ các yếu tố của tài sản đất đai và sự khác biệt của từng tài sản sở hữu.
Mức tiền điều chỉnh giá giữa tài sản sở hữu và tài sản đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giao thông, môi trường sống và an ninh Việc xác định mức điều chỉnh này có thể được thực hiện theo giá trị tuyệt đối hoặc theo tỷ lệ phần trăm so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương.
- Điều chỉnh tuyệt đối: áp dụng cho các yếu tố so sánh sự khác biệt có thê lượng hóa được bằng tiền như điều kiện thanh toán, pháp lý,
- Điều chỉnh tương đối: áp dụng cho các yếu tố so sánh sự khác biệt không
- Khi điều chỉnh một yếu tố khác biệt thì các yếu tố khác coi như không thay đổi
- Lấy BĐS định giá làm chuẩn, điều chỉnh các BĐS so sánh
- Chỉ điều chỉnh các yếu tố khác biệt
Trong lĩnh vực bất động sản, khi so sánh các yếu tố, nếu một yếu tố nào đó có giá trị thấp hơn, cần điều chỉnh tăng giá trị của nó và ngược lại Nếu giá đất biến động từ thời điểm chuyển nhượng thành công đến thời điểm xác định giá thửa đất, trước khi điều chỉnh giá tài sản theo công thức, cần điều chỉnh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh dựa trên chỉ số biến động của loại đất trong khoảng thời gian đó.
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng bình quân các mức giá của các Thửa đất so sánh đã tính toán ở bước 3
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất định giá
Giá trị của thửa đất định giá = đơn giá x diện tích đất b Phương pháp chi phí
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản
Các công trình trên đất đã được chuyển nhượng thành công, trong đó thửa đất so sánh có những đặc điểm tương đồng với thửa đất thẩm định, bao gồm vị trí, hiện trạng, giao thông, môi trường và pháp lý.
Các bước thực hiện còn lại giống như Bước 1 của phương pháp so sánh
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả chính xác, đầy đủ về các tài sản trên đát của các thửa đất so sánh
Bước 3: Xác định giá trị của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất
Giá trị của các Giá trị xây dựng mới tại thời Giá trị hao
= - tài sản trên đất điểm hiện tại mòn lũy kế
Giá trị xây dựng mới hiện nay được xác định dựa trên chi phí thay thế để đầu tư vào các tài sản mới có chức năng tương đương với tài sản hiện có trên đất, hoặc chi phí tái tạo, tức là đầu tư vào các tài sản giống hệt với tài sản hiện tại Giá trị này bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho nhà đầu tư xây dựng.
Giá trị hao mòn lũy kế bao gồm cả hao mòn hữu hình và vô hình, phản ánh sự giảm giá trị của tài sản qua thời gian Điều này bao gồm hao mòn vật lý do quá trình bào mòn tự nhiên, hao mòn chức năng do sự lạc hậu về công nghệ, và ảnh hưởng từ các yếu tố bên ngoài.
Phương pháp xác định giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản trên đất được thực hiện theo quy định của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Trong trường hợp chưa có quy định cụ thể, việc tính toán sẽ dựa vào hướng dẫn của chuyên gia tư vấn hoặc tổ chức có thẩm quyền, dựa trên thông tin thực tế thu thập từ thị trường.
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất so sánh
Giá trị thửa đất so Giá chuyển nhượng Giá trị của các
— - sánh của bất động sản tài sản trên đất
, Giá trị của thửa đất Đơn giá của thửa đất — , ɪ,, —-7- diện tích thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị thửa đất thẩm định
Điều chỉnh sự khác biệt giữa các thửa đất so sánh và thửa đất thẩm định là bước quan trọng trong quá trình định giá Qua đó, chúng ta có thể xác định giá trị chính xác của thửa đất cần thẩm định, tương tự như bước 3 trong phương pháp so sánh.
3.2.3 Quy trình thẩm đinh giá BĐS tại TDG Việt Nam
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ, xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá
Sau khi tiếp nhận hồ so từ khách hàng, hồ sơ sẽ được giao cho thẩm định viên chịu trách nhiệm về việc xử lí hồ sơ này.
Thẩm định viên thực hiện nghiên cứu sơ bộ về bất động sản và các thông số liên quan, xác định tài liệu cần thiết cho quá trình thẩm định, đồng thời xác định mức phí thỏa thuận, phương thức thanh toán và thời gian hoàn thành thẩm định.
Bước 2: Lập kế hoạch thực hiện thẩm định
- Nhận biết các loại tài liệu được sử dụng trong quá trình định giá
- Nhận biết các cơ quan, đơn vị, tổ chức, cá nhân nào có thể cung cấp thông tin phục vụ cho công việc
- Lập danh mục các công việc cũng như thứ tự thực hiện của chúng
- Xác định nội dung, khối lượng, tính chất công việc và thời gian thực hiện các công việc
Bước 3: Khảo sát thực tế , thu thập thông tin
Tiến hành thu thập thông tin cần thiết cho việc thẩm định từ nhiều nguồn, bao gồm thông tin từ khách hàng, khảo sát thực địa và kết quả giao dịch trên thị trường Đồng thời, cần kiểm tra độ tin cậy của các thông tin này để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình thẩm định.
Các thông tin cần thu thập như:
- Tiến hành thu thập thông tin về các giao dịch của tài sản so sánh.
Để thực hiện thẩm định giá hiệu quả, cần thu thập thông tin chi tiết về các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, cũng như tình hình cung cầu thị trường và các thông tin liên quan đến tài sản Những dữ liệu này sẽ hỗ trợ trong việc phân tích thị trường tại thời điểm thẩm định.
Đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản tại TDG Việt Nam
3.3.1 Những mặt đạt được về mặt cơ sở pháp lý
Công ty đã áp dụng các văn bản pháp lý trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản một cách khoa học và hợp lý, liên tục cập nhật đầy đủ các văn bản pháp luật trong quá trình thẩm định Nhờ đó, các thông tư và nghị định mới được áp dụng kịp thời, đảm bảo tính chính xác và hoàn chỉnh cho hồ sơ thẩm định giá Công ty sử dụng bốn phương pháp thẩm định giá phù hợp với tiêu chuẩn, bao gồm phương pháp so sánh thị trường, phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư, từ đó đưa ra kết quả thẩm định có tính tin cậy cao nhất.
Việc áp dụng phương pháp thẩm định giá được thực hiện linh hoạt và có cơ sở bởi các thẩm định viên Họ sẽ xem xét mục đích thẩm định giá và đặc điểm của từng bất động sản để chọn phương pháp phù hợp Chẳng hạn, khi thẩm định quyền sử dụng đất để rao bán, thẩm định viên sẽ sử dụng phương pháp so sánh thị trường do có sẵn các giao dịch tương tự trên thị trường Đối với giá trị công trình xây dựng, phương pháp chi phí sẽ được áp dụng Đối với tài sản có tiềm năng phát triển như đất thuộc dự án đầu tư, phương pháp thặng dư sẽ được sử dụng để thẩm định.
Thứ ba, thẩm định viên linh hoạt phối hợp nhiều phương pháp thẩm định khác nhau để đưa ra kết quả phù hợp nhất.
Để thực hiện thẩm định một tài sản, thẩm định viên có thể áp dụng hai phương pháp khác nhau và so sánh kết quả để điều chỉnh nếu có sai lệch lớn, nhằm đảm bảo tính hợp lý của kết quả thẩm định Đối với bất động sản thẩm định là quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất để bán, thẩm định viên sẽ sử dụng phương pháp so sánh hoặc thặng dư cho quyền sử dụng đất và phương pháp chi phí cho công trình xây dựng.
Về quy trình thẩm định giá
Thứ nhất, quy trình thẩm định giá của công ty thực hiện đầy đủ các bước, phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá
Quy trình thẩm định giá tại TDG được thiết kế đầy đủ và chi tiết, điều này đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo kết quả thẩm định chính xác Nhờ vào quy trình rõ ràng, các thẩm định viên có thể phân công công việc và lập kế hoạch thẩm định một cách hiệu quả.
Công ty quy định thời gian hoàn thành cho từng phương pháp thẩm định, nhằm đảm bảo tiến độ công việc và nâng cao tính tự giác của cán bộ thẩm định Cụ thể, thời gian tối đa cho phương pháp so sánh thị trường là 3 ngày, trong khi phương pháp thặng dư là 5 ngày Các bước chính trong quy trình cũng được quy định rõ ràng, giúp cán bộ hoàn thành nhiệm vụ đúng hạn.
Trong các báo cáo của TDG, việc đưa ra các biện luận để xác định cơ sở giá trị thị trường hay phi thị trường là rất quan trọng Đây là một bước thiết yếu trong quy trình thẩm định giá, nhưng thường bị các công ty bỏ qua hoặc chỉ đề cập một cách khái quát mà thiếu sự phân tích sâu sắc.
Về kết quả thẩm định giá
Kết quả thẩm định giá có tính đến đặc điểm của bất động sản
Bất động sản (BĐS) là tài sản đặc biệt với những đặc trưng riêng biệt, khiến cho việc tìm kiếm các BĐS tương đồng trong quá trình thẩm định trở nên khó khăn Mặc dù các BĐS có thể giống nhau, nhưng luôn tồn tại những điểm khác biệt cần được điều chỉnh Đội ngũ thẩm định viên của Công ty đã thu thập các đặc điểm khác biệt như vị trí, kích thước, lợi thế kinh doanh, điều kiện cơ sở hạ tầng và công trình xây dựng trên đất để làm căn cứ điều chỉnh Dựa vào những yếu tố này, thẩm định viên sẽ ước lượng mức giá điều chỉnh và đưa ra mức giá chỉ dẫn cuối cùng cho từng BĐS so sánh.
Trong thời gian qua, công ty đã đạt được nhiều kết quả ấn tượng với việc thực hiện nhiều hợp đồng có giá trị lớn Sự hợp tác nhiều lần với nhiều khách hàng lớn chứng tỏ uy tín và chất lượng dịch vụ thẩm định giá của công ty đã được khẳng định.
3.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân a Hạn chế
Về cơ sở pháp lý
Mặc dù các thẩm định viên luôn cập nhật văn bản pháp luật trong quá trình thẩm định giá, việc áp dụng vẫn chưa có hệ thống đồng bộ Điều này dẫn đến tình trạng mỗi người áp dụng một văn bản khác nhau, gây ra sự thiếu thống nhất và tin cậy trong kết quả thẩm định Hơn nữa, một số công ty không kịp thời cập nhật các văn bản pháp luật mới do ít thực hiện định giá trong một số lĩnh vực, dẫn đến việc vẫn sử dụng các văn bản đã cũ và không còn hiệu lực.
Trong quá trình thẩm định giá, công ty thường dựa vào hồ sơ do khách hàng cung cấp mà không thực hiện việc xác thực hay kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp của các tài liệu này Điều này có thể dẫn đến những sai sót trong đánh giá giá trị, bởi vì công ty chủ quan cho rằng các tài liệu đã được cung cấp là hợp pháp.
Thứ nhất, phương pháp thẩm định giá được áp dụng phụ thuộc chủ quan vào thẩm định viên.
Việc lựa chọn phương pháp thẩm định và các con số điều chỉnh đặc điểm của tài sản phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của thẩm định viên Điều này có thể ảnh hưởng đến kết quả thẩm định, đặc biệt khi thẩm định viên thiếu kinh nghiệm và chưa hiểu rõ về đặc điểm của bất động sản cũng như các yếu tố tác động đến giá trị tài sản.
Trong phương pháp chi phí, việc xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất là rất quan trọng Thẩm định viên cần tiến hành khảo sát để đánh giá mức độ hao mòn và giá trị còn lại của công trình Tuy nhiên, việc đánh giá này có thể gặp khó khăn nếu thẩm định viên thiếu kiến thức và kinh nghiệm về các công trình xây dựng, điều này sẽ ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá.
Thứ hai, phương pháp thặng dư phụ thuộc rất lớn vào quy hoạch
Giá trị bất động sản (BĐS) chỉ phản ánh thời điểm hiện tại và không tính đến sự thay đổi về các điều kiện kinh tế, hạ tầng hay quy hoạch Khi có sự phát sinh các yếu tố mới như quy hoạch, đầu tư và giao thông, giá trị của BĐS sẽ có khả năng biến động trong tương lai gần hoặc xa.
Trong phương pháp so sánh, độ tin cậy của giá ước đoán các tài sản so sánh được điều chỉnh dựa trên ý kiến chủ quan của thẩm định viên, mà không có công thức hay mức cụ thể nào để tính toán điều này trong quy trình định giá.
Thứ nhất, hạn chế trong quá trình thu thập và phân tích thông tin các tài sản so sánh
Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản yêu cầu thông tin chính xác, với việc thu thập và tìm kiếm thông tin là bước đầu tiên quan trọng Thông tin về bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh là nền tảng cho quá trình thẩm định diễn ra thuận lợi Tuy nhiên, hiện nay, công tác thu thập thông tin tại công ty gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc tìm kiếm thông tin của bất động sản so sánh Mỗi bất động sản đều có những đặc trưng riêng, khiến cho việc tìm kiếm thông tin tương đồng trở nên khó khăn Thông tin so sánh chủ yếu được lấy từ các nguồn rao bán và rao mua trên internet, điều này có thể dẫn đến sai lệch trong kết quả thẩm định do nguồn thông tin không chính thống.
