TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
Các nghiên cứu thực nghiệm 12
Phạm Thị Thúy (2020) đã nghiên cứu nâng cao chất lượng thẩm định giá trị bất động sản thế chấp phục vụ công tác cho vay tại Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản ngân hàng Ngân hàng TMCP Quân đội (MBAMC) Nghiên cứu áp dụng các phương pháp khảo sát, thu thập, thống kê và phân tích tổng hợp để đánh giá chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại MBAMC Tác giả đã xác định rõ các chỉ tiêu ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định bất động sản, dựa trên cơ sở pháp lý Tuy nhiên, các chỉ tiêu định lượng được đề cập vẫn chưa đầy đủ và trình bày chưa rõ ràng.
Vũ Thị Thanh Hải (2019), Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải.
Trong nghiên cứu, tác giả áp dụng nhiều phương pháp như thu thập tài liệu và số liệu, kế thừa, tổng hợp và phân tích thông tin, so sánh, cùng với điều tra bảng hỏi Tác giả cũng xác định cơ sở pháp lý cho các chỉ tiêu định tính nhằm đánh giá chất lượng thẩm định bất động sản, đồng thời thực hiện khảo sát thực nghiệm với khách hàng sử dụng dịch vụ định giá tại Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải.
Từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng TĐGBĐS thế chấp, khắc phục những điểm yếu của công tác TĐGBĐS thế chấp.
Trần Thị Hà Trang (2018) đã thực hiện nghiên cứu về việc nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp ngân hàng tại Công ty CP Thẩm định giá TNS Value Đề tài phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp cải thiện quy trình thẩm định giá bất động sản trong hoạt động xử lý thế chấp ngân hàng Phương pháp nghiên cứu bao gồm thống kê và phân tích tổng hợp, nhằm xem xét những thành tựu và hạn chế trong thẩm định giá bất động sản tại công ty Tác giả đã xác định các tiêu chí đánh giá chất lượng định giá bất động sản thế chấp và thực hiện khảo sát với khách hàng sử dụng dịch vụ Tuy nhiên, một hạn chế của nghiên cứu là các tiêu chí đánh giá không được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý, mà chỉ dựa vào việc thu thập thông tin từ các tài liệu khác.
Hoàng Thu Trang (2016) đã thực hiện nghiên cứu về việc hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ Nghiên cứu này nhằm mục tiêu hệ thống hóa các cơ sở khoa học liên quan đến định giá, đặc biệt là trong lĩnh vực định giá bất động sản thế chấp.
Nghiên cứu này đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, sử dụng các phương pháp như duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phân tích, so sánh và khảo sát Tác giả đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình này Tuy nhiên, những yếu tố được xác định vẫn chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng để khẳng định tính chính xác.
Nguyễn Thanh Nga (2016) đã nghiên cứu giải pháp nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm trong cho vay theo dự án đầu tư tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Đống Đa Tác giả áp dụng các phương pháp nghiên cứu như thống kê kinh nghiệm, so sánh và phân tích để đánh giá thực trạng và khả năng nguồn lực trong lĩnh vực này.
Bài viết trình bày 13 giải pháp nhằm đáp ứng nhu cầu định giá tài sản trong bối cảnh hiện nay, đồng thời xác định các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá tài sản trong hoạt động cho vay dự án đầu tư tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Đống Đa Từ những phân tích này, tác giả đề xuất các biện pháp để hạn chế rủi ro và nâng cao chất lượng định giá tài sản trong cho vay đầu tư tại ngân hàng.
Ngô Thị Phương Thảo (2011) đã nghiên cứu về định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, nhằm cung cấp cơ sở lý luận và phân tích thực trạng công tác định giá Tác giả đã áp dụng nhiều phương pháp nghiên cứu như thống kê, so sánh, nghiên cứu tình huống, ý kiến chuyên gia và mô hình kinh tế lượng để dự báo nhu cầu tín dụng và thẩm định giá bất động sản Bài viết cũng đề xuất quy trình và các phương pháp thẩm định giá phù hợp cho từng loại hình ngân hàng, từ ngân hàng thương mại Nhà nước đến ngân hàng thương mại cổ phần, nhằm tạo sự thống nhất trong việc xác định giá trị bất động sản.
1.3 KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Qua việc nghiên cứu các tài liệu trước đây về nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng tài sản đảm bảo thế chấp, nhận thấy rằng các nghiên cứu trong nước chủ yếu chỉ dừng lại ở lý thuyết cơ bản Một số nghiên cứu đã xác định các tiêu chí tác động đến chất lượng tài sản đảm bảo, nhưng chỉ có ít nghiên cứu cung cấp cơ sở pháp lý cho các tiêu chí này Hơn nữa, các nghiên cứu hiện tại còn hạn chế do thiếu sự phân biệt rõ ràng giữa các yếu tố khách quan và chủ quan.
Khóa luận này kế thừa và phát huy giá trị từ các nghiên cứu trước, đồng thời bổ sung những khoảng trống nghiên cứu như cơ sở pháp lý cho các tiêu chí định tính đánh giá chất lượng TĐGBĐS thế chấp Nó cũng tách biệt rõ ràng các yếu tố khách quan và chủ quan ảnh hưởng đến chất lượng TĐGBĐ thế chấp Nghiên cứu được thực hiện trong phạm vi Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam nhằm xác định ảnh hưởng của các nhân tố đến chất lượng TĐGBĐ thế chấp và đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng cho công ty.
Trong quá trình nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng
TĐGBĐS thế chấp Khung nghiên cứu được tác giả cụ thể hóa bằng sơ đồ 1.1 dưới đây:
Nguồn thông tin thu thập phục vụ cho quá trình thẩm định Áp dụng phương pháp và tiêu chuẩn thẩm định
Hệ thống tổ chức công tác thẩm định hục vụ Mc trình p ịnh NlZ z
Năng lực chuyên môn của nhân sự TĐG
TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VNG
Tính tin cậy của chủ sở hữu BĐS
Tính minh bạch của thị trường BĐS
Sơ đồ 1.1 Khung nghiên cứu của Khóa luận
Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích ảnh hưởng của các nhân tố chủ quan như năng lực chuyên môn của nhân sự thẩm định giá, hệ thống tổ chức công tác thẩm định, nguồn thông tin thu thập phục vụ cho quá trình thẩm định, và việc áp dụng các phương pháp cũng như tiêu chuẩn thẩm định Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng xem xét các nhân tố khách quan bao gồm môi trường kinh tế, môi trường pháp lý, và tính minh bạch của thị trường, nhằm đánh giá toàn diện các yếu tố tác động đến quá trình thẩm định giá.
BĐS; Tính tin cậy của chủ sở hữu BĐS) đến chất lượng TĐGBĐS thế chấp.
Nghiên cứu các tiêu chí đánh giá chất lượng TĐGBĐS thế chấp tại Công ty
SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp thu thập 17
Phương pháp thu thập dữ liệu được thực hiện thông qua các báo cáo hoạt động của Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam, bao gồm Báo cáo tài chính (BCTC) và Báo cáo tình hình doanh nghiệp.
Phương pháp tham khảo 17
Phương pháp tham khảo dựa vào các tài liệu, các nghiên cứu trong nước bao gồm:
+ Giáo trình Thẩm định giá bất động sản của Học viện Ngân hàng (HVNH)+ Các nghiên cứu khóa luận, luận án, luận văn của HVNH
Phương pháp đối chiếu so sánh 17
Phương pháp đối chiếu so sánh là cách đánh giá chất lượng TĐGBĐS qua các năm bằng cách so sánh các tiêu chí như số lượng HSTĐ, doanh thu (DT), chi phí (CP) và lợi nhuận sau thuế (LNST) Việc này giúp nhận diện sự thay đổi của các tiêu chí này theo từng năm, từ đó đưa ra những phân tích và đánh giá chính xác hơn về hiệu quả hoạt động.
Thang đo ảnh hưởng đến chất lượng TĐGBĐS thế chấp tại VNG Value bao gồm 8 nhân tố và được đo lường bằng 27 biến quan sát Sử dụng thang đo Likert 5 bậc, theo Likert R.A (1932), cho phép đánh giá mức độ nhận thức và hành vi của đối tượng khảo sát một cách đáng tin cậy Thang đo này giúp quá trình khảo sát diễn ra thuận lợi, vì đối tượng không cần phải đưa ra đánh giá cá nhân mà có thể chọn mức độ đánh giá trung lập.
Hình 2.1 Đánh giá thang đo Likert
Hoàn toàn đồng ý Không đồng ý Không ý kiến Đồng ý Hoàn toàn đồng ý
Nguồn: Tác giả tự tổng hợp
Năng lực chuyên môn của nhân sự TĐG NLMC
Phương pháp khảo sát thông tin 18
Phương pháp khảo sát thông tin: Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc
Theo nghiên cứu năm 2008, số lượng mẫu quan sát tối thiểu cần gấp 4 đến 5 lần số biến phân tích Với 27 biến trong bảng khảo sát của Khóa luận, cần thu thập hơn 100 mẫu quan sát Để đảm bảo độ chính xác cao cho mô hình nghiên cứu, tối thiểu cần trên 200 mẫu Tuy nhiên, do số lượng nhân sự tại công ty VNG Value chỉ có 100 người, kết quả khảo sát gặp một số hạn chế Dữ liệu được thu thập hoàn toàn trên tinh thần tự nguyện và hỗ trợ vào tháng 04/2021.
2.2.6 Phương pháp xử lý số liệu
Toàn bộ dữ liệu khảo sát được tổng hợp trong tệp Excel “Phản hồi khảo sát”.
Dữ liệu sau khi đã được tổng hợp và chỉnh sửa được đưa vào kiểm tra qua 02 bước như sau:
Bước 1: Kiểm định độ tin cậy của thang đo qua hệ số tin cậy Cronb ach’s Alpha:
Hệ số "Cronbach’s Alpha" dao động trong khoảng [0;1], với những biến quan sát có hệ số tương quan biến - tổng thấp hơn 0,3 sẽ bị loại bỏ do không đủ ảnh hưởng đến khái niệm cần đo Giá trị của hệ số này không phải lúc nào cũng cao là tốt; nếu đạt từ 0,95 trở lên, nó có thể dẫn đến hiện tượng trùng lặp trong thang đo, khiến các biến không còn khác biệt.
Nguyễn Mộng Ngọc (2008) thang đo đủ điều kiện có hệ số “Cronb ach’s Alpha” ≥ 0,6.
If the "Cronbach's Alpha if items deleted" is greater than the Corrected Item-Total correlation, the item will be removed if its total correlation is less than 0.3 or if the group correlation is below 0.6.
Bước 2 trong quá trình nghiên cứu là phân tích nhân tố khám phá (EFA), nhằm rút gọn một tập hợp lớn các biến quan sát thành các biến đại diện nhỏ hơn để xác định các nhân tố ảnh hưởng Phương pháp này sử dụng “Principal Components Analysis” kết hợp với phép xoay “Varimax” Để đảm bảo thang đo đạt tiêu chuẩn, cần tuân thủ các tiêu chí nhất định.
■ Hệ số “KMO” (Kaiser-Meyer-Olkin) nằm trong khoảng [0,5;1] đảm bảo phân tích phù hợp Nếu “KMO” < 0,5 nhân tố đó có khả năng không đạt yêu cầu
Hệ tải nhân tố (Factor loading) cao cho thấy mối tương quan mạnh mẽ giữa các biến và nhân tố Khi "Factor loading" lớn hơn 0,5, điều này đảm bảo rằng biến quan sát có ý nghĩa thống kê ổn định và có tính thực tiễn.
Bảng 2.1 Mã hóa biến trong mô hình
Hệ thong tổ chức công tác TĐG HTTC Nguồn thông tin thu thập phục vụ cho quá trình TĐG NTT Áp dụng phương pháp và tiêu chuẩn TĐG PPTC
Môi trường kinh tế MTKT
Môi trường pháp lý MTPL
Tính minh bạch của thị trường BĐS TMB
Tính tin cậy của chủ sở hữu BĐS T TC
Nguồn: Tác giả tự tổng hợp
PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1 TỔNG QUAN THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VNG
Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam (VNG Value) được thành lập vào năm 2009, với tên gọi trước đây là Công ty Cổ phần Đầu tư ANG Sau 12 lần thay đổi đăng ký, công ty đã chuyển đổi thành VNG Value vào ngày 01/08/2014, với vốn điều lệ hiện tại là 20 tỷ đồng Các lĩnh vực hoạt động của VNG Value bao gồm thẩm định giá dự án đầu tư, tài sản tài chính, bất động sản, tài sản vô hình, giá trị doanh nghiệp và khoản nợ Sau hơn 12 năm hoạt động, VNG Value có trụ sở chính tại Hà Nội cùng với các văn phòng đại diện tại Hưng Yên, Sơn La, Thanh Hóa, Hải Phòng, Cao Bằng, và hai chi nhánh tại TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng Công ty đã xây dựng được uy tín vững chắc và nhận được sự tin tưởng từ nhiều doanh nghiệp và cá nhân, trở thành một trong số ít đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam được Bộ Tài chính công nhận.
VNG Value luôn nằm trong số các doanh nghiệp được cấp phép hoạt động TĐGTS hàng năm bởi Cục quản lý giá - Bộ tài chính Việt Nam Đến nay, VNG Value đã ghi nhận sự tăng trưởng doanh thu TĐG qua các năm và mở rộng mạng lưới đối tác khách hàng, khẳng định vị thế của mình trong ngành.
3.1.2 Cơ cấu tổ chức của Công ty VNG Value
Hình 3.1 Cơ cấu tổ chức tại Công ty VNG Value
3.1.3 Quy trình thẩm định giá b ất động sản tại Công ty VNG Value
Quy trình của công ty quy định việc phối hợp với các đơn vị khác trong thẩm định giá tài sản BĐS, nhằm đảm bảo trình tự và thủ tục khoa học, hiệu quả Điều này giúp xác định rõ trách nhiệm và tăng cường sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận liên quan trong hoạt động thẩm định tài sản.
Sơ đồ 3.1 Các b ước quy trình thẩm định BĐS tại VNG Value
Bước 1 Nhận HSTĐ, thu phí TĐTS, lập kế hoạch KHHTTS
Bước 2 Tiến hành TĐG trực tiếp và lập b áo cáo TĐTS
Bước 3 Kiêm tra, phê duyệt và phát hành chứng thư TĐTS
Quy trình cụ thê như sau:
Bước 1 Gửi đề nghị tiếp nhận, kiểm tra hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ TĐTS.
- Khách hàng gửi yêu cầu, hồ sơ yêu cầu TĐTS đến công ty theo email, hoặc theo điện thoại, theo thông tin đối tác.
Bộ phận kinh doanh sẽ tiếp nhận đề nghị TĐTS và ghi chép vào sổ theo dõi công tác TĐTS, trong đó ghi lại chi tiết thông tin khách hàng Sau đó, tiến hành kiểm tra hồ sơ để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ.
TĐTS, hướng dẫn khách hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ TĐTS theo quy định của
VNG Value Hồ sơ yêu cầu TĐTS với khách hàng lẻ và khách hàng đã có hợp đồng hợp tác, hợp đồng nguyên tắc khác nhau.
Bước 2 Bộ phận kinh doanh tiếp nhận xác nhận danh mục TSTĐ và xác định mức phí TĐTS.
Nếu hồ sơ đáp ứng đủ quy định, bộ phận kinh doanh sẽ thông báo lãnh đạo để hỏi về mức phí và sau đó thông báo cho khách hàng Trong trường hợp khách hàng cam kết cung cấp hồ sơ sau, bộ phận kinh doanh sẽ xin ý kiến lãnh đạo Khi nhận được phản hồi về mức phí và mức tạm ứng, bộ phận kinh doanh sẽ thông báo tới khách hàng cùng các bộ phận liên quan.
KTTC, CVTĐ để cùng thực hiện.
Bước 3 Xây dựng và thông báo kế hoạch khảo sát hiện trạng tài sản.
- Bộ phận kinh doanh thực hiện các công việc sau:
Phối hợp với CVTĐ để phân công TĐTS và thống nhất khách hàng, nhằm xây dựng kế hoạch KSHTTS hiệu quả về thời gian, không gian và người hướng dẫn (NHD) cho công tác KSHTTS.
+ Ghi sổ theo dõi công tác TĐTS về lịch TĐTS và cán b ộ thực hiện.
NHD khảo sát yêu cầu chủ tài sản hoặc người trưởng thành có năng lực hành vi dân sự và hiểu biết về tài sản được chỉ định Để đảm bảo tính khách quan trong quá trình thẩm định tài sản, nên khuyến khích người thân như cha mẹ, con cái, anh chị em ruột hoặc những người cùng hộ khẩu tham gia.
Nếu trụ sở TSTĐ nằm ở ngoại thành hoặc các tỉnh, thành phố cách VNG Value từ 30km trở lên, và thời gian kiểm soát hiện trạng tài sản (KSHTTS) lớn hơn 1 ngày làm việc, thì CVTĐ cần thông báo cho Bộ phận hành chính để sắp xếp phương tiện di chuyển hoặc nơi lưu trú (khách sạn) cho việc KSHTTS.
Trong lúc đó CVTĐ sẽ có trách nhiệm:
+ Phối hợp với bộ phận kinh doanh để xây dựng và xác nhận kế hoạch
Quá trình này đòi hỏi sự hợp tác giữa CVTĐ và khách hàng để thực hiện KSHTTS theo chỉ dẫn của chủ sở hữu Nội dung khảo sát của CVTĐ cần tuân thủ các quy định của công ty.
2 Xử lý thông tin khảo sát CVTĐ xử lý các thông tin thu thập từ KSHTTS và HSPL Trong trường hợp không có sự trùng khớp giữa HSPL và hiện trạng tài sản, CVTĐ lấy thêm thông tin từ khách hàng/chủ tài sản bổ sung để làm rõ.
Những thành tựu và hạn chế trong hoạt động thẩm định giá b ất động sản thế chấp tại Công ty VNG Value
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY VNG VALUE 3.5.1 Thành tựu đạt được
Khóa luận đã chỉ ra rằng chất lượng tài sản đảm bảo (TĐGBĐS) thế chấp tại VNG Value đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể, dựa trên các đánh giá về các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng của TĐGBĐS.
Mặc dù đội ngũ nhân sự TĐG còn trẻ và chưa có nhiều kinh nghiệm thực chiến, nhưng trong số đó có những cán bộ có năng lực chuyên môn cao, đặc biệt là những người có hơn 30 năm kinh nghiệm trong ngành Tất cả các kết quả của TĐG đều được các cán bộ này xem xét và phê duyệt, đảm bảo chất lượng và độ tin cậy.
VNG Value cam kết đảm bảo kết quả TĐG hợp lý thông qua việc đào tạo và phát triển nhân sự TĐG chất lượng cao Đội ngũ nhân sự tại đây không chỉ có nhân phẩm đạo đức tốt và lòng yêu nghề, mà còn sở hữu kiến thức vững vàng về thị trường, đây là những yếu tố quan trọng góp phần vào thành công của công ty.
Hệ thống công tác tổ chức TĐG của VNG Value, với 12 năm kinh nghiệm trong ngành, đã được xây dựng ổn định và quy định rõ ràng trình tự thực hiện công việc Điều này giúp tối ưu hóa quy trình TĐG, đảm bảo hoàn thành đúng thời gian và bàn giao kết quả kịp thời cho khách hàng, từ đó tránh làm chậm trễ quá trình vay vốn.
Nguồn thông tin thu thập cho quá trình thẩm định giá (TĐG) bất động sản thường gặp khó khăn do tính bất cân xứng trên thị trường Tuy nhiên, đội ngũ TĐG tại VNG Value, với kiến thức và kinh nghiệm phong phú, đã khéo léo chọn lọc những thông tin đáng tin cậy, đồng thời loại bỏ các thông tin không chính xác Nhờ vậy, kết quả TĐG trở nên hợp lý, minh bạch và xác thực hơn.
VNG Value đã áp dụng thành công các phương pháp và tiêu chuẩn thẩm định giá (TĐG) khác nhau, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật liên quan Trong việc lập báo cáo và chứng thư, VNG Value cam kết đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn TĐG phù hợp, đồng thời tuân thủ các văn bản pháp lý trong lĩnh vực thẩm định giá, theo yêu cầu của Bộ.
Kể từ khi thành lập, VNG Value đã đạt được nhiều thành tựu trong công tác TĐGBĐS và xây dựng được uy tín với khách hàng Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, công ty cũng gặp phải một số hạn chế nhất định, ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ TĐGBĐS.
Mặc dù công ty TĐG luôn nỗ lực bồi dưỡng và nâng cao năng lực chuyên môn của nhân sự, cũng như nhận được đánh giá cao về đạo đức và tuân thủ pháp luật từ VNG Value, nhưng vẫn tồn tại một hạn chế lớn do kinh nghiệm làm việc và kỹ năng của nhân sự TĐG chưa đủ, dẫn đến áp lực trong việc hoàn thành chỉ tiêu, từ đó có thể ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả TĐG.
Hệ thống công tác tổ chức thẩm định giá tại VNG Value được thiết kế nhằm tối ưu hóa quy trình thẩm định giá theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 05 Việc sắp xếp công tác tổ chức thẩm định không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện thẩm định mà còn đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định trong quy trình này.
Thẩm định viên cần tham gia trực tiếp vào khảo sát, ký biên bản và thu thập dữ liệu về tài sản thẩm định giá cùng các tài sản so sánh Việc chụp ảnh tài sản dưới dạng toàn cảnh và chi tiết cũng rất quan trọng Tuy nhiên, tại VNG Value và nhiều công ty thẩm định giá khác, thông tin về địa điểm và đặc điểm của bất động sản mục tiêu thường phụ thuộc vào nguồn dữ liệu bên ngoài.
CVTĐ thực hiện khảo sát độc lập, trong khi TĐV không tham gia cùng Tại trụ sở Hà Nội, hệ thống kiểm soát chỉ có 3 kiểm soát viên, dẫn đến việc không thể xem xét kịp thời khối lượng hồ sơ lớn trong ngày Điều này đã gây ra hạn chế về thời gian hoàn thành hồ sơ.
VNG Value cần cải thiện quy trình nhập và lưu trữ cơ sở dữ liệu để nâng cao hiệu quả trong hoạt động thẩm định giá (TĐG) Hiện tại, công ty thiếu bộ phận chuyên trách hỗ trợ phát triển phần mềm và công cụ tính toán, dẫn đến một số hạn chế trong việc định giá Tuy nhiên, VNG Value đã đạt được những thành tựu ban đầu trong việc ứng dụng công nghệ thông tin vào TĐG, giúp quy trình lưu trữ, xem xét và kiểm tra số liệu trở nên thuận lợi hơn.
Phần mềm này hiện đang ở giai đoạn đầu hoạt động và không được quản lý bởi chuyên viên công nghệ thông tin, dẫn đến tình trạng tắc nghẽn thường xuyên cùng với một số lỗi trong quá trình nhập, xuất dữ liệu và kiểm tra giá.
45 trong việc cung cấp HSPL, và giấu diếm những thông tin về quy hoạch đất đai liên quan đến BĐS thế chấp của mình.
3.5.3 Những nguyên nhân của các hạn chế
Năng lực chuyên môn của nhân sự TĐG hiện nay chủ yếu đến từ đội ngũ CVTĐ tại phòng nghiệp vụ VNG Value, nơi thực hiện đa số các giao dịch TĐGBĐS thế chấp Đáng chú ý, phần lớn các CVTĐ đều là những người trẻ tuổi, mặc dù họ đã được đào tạo tại các trường đại học hàng đầu ở Việt Nam như Kinh tế.
Quốc dân, Học viện Ngân hàng, Học viện Tài chính, Trình độ và kỹ năng của các
Mặc dù CVTĐ có trình độ cao, nhưng kinh nghiệm thực chiến còn hạn chế, do đó cần thời gian để phát triển và tích lũy thêm Công việc liên quan đến KSHTTS và thu thập thông tin, tài liệu về BĐS thế chấp đều thuộc trách nhiệm của CVTĐ, yêu cầu họ thực hiện nhiều nhiệm vụ cùng lúc Thời gian hoàn thành hợp đồng TĐG có giới hạn, dẫn đến một số bất cập trong kết quả TĐG và thời hạn hoàn thành.
Giái pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá b ất động sản thế chấp tại Công ty VNG Value
SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY VNG VALUE
4.1.1 Nâng cao năng lực chuyên môn đội ngũ nhân sự thẩm định giá
Con người là yếu tố quyết định sự thành công của doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực thẩm định giá (TĐG) bất động sản (BĐS) Để nâng cao chất lượng công tác TĐG BĐS thế chấp, cần chú trọng phát triển đội ngũ nhân sự TĐG, hiện tại đa số là những người trẻ tuổi, được đào tạo tại các trường đại học kinh tế uy tín nhưng còn thiếu kinh nghiệm và kiến thức chuyên sâu về các lĩnh vực liên quan như kết cấu kiến trúc, cơ sở hạ tầng và phong thủy Do đó, công ty cần có các biện pháp hỗ trợ để nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ này.
+ Cập nhật định kỳ những đổi mới của các VBPL liên quan đến hoạt động TĐG cho đội ngũ nhân sự TĐG.
Để nâng cao kiến thức cho nhân sự TĐG, việc tổ chức thường xuyên các khóa đào tạo bổ sung về bất động sản là rất cần thiết Những khóa học này bao gồm các lĩnh vực như thiết kế, xây dựng và các kỹ thuật cơ bản trong nghiệp vụ xây dựng, chẳng hạn như đọc sơ đồ bản vẽ và đánh giá mức độ hao mòn của công trình Mặc dù lĩnh vực này rất rộng và yêu cầu nhân sự phải tìm hiểu sâu, nhưng nó đóng vai trò thiết yếu trong hoạt động TĐG Các khóa đào tạo có thể được tổ chức cả trong và ngoài nước, nhằm tạo điều kiện rèn luyện phù hợp với từng cá nhân.
Nâng cao kinh nghiệm áp dụng công nghệ thông tin giúp CVTĐ nhanh chóng nắm bắt thông tin thị trường Hiện nay, một số phần mềm hỗ trợ kiểm tra quy hoạch và soát giá từng khu vực, giúp CVTĐ không phụ thuộc quá nhiều vào thông tin từ chủ sở hữu BĐS, mà vẫn có nguồn thông tin độc lập và đáng tin cậy.
Để nâng cao tinh thần làm việc của đội ngũ nhân sự, việc xây dựng một môi trường làm việc vui vẻ, hăng hái và thoải mái nhưng vẫn giữ được sự chuyên nghiệp là rất quan trọng Yếu tố này không chỉ phản ánh phong cách của công ty mà còn giúp thu hút nhân sự có năng lực tốt đến làm việc.
Tại VNG Value, đội ngũ TĐV và kiểm soát viên hiện còn hạn chế, do đó công ty cần tăng cường nhân sự bằng cách bổ sung những nhân viên có thẻ TĐV về giá hoặc những người có kinh nghiệm lâu năm trong ngành Để thực hiện điều này, công ty có thể bắt đầu từ những CVTĐ có tiềm năng đang làm việc trong nội bộ, sau đó mở rộng ra tìm kiếm nhân sự có kinh nghiệm từ các doanh nghiệp TĐG khác.
4.1.2 Hoàn thiện hệ thống tổ chức công tác thẩm định giá Để hoàn thiện công tác quản lý và kiểm soát của công ty cần phải đảm bảo được những điều sau:
Để nâng cao hiệu quả hoạt động TĐG, công ty VNG Value cần ban hành các văn bản hướng dẫn và tài liệu hỗ trợ cần thiết, đồng thời xây dựng các quy định nội bộ nghiêm ngặt Việc này nên được thực hiện với sự tham gia và góp ý của các TĐV có nhiều năm kinh nghiệm tại VNG Value để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả.
Nâng cao hiệu suất làm việc của bộ phận kiểm soát là yếu tố quan trọng, vì họ chịu trách nhiệm soát xét và đánh giá kết quả trước khi gửi báo cáo và chứng thư cho khách hàng Khi hiệu suất của phòng kiểm soát được cải thiện, tốc độ xử lý hồ sơ và chất lượng hồ sơ cũng sẽ tăng lên đáng kể.
+ VNG Value nên thành lập một ban kiểm tra đột xuất công tác thực hiện quy trình
Đánh giá tình hình nhân sự tại phòng nghiệp vụ TĐG là cần thiết để đảm bảo tuân thủ các quy định của công ty, từ đó nâng cao chất lượng nhân sự và hoạt động TĐG Việc này không chỉ giúp cải thiện tính xác thực và minh bạch trong quá trình kiểm tra mà còn yêu cầu một quy trình kiểm tra nghiêm túc, chặt chẽ, bao quát toàn bộ quy trình, từ CVTĐ đến các cán bộ phê duyệt kết quả TĐG.
4.1.3 Đẩy mạnh công tác thu thập thông tin và lưu trữ thông tin phục vụ cho hoạt động thẩm định giá
Để nâng cao chất lượng nguồn thông tin và quá trình phân tích trong hoạt động thẩm định giá bất động sản (TĐGBĐS), việc cải thiện độ chính xác, rõ ràng, kịp thời và độ tin cậy của thông tin là rất quan trọng Thông tin chính xác sẽ giúp loại bỏ sự bất cân xứng trên thị trường và nâng cao giá trị của bất động sản thế chấp Tuy nhiên, hiện nay công tác thu thập và phân tích thông tin vẫn chưa hoàn thiện, ảnh hưởng đến quá trình áp dụng các phương pháp TĐG Do đó, cần thiết phải triển khai một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác này, từ đó nâng cao hiệu quả của hoạt động thẩm định giá.
Trước khi tiến hành thu thập thông tin, nhân sự TĐG cần xác định các thông tin liên quan đến bất động sản (BĐS) cần thu thập và phân loại mức độ ảnh hưởng của những thông tin này đến kết quả thẩm định giá BĐS Khi bộ phận kinh doanh tiếp nhận yêu cầu, việc này sẽ giúp tối ưu hóa quy trình và nâng cao độ chính xác trong đánh giá giá trị BĐS.
Bộ phận kinh doanh cần yêu cầu khách hàng nộp đầy đủ hồ sơ, giấy tờ gốc hoặc đã được công chứng liên quan đến tài sản Việc này rất quan trọng vì hiện nay có nhiều trường hợp khách hàng sử dụng giấy tờ giả hoặc cung cấp không đầy đủ giấy tờ pháp lý.
Sau khi thu thập thông tin, việc kiểm tra độ xác thực là rất quan trọng Điều này cần dựa vào kinh nghiệm làm việc của đội ngũ đánh giá, kết hợp với phân tích tình hình thị trường thực tế Mục tiêu là đảm bảo rằng thông tin thu thập được có giá trị sử dụng cao và độ tin cậy tốt.
Ứng dụng linh hoạt các phương pháp TĐGBĐS cho phép kết hợp với các phương pháp TĐG khác, từ đó so sánh và đối chiếu để đạt được kết quả chính xác cuối cùng.
• Tiếp theo cần hoàn thiện công tác lưu trữ thông tin:
Để nâng cao hiệu quả phân tích và xử lý thông tin, công ty VNG Value cần hoàn thiện hệ thống phần mềm cơ sở dữ liệu Mặc dù đã thành công trong việc ứng dụng công nghệ phần mềm, quy trình TĐG vẫn chưa thực sự hiệu quả do phần mềm đang trong giai đoạn phát triển Việc cải thiện phần mềm là cần thiết để tránh tình trạng quá tải và tắc nghẽn trong quá trình nhập dữ liệu Ngoài ra, cần thiết kế và bổ sung các phần mềm tự động hóa quy trình làm việc nhằm hỗ trợ tốt hơn cho công tác TĐG của nhân sự.
