LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ CONG TÁC CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG T HƯƠNG MẠI 4 1.1 Khái quát chung về bất động sản thế chấp
Phân loại bất động sản thế chấp phục vụ công tác cho vay tại ngân hàng thương mại
Có nhiều tiêu chí để phân loại bất động sản (BĐS), và mỗi tiêu chí sẽ dẫn đến các loại hình khác nhau Trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng, khi xem xét bất động sản thế chấp phục vụ cho vay, BĐS được phân chia thành nhiều loại khác nhau.
Nhà ở và công trình xây dựng được liên kết chặt chẽ với đất, bao gồm cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác liên quan đến đất.
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp Việc thế chấp quyền
Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản được tạo ra sau khi ký kết hợp đồng, bao gồm hoa lợi, lợi tức, tài sản phát sinh từ vốn vay, và các công trình xây dựng.
BĐS khác mà bên thế chấp có.
1.2 Thẩm định giá Bất động sản thế chấp
Khái niệm thẩm định giá Bất động sản thế chấp
Căn cứ theo Điều 4 Luật Giá số 11/2012/QH13, Quốc hội (2012) cho rằng
Thẩm định giá là quá trình mà các cơ quan, tổ chức có chức năng xác định giá trị tiền tệ của tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự Quá trình này phải phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam), thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là quá trình ước tính hoặc xác định giá trị của một tài sản tại một thời điểm và địa điểm cụ thể Đây được coi là nghệ thuật hoặc khoa học trong việc xác định giá trị cho một mục đích nhất định, với sự cân nhắc đến các đặc điểm của tài sản và các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm các lựa chọn đầu tư.
Thẩm định giá bất động sản là một khoa học nhằm ước tính giá trị tài sản, thể hiện bằng tiền và xác định giá trị theo thị trường tại một thời điểm nhất định Hoạt động này phục vụ cho các mục đích cụ thể, áp dụng các phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá tại Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế.
Thẩm định giá bất động sản thương mại phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại là quá trình ước tính giá trị tài sản một cách chính xác nhất, nhằm đảm bảo lợi ích tối ưu cho cả ngân hàng và khách hàng.
Bất động sản (BĐS) có thể được sử dụng làm tài sản đảm bảo để thế chấp, phục vụ cho việc vay vốn tại ngân hàng thương mại.
Nguyên tắc thẩm định giá Bất động sản thế chấp
vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về mặt tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho người sử dụng.”
Khi thẩm định giá bất động sản, TĐV cần xác định rõ chi phí cơ hội của tài sản Đồng thời, cần phân biệt các giả định tình huống không thực tế, vi phạm pháp luật và thiếu khả năng tài chính.
Nội dung: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương.
Để thực hiện việc thẩm định giá hiệu quả, TĐV cần nắm rõ thông tin về giá cả và chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định Bên cạnh đó, TĐV cũng cần có kỹ năng điều chỉnh sự khác biệt giữa các bất động sản để đảm bảo tính chính xác trong quá trình đánh giá.
1.2.2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Để ước tính giá trị tài sản, cần dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể mang lại cho chủ sở hữu.
Để ước tính giá trị tài sản, TĐV cần dự kiến các lợi ích và dựa vào chúng làm cơ sở Việc thu thập chứng cứ thị trường từ các tài sản tương tự là cần thiết để thực hiện so sánh, phân tích và điều chỉnh, từ đó đưa ra ước lượng chính xác về giá trị tài sản thẩm định.
Giá trị của một tài sản hoặc bộ phận cấu thành của nó phụ thuộc vào sự hiện diện hoặc vắng mặt của yếu tố đó, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tổng thể của tài sản Sự có mặt của một thành phần có thể làm tăng giá trị tài sản, trong khi sự thiếu hụt có thể dẫn đến sự giảm sút giá trị.
Khi đánh giá một tổ hợp tài sản, cần lưu ý rằng tổng giá trị của các bộ phận không phản ánh chính xác giá trị toàn bộ tài sản Việc cộng giá trị các tài sản riêng lẻ lại với nhau là không hợp lý, vì giá trị tổng thể có thể khác biệt so với tổng giá trị từng phần.
Giá cả phản ánh sự thừa nhận của thị trường về giá trị tài sản, nhưng có thể chênh lệch lớn so với giá trị thực Khi so sánh các tài sản, cần thận trọng phân tích tác động của cung cầu và tình trạng thị trường Để định giá một tài sản chính xác, cần xem xét các yếu tố cung cầu ảnh hưởng đến nó.
Nguyên tắc tuân thủ yêu cầu TĐV đánh giá tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trước đây và dự đoán ảnh hưởng của chúng trong tương lai Điều này giúp xác định rằng bất động sản cần thẩm định sẽ được đánh giá dựa trên giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Quy trình thẩm định giá Bất động sản
Quy trình thẩm định giá là một hệ thống các bước có tính trình tự, nhằm đảm bảo tính minh bạch và dễ dàng trong công việc thẩm định giá của TĐV, đồng thời tuân thủ các quy định và nguyên tắc định giá Theo Thông tư 28/2015/TT-BTC, quy trình này gồm 6 bước cụ thể.
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản thế chấp
1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là một kỹ thuật thẩm định bất động sản, dựa trên việc phân tích giá của các bất động sản tương tự đã được giao dịch thành công Phương pháp này giúp xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định bằng cách so sánh với các giao dịch tương đương, đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy trong quá trình định giá.
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Để điều chỉnh giá bất động sản, cần xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh Sau đó, sử dụng bất động sản mục tiêu làm chuẩn để thực hiện các điều chỉnh cần thiết cho bất động sản so sánh.
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.
- Điều kiện áp dụng Để đảm bảo tính chính xác khi áp dụng phương pháp này thì cần có các điều kiện sau:
+ Chất lượng thông tin phải phù hợp đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được. + Thị trường phải ổn định.
Phương pháp so sánh là một công cụ quan trọng trong việc định giá bất động sản cho các mục đích như mua bán, thế chấp, góp vốn và phân chia quyền lợi tài sản Phương pháp này phù hợp với những loại bất động sản có giao dịch phổ biến trên thị trường và những bất động sản có tính đồng nhất.
Phương pháp chi phí là một phương pháp thẩm định giá trị bất động sản dựa trên giả định rằng giá trị của bất động sản cần thẩm định có thể được xác định thông qua chi phí để tạo ra một bất động sản tương tự.
Để ước tính giá trị của mảnh đất thuộc bất động sản, bước đầu tiên là xem xét nó như một khu đất trống, được đánh giá trong điều kiện sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công trình hiện có trên đất.
Thất thu do Chi phí vận
Thu nhập Tổng thu tài sản không được thuê hết hành, duy tu bảo hoạt động nhập tiềm
Bước 3: Để ước tính mức độ giảm giá của công trình, cần xem xét mọi nguyên nhân, trong đó hao mòn tự nhiên là một yếu tố quan trọng Việc ước tính hao mòn tự nhiên có thể được thực hiện theo ba phương pháp khác nhau.
Để xác định tỷ lệ hao mòn, phương pháp chiết trừ là một lựa chọn hiệu quả Bạn cần lựa chọn các bất động sản (BĐS) so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với BĐS cần thẩm định giá (TĐG) trên thị trường Sau đó, áp dụng quá trình chiết trừ để tính toán tổng mức hao mòn.
Cách 2: Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình.
Cách 3: Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình.
+ Hao mòn do lỗi thời chức năng
Giá trị hao mòn do lỗi thời chức năng được xác định dựa trên chi phí cần thiết để khắc phục sự lỗi thời của công trình, từ đó tính toán được giá trị hao mòn chính xác.
+ Hao mòn kinh tế: Giá trị hao mòn kinh tế được tính như sau
Khi các quy định mới về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế công trình và bảo vệ môi trường trở nên nghiêm ngặt hơn từ cơ quan có thẩm quyền, điều này có thể làm giảm tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình Do đó, TĐV về giá cần xem xét mức độ giảm sút này để tính toán sự giảm giá hợp lý.
Khi giá trị tài sản giảm do các yếu tố bên ngoài như ô nhiễm không khí, tiếng ồn, rác thải, hoặc do sự không tương thích trong sử dụng đất và suy thoái kinh tế, thì việc thẩm định giá sẽ dựa vào tình hình thị trường để xác định mức giảm giá hợp lý.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
"Giá trị của BĐS mục tiêu = Giá trị miếng đất trống + Giá trị công trình trên đất"
- Điều kiện áp dụng + Phương pháp chi phí thường được dùng để tính giá trị công trình trên đất
+ Là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học
Định giá là quá trình quan trọng để xác định mức bồi thường trong các hợp đồng bảo hiểm và các hình thức bồi thường khác Nó cũng đóng vai trò thiết yếu trong việc tham gia đấu thầu và kiểm tra các hồ sơ đấu thầu.
+ Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên việc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản Quá trình này, được gọi là vốn hóa thu nhập, giúp ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Bước 1: Ước tính thu nhập ròng do tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn thích hợp
Xác định thu nhập ròng mang lại từ (cho thuê) tài sản theo công thức sau:
(PGI) thanh toán dây dưa phí hoạt động)
Tổng thu nhập tiềm năng: Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê
(tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế
Thất thu từ tài sản xảy ra khi không được thuê hết 100% công suất, cùng với việc thanh toán chậm trễ Điều này được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân với tổng thu nhập tiềm năng từ việc cho thuê tài sản.
Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản: Đối với BĐS bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp
Bước 2: Để tính toán, cần xác định tỷ lệ lãi phù hợp, có thể thực hiện bằng cách phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự.
Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hoá:
Phương pháp 1: Tỷ suất vốn hoá xác định theo công thức sau:
Tỷ số vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + phụ phí rủi ro
Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư) xác định tỷ suất vốn hóa dựa trên bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư đối với tài sản, theo công thức cụ thể.
M: tỷ trong vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản
Chất lượng thẩm định giá Bất động sản thế chấp phục vụ công tác cho
cho vay tại Ngân hàng thương mại
Chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp (BĐSTC) tại ngân hàng thương mại (NHTM) được đánh giá qua mức độ hoàn thiện trong việc tuân thủ các quy định pháp lý và yêu cầu chuyên môn Điều này đảm bảo rằng công tác thẩm định giá không chỉ hợp pháp mà còn hỗ trợ hiệu quả cho quy trình cho vay tại NHTM.
1.3.2 Sự cần thiết của việc nâng cao chất lượng thẩm định giá Bất động sản thế chấp phục vụ công tác cho vay tại Ngân hàng thương mại
Khi nền kinh tế phát triển, hoạt động tín dụng cũng gia tăng do nhu cầu vốn của các tổ chức và cá nhân cho sản xuất, kinh doanh ngày càng lớn Ngân hàng thương mại, với vai trò là trung gian tài chính chủ yếu, phải đối mặt với rủi ro tín dụng - một trong những rủi ro lớn nhất Rủi ro tín dụng liên quan đến các tổn thất tài chính, vì vậy, các ngân hàng thương mại cần phải có khả năng phân tích, đánh giá và quản lý rủi ro một cách hiệu quả để đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững.
Hoạt động thẩm định giá BĐSTC có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động tín dụng và liên quan mật thiết đến công tác quản trị rủi ro.
Thẩm định giá bất động sản thế chấp (BĐSTC) là bước đầu tiên quan trọng để xác định tính đủ điều kiện thế chấp của tài sản, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định giải ngân của ngân hàng cho bên thế chấp Quy trình này cung cấp cơ sở cho việc xác định hạn mức cho vay, cấp vốn và đầu tư, đảm bảo tính minh bạch và an toàn trong các giao dịch tài chính.
Thẩm định giá bất động sản thế chấp (BĐSTC) đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm soát rủi ro tín dụng và nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng Công tác định giá giúp xác định giá trị tài sản phù hợp với giá thị trường, mang lại lợi ích cho cả bên cho vay và bên đi vay Việc định giá BĐS chính xác là rất cần thiết; nếu giá trị được định cao hơn giá thị trường, ngân hàng sẽ phải đối mặt với rủi ro tín dụng, trong khi định giá thấp hơn có thể gây thiệt hại cho khách hàng và ảnh hưởng đến nhu cầu vốn của họ Hơn nữa, nếu không cạnh tranh được với các ngân hàng thương mại khác, uy tín của ngân hàng sẽ giảm sút Do đó, hoạt động thẩm định giá cần phải đảm bảo tính khoa học, nghệ thuật, khách quan và chuyên môn hóa cao.
Tóm lại, công tác thẩm định giá BĐSTC đang ngày càng giữ vai trò quan trọng
1.3.3.1 Chỉ tiêu định tính a Kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về thẩm định giá
Điều kiện kinh doanh của doanh nghiệp được xác định thông qua giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Những giấy tờ này không chỉ chứng minh tính hợp pháp của doanh nghiệp mà còn đảm bảo rằng doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn cần thiết để hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá.
- Chấp hành mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp về thẩm định giá theo quy định.
Thực hiện lưu trữ và khai thác hồ sơ thẩm định giá là một phần quan trọng trong việc kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp Điều này cần tuân thủ các quy định hiện hành để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quy trình thẩm định giá.
1 Điều 8 và Điều 9 Thông tư 38/2014/TT-BTC.
Doanh nghiệp có trách nhiệm xây dựng và duy trì hệ thống cơ sở dữ liệu về thẩm định giá, nhằm phục vụ cho các hoạt động nghiệp vụ theo quy định tại Điều 10 Thông tư 38/2014/TT-BTC.
Biểu phí dịch vụ thẩm định giá tại doanh nghiệp cần được ban hành theo quy định hiện hành, đảm bảo các căn cứ xác định giá dịch vụ và việc áp dụng giá đã niêm yết Đồng thời, sự tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong quá trình thẩm định.
Quy trình thẩm định giá cần tuân thủ các bước theo tiêu chuẩn của Bộ Tài chính Những bước này là cơ sở giúp thẩm định viên thực hiện thẩm định giá một cách khoa học, từ đó đảm bảo chất lượng dịch vụ và đưa ra kết quả chính xác.
Chất lượng dịch vụ là tiêu chí quan trọng nhất để đánh giá hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp, được phản ánh qua mức độ hài lòng của khách hàng Sự hài lòng này có thể được đo lường thông qua các tiêu chí cụ thể, từ đó cung cấp cơ sở khách quan để đánh giá hiệu quả của dịch vụ thẩm định giá.
+ Số phàn nàn từ khách hàng về dịch vụ thẩm định giá.
Kết quả thẩm định giá phụ thuộc vào việc thẩm định viên tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức như độc lập, chính trực, khách quan, bảo mật, công khai, minh bạch và có tư cách nghề nghiệp Đồng thời, thẩm định viên cũng cần phải tuân thủ các tiêu chuẩn chuyên môn nghề nghiệp để đảm bảo tính chính xác và tin cậy của kết quả thẩm định.
Chất lượng TĐV (thẩm định viên) ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng thẩm định giá bất động sản Để thực hiện thẩm định giá hiệu quả, TĐV không chỉ cần có bằng cấp mà còn phải có kinh nghiệm thực tế phong phú, tính nhạy bén, khả năng thích nghi và chủ động trong công việc Do đó, TĐV cần tuân thủ các tiêu chuẩn chuyên môn nghề nghiệp để đảm bảo chất lượng dịch vụ.
1.3.2.2 Chỉ tiêu định lượng a Doanh thu, lợi nhuận từ việc định giá BĐS
Việc phân tích doanh thu và lợi nhuận từ hoạt động thẩm định giá bất động sản của công ty là cần thiết để đánh giá tình hình kinh doanh và sự ổn định trong phát triển Qua đó, chúng ta có thể đánh giá chất lượng của hoạt động định giá bất động sản một cách chính xác hơn.
Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá Bất động sản thế chấp phục vụ công tác cho vay tại Ngân hàng thương mại
sản thế chấp phục vụ công tác cho vay tại Ngân hàng thương mại
1.4.1 Nhân tố khách quan a Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế đóng vai trò quan trọng trong chất lượng định giá bất động sản thương mại (BĐSTC) Sự phát triển không đồng bộ và thiếu ổn định của nền kinh tế quốc gia hạn chế khả năng cung cấp thông tin chính xác cho công tác định giá Hơn nữa, các chính sách và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội chưa được xây dựng cụ thể và đồng bộ cũng tạo ra rủi ro trong quá trình thẩm định giá Những yếu tố không thể dự đoán như khủng hoảng kinh tế hay thay đổi pháp luật trong tương lai ảnh hưởng đến giá trị BĐS, từ đó tác động đến khả năng thu hồi vốn của các ngân hàng thương mại.
Lạm phát là một yếu tố kinh tế khó dự đoán nhưng có ảnh hưởng lớn đến công tác định giá bất động sản thương mại (BĐSTC) Sự biến động của lạm phát dẫn đến thay đổi giá cả theo thời gian, ảnh hưởng đến dòng tiền kỳ vọng và tỷ lệ chiết khấu khi định giá BĐSTC thông qua phương pháp đầu tư Đối với những BĐSTC được định giá dựa trên giá trị của các bất động sản tương tự, lạm phát cũng làm thay đổi giá trị của các BĐS so sánh, khiến cho giá trị tính toán không phản ánh đúng giá trị thực tế của BĐS.
Yếu tố pháp lý và chính sách của Nhà nước quyết định tốc độ và độ chính xác trong quá trình định giá Nó tạo ra khuôn khổ định hướng cho các hoạt động của các chủ thể kinh tế Tuy nhiên, những khuyết điểm như tính hợp lý, sự thiếu đồng bộ và các vấn đề tiêu cực có thể ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác định giá.
Một số bất cập chính do hệ thống pháp luật và cơ chế quản lý của Nhà nước thường gặp:
Hệ thống văn bản pháp luật hiện nay còn thiếu sót, tồn tại nhiều kẽ hở và bất cập, dẫn đến rủi ro và hạn chế nguồn thông tin chính xác cho các tổ chức đánh giá Bên cạnh đó, sự thay đổi liên tục của các văn bản pháp luật cũng gây khó khăn cho việc cập nhật thông tin mới của các tổ chức, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của họ.
Ba là, sự ra đời của các văn bản pháp luật thường gặp phải độ trễ, điều này ảnh hưởng đến khả năng áp dụng thực tiễn của chúng Tính minh bạch trong thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi yếu tố này, gây khó khăn trong việc đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.
Trong công tác thẩm định giá bất động sản, yêu cầu quan trọng nhất là thẩm định viên phải khảo sát và phân tích thông tin thị trường Tài liệu thu thập thông tin cần dựa trên nhiều nguồn khác nhau, bao gồm khảo sát thực địa, giao dịch mua bán tài sản, phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng và tổ chức tín dụng Ngoài ra, thông tin từ báo chí địa phương và trung ương, cùng với các văn bản pháp lý liên quan đến quyền năng của chủ tài sản và đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản cũng rất cần thiết Thẩm định viên cần nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và đảm bảo thông tin được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác.
Để đảm bảo tính chính xác trong công tác định giá bất động sản, thông tin trên thị trường cần phải minh bạch, đầy đủ và kịp thời Sự minh bạch này đóng vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định giá, vì thông tin thiếu hụt hoặc không chính xác có thể dẫn đến sai lệch trong kết quả định giá cuối cùng.
Nhân tố liên quan đến chủ sở hữu bất động sản hoặc người thế chấp bất động sản có thể ảnh hưởng đến quá trình định giá Trong quá trình cung cấp thông tin cho các ngân hàng thương mại và tổ chức định giá, một số chủ sở hữu bất động sản có thể cố tình cung cấp thông tin sai lệch, giả mạo hồ sơ pháp lý hoặc hối lộ cán bộ thẩm định Hành động này dẫn đến việc định giá bất động sản không đúng với giá trị thực tế.
1.4.2 Nhân tố chủ quan a Năng lực, kiến thức, kinh nghiệm của cán bộ thẩm định
Thẩm định giá tài sản, đặc biệt là bất động sản, là một quá trình phức tạp không chỉ đơn thuần dựa vào các công thức tính toán có sẵn Để thực hiện tốt công việc này, cán bộ thẩm định cần phải có kiến thức chuyên sâu, kinh nghiệm thực tiễn, năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức vững vàng.
Kiến thức không chỉ bao gồm sự am hiểu chuyên sâu về chuyên môn mà còn mở rộng ra các lĩnh vực khác trong đời sống, khoa học và kinh tế.
- xã hội mà phục vụ cho công tác định giá BĐSTC, ví dụ như các kiến thức về phong thủy, địa lý, xây dựng hay cung cầu
Kinh nghiệm của cán bộ thẩm định đóng vai trò quan trọng trong quá trình đánh giá Những hoạt động thực tiễn như tiếp xúc với khách hàng, khảo sát hiện trạng bất động sản và phân tích số liệu về kết cấu công trình sẽ nâng cao độ chính xác trong các quyết định của cán bộ thẩm định.
Năng lực là khả năng nắm bắt và xử lý công việc trên cơ sở kiến thức và kinh nghiệm.
Ngoài 3 yếu tố trên, cán bộ thẩm định còn phải có tính kỷ luật cao, phẩm chất đạo đức, lòng say mê và khả năng nhạy cảm trong công việc Nếu cán bộ thẩm định không có phẩm chất đạo đức tốt sẽ ảnh hưởng xấu đến quan hệ giữa khách hàng và công ty mình, làm mất uy tín của công ty, đưa ra những nhận xét đánh giá thiếu tính khách quan, minh bạch làm cơ sở cho quyết định cho vay của các NHTM. b Công tác tổ chức thẩm định
Công tác tổ chức thẩm định của các TCĐG đóng vai trò quan trọng trong việc xác định trách nhiệm và quyền hạn của các cá nhân, bộ phận tham gia định giá Việc sắp xếp quy trình và mối quan hệ giữa các thành viên giúp đảm bảo tính khách quan, đồng thời thực hiện thẩm định một cách nhanh chóng và chính xác Sự phối hợp giữa các bộ phận không chỉ tránh được sự chồng chéo mà còn phát huy những điểm mạnh và hạn chế yếu điểm của từng tác nhân, từ đó giảm thiểu chi phí và thời gian thẩm định Nếu xây dựng một hệ thống tổ chức mạnh mẽ, tận dụng tối đa năng lực sáng tạo của cá nhân và sức mạnh tập thể, chất lượng thẩm định sẽ được nâng cao rõ rệt.
Thông tin là yếu tố quan trọng nhất trong quá trình thẩm định của cán bộ Số lượng, chất lượng và tính kịp thời của thông tin ảnh hưởng lớn đến kết quả thẩm định Thông tin không chính xác có thể làm cho toàn bộ quy trình thẩm định trở nên vô nghĩa, bất kể phương pháp hiện đại nào được áp dụng Để đưa ra những đánh giá chính xác, thông tin phải đầy đủ và đáng tin cậy Thiếu thông tin hoặc thông tin không đầy đủ có thể dẫn đến chất lượng thẩm định kém, thậm chí không thể thẩm định, trong khi thông tin không cân xứng có thể gây ra những quyết định sai lầm, làm tăng rủi ro cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn liên quan đến BĐSTC là rất cần thiết, nhưng khái niệm đầy đủ chỉ mang tính tương đối Các nguồn thông tin cần đảm bảo độ tin cậy và có ý nghĩa quyết định Trong bối cảnh cạnh tranh hiện nay, tính kịp thời của thông tin thu thập có ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định; sự chậm trễ trong thông tin có thể gây tác động tiêu cực đến mối quan hệ giữa khách hàng và tổ chức thẩm định.
THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY QUẢN LÍ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI
Thực trạng chất lượng thẩm định giá Bất động sản thế chấp tại
2.2.1 Cơ sở pháp lí thẩm định giá Bất động sản tại MBAMC
MBAMC thực hiện định giá dựa trên việc tuân thủ nghiêm ngặt các văn bản pháp luật của Chính phủ và Bộ Tài chính Điều này tạo nền tảng vững chắc cho MBAMC trong việc thiết lập quy trình thẩm định bất động sản thế chấp và các tài sản đảm bảo khác.
- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2013 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Giá trị BĐS từ (triệu đồng)
Giá trị BĐS đến (triệu đồng)
- Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
- Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
- Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn chế độ quản lí, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ
- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01,02, 03 và 04
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07
- Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10
- Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 11
- Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 13
2.2.2 Những loại Bất động sản được phép thẩm định tại MB AMC a Những loại BĐS được phép định giá tại MBAMC
MBAMC xác định bất động sản (BĐS) thẩm định bao gồm các BĐS được yêu cầu từ các đơn vị trực thuộc, các đối tượng liên quan, hoặc BĐS được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khách hàng vay vốn tại Ngân hàng TMCP Quân đội.
BĐS thẩm định tại MB AMC có thể chia thành các loại như sau:
- BĐS là quyền sử dụng đất ở và công trình xây dựng trên đất là nhà ở.
Bất động sản (BĐS) bao gồm quyền sử dụng đất phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, có nguồn gốc từ đất thuê hoặc giao ngay, với hình thức thanh toán một lần hoặc theo thời hạn lâu dài Ngoài ra, BĐS còn bao gồm các công trình xây dựng trên đất, chẳng hạn như nhà xưởng.
- BĐS là công trình nhà xưởng gắn liền trên đất ( Đất thuê có nguồn gốc trả tiền hàng năm).
- BĐS là đất dự án xây dựng văn phòng/ chung cư cao tầng/ khu đô thị. b Biểu phí thẩm định BĐS tại MBAMC
Công ty MBAMC công khai biểu phí thẩm định giá bất động sản tài chính (BĐSTC) một cách rõ ràng Phí thẩm định được tính dựa trên phương pháp giá trị và tỷ lệ, trong đó mức phí sẽ tăng theo giá trị thẩm định của BĐS.
Với các tài sản tái thẩm trong vòng từ 6 tháng đến 12 tháng, phí thẩm định sẽ
Bảng 2.4: Biểu phí Thẩm định giá Bất động sản tại MBAMC ĩ~ 500 1,000 990,000
2.2.3 Nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá Bất động sản thế chấp tại
MBAMC a Nguyên tắc thẩm định giá BĐSTC
Khi thẩm định bất động sản, các chuyên viên áp dụng các nguyên tắc cơ bản như nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, và dự kiến các loại lợi ích tương lai Họ cũng xem xét các yếu tố cung cầu và đóng góp của bất động sản vào thị trường.
Bên cạnh đó, các nguyên tắc như hiệu suất còn lại của đất, cân bằng, phụ thuộc, phù hợp, ngoại vi, cạnh tranh và thay đổi cũng được áp dụng để đảm bảo sự phát triển bền vững và hiệu quả trong quản lý tài nguyên.
Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản tài sản công (BĐSTC) có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Tùy thuộc vào loại hình, đặc điểm và tính chất của BĐSTC, các chuyên viên sẽ áp dụng các nguyên tắc phù hợp để thực hiện phương pháp thẩm định giá hiệu quả.
Trong quy trình thẩm định bất động sản tại MBAMC, bốn phương pháp chính được áp dụng bao gồm so sánh, chi phí, thu nhập và thặng dư Trong đó, phương pháp so sánh và phương pháp chi phí chiếm tỷ lệ lớn, khoảng 70%-80% tổng giá trị bất động sản được thẩm định.
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá chính và được ưu tiên trong thẩm định giá bất động sản tại MBAMC Việc tính toán để xác định giá trị tài sản theo phương pháp này đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá.
- Lựa chọn tiêu chí so sánh chuẩn.
Tiêu chí so sánh chuẩn là những tiêu chí cơ bản của tài sản, cho phép quy đổi và so sánh các bất động sản (BĐS) với nhau một cách hiệu quả.
Khi xem xét đất, cần chú ý đến các tiêu chí cơ bản như pháp lý, vị trí, diện tích, kích thước, hình dạng, số mặt tiếp giáp, đường giao thông tiếp giáp, lộ giới giao thông và khoảng cách đến trục đường chính.
Khi lựa chọn căn hộ chung cư (CHCC), cần chú ý đến các tiêu chí quan trọng như pháp lý, diện tích theo hồ sơ và diện tích thực tế, số lượng phòng ngủ, hướng ban công, chất lượng nội thất, và vị trí tầng của căn hộ.
+ Điều chỉnh mức giá của TSSS theo các tiêu chí đã được lựa chọn
Dựa trên thông tin thu thập, CVĐG cần thực hiện kiểm tra, phân tích và đánh giá thông tin một cách cẩn thận để đảm bảo tính tin cậy và hợp lý trong việc so sánh Mức giá thị trường của TSSS sẽ được điều chỉnh theo độ tin cậy của các giao dịch cụ thể.
Mức giá thị trường = Mức giá tham khảo x Mức độ tin cậy
+ Lấy BĐSTĐ làm chuẩn để điều chỉnh TSSS theo các đặc điểm của BĐSTĐ.
+ Khi điều chỉnh sự khác biệt của một yếu tố so sánh thì cố định các yếu tố còn lại.
Để điều chỉnh mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (TSSS) và tài sản tham chiếu (TSTĐ), các yếu tố mà TSSS kém hơn TSTĐ sẽ được điều chỉnh tăng giá, trong khi những yếu tố tài sản so sánh kém hơn sẽ được điều chỉnh giảm giá Đối với những yếu tố mà TSSS và TSTĐ giống nhau, mức giá sẽ giữ nguyên mà không cần điều chỉnh.
+ Mỗi một sự điều chỉnh các yếu tố phải chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được từ thị trường.
+ Nguyên tắc khống chế: Tổng tỷ lệ điều chỉnh của từng TSSS không được vượt
- Phân tích tổng hợp để xác định mức giá chỉ dẫn và xác định giá trị của BĐSTC
CVĐG dựa vào 3 mức giá chỉ dẫn từ 3 TSSS để thực hiện phân tích tổng hợp Các phương pháp nghiệp vụ được áp dụng nhằm lựa chọn mức giá đề xuất cho tài sản thẩm định, bao gồm bình quân mức giá chỉ dẫn và đánh trọng số cho các mức giá chỉ dẫn.
+ Mức giá kết luận cho TSTĐ bằng bình quân mức giá chỉ dẫn của 3 TSSS.