CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNGTHƯƠNG MẠI
Tổng quan về bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM
1.1.1 Hoạt động cho vay của NHTM
1.1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay
Theo cuốn sách quy trình kiểm toán và các quy định đổi mới trong cơ chế chính sách vay của các tổ chức tài chính, hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại là hình thức cấp tín dụng, trong đó ngân hàng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích cụ thể và thời gian nhất định Hoạt động cho vay không chỉ mang lại lợi nhuận cao cho ngân hàng thương mại mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro Do đó, để đảm bảo an toàn và hiệu quả trong hoạt động cho vay, ngân hàng cần chú trọng đến việc kiểm tra và kiểm soát hoạt động của khách hàng cả trước và sau khi giải ngân.
1.1.1.2 Phân loại hoạt động cho vay
Phân loại hoạt động cho vay có nhiều tiêu chí khác nhau Tuy nhiên, việc phân loại ở đây dựa trên mục đích cho vay vốn của NH:
- Phân loại theo thời hạn CV:
CV ngắn hạn là khoản vay có thời gian dưới 1 năm, được sử dụng cho mục đích tiêu dùng cá nhân hoặc để bổ sung vốn lưu động tạm thời cho doanh nghiệp.
CV trung hạn là loại hình vay có thời gian từ 1 đến 5 năm, thường được sử dụng cho mục đích mua ô tô, mua nhà cho cá nhân, hoặc tài trợ cho các dự án nhỏ và vừa của doanh nghiệp.
CV dài hạn có thời gian từ 5 đến 30 năm, nhằm mục đích phục vụ cho việc mua và xây dựng nhà ở cá nhân cũng như xây dựng các công ty và nhà máy cho doanh nghiệp.
- Phân loại theo mục đích sử dụng vốn:
CV tiêu dùng là hình thức mà ngân hàng thường cung cấp cho người tiêu dùng thông qua việc cho vay trực tiếp hoặc vay trả góp để họ có thể sở hữu sản phẩm hàng hóa và dịch vụ ngay lập tức Tuy nhiên, rủi ro của các khoản vay này khá cao, vì khả năng trả nợ phụ thuộc vào ý thức và nguồn thu nhập của khách hàng.
CV kinh doanh là tài liệu mà khách hàng gửi cho ngân hàng, trong đó trình bày kế hoạch kinh doanh cùng với các tính toán chi phí và dự kiến lợi nhuận trong tương lai Ngân hàng sẽ dựa vào thu nhập và chi phí này để đánh giá khả năng thanh toán gốc và lãi vay của khách hàng, sau đó tiến hành xem xét hoạt động kinh doanh.
- Phân loại theo tài sản đảm bảo
CV tín chấp, hay còn gọi là CV không có tài sản đảm bảo, thường được sử dụng bởi những khách hàng có uy tín cao và mối quan hệ lâu dài với ngân hàng Tuy nhiên, loại hình cho vay này tiềm ẩn nhiều rủi ro.
CV có TSĐB yêu cầu khách hàng thế chấp hoặc cầm cố tài sản thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình bằng văn bản tại ngân hàng Hình thức này giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro khi xảy ra các biến cố không mong muốn từ phía khách hàng.
- Phân loại theo phương thức CV:
+ CV trực tiếp từng lần:
Hình thức vay vốn theo thời kỳ cho phép khách hàng rút vốn hoặc trả nợ linh hoạt mà không bị phạt Mỗi lần rút vốn sẽ được ghi nhận là một khoản vay riêng biệt Ngân hàng sẽ theo dõi mục đích sử dụng vốn của khách hàng và có quyền thu nợ trước hạn nếu phát hiện mức độ rủi ro cao.
+ CV theo hạn mức tín dụng:
NH cung cấp cho khách hàng một hạn mức tín dụng cố định, được xác định dựa trên tờ trình phương án kinh doanh, nhu cầu vay vốn và tài sản thế chấp Có hai loại cho vay theo hạn mức tín dụng: thứ nhất là cho vay trong hạn mức tín dụng, cho phép khách hàng rút và trả vốn nhiều lần trong giới hạn đã quy định; thứ hai là cho vay ngoài hạn mức tín dụng, cho phép khách hàng vay cao hơn hạn mức quy định trong kỳ vay, nhưng phải trả lại vào cuối kỳ để không vượt quá hạn mức đã xác định.
Khách hàng có thể mở tài khoản thanh toán tại ngân hàng và thực hiện hợp đồng vay thấu chi, cho phép rút vốn vượt mức số dư tiền gửi Lãi suất vay thấu chi được tính dựa trên số ngày thực tế vay, mang lại hiệu quả sử dụng vốn nhanh chóng khi cần thiết Hình thức vay này thường có thời hạn ngắn, thủ tục đơn giản và chủ yếu dựa vào tín chấp Vay thấu chi được cấp cho cả cá nhân và tổ chức uy tín, yêu cầu chứng minh thu nhập qua tài khoản ngân hàng.
Trong các dự án lớn, nhiều tổ chức tín dụng có thể hợp vốn để cùng đầu tư Một tổ chức tín dụng sẽ đại diện làm việc với chủ đầu tư, trong khi các tổ chức tín dụng khác sẽ ký kết hợp đồng hợp vốn với tổ chức tín dụng đứng ra đại diện.
Hình thức cho vay này thường được áp dụng tại các quỹ tín dụng nhân dân và ngân hàng hợp tác xã, nơi ngân hàng cung cấp vốn thông qua các hội nhóm như hội phụ nữ, hội nông dân, hội cựu chiến binh, và đoàn thanh niên Mục tiêu là hỗ trợ các thành viên có hoàn cảnh khó khăn, giúp họ có vốn để tăng gia sản xuất và cải thiện kinh tế cá nhân Tuy nhiên, đây là hình thức vay tín chấp, do đó số tiền vay thường không lớn, vì rủi ro cao nếu người vay không thành công trong việc sử dụng vốn hoặc gặp phải mùa vụ không thuận lợi.
Hình thức CV này thường được áp dụng cho doanh nghiệp cần vay vốn để thanh toán hàng hóa trước Doanh nghiệp mở tài khoản thanh toán tại ngân hàng, và khi cần vay vốn, ngân hàng sẽ giải ngân qua tài khoản đó Khi doanh nghiệp xuất hàng và có doanh thu, họ sẽ thông báo cho ngân hàng để thu nợ Thủ tục vay chỉ cần thực hiện một lần và có thể sử dụng cho nhiều lần vay sau Tuy nhiên, rủi ro của hình thức này là nếu doanh nghiệp gặp khó khăn và không bán được hàng, ngân hàng sẽ không thu hồi được nợ.
Hình thức CV này thường được sử dụng để khách hàng mua hàng hóa có giá trị, với ngân hàng đóng vai trò trung gian giữa bên mua và bên bán Vay theo hình thức này thường diễn ra trong trung và dài hạn, khách hàng dựa vào thu nhập thường xuyên để tính toán số lần trả nợ và đăng ký với ngân hàng Tuy nhiên, hình thức CV này có rủi ro cao do khả năng trả nợ phụ thuộc vào thu nhập ổn định của khách hàng.
+ CV theo dự án đầu tư:
Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM
1.2.1 Giá trị bất động sản
Giá trị bất động sản
Khái niệm giá trị bất động sản (BĐS) được nghiên cứu từ nhiều góc độ khác nhau Theo quan niệm cổ điển, giá trị BĐS được xem như giá trị của một hàng hóa thông thường Trong triết học Mác Lênin, giá trị hàng hóa được định nghĩa là giá trị của sức lao động tiêu hao để sản xuất ra hàng hóa trong một khoảng thời gian cụ thể Dựa trên quan niệm này, chúng ta có thể áp dụng công thức tính giá trị BĐS.
“Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + giá trị của các CTXD trên đất”
Giá trị bất động sản (BĐS) chủ yếu được xác định để thực hiện các nghĩa vụ kinh tế của nhà nước đối với người có quyền sử dụng đất trong các quyết định liên quan đến quy hoạch, đền bù và giải tỏa Khi tính giá trị BĐS, người ta thường chỉ xem xét sức lao động để xây dựng công trình mà không tính đến hiệu quả kinh tế mà các công trình đó mang lại Đặc biệt, với những BĐS nằm ở vị trí đắc địa, không chỉ giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của nhà nước mà còn có giá trị kinh tế lớn do tiềm năng kinh doanh sầm uất.
Giá trị thị trường của bất động sản tại các vị trí đắc địa thường cao hơn nhiều so với mức giá niêm yết của nhà nước.
Ngày nay, giá trị bất động sản (BĐS) được đánh giá dựa vào lợi ích và thu nhập mà nó mang lại cho người sở hữu Theo quan điểm hiện tại, giá trị BĐS phụ thuộc vào luồng thu nhập hiện tại và kỳ vọng trong tương lai của nó Mỗi BĐS đều có khả năng tạo ra thu nhập, do đó, khi định giá, cần xem xét các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị trong tương lai, bao gồm cả kỳ vọng của chủ sở hữu.
Giá trị bất động sản (BĐS) được hiểu là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể Định giá tài sản là quá trình xác định giá trị này, giúp người dùng hiểu rõ hơn về lợi ích kinh tế từ bất động sản của họ.
Theo luật số 11/2012/QH13, ĐG tài sản được định nghĩa là quá trình mà cơ quan nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân có thẩm quyền quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ ĐG tài sản thực chất là việc áp dụng quy trình để xác định giá trị hàng hóa trên thị trường, nhằm đưa ra mức giá hợp lý cho sản phẩm tại một thời điểm cụ thể.
Trước đây, việc xác định giá trị hàng hóa thường dựa vào các vật ngang giá chung như vàng, tiền hay thóc, nhưng phương pháp này đã trở nên lỗi thời và không còn phù hợp với sự phát triển kinh tế hiện nay Hiện nay, giá trị tài sản được đánh giá dựa trên mức giá thị trường, dẫn đến khái niệm ĐG tài sản trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.
“ĐG tài sản là quá trình xác nhận giá trị thực của một tài sản trong một thời điểm nào đó” [6] Định giá bất động sản thế chấp
Hoạt động định giá bất động sản (ĐG BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, phục vụ nhiều mục đích như mua bán, cho thuê, sáp nhập, bảo hiểm và đầu tư Đặc biệt, trong lĩnh vực ngân hàng, ĐG BĐS thế chấp là một hoạt động chủ chốt Định giá bất động sản thế chấp được hiểu là việc xác định giá trị của bất động sản cụ thể bằng tiền tệ tại một thời điểm nhất định, từ đó làm căn cứ để xác định mức cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản đảm bảo là bất động sản.
Trong quy trình cho vay của ngân hàng thương mại, việc đánh giá bất động sản thế chấp là một bước quan trọng Quá trình này bao gồm việc phân tích mức giá của các tài sản tương đồng trên thị trường, kiểm tra tính pháp lý của tài sản và tính toán mức giá trung bình để đưa ra mức giá cuối cùng cho bất động sản cần định giá Kết quả định giá sẽ được chuyển cho bộ phận tín dụng, nơi kết hợp với nhu cầu vay vốn và khả năng thanh toán của khách hàng để xác định hạn mức cho vay hợp lý Khi ngân hàng đưa ra hạn mức cho vay vừa đáp ứng nhu cầu của khách hàng vừa đảm bảo rủi ro trong giới hạn, hoạt động cho vay sẽ trở nên hiệu quả và mang lại lợi nhuận cho ngân hàng.
Công tác tổ chức hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại (NHTM) phụ thuộc vào cơ cấu tổ chức của từng ngân hàng Các ngân hàng nhỏ thường có cán bộ tín dụng kiêm nhiệm định giá tài sản, trong khi các ngân hàng vừa và lớn thường thành lập công ty con chuyên về định giá hoặc thuê ngoài từ các công ty định giá chuyên nghiệp.
Hiện nay, công tác định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng gặp nhiều khó khăn do thị trường bất động sản biến động liên tục, với giai đoạn sôi động và trầm lắng, cùng với hoạt động mua bán ngầm phổ biến, làm cản trở việc thu thập thông tin Hệ thống văn bản pháp luật hiện hành còn chồng chéo, như luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai, luật nhà ở, và luật giá, gây khó khăn cho chuyên viên thẩm định trong việc áp dụng và xác định mức giá hợp lý Phương pháp định giá chủ yếu dựa vào so sánh và kinh nghiệm cá nhân, thiếu công cụ hỗ trợ, dẫn đến kết quả định giá chưa khách quan Do đó, thiếu quy trình thống nhất trong định giá tại các ngân hàng thương mại khiến kết quả định giá không đồng nhất Trong bối cảnh này, chuyên viên thẩm định cần có kiến thức và kinh nghiệm để áp dụng quy định pháp luật và loại bỏ thông tin nhiễu loạn, nhằm đưa ra mức giá phù hợp với giá trị thực của bất động sản thế chấp.
Công tác định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại cần tuân thủ nguyên tắc thận trọng, đảm bảo an toàn cho ngân hàng Chuyên viên thẩm định cần xem xét các yếu tố rủi ro để phòng tránh những tình huống xấu Trong trường hợp khoản vay trở thành nợ xấu, việc phát mãi tài sản cần được thực hiện để thu hồi giá trị cao nhất, nhằm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.
Đánh giá bất động sản thế chấp là yếu tố quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng Ngân hàng thương mại cần thiết lập quy trình đánh giá rõ ràng để đảm bảo độ chính xác của các kết quả đánh giá Điều này không chỉ giúp phát triển hoạt động cho vay một cách an toàn và hiệu quả, mà còn góp phần vào sự vững mạnh của ngân hàng.
1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản a Nhân tố cung - cầu
Tính hữu dụng của bất động sản (BĐS) phản ánh giá trị sử dụng thực tế và giá trị tiềm ẩn của sản phẩm Điều này cho thấy mức độ thỏa mãn của người sử dụng đối với sản phẩm BĐS, từ đó đánh giá được hiệu quả và tiềm năng của nó trên thị trường.
Nhu cầu bất động sản (BĐS) trên thị trường được xác định bởi sự cân bằng hoặc chênh lệch giữa cung và cầu, ảnh hưởng đến giá trị của BĐS theo nhịp độ thị trường Khi nhu cầu sử dụng BĐS căn hộ gia tăng, cầu đối với BĐS đất nền sẽ giảm và ngược lại Các yếu tố vi mô và vĩ mô cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình thị trường BĐS.
Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM
1.3.1 Các nhân tố khách quan
1.3.1.1 Nhân tố về điều kiện tự nhiên
Điều kiện tự nhiên bao gồm nhiều nhân tố quan trọng như giao thông, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, chiếu sáng, môi trường, thông tin liên lạc, cảnh quan, an ninh, dân trí, địa điểm và cấu tạo lô đất Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản; nếu các nhân tố này có chất lượng cao, giá trị bất động sản sẽ tăng lên và ngược lại.
1.3.1.2 Môi trường pháp lý - cơ chế chính sách
Pháp lý của bất động sản (BĐS) bao gồm các giấy tờ do cơ quan nhà nước cấp, như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, và bản thiết kế nhà Nhà đầu tư cần kiểm tra tình trạng BĐS, bao gồm việc có thuộc quy hoạch hay dự án nào không, có đang thế chấp tại ngân hàng thương mại hay không, có tranh chấp hay không, và thời gian sử dụng đất Tất cả các quy định pháp lý đều được nhà nước quy định rõ ràng và chi tiết Khi đánh giá tài sản, nhà đầu tư cần xem xét kỹ các đặc điểm này để xác định khả năng sử dụng BĐS làm tài sản thế chấp tại ngân hàng Ngoài ra, các văn bản quy định về giá đất tại địa phương là cơ sở chính để nhà đầu tư áp dụng giá cho BĐS cần được đánh giá.
Khi bất động sản (BĐS) đáp ứng đủ điều kiện về cơ sở pháp lý, ngân hàng sẽ tiến hành đánh giá để sử dụng BĐS đó làm tài sản thế chấp cho vay vốn Những BĐS có cơ sở pháp lý rõ ràng thường có giá trị cao hơn so với những BĐS chưa được xác định pháp lý.
Tại những khu vực kinh tế phát triển, giá trị bất động sản (BĐS) cao hơn so với những vùng kém phát triển, nhờ vào vị trí thuận lợi cho kinh doanh, cho thuê và mở cửa hàng, từ đó mang lại lợi nhuận lớn Sự phát triển kinh tế cũng thúc đẩy hoạt động mua bán của người dân, làm gia tăng nhu cầu vay vốn của cá nhân và doanh nghiệp, tạo điều kiện cho hoạt động vay thế chấp của ngân hàng thương mại (NHTM) phát triển mạnh mẽ.
1.3.2 Các nhân tố chủ quan
1.3.2.1 Quan điểm của từng NHTM về định giá bất động sản thế chấp
Trong từng giai đoạn kinh tế khác nhau, ngân hàng sẽ áp dụng các chính sách phát triển công việc khác nhau, đồng thời điều chỉnh cơ chế hoạt động của việc định giá bất động sản thế chấp.
Trong thời kỳ nới lỏng chính sách tín dụng, khi nền kinh tế phát triển ổn định và bền vững, rủi ro thị trường được giảm thiểu, ngân hàng sẽ mở rộng hoạt động tín dụng Điều này dẫn đến việc đánh giá bất động sản thế chấp cũng trở nên linh hoạt hơn, nhằm phát triển hoạt động tín dụng và mang lại lợi nhuận cao cho ngân hàng.
Trong thời kỳ thắt chặt chính sách tín dụng, ngân hàng (NH) phải đối mặt với rủi ro cao do suy thoái kinh tế và các yếu tố xã hội, dịch bệnh Để đảm bảo an toàn, NH thực hiện chính sách thu hẹp tín dụng và siết chặt công tác đánh giá (ĐG) Điều này dẫn đến giá trị bất động sản (BĐS) cũng bị ảnh hưởng Trong bối cảnh này, NH cần tuân thủ nguyên tắc ổn định để phát triển, và hoạt động ĐG sẽ phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế, mang tính chủ quan của từng NH.
Ngân hàng luôn thực hiện chính sách thận trọng trong việc đánh giá bất động sản nhằm đảm bảo an toàn và phòng ngừa rủi ro Dựa trên kết quả đánh giá, ngân hàng sẽ quyết định hạn mức cho vay phù hợp.
1.3.2.2 Quy trình định giá bất động sản thế chấp
Việc xây dựng quy trình đánh giá (ĐG) cụ thể là rất quan trọng để đảm bảo tiến độ công tác của NVTĐ Quy trình này giúp người phân công công tác ĐG theo dõi và quản lý hiệu quả hơn, đồng thời nâng cao tính chuyên nghiệp và hiệu quả của công tác ĐG.
1.3.2.3 Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp
NVTĐ dựa trên tình hình thu thập thông tin về bất động sản cần đánh giá và các bất động sản so sánh để chọn phương pháp đánh giá phù hợp Thực tế cho thấy, không có phương pháp nào hoàn toàn chính xác, mà chỉ có những phương pháp thích hợp giúp đưa ra kết quả đánh giá tương đối chính xác và phù hợp với thị trường.
1.3.2.4 Hệ thống thông tin định giá
Hiện tại, Việt Nam chưa có hệ thống thông tin đánh giá chuẩn, khiến các ngân hàng thương mại khó khăn trong việc truy cập và tra cứu thông tin về bất động sản đã được đánh giá cũng như thông tin thị trường theo từng khu vực.
Các ngân hàng thương mại hiện chưa phát triển cơ sở dữ liệu về định giá, dẫn đến việc nhà đầu tư thiếu kênh thông tin tham khảo về mức giá chung trên thị trường.
Việc xây dựng cơ sở dữ liệu hệ thống thông tin về đánh giá (ĐG), đặc biệt là đánh giá bất động sản (BĐS), là rất cần thiết Điều này không chỉ giúp cho quá trình đánh giá diễn ra nhanh chóng và hiệu quả mà còn đảm bảo nguồn thông tin an toàn và tin cậy Hơn nữa, việc này còn giúp giảm thiểu các chi phí không cần thiết trong hoạt động đánh giá.
Nhân lực là yếu tố cốt lõi trong mọi hoạt động, đặc biệt trong công tác định giá bất động sản thế chấp Để đảm bảo hiệu quả, người thực hiện định giá cần có kinh nghiệm lâu năm, trình độ chuyên môn cao và sự hiểu biết sâu sắc về lĩnh vực này Hơn nữa, đạo đức nghề nghiệp cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng lòng tin và uy tín trong công việc.
Công tác định giá bất động sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của ngân hàng Do đó, việc đào tạo và tập huấn kiến thức cho nhân viên định giá tài sản là cần thiết để đảm bảo kết quả định giá chính xác và phù hợp với thị trường.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NH TMCP SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG
Giới thiệu về NH TMCP Sài Gòn Công Thương
2.1.1 Sơ lược về quá trình hình thành và phát triển
NH TMCP Sài Gòn Công Thương (tên viết tắt là SAIGONBANK) là NH được thành lập đầu tiên trong hệ thống các NHTM cổ phần tại Việt Nam.
SAIGONBANK thành lập ngày 16 tháng 10 năm 1987 với vốn điều lệ là 650 triệu đồng và đăng kí thời gian hoạt động là 50 năm Đến năm 2020, vốn điều lệ của
Nhờ vào việc tăng vốn điều lệ, SAIGONBANK đã mở rộng mạng lưới hoạt động của mình Tính đến ngày 31/12/2020, ngân hàng này có 01 hội sở, 33 chi nhánh, 55 phòng giao dịch và một trung tâm kinh doanh thẻ, với tổng số cán bộ công nhân viên lên tới 1.429 người, trong đó hơn 80% nhân viên có trình độ cử nhân và thạc sĩ.
SAIGONBANK hiện có quan hệ đại lý với 562 ngân hàng và chi nhánh tại 70 quốc gia và vùng lãnh thổ trên toàn cầu Ngân hàng này cung cấp dịch vụ thanh toán thẻ MasterCard, JCB, CUP và dịch vụ chuyển tiền kiều hối qua Moneygram Đối tượng phục vụ chính của SAIGONBANK bao gồm cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp vừa và nhỏ, đồng thời ngân hàng cũng chú trọng đến các công ty liên doanh và công ty nước ngoài vừa và nhỏ hoạt động trong khu chế xuất và khu công nghiệp, hỗ trợ các ngành nghề tiểu thủ công tại địa phương.
SAIGONBANK đã nắm bắt xu hướng phát triển của nền kinh tế và cho ra mắt sản phẩm công nghệ 4.0, bao gồm ứng dụng SAIGONBANK Smart Banking trên hệ điều hành IOS và Android Ứng dụng này cho phép người dùng thực hiện chuyển tiền 24/7, chuyển tiền liên ngân hàng, thanh toán trực tuyến, thanh toán hóa đơn, và đặt hàng dễ dàng qua ứng dụng.
S AIGONBANK đang tích cực hợp tác với các ví điện tử như Moca, MoMo, ZaloPay, My Viettel cùng các thương hiệu và siêu thị để mở rộng dịch vụ và thị trường Trong thời gian tới, ngân hàng sẽ tiếp tục nghiên cứu và phát triển các sản phẩm hiện đại nhằm đáp ứng nhu cầu công nghệ ngày càng cao của khách hàng.
Một số danh hiệu S AIGONBANK đã đạt được trong quá trình hoạt động:
- Năm 2006, S AIGONBANK được tạp chí Euromoney bầu chọn là NH tốt nhất Việt Nam.
Vào năm 2002, Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã trao cờ truyền thống cho SAIGONBANK Sự kiện này ghi nhận những nỗ lực liên tục của ngân hàng trong nhiều năm qua, góp phần quan trọng vào sự phát triển của thành phố.
- Năm 2002, S AIGONBANK tham gia vào dự án tài chính nông thôn II (SRFP) do NH Thế giới (World Bank) tài trợ.
- Năm 2007, S AIGONBANK đón nhận Huân chương Lao động hạng 3 do Chủ tịch nước trao tặng.
- Năm 2009, SAIGONBANK vinh dự đón nhận giải thưởng Sao vàng đất Việt.
Một số thông tin liên hệ:
- Tên tiếng anh: SAI GON BANK FOR INDUSTRY ANDTRADE
- Tên tiếng việt:|NH THƯƠNGIMẠI CÒIPHẲN SÀI GÒN CÓNGITHƯƠNG
- Tên viết tắt: SAIGONBANK (SGB)
- Website: http://www.SAIGONBANK.com.vn
Trong những năm tới, SAIGONBANK nỗ lực phấn đấu để trở thành một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu tại Việt Nam.
2.1.2 Bộ máy quản lý, cơ cấu tổ chức —nhân sự
2 j.2.j.sơđồ cơ cấu tổ chức S AIGONBANK
Sơ đồ 2.1.cơ cấu tổ chức của S AIGONBANK
(Nguồn: Phòng tổ chức hành chính)
2.1.2.2 Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định a Chức năng của phòng thẩm định
Thực hiện đánh giá bất động sản và các máy móc, thiết bị làm tài sản thế chấp vay vốn tại hệ thống các đơn vị kinh doanh của SAIGONBANK Đối với những tài sản đảm bảo đặc thù mà phòng thẩm định không có chuyên môn đánh giá, cần trình lên cấp trên để thuê đơn vị đánh giá bên ngoài.
Theo dõi biến động của thị trường BĐS trên những khu vực mà
S AIGONBANK có trụ sở. b Cơ cấu tổ chức và trách nhiệm của từng thành viên trong phòng thẩmđịnh Trưởng phòng thẩm định
+ Tổ chức công tác ĐG tại phòng thẩm định
Kiểm tra và kiểm soát nội dung các tờ trình đánh giá của NVTĐ, đồng thời ký xác nhận chịu trách nhiệm về nội dung đó Theo dõi quy trình đánh giá của từng nhân viên và đôn đốc thực hiện công việc để đảm bảo tiến độ.
+ Phối hợp với phòng tín dụng để trao đổi các giấy tờ liên quan giữa khách hàng và phòng TĐG.
Trong quá trình tham gia trực tiếp vào công tác đánh giá bất động sản và các máy móc thiết bị, cần chú trọng đến tính pháp lý và tính chính xác của các văn bản pháp lý liên quan Việc thu thập thông tin về bất động sản hoặc máy móc tương tự với tài sản cần đánh giá là rất quan trọng Sau khi thu thập thông tin, cần tiến hành phân tích để đưa ra kết luận về mức giá thị trường của tài sản đảm bảo.
Lập tờ trình đánh giá theo quy định của SAIGONBANK và chịu trách nhiệm về nội dung tờ trình Sau khi hoàn tất công tác đánh giá, cần chủ động trình bày tờ trình lên trưởng phó phòng để xem xét nội dung.
- Cử nhân, kỹ sư Người 09 10 10
- Có thẻ thẩm định viên về giá Người 05 05 05
- Có chứng chỉ ĐG BĐS Người 09 10 10
Bảng 2.1 Nhân sự và chất ỉượngtnhân sự của ph∂nguham định
(Nguồn: PhdngTham định) 2.1.3 Kếnquả kinh doanh CuaWAIGONBANK giai đoạn 2018-2020
Biểu đồ 2.1 Tổng tài sản của S AIGONBANK giai đoạn 2018 - 2020
(Nguồn: Báo cáo thường niên của SAIGONBANK)
Mức tăng giảm tuyệt đối so với năm trước -988 +2.253 +3.49
Tỷ lệ tăng giảm so với năm trước (%) -5.6 +13.54 +18.5
Tính đến 31/12/2020 tổng tài sản của SAIGONBANK là 23.942 tỷ đồng, tăng 4,95% (1.130 tỷ đồng) so với đầu năm.
Hiệu quả huy động vốn được đánh giá qua tốc độ và quy mô tăng trưởng, với yêu cầu nguồn vốn đạt mức nhất định để tài trợ cho các hoạt động kinh doanh của ngân hàng như cho vay, thanh toán và bảo lãnh Sự tăng trưởng của nguồn vốn không chỉ đáp ứng nhu cầu mở rộng kinh doanh mà còn phản ánh hiệu quả trong việc sử dụng vốn của ngân hàng.
Năm 2020, S AIGONBANK đối mặt với khó khăn trong việc huy động vốn, tuy nhiên ngân hàng vẫn xác định nhiệm vụ này là ưu tiên hàng đầu để đáp ứng nhu cầu tăng trưởng tín dụng Để tối ưu hóa nguồn vốn, SAIGONBANK đã tận dụng mối quan hệ với Thành ủy Thành phố Hồ Chí Minh cùng các đơn vị trực thuộc, nhằm huy động nguồn vốn giá rẻ một cách hiệu quả.
SAIGONBANK chủ yếu huy động vốn từ cá nhân và hộ gia đình quy mô vừa và nhỏ, đặc biệt là những khách hàng có nhu cầu gửi tiết kiệm dài hạn Nhờ vào nguồn vốn ổn định này, SAIGONBANK tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các dịch vụ ngân hàng khác.
Bảng 2.2 Huy động vốn của S AIGONBANK từ năm 2018 - 2020 ĐVT: Tỷ đồng,%
(Nguồn: Báo cáo tài chính hợp nhất của S AIGONBANK từ 2018 - 2020)
Trong ba năm gần đây, S AIGONBANK đã ghi nhận sự tăng trưởng ổn định trong quy mô huy động vốn Cụ thể, tổng nguồn vốn huy động của ngân hàng này đạt 16.634 tỷ đồng vào cuối năm 2018 Đến cuối năm 2019, con số này tăng lên 18.887 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng 13,54% (2253 tỷ đồng) so với năm trước Năm 2020, S AIGONBANK tiếp tục mở rộng quy mô huy động vốn, đạt 22.385 tỷ đồng, tăng 18,52% (3.498 tỷ đồng) so với năm 2019.
Biểu đồ 2.2 Tốc độ huy động vốn của S AIGONBANK năm 2018-2020
(Nguồn: Báo cáo tài chính hợp nhất của S AIGONBANK từ 2018 - 2020)
Theo biểu đồ ta thấy, tốc độ tằng trưởng vốn huy động từ năm 2018 đến năm
Năm 2019 đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ trong tăng trưởng vốn huy động, với mức tăng từ 5.6% năm 2018 lên 13.54% Sự chuyển biến này xuất phát từ ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2018, đã tác động đến nền kinh tế Việt Nam Tuy nhiên, vào năm 2019, nền kinh tế đã có nhiều khởi sắc, dẫn đến sự gia tăng đáng kể trong huy động vốn của ngân hàng Đến năm 2020, tốc độ tăng trưởng tiếp tục cải thiện, đạt 18.52%, cho thấy xu hướng tích cực trong phát triển kinh tế.
Hoạt động CV được coi là hoạt động trung tâm và ngày càng được
SAIGONBANK chú trọng mở rộng, SAIGONBANK tập chung vào đào tạo đội ngũ
Dư nợ hộ kinh doanh, cá nhân 9.42
Đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại
Theo báo cáo hoạt động tín dụng của S AIGONBANK giai đoạn 2018 - 2020, tổng dư nợ có thế chấp bằng tài sản đảm bảo đã tăng liên tục qua các năm S AIGONBANK không ngừng nâng cao chất lượng và uy tín, nhận được sự ủng hộ tin tưởng từ khách hàng Bên cạnh hoạt động cho vay, công tác đánh giá tài sản, đặc biệt là đánh giá bất động sản thế chấp, cũng được chú trọng và cải tiến, mang lại nhiều ưu điểm nổi bật trong giai đoạn vừa qua.
Một là, NH đã triển khai và áp dụng chặt chẽ các biện pháp đảm bảo tiền vay.
SAIGONBANK luôn tuân thủ quy định theo nghị định 85/2002 NĐ-CP ngày 25/10/2002 trong việc đảm bảo tiền vay Khối lượng tài sản đảm bảo (TSĐB) ngày càng tăng, trong đó các khoản vay có bảo đảm bằng bất động sản (BĐS) chiếm tỷ trọng cao, lên tới 61,2% tổng dư nợ Hoạt động định giá BĐS thế chấp được chú trọng, đóng vai trò quan trọng trong quy trình cấp tín dụng của ngân hàng Việc có TSĐB giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro và tạo cơ sở pháp lý vững chắc để thu hồi nợ SAIGONBANK đã chủ động xác định giá trị tài sản đảm bảo BĐS thông qua việc xây dựng quy trình và áp dụng phương pháp định giá phù hợp, đồng thời đào tạo nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên để đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng.
Hai là, các văn bản pháp luật được ứng dụng hầu hết trong công tác ĐG
Phòng thẩm định của SAIGONBANK có phó phòng phụ trách cập nhật các văn bản pháp luật liên quan đến phương pháp và quy trình định giá tài sản Quy trình định giá của SAIGONBANK được quy định theo các tiêu chuẩn pháp luật, bao gồm quy trình, mẫu báo cáo và biên bản, tất cả đều tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành Luật giá là căn cứ quan trọng trong quy trình định giá mà SAIGONBANK áp dụng linh hoạt Do đó, các báo cáo thẩm định giá của SAIGONBANK hoàn toàn có cơ sở khoa học, tuân thủ pháp luật và phù hợp với thị trường.
Ba là, Khảo sát nguồn thông tin đa dạng
Trong quy trình thẩm định giá tại SAIGONBANK, một bước quan trọng là khảo sát và thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau Ngân hàng khai thác thông tin thị trường đa dạng, bao gồm khảo sát thực tế các bất động sản có đặc điểm tương đồng, thông tin từ các cơ quan pháp luật về văn bản pháp lý, cũng như thông tin qua điện thoại và internet Việc sử dụng nguồn thông tin phong phú này giúp công tác thẩm định giá diễn ra nhanh chóng, thuận tiện và đảm bảo độ chính xác trong việc xác định giá trị bất động sản.
Bốn là, quy trình định giá ngày càng hoàn thiện
Trước đây, tại SAIGONBANK, việc đánh giá bất động sản (BĐS) thường do bộ phận tín dụng đảm nhiệm, nhưng do khối lượng công việc lớn và tính chuyên môn cao, cán bộ tín dụng không đủ thời gian và kinh nghiệm cho nhiệm vụ này BĐS là loại tài sản phức tạp, giá trị chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, khiến công việc đánh giá trở nên khó khăn và thường chỉ được xem xét qua loa Gần đây, để đối phó với áp lực cạnh tranh và mở rộng thị trường, SAIGONBANK đã quyết định thành lập phòng thẩm định riêng, tập trung vào việc đánh giá tài sản thế chấp Phòng thẩm định đã xây dựng quy trình đánh giá gồm sáu bước chặt chẽ, phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu Nhân viên phòng thẩm định nắm rõ quy trình, đảm bảo hoạt động đánh giá an toàn, hiệu quả, giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quyền lợi khách hàng Hoạt động đánh giá BĐS thế chấp là cần thiết giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro, giảm tỷ lệ nợ xấu và đảm bảo tính thanh khoản.
Năm là, áp dụng hợp lý các phương pháp định giá
Công tác định giá bất động sản thế chấp tại S AIGONBANK chủ yếu áp dụng hai phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí Nhân viên định giá sẽ xác định các yếu tố tương đồng hoặc khác biệt dựa trên điều kiện của khách hàng vay và đặc điểm bất động sản, từ đó lựa chọn phương pháp định giá phù hợp Kết quả định giá cuối cùng cần được khách hàng chấp nhận và phản ánh thực tế S AIGONBANK cũng đã xây dựng phương pháp xác định đơn giá đất thị trường, điều chỉnh theo các yếu tố như vị trí, đặc tính, hình dáng và kích thước của bất động sản Nhân viên định giá sẽ dựa vào kinh nghiệm để xác định tỷ lệ điều chỉnh phù hợp cho từng khu vực, vị trí và thời điểm.
Nhân viên định giá thường sử dụng phương pháp so sánh cho các bất động sản như lô đất trống hoặc lô đất có công trình giá trị thấp Họ thu thập thông tin về bất động sản cần định giá và các bất động sản so sánh, bao gồm yếu tố thị trường, tình trạng pháp lý, hình dạng, diện tích lô đất, điều kiện thanh toán, và môi trường Kết quả định giá do đó có cơ sở khoa học và độ tin cậy cao Hơn nữa, toàn bộ nhân viên trong đội ngũ định giá đều nắm rõ quy trình và có kinh nghiệm lâu năm trong việc điều chỉnh các bất động sản so sánh để đưa ra đơn giá sát với mức giá thị trường.
Phương pháp chi phí là một trong những phương pháp phổ biến trong việc đánh giá quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất Phương pháp này dựa trên việc phân tích các thông số và cấu trúc của bất động sản nhằm xác định chất lượng công trình xây dựng trên đất Ngoài ra, nó còn được sử dụng để xác định giá trị thực tế của công trình cũng như giá trị công trình xây mới, tùy thuộc vào hình dạng và kích thước cụ thể của từng bất động sản.
S AIGONBANK đã chú trọng đến việc đánh giá, áp dụng quy trình và phương pháp phù hợp để đáp ứng nhu cầu khách hàng, nâng cao tính cạnh tranh và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động kinh doanh.
2.3.2 Tồn tại và nguyên nhân
Thứ nhất, quy trình ĐG BĐS của S AIGONBANK đầy đủ nhưng chưa khoa học
Quy trình đánh giá bất động sản (ĐG BĐS) hiện chưa rõ ràng, với các bước thực hiện mang tính chất chung chung và kèm theo nhiều văn bản phụ lục hướng dẫn gây nhầm lẫn cho nhân viên Mỗi bước trong quy trình thường chỉ có một nhân viên ĐG thực hiện, dẫn đến những nhận định và đánh giá có thể mang tính chủ quan Việc kiểm tra và rà soát báo cáo chỉ diễn ra khi báo cáo được lập và trình lên trưởng phòng, do đó, kết quả kiểm duyệt có thể chính xác nhưng vẫn có khả năng xảy ra sai sót do trưởng phòng không tham gia trực tiếp vào khảo sát Hơn nữa, hầu hết các bước làm việc của nhân viên ĐG dựa vào kinh nghiệm cá nhân, điều này tạo ra khó khăn cho những nhân viên mới vào nghề.
Thứ hai, chưa vận dụng được linh hoạt các phương pháp ĐG
Hiện nay, SAIGONBANK chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh trong công tác định giá bất động sản (BĐS), trong khi phương pháp chi phí chỉ được sử dụng hạn chế Mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau, do đó cần áp dụng phương pháp định giá phù hợp Tuy nhiên, SAIGONBANK chưa xem xét mục đích sử dụng của BĐS, dẫn đến việc áp dụng một phương pháp cho tất cả các trường hợp Phương pháp chi phí hiện tại chỉ tập trung vào giá trị hao mòn cấu trúc, mà chưa đề cập đến các loại hao mòn khác như hao mòn chức năng hay giảm giá do lỗi thời Để đảm bảo tính chính xác, các đơn vị thẩm định thường sử dụng từ 2 đến 3 phương pháp để kiểm chứng kết quả, trong khi SAIGONBANK chỉ dựa vào một phương pháp duy nhất mà không có sự kiểm chứng Điều này là một tồn tại lớn mà SAIGONBANK cần xem xét để cải thiện quy trình định giá của mình.
Thứ ba, công tác thu thập thông tin còn nhiều bất cập
Hiện nay, Việt Nam chưa có kênh thông tin nào để xác minh tính chính xác của các văn bản pháp lý do khách hàng cung cấp, dẫn đến việc kiểm tra chủ yếu dựa vào quan điểm cá nhân Việc thu thập thông tin để phân tích so sánh mang tính tương đối, phụ thuộc vào sự trung thực của người cung cấp Hơn nữa, việc áp dụng các văn bản pháp luật về giá đất xây dựng gặp nhiều khó khăn, khi mà thị trường bất động sản thay đổi liên tục, trong khi bảng giá đất của chính phủ chỉ được cập nhật hàng năm hoặc mười năm Điều này tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá trị giao dịch thực tế trên thị trường và giá trị đất do nhà nước quy định.
Thứ tư, công tác kiểm soát chất lượng ĐG chưa được chú trọng
Trong quy trình ĐG của SAIGONBANK chưa có bước kiểm tra chéo kết quả ĐG với nhau để kịp thời phát hiện ra các sai sót và xử lý.
S AIGONBANK đã ban hành quy trình đánh giá nhưng vẫn chưa có văn bản hướng dẫn hoặc khóa học đào tạo cụ thể về hoạt động đánh giá, dẫn đến sự thiếu đồng nhất giữa các nhân viên tư vấn đầu tư.
2.3.2.2 Nguyên nhân a Nguyên nhân chủ quan
Quy trình đánh giá tại S AIGONBANK được thực hiện qua nhiều bước, nhưng chỉ có những quy định chung chung mà thiếu hướng dẫn chi tiết liên quan đến công tác đánh giá thực tiễn trên thị trường Nhân viên đánh giá thường dựa vào cảm tính để đưa ra quyết định, dẫn đến những biến cố bất ngờ Sự cẩu thả trong việc tuân thủ các bước trong quy trình đánh giá cũng có thể gây ra kết quả không chính xác.
Tại SAIGONBANK, phương pháp đánh giá chủ yếu dựa vào so sánh, nhưng thông tin thu thập từ internet và điện thoại thường không đáng tin cậy Thị trường bất động sản biến động liên tục, khiến nhà đầu tư dễ gặp phải tình trạng đầu cơ và thổi giá Bất động sản có tính chất phức tạp và không có hai tài sản nào giống nhau, do đó nhà đầu tư cần điều chỉnh nhiều hơn, dẫn đến khả năng sai số cao Trong phương pháp chi phí, chưa có thiết bị nào có thể xác định chính xác tỷ lệ chất lượng còn lại; việc đánh giá chủ yếu dựa vào kinh nghiệm và thời gian sử dụng của nhà đầu tư, gây ra sai số trong quy trình đánh giá.